房地产项目尾盘营销执行报告分析Word格式.docx
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其中,空置一年以上的商品房面积占空置总量的49.3%。
住宅空置量较去年末下降19%,占整个空置总量的49.3%。
住宅空置量较去年末下降19%,占整个空置总量约47.6%。
写字楼、商业营业用房、其它类房屋与去年末相比均出现小幅上升。
另一方面,全市商品房销售面积与销售金额大幅度增长,仅主城区商品房销售面积就达505.13万平方米,同比增长36.5%,金额112.54亿元,同比增长40.4%。
商品房销售总量大于竣工总量,多212.6万平方米。
在去年施工面积增加,土地交易量的上升,在未来两年内开发量将急剧上升,大盘拥现,自然及人造环境的升值压力越来越重要,这样对小盘、尾盘等竞争压力越来越大。
c、房价涨势逐渐平稳
在去年一季度时,重庆市主城区商品住宅均价1952元/平方米,每平方米同比去年上升了196元,达到了历史最高水平,而当时涨幅仅10%左右,而到去年9月末,重庆住宅均价已超过了2500元,比第一季度增加了548元。
是什么原因使重庆房价上涨,究其原因,主要是因为现土地交易价格上涨、钢材、水泥、玻璃等建筑材料涨价、主城区旧城改造力度加大后拆迁户形成巨大需求、房地产项目品质不断提升等。
另外,工人工资水平上涨也是房价上涨的一个重要因素,去年1-9月,主城核心区的商品房建面均价为2610元/平方米,这一期间,主城区房价上涨14.9%,但城市居民人均可支配收入的增长也达14.2%,这两项是协调并进,基本吃平。
而据重庆市国土房管局负责人判断:
今后两年,重庆房地产投资将以30%的幅度增长,房价将会稳中有升。
房地产业在全市国民经济中的地位和作用已日益突出,其增加值在地区生产总值中的份额由1997年时的1.99%,上升到了去年的3.89%,预计去年可达4.5%。
去年重庆市商品房平均单价为1596元/平方米,主城区则为2103元/平方米,呈适度上涨之势。
d、商品房销售已经出现降温、商业空置率达全国首位
去年第三季度,重庆市商品房销售景气指数下跌至86.29点的不景气状态,分别较上季度和去年同期大幅下滑23.83点和43.47点,已跌至历史最低谷。
第三季度,我市商品房销售和售价的快速增长势头有较大的回落,商品房空置率也首次出现去年以来的回增现象,商品房空置率在7.3%左右。
市统计局统计表明,去年1至9月,重庆商业营业用房投资同比增长23.8%,投资量占全市房产投资总额的14.6%。
新开工面积同比增长17.7%。
而整个商品房新开工面积同比增长只有1.2%。
商业营业用房的竣工面积同比增长4.9%,而销售面积(现房)却同比下降了7.9%。
截至9月末,全市商业营业用房空置总面积超过230万平方米,居全国首位,同比增长9.6%,占整个商品房空置面积的44%。
其中,空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米,同比增长30.9%。
房价呈整个平稳上升趋势,但销售景气指数下跌较大,大部分购买群体向大盘、明盘挺进,直接影响小盘、尾盘的销售进度,在销售创新,营销手段,价值策略方面由为重要,市场在平稳过度后在今年的6月后将得到一定的回升。
此现象对大盘影响较小,而对尾盘等影响相对加大。
2、2004年房地产市场现状分析
a、房地产开发投资状况
分析项目
2001年
2002年
2003年
2004年1——10月
开发投资额(亿元)
196.67
245.91
327.89
266.24
增长率(%)
40.9%
25.0%
33.3%
-------
分析:
去年1到10月,我市房地产投资总额为266亿余元,同比虽增长19%,但增幅已下滑,10月份增幅较上月下滑了2.5%,主要是办公用房的投资大大减少。
在国家宏观调控背景下,重庆市土地供应减少,银行又提高开发贷款门槛,因此许多开发商都不敢大规模投资。
b、房地产新开工面积
新开工面积(万方)
1661
1709.47
2098.23
1525.74
28.8%
2.9%
22.7%
------
2004年1——10月,全市房地产新开工面积1525.74平方米,比去年同时期下降1.4%。
这主要是由于去年政府制定了一系列政策,例如“加息”政策,大大加了房地产开发资本;
而严格控制房地产开发的贷款限制也使去年新开工面积呈现缩水。
c、房地产竣工面积
竣工面积(万方)
1021
1390.73
1676.96
679.84
20.3%
