最新项目阶段性成果管理办法汇编Word格式.docx
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上一阶段性成果未审批完成,不得进入下一阶段工作。
3.2集团规定必须出具的阶段成果及参考模版:
(无模版的阶段成果,由各责任单位拟制模版经审批后生效)
序号
阶段名称
阶段成果名称及责任单位
开发公司报批报建
运营中心
研发中心
营销中心
成本控制部
工程技术部及建筑相关公司
资产管理部
物管公司
1
土地投资分析阶段
土地证取得
项目投资建议书
2
项目启动阶段
①项目投资分析(预可研)②项目一、二级进度计划(整体计划书)
①方案设计任务书参考模板:
②景观方案设计任务书
参考模板:
1项目定位报告(含市调报告)
2售楼处样板房选址定位及开放计划
3项目敏感点分析
成本测算报告(土地阶段成本预设)
3
方案设计成果验算及初设指导阶段
建设用地规划许可证
①方案设计成果②景观方案与建筑方案的配合及指导意见③初步设计任务书
产品建议书
成本测算验算报告
4
初步设计成果及施工图设计指导阶段
①建设工程规划许可证②建设工程施工许可证
①初步设计成果②景观方案设计成果③施工图设计任务书
项目销售指标参考模板:
5
施工准备阶段
①项目发展计划书②项目管理指标
施工图设计成果
①项目目标成本②项目预算报告书③招投标计价及合约规则参考模板:
④责任成本控制方案
①“三通一平”实施方案
②项目部组成方案③施工及监理单位评估报告参考模板:
④施工组织设计方案
6
施工及销售阶段
预售许可证
①营销推广方案②售房合同配置标准及附图③价格表及付款方式
④开盘方案⑤楼书、销售手册或销售百问
动态成本控制方案
7
项目交房阶段
交房方案
商业移交方案
项目决算报告书
项目竣工备案
资产管理方案
参与交房方案制定及交房
8
项目后续阶段
项目后评估(分专业)
3.2具体审批流程和标准要求见附件:
《集团项目阶段性成果定义及审批流程》,此附件:
3.2.1明确了45个阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核人及批准人、审批完成后抄送人;
3.2.2除文件中定义的审批人和抄送人,各项目公司可根据实际需要,申请增加审核人和抄送人,但须经过集团总经理的批准;
3.2.3随公司发展,集团会增减管控的阶段性成果范围和对审批流程进行更新。
3.2.4模板是提交成果的参考基准,更提倡各项目公司能在此基准上进行优化、补充和改进,对没有模板的成果进行总结和探讨。
4.0管理办法:
4.1集团设立阶段性成果管理专员岗位,负责对各项目公司项目阶段性成果提交的及时性、规范性进行管控。
并负责定期公示各项目公司阶段性成果的完成情况;
4.2上一阶段的项目阶段性成果完成并审批通过后,才能进入下一阶段工作。
对不提交上一阶段成果就进入下一阶段的项目,或不能按时提交阶段性成果的项目,集团不但会在定期公告的信息中进行批评,同时会相应延缓项目相关合同的签订和款项的支付;
4.3各项目公司在编制计划时也应将项目阶段成果纳入各部门一级节点计划进行管控,并对执行情况进行考核;
4.4阶段性成果的形成,作为集团运营中心执行计划考核验证的一项依据,直接影响各阶段性成果提交责任单位的目标工作考核得分,从而影响集团下属各单位绩效,同时作为对管理人员考核的依据;
4.5每个项目都会形成45个阶段成果,并列入集团知识管理库,作为后续项目的参考和借鉴。
5.0本管理办法,经xxx审批后从2011年3月1日起开始执行,xxx房地产开发集团运营中心具有解释权。
附件:
3.2集团项目阶段性成果定义及审批流程:
阶段序号
阶段定义
阶段成果名称
成果定义
完成时间
承办岗位
审批流程
批准人
审批完成通知人
I-1
取得土地中标通知书,签订土地出让合同,取得国土使用权证
90个工作日
开发公司发展部
按照政府规定
各审核人、承办人
集团:
项目公司:
项目负责人
计划发展副总/发展部经理
工程副总/工程总监/工程部经理
设计总监/研发副总/研发部经理
造价采购部经理
营销总监/营销部经理
I-2
《项目投资分析模型(土地版)》(含《项目投资建议书》
土地中标后,根据实际中标地价等情况,对上会时的投资分析模型进行修正,形成《项目投资分析模型(土地版)》,此版模型的经济评价指标将作为该项目基准评价指标。
土地中标后7日内提交审批
项目公司投资分析专员
1)项目公司计财部经理/财务总监
2)项目公司总经理
3)集团投资管理专员
4)集团投融资部经理
5)集团财务总监
6)集团副总裁
集团总裁
Ⅱ-1
《项目投资分析模型(预可研)》
根据以下内容形成《项目投资分析模型(概念版)》:
