农作物驯化园项目可行性研究报告.docx

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农作物驯化园项目可行性研究报告

农作物驯化园项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称：

某某地区农作物驯化园

1.1.2项目任务：

项目在某湖原自然条件的基础上，利用与改造湖中岛的荒废林地，变废为宝，建设现代农作物品种展示、推广、驯化与生态旅游、绿色休闲有机融合，在保护原有的自然景观、增加东海城居民绿色休闲空间、带来生态效益的同时，构筑面向新世纪高品质的农作物驯化、展示区和农业休闲观光地。

在发展推广优质农作物、驯化新品种的基础上，以农作物驯化、种植为核心，普及农产品种质资源科普知识，推广优质品种，同时结合生态绿色旅游，有效促进当地旅游业的发展，为广大市民担供了一个休闲的场所，使周边居民生活品质得到提升，完善、丰富东海农业生态旅游城市建设的内涵，为“百库之县”中小水库的有效利用、改造和可持续发展提供一种全新的思路。

1.1.3建设单位：

置业有限责任公司

1.1.4建设地点：

江苏省连云港市东海县境内，项目位于东海县城西部，东海位于江苏省东北部，东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北界齐鲁，境内拥有“江苏第一湖”，“华东第一泉”，“亚洲第一井”是闻名中外的水晶之都。

东海县是国务院批准的首批沿海对外开放县，也是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，位于国家“陆桥经济带”、“星火开发带”、“徐连经济带”范围之内，更是江苏省开发的三大产业带之一——沿东陇海线产业带上的重要节点是连云港和徐州两大城市的重要连接点。

建设地点距县城中心2公里，距离苏北洗浴疗养胜地东海温泉10公里，

1.1.5建设规模：

项目总占地面积140.6493公顷,合2110亩左右，其中陆地用地约13.243公顷，合199亩；水面面积127.4063公顷约1906亩。

项目总投资5000万人民币，项目分期投资分期开发。

1.1.6建设内容：

本项目主要建设内容为农作物优良品种的驯化，种质资源的筛选、保护、推广，水产及禽鸟养殖及，与这些项目内容相对应还建有休闲、旅游、科普、接待站、维护中心等其它配套设施。

详见建设内容规划。

1.2编制依据

1.2.1《连云港市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

1.2.2《连云港市城市发展战略规划》

1.2.3《连云港市城市总体规划（2007-2025）

1.2.4《东海县城城镇体系规划》（2002-2020）

1.2.5《东海县城市总体规划（2001-2020）》

1.2.6《东海县国民经济和社会发展第十一个五年计划》

1.2.7《连云港市旅游总体规划》

1.2.8《全国生态环境建设规划》国家林业局，1999.2

1.2.9《工程建设规范汇编》，中国建筑工业出版社

1.2.10《投资项目财务分析实务》中国农业出版社

1.2.11《中华人民共和国水法》（2002年10月1日国务院发布施行）

1.2.12《中华人民共和国河道管理条例》（1998年9月10日国务院发布）

1.2.13《防洪标准》（GB50201-94）

1.2.14《某某地区农作物驯化园规划设计任务书》

1.3项目宗旨

1.3.1建设目的

作为陇海线沿线重要城市，东海市具有独特的历史文化资源、丰富的水域特色，享有自己的特色产业，东海的城市定位是：

“中国最重要的硅材料产业基地、生态旅游型现代化湖滨城市、国际知名的水晶之都”，是发展生态旅游休闲观光和现代农业的极佳选择地之一。

而本建设项目地紧靠紧邻县城，随城市的发展及快速的城市化进程，某湖已逐步融入了城市建成区，具有城市形象标志的效应，区位优势得天独厚。

本着江苏省鼓励中小城市积极培育观光旅游、现代农业等以形成鲜明的城市特色和东海宜居生态旅游城市建设的契机，可持续地建造某湖，推动东海生态、文化、旅游。

按照“高起点、内容独特、模式全新”，“因地制宜，营造农作物种植优选、筛选、驯化、植物、地形、地貌、水体有机统一的最佳状况”，和“生产经营一体化的现代化农业生产、休闲观光”的规划思想，利用该项目得天独厚的地理优势，突出“融研究、推广、科普、休闲观光于一体的现代绿色农业”主题，功能鲜明、配套完善，构筑面向可持续发展的、高品质的农业产业基地、生态休闲观光胜地，丰富东海旅游内涵。

把失去原有功能的水库变费为宝，改善城市环境，把生态效益与社会效益、经济效益有机结合，创造一个多赢局面。

1.3.2建设任务

在进行充分的现状分析基础上，对现有用地进行保留、改造，在保证防洪、蓄水的需求下，利用场地的岛屿特色。

建造一处集湿地生态旅游，农作物种质保护、推广，禽鸟养殖，观光休憩和科普教育于一体的水中观光胜地、水上的世外桃园。

为此，建设、完善园区污水处理、绿地系统等生态工程体系，所有设施做到零污染排放，建设各类休闲、生产区，综合休闲娱乐服务、等活动配套设施。

利用水面，进行优秀水产品种养殖与垂钓、餐饮等休闲项目相结合。

满足不同年龄、层次人们的需求，可以满足初学者、年长者、妇女儿童的需要。

建设花卉、草坪驯化场，形成特色产业与具有特色的观赏区。

，建设健全基础服务设施，园区外设立生态停车场，利用农业生态园的游客接待站、维护中心等其他配套设施，完善旅游服务体系。

1．4主要技术经济指标

主要技术经济指标一览表

序号

项目

数量

备注

1

园区规划总用地

1406493

包括水面1274063㎡

2

可建设用地面积

132430

（陆地可用面积）

3

建构筑占地面积

18200

接待、公厕等临时简易筑

4

总建筑面积

18200

5

建筑毛密度

1.3%

以规划用地面积计算

6

容积率

0.013

以规划用地面积计算

7

绿地率

4.5%

不含水域面积

1.5可行性研究结论

通过分析，本项目内部收益率为10.02%，项目内部收益率大于财务基准收益率8%；财务净现值NPV（8%）为1158.61万元；税前投资回收期（从项目投产经营算起）期约为7年；项目盈亏平衡点为68%，即保本的游客接待量为34000人。