36.2%
20.6%
-----
1——10月全市竣工面积达到679.84万方,同比增长10.3%,房管所对销售预售许可证发放的严格把关及银行利率调整都促使开发商加快施工工程进度,尽早回笼资金,此举明显影响市场价格和营销难度。
d、房地产销售面积
销售面积(万方)
746
1016.58
1316.82
642.56
28.6%
36.3%
29.5%
1-9月,全市商品房销售量还不到573万平方米,特别是第三季度销量大幅下滑。
这种颓势在10月份暂时终结,截止10月底,我市已售商品房超过642万平方米,同比增长了11.1%,去年10月比去年9月份的商品房销售也增长了1.4个百分点。
e、房地产销售金额
销售金额(亿元)
107.65
158.15
210.16
109.71
37.4%
46.9%
32.9%
-----------
1——10月,全市商品房销售金额已达109.71亿元,同比增长12.3%。
去年国家制定了一系列宏观调控政策,对房地产开发有较大影响,例如“加息”和严格控制对房地产开发贷款等,都对开发资金构成产生较大的变化,房地产开发的国内贷款占资金来源总量的比重呈下降趋势,而自有资金、预售房款呈上升趋势,特别是销售房款已成为开发资金快速增长的主要源头,而各开发商也开始关注销售速度因素,为使项目能早日回收资金,降低项目开发资金压力和市场风险。
3、2004年重庆房地产物业开发情况分析
a、房地产开发投资额情况
指标名称
1—11月
同比增长(%)
比重(%)
房地产开发投资完成投资(亿元)
315.45
22.5
100
住宅
175.19
22.3
55.5
商务
8.42
-1.0
2.7
商业
47.56
28.2
15.1
其它
84.28
22.8
26.7
去年1——11月,房地产开发投资为315.45亿元,住宅的投资依然是最多的,占了55.5%,超过了一半,同比增长为22.3%。
而商业物业的增长却是最快的,去年1——11月,商业物业投资增长22.8%。
商务物业投资去年的投资较少,而且还出现了负增长。
b、房地产开发施工面积情况
房屋施工面积(万平方米)
5568.77
20.3
4069.74
23.8
73.1
183.01
-0.2
3.3
938.18
19.0
16.8
377.83
2.5
6.8
住宅依然是房地产市场的主流,去年1——11月份,住宅施工面积达到4069.74万方,同比增长23.8%,也占了去年施工总面积的73%。
商务物业施工也在减少。
同比减少了0.2个百分点。
c、房地产开发新开工面积情况
新开工面积(万平方米)
1740.41
3.1
1378.50
9.0
79.2
34.85
-15.8
2.0
233.63
13.4
93.43
-36.3
5.4
从去年新开工情况来看,去年1——11月份,重庆新开工的住宅占到了79.2%,这表明未来1——2年内,住宅依旧会是重庆房地产市场上的主流产品。
商务物业市场份额还将进一步减少。
而因为去年重庆的商业物业的高空置率情况,政府和开发商均减少了对商业物业的开发。
d、房地产开发竣工面积情况
竣工房屋面积(万平方米)
816.07
20.2
633.82
23.6
77.7
25.93
40.6
3.2
112.87
0.3
13.8
43.45
23.1
5.3
住宅竣工面积达到633.82,同比增长23.6%,占总体竣工面积的77.7%。
相比商务物业去年施工面积的减少,竣工面积却增长较快,同比增长了40.6%,直接影响商品房存有量和消化量,其中解放碑三大商务楼占了相当大的比重。
商业物业竣工面积增长不大,去年1——11月仅同比增长0.3个百分点。
e、商品房销售情况
销售商品房屋面积(万平方米)
777.07
19.3
685.66
23.2
88.2
22.24
40.7
2.9
62.97
-9.7
8.1
6.20
-33.9
0.8
商品房销售额(亿元)
132.16
22.0
102.09
31.6
77.2
5.79
64.2
4.4
23.11
-10.3
17.5
1.18
-17.5
0.9
去年房地产销售中,住宅销售占的比重相当大,销售面积和金额分别占了88.2%、77.2%;
商务物业销售增长幅度较大,销售面积和金额同比增长为40.7%、64.2%。
而商务的销售却相对不理想,出现了负增长,而到去年9月末,重庆的商业空置面积居全国之首。
f、商品房预售情况
预售房屋面积(万平方米)
938.19
40.4
855.71
40.2
91.2
7.90
-19.3