⏹《项目投资分析模型(土地版)》
⏹《项目概念设计成果》
⏹项目负责人(总经理)组织项目团队对项目计划、成本等在概念设计完成后的回顾
与《项目概念设计成果》同步提交
营销总监/营销部经理
Ⅱ-2
项目一、二级进度计划
由集团运营中心汇总项目一、二级计划,含:
·
《设计公司设计进度计划》
《开发公司报批报建计划》
《开发公司工程进度计划》
《营销中心营销推广计划》
《集团成本控制部招投标计划》
在施工进场前10天内
集团运营中心计划专员
1)各责任单位计划拟制人;
2)各单位分管副总经理;
3)各单位总经理;
4)集团运营总监;
5)集团运营副总裁;
开发计划发展副总/发展部经理
设计/建筑公司总经理
Ⅱ-3
《项目方案设计任务书及方案阶段研发敏感点分析》
1、根据以下内容形成《项目方案设计任务书》:
⏹《项目投资分析模型(概念版)》
⏹公司战略意图
⏹研发部和营销部共同完成的《项目专项市场调研报告(方案版)》
2、研发部对项目方案设计阶段的市场敏感点、成本敏感点、实施难度敏感点、美誉度敏感点等进行分析。
3、根据《项目方案设计任务书》,通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作,确定方案设计合同(转入合同管理程序),并形成《项目建筑设计深度和进度管理表(方案版)》。
方案设计合同签订前
项目公司研发专员
研发部经理/设计总监/研发副总
项目公司总经理
正副总裁
阶段性成果管理主管
计财部经理/财务总监
Ⅱ-4
《景观方案设计任务书》
1、根据以下内容形成《项目景观方案设计任务书》:
《项目投资分析模型(方案版)》中的景观部分
公司战略意图
研发部和营销部共同完成的《XX项目专项市场调研报告》
营销部完成的阶段性市场调查报告
2、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作,确定景观方案设计合同(转入合同管理程序),并形成《景观设计深度和进度管理表(方案版)》。
景观方案设计合同签订前
Ⅱ-5
《项目定位报告》及《市场调研报告》
根据以下内容形成《项目营销策略方案(初设版)》:
及《市场调研报告》
《项目投资分析模型(初设版)》
目标市场内竞争对手调查及分析
《项目初步设计成果》
产品的市场定位和产品责任
目标客户的肖像素描
初步设计完成后30个工作日内
项目公司营销专员
营销总监/营销部经理/策划总监
集团正副总裁
Ⅱ-6
《售楼处和样板房计划方案》
1、根据以下内容形成《售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划》:
研发部和营销部共同完成的《XX项目专项市场调研报告(方案版)》
营销部完成的阶段性市场调查分析报告
公司的战略意图
《XX项目投资分析模型(方案版)》
项目方案总平面图和建筑方案
开发计划和施工组织预案
2、通过设计分供方筛选、招标、合同谈判等工作,支持建筑、装饰装修及景观设计(深度应当达到施工图设计深度)合同的签订(转入合同管理程序)。
3、土建及景观的施工委托由工程部负责,装饰装修的施工单位由营销部选择,后续工程发包转入正常的工程施工及造价管理流程。
4、由营销部控制最终的装饰和景观效果,安排设计师赴现场控制服务,并进行后期的家具饰品的采购及摆放。
方案设计完成后30个工作日内
区域营销专员
9
Ⅱ-7
项目敏感点分析
针对营销过程中对业主敏感的问题进行分析,完成分析报告
销售完成后交房前
项目公司
客户中心主管
10
Ⅱ-8
《成本测算报告》(土地阶段成本预设)
7)项目公司计财部经理/财务总监
8)项目公司总经理
9)集团投资管理专员
10)集团投融资部经理
11)集团财务总监
12)集团副总裁
11
Ⅲ-1
建设用地规划许可证取得
办理建设用地批准书,获得地块的地形图、规划定界报告等,填具建设用地规划许可证申请表,建设用地规划许可证审批,取得建设用地规划许可证
45个工作日
12
Ⅲ-2
《项目方案设计成果》
项目方案设计完成后,提交以下方案设计成果:
⏹方案内部汇报会纪要
⏹图纸(提交总图和户型图,其他图纸可只链接文件地址)
⏹政府批文(链接OA查询规划、园林、消防等批文)
⏹项目术语(方案版)(尽量用图纸表达,可以几项内容在一份图纸上表达)
应含以下内容:
(1)地块分期开发编号图;
(2)在总平面图上标注地块区域、楼栋编号、别墅户位编号等;
(3)在标准层平面编号图标注电梯公寓、商业项目户位编号等;
(4)临街商铺平面编号图;
(5)户型编号图(各类户型编号)及其他
⏹产品交付标准(方案版)
⏹项目材料选样清单(方案版)
⏹项目经济技术指标统计:
(1)项目技术经济指标一览表(流转版)