通过中长期宏观经济分析、服务市场需求分析，认为预计的市场需求量大于盈亏平衡点时的游客接待量，本项目投资比较安全。

第二章项目建设的必要性

2.1项目背景

2.1.1社会环境

我国社会经济的发展已进入新的阶段，农业发展成为经济工作的重中之重，目前，我国农业正处于由传统农业向现代农业转变的过渡之中，当前，生物物种资源的拥有和开发利用程度已成为衡量一个国家综合国力和可持续发展能力的重要指标之一。

由于人口的快速增长、对生物物种资源的过度开发、外来物种的引进、环境污染、气候变化等原因，我国生物物种资源丧失和流失情况严重。

园区的设立是为了进一步加强农作物及生物物种资源保护，并推进生物物种资源的可持续利用，“生物物种资源”指具有实际或潜在价值的植物、动物和微生物物种以及种以下的分类单位及其遗传材料，除了物种层次的多样性，还包含种内的遗传资源和农业育种意义上的种质资源。

“遗传资源”是指任何含有遗传功能单位（基因和DNA水平）的材料；“种质资源”则是指农作物、畜、禽、鱼、草、花卉等栽培植物和驯化动物的人工培育品种资源及其野生近缘种。

中国旅游业的国际地位迅速提高。

据世界旅游组织专家预测，中国将在2020年成为世界第一大国际旅游目的和第四大旅游客源国。

旅游业已被各级政府高度重视，成为国民经济中的一项重要产业，许多地区被列为重要支柱产业，江苏省、连云港市、东海县出台了很多相关政策，全力支持旅游业发展。

2.1.2城市背景

项目位于江苏省连云港市东海县县城西郊。

东海东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北界齐鲁，境内拥有“江苏第一湖”，“华东第一泉”，“亚洲第一井”是闻名中外的水晶之都。

东海县是国务院批准的首批沿海对外开放县，也是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，位于国家“陆桥经济带”、“星火开发带”、“徐连经济带”范围之内，更是江苏省开发的三大产业带之一——沿东陇海线产业带上的重要节点，连云港和徐州两大城市的重要连接点。

在连云港市的总体规划纲要中，连云港提出将市域划分东、西部两大板块的大胆设想，其中东部将主要以临港重型产业为主，产业类型主要为外向型、空降型；而西部将主要以生态农业、以加工制造业为主，产业类型主要为内生型。

东海的交通优势突出，与周边城市联系便捷，同时也是连云港市的经济大县，这使得东海责无旁贷的成为带动连云港市西部地区发展的领头羊。

东海的交通便利，水陆空交通兼备，铁路、公路、航运、航空都十分便利。

东陇海铁路横贯全县，境内有5个火车站、4条铁路专用线。

国道、省道及普通公路构成立体交通网络，全县道路总里程1769.4公里，连霍、同三高速，310、204国道，323、245、236省道等干支线公路38条，境内县乡村道路全面畅通。

连云港民航机场座落东海境内白塔埠镇，已开通广州、北京、上海等10多条航线。

内河拥有等级航道2条、等外级航道3条、码头5个，航道总长130多公里，可抵长江、京杭大运河。

特殊的区位优势和发达的交通网络，使东海已经具有较强的对外辐射能力。

向西，可以新亚欧大陆桥东桥头堡为依托，向内陆地区纵深辐射；向南，可覆盖苏北等广阔地区；向北，可向鲁南和胶东半岛辐射。

东海的城市定位是：

“中国最重要的硅材料产业基地、生态旅游型现代化湖滨城市、国际知名的水晶之都”。

这三大定位要求东海必须在今后的发展过程中进一步实现以硅工业为龙头的产业高地、城市建设步入“某湖时代”、以“水晶”为品牌的特色提升。

东海的经济总量位居全市各县第一。

东海的四大经济发展目标是：

“苏北争先、全市第一、赶超邳州、洼地崛起”。

在这一目标的指引下，东海的具体目标是实现发展速度沿线第一、经济总量全市第一、苏北位次每年进一、人均指标苏北八强。

东海县旅游资源具有“一石、一井、一水、一湖”四大特色。

“一石”即水晶，东海水晶储量30万吨，蕴藏面积1500平方公里，二氧化硅含量高达99.99％，总量及品位均居全国首位。

“一井”即位于东海县毛北的中国第一口大陆科学钻井，是亚洲第一超深井，属国家“九五”重大科学工程和国际大陆钻探项目。

钻深5158米，获取5118.2米的珍贵岩心和气流体样本，标志着中国入地工程步入世界先进行列；“一水”即温泉，东海温泉含有钠、钾、镁等30多种有益于人体的矿物质和微量元素，井口水温82度，属稀有的返老还童泉，既可洗浴又可饮疗，享誉“华东第一温泉”，在连云港市137个旅游景点种综合得分名列第一；“一湖”即某湖。

2.1.3场地背景

某湖水库位于连云港市东海县县城西部，集水面积22.3km2，水库四面筑坝，中间以湖心堤隔开，形成南北两个湖，水库大坝全长9700m，堤顶高程34.2～34.50m，最大坝高11.90m，坝顶宽8～10m，湖心堤长2500m，堤顶高程34～34.50m，最大坝高5m，堤宽8