66.07
53.4
7.0
8.52
65.9
在商品房预售中,住宅销售占了91.2%,占了主要地位,住宅仍是广大业主购房的首选;
而商业预售同比增长为53.4%,增长幅度较大,去年商务物业投资开发较少,这也表现在商务物业预售上,去年1——11月份商务物业预售仅有7.9万方。
同比负增长19.3%。
4、相关政策及重点工程对房地产市场的影响
a、《商业银行房地产贷款风险管理指引》
中国银监会公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定:
借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下,月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。
同时,《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”,并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。
据业界人士称,银监会的这一《指引》提醒银行要注意借款人的长期还款能力,银行将严格按《指引》要求执行,并据此加紧制定相应的实施细则,今后在房贷操作上将更加谨慎。
房地产市场近两年的飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切的联系。
一方面促进了更多消费者投资或消费房地产,但另一方面也加大了金融机构的风险,因为客户无法还贷而导致的不良贷款数量在成倍增长。
因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力的评估,该政策的出台能够清醒一部分购房者的头脑,同时减小银行的金融风险,影响部分投资购房者。
b、加强对于第二套房的按揭审理
受全国性紧缩银根政策及国家有关防止炒作商品房的政策影响,重庆市部分银行将对消费者办理第二套商品房的按揭予以严格控制。
目前重庆市各家银行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上,并采取普通商业贷款利率,即5年以上5.76%,远高于5.04%的优惠住房按揭贷款利率。
并且部分银行对于商业物业的贷款采取非常谨慎的态度,一般不对第3套物业贷款。
我国贫富分化严重的程度已经超过国际公认的承受线,有条件的部分群体买一套房还不能满足其追求高品质生活的目的,还继续两套、三套地购买,条件略差的即使按揭也可以拥有多套房屋,正是这一部分购买力使房价不断攀升。
因为有充足的购买力,所以开发商不会注意到购买力相对较弱、但需求市场庞大的中低消费群体,从而造成我国人均居住水平低下。
该政策的出台限制了很大一部分购买力,使住房市场的供需状况得到真实的反映,使社会正视绝大部分市民的居住愿望,从另一层面也警示开发商在策划时真正应该抓住的购买力是哪一部分。
c、渝北区观音岩隧道工程正式通车
2004年5月13日渝北区观音岩隧道工程正式开工。
观音岩隧道东至北湖路,西至两路工业园区商业街,总长1410米,其中隧道380米,高架桥200米,连接道路830米,总投资3280万元。
是连接建成区和新开发的两路工业园区西区的便捷道路,为渝北的经济发展上一个新台阶、加快城市化进程、改变渝北城市面貌起到重要作用。
d、红旗河沟立交桥通车
红旗河沟立交桥是一座两层式环行立交。
据交通部门统计,该交叉口高峰期车流量达每小时7000辆,而原设计通行能力仅为每小时4000辆,拥堵极为严重。
红旗河沟改造工程南北长约400米,东西长约800米,此桥的通车,缩短了江北到渝北区的时间,增加购房者对渝北片区发展的看好,从面在2005年更加促进房地产市场的消化量。
二、2004-2005年重庆房地产北部城区市场分析
随着政府“北移东下”政策的制定和实施,该区域近一两年来蓬勃发展。
其中两路板块随着主城区的不断扩张,两路已不仅仅是郊区,特别是两路到主城区之间路程的缩短,主城区居民到两路置业现象逐渐增加,这业加速了两路板块房市的发展。
而主城区城区改造,使大批的工业企业移往两路工业园等地,这也使两路的开发越来越成熟。
1、观音桥板块
随着观音桥商圈的辐射能力的加强,观音桥板块扩充至红旗河沟、五里店一带,形成观音桥板块的新格局;
而随着观音桥商圈的扩大,特别是观音桥步行街的扩容,使观音桥商圈商业氛围更加浓厚,2004年更是涌现了一大批楼盘,以商务物业为主,例如:
红鼎国际、盛天地、浩博天庭等;