(2)各楼栋户数统计表、户型分析表
(3)面积核算报告书(规划局信息中心编制)
⏹概念设计重大调整及修改说明
⏹链接同步提交的《项目投资分析模型(方案版)》
项目方案设计完成后15日内
1)研发部经理/设计总监/研发副总
3)集团副总裁
13
Ⅲ-3
《景观方案与建筑方案的配合及指导意见》
1、根据以下内容形成《项目景观概念设计任务书》:
《项目投资分析模型(概念版)》中景观部分
《项目概念设计成果》中景观部分
方案设计阶段确定的总图
2、项目景观研发敏感点分析;
3、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作,确定景观概念设计合同(转入合同管理程序),并形成《项目景观设计深度和进度管理表(概念版)》。
景观概念设计合同签订前
14
Ⅲ-4
《景观初步设计任务书》
1、根据以下内容形成《项目景观初步设计任务书》:
《项目投资分析模型(初设版)》中的景观部分
研发部和营销部共同完成的《项目专项市场调研报告》
2、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作,确定景观初步设计合同(转入合同管理程序),并形成《景观设计深度和进度管理表(初设版)》。
景观初步设计合同签订前
《项目初步设计任务书》
1、根据以下内容形成《项目初步设计任务书》:
方案设计图说明及调整补充资料
景观概念设计竖向图
凡涉及结构安全、用电安全的建构筑物的大型广告、标识、灯饰等工程的设计方案
2、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作,确定初步设计合同(转入合同管理程序),并形成《项目建筑设计深度和进度管理表(初设版)》。
初步设计合同签订前
15
Ⅲ-5
《产品建议书》)
项目概念设计完成后,提交以下概念设计成果:
⏹概念设计汇报会纪要
⏹图纸(只提交总图,其他图纸可只链接文件地址)
⏹体现概念设计意图的相关资料(模型照片、渲染图、设计说明等)
⏹链接同步提交的《项目投资分析模型(概念版)》
概念设计完成后10日内
16
Ⅲ-6
方案设计成果验算及初设指导阶
《成本测算及验算》(初设阶段)
根据以下内容,对项目的目标成本进行测算、分解,形成《项目目标成本(方案版)》,找出成本控制重点,指导初步设计:
⏹《项目方案设计成果》
⏹《项目投资分析模型(方案版)》
⏹造价采购部的实际测算数据
方案设计完成后15个工作日内
项目公司成本管理专员
2)造价采购部经理
3)项目公司计财部经理/财务总监
4)项目公司总经理
5)集团投资管理专员
6)集团投融资部经理
7)集团财务总监
8)集团副总裁
17
Ⅳ-1
项目初步设计完成后,提交以下初步设计成果:
⏹初步设计内部汇报会纪要
⏹图纸(只链接文件地址)
⏹项目术语(初设版)(尽量用图纸表达,可以几项内容在一份图纸上表达)
⏹产品交付标准(初设版)
⏹项目材料选样清单(初设版)
(4)项目技术经济指标一览表(流转版)
(5)各楼栋户数统计表、户型分析表
(6)面积核算报告书(规划局信息中心编制)
⏹方案设计重大调整及修改说明
⏹链接同步提交的《项目投资分析模型(初设版)》
初步设计完成后15个工作日内
18
Ⅳ-2
《景观方案设计成果》
景观方案设计完成后,提交以下设计成果:
⏹图纸部分(彩色总图、其他相关资料链接)
⏹私家花园面积统计数据及图纸(方案版)
⏹景观成本测算及技术经济分析报告(方案版)
景观方案设计完成后15个工作日内
19
Ⅳ-3
《施工图设计任务书》
提出《施工围墙包装方案》,景观设计、示范区设计、室内设计、精装修方案设计、导示系统设计等的设计要求
施工图设计合同签订前
20
Ⅳ-4
《项目销售指标》
根据以下内容,形成项目销售指标:
⏹《项目初步设计成果》
⏹《项目投资分析模型(初设版)》
造价采购部的实际测算数据
初步设计完成后20个工作日内
1)营销总监/营销部经理
2)项目公司计财部经理/财务总监
3)项目公司总经理
4)集团投资管理专员
5)集团投融资部经理
6)集团财务总监
7)集团副总裁
21
Ⅴ-1
建设工程规划许可证取得
根据《项目定位报告》及修建性详细规划设计,完成规划方案设计,与政府规划部门沟通(规划科),修详规方案征询(约19个政府相关部门)取得规划审查意见通知书,办理可行性研究报告审批及办理项目立项,领取IC卡,建筑方案设计审批及市政配套方案审批,施工图设计和地质勘探文件审批(审图机构、防雷办、民防办)取得建设工程规划许可证
20个工作日
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