而且板块内的楼盘价格均有继续上升趋势,此板块的火热对市场有较大的促进作用,但同时加强了整个北部区域的竞争。
该板块市场的特点是:
●该板块势头强劲,楼盘迭出;
●住宅建筑形态以高层和小高层为主;
●除周边客户外,渝中区是其主要的购买客户;
●随着观音桥商圈的形成,使商圈内物业价格步步高升,且有更进一步上升的趋势;
●商业物业发展较为迅速,商业态势更加完善;
●2004年该板快内商务物业发展较快,其商务氛围逐渐浓厚。
2、江北城板块
江北城的整体改造工作涉及到3.5万居民,1.8万平方公里,拆迁量达100多万平方米,这将在未来2-3年内给区域房地产市场带来新的机遇和发展空间,去年鲁能星城一经推出,即在市场上引起了热切关注,一期销售非常理想,五里店片区也是新盘迭起,预计在2——3年内,该板块市场将成为新的房市热点区域。
●楼盘开发体量较大,周期较长;
●现该片区房地产市场较为简单,楼盘较少;
●该片区市场开发潜力巨大,未来2——3年,该片区将成为新的房市热点区域;
3、新牌坊板块
随着龙湖的进入,使该片区土地价格迅猛飑升,而且该片区的楼盘综合品质较高,成为了全市著名的“富人区”,这将大大提升该片区楼盘的品质,现在该片区主要为龙湖、金科的后期产品销售。
结合前期的蓄势,这几个项目的销售均较为理想。
●板块内高档楼盘比较集中,龙湖、旭日•凤凰城、锦绣都在于此,且楼盘的综合
●品质较高,成为重庆著名的“富人区”;
●该片区高尚居住区概念影响力越来越高,已积累形成强大的品牌知名度;
●目前该片区无新楼盘推出,现阶段在售楼盘均为项目的尾期产品。
4、两路板块
随着主城区的不断扩张,两路已不仅仅是郊区,特别是两路到主城区之间路程的缩短,主城区居民到两路置业现象逐渐增加,这业加速了两路板块房市的发展。
该板块市场的特点是
a目标客户群多以吸引外区(渝中区、江北区等)客户为主;
b开发规模日益增大;
c板块内开发环境在改变,开发项目品质不断提高;
d土地储备量较大,开发规模也在不断增加。
E销售价格基本上在1600-2400元之间
目前在售楼盘
楼盘名
位置
住宅档次
均价(元/平方米)
海德福苑
渝北回兴科技产业园(长安福特旁)
普通住宅
1680
立邦盛景天下
渝北两路工业园
高尚住宅
2500
海德旭苑
渝北回兴科技产业园
1580
海德春洪苑
1520
堤岸春晓
渝北回兴街道宝桐路
1850
华菲苑
渝北回兴镇科技产业园区宝桐一路
1700
奔力乡间城
渝北回兴宝桐一路
花园洋房
2000
富悦新城
渝北回兴街道宝圣西路(长安福特旁)
2350
海德燕窝小区
渝北回兴科技产业园区
学府佳园
渝北农业园区西南政法大学旁
1620
金碧园
渝北回兴双湖大道(重大医学院对面)
1550
云湖花园
渝北农业园区宝圣大道(西政斜对面)
1780
翠湖柳岸
渝北宝圣湖宝桐路
结合在售楼盘的销售情况分析,中低档价位楼盘在本区域受欢迎程度较高,在短期消化、快速回笼资金及获取利润相当重要。
相对于本区域市场来说,该板块竞争实力相对较弱。
5、冉家坝板块
去年冉家坝板块内楼盘迭起,形成了现在的冉家坝大社区,从而取代了以前风光无限的“五黄路大社区”,成为了渝北区重要的房市热点区域。
●该板块项目规模以小区住宅为主;
●板块内物业消化量较好,项目销售均价较未平稳,与重庆房市价格基本持平;
●板块内项目的连动性较强,逐渐形成配套完善的生活区;
●区域市场开发潜力很大,房价有平稳上涨的趋势;
6、北部新区板快
北部城区板块是去年重庆房市的一个热点区域,该板块去年涌现了一大批高档次高品质楼盘,引起了重庆全市的热切关注,该板块可供开发土地量较大,开发前景较海好。
●开发体量大,以花园洋房、别墅等物业高品质物业为主;
●板块内物业档次较高;
●该板块已成为了重庆新的高品质楼盘集中区,在市场上引起了热切的关注;
●板块内物业价格增长较快,而且还有继续上升的态势。
7、江滨路板块
江滨路板块是江北新兴的房地产市场板块,特别是江北区政府具体将江滨路作具体规划后,江滨路的价值得到了更充足的体现。
建城后的江滨路将成为餐饮休闲区,而且档次明显要比南滨路高。
●开发体量大,以高层建筑为主,重视对江景的打造;
●板块内有较大的开发潜力,开发前景较豪;
●随着区政府对江滨路的规划打造,将直接拉升该板块内物业价格。
三、2005年重庆房地产最具价值区域分析
对楼盘而言,放量的增大和竞争对手的增多,意味着新一轮的拼抢和争夺客源;
对消费者而言,更多楼盘面世和先期产品的品质,则使经高新城有了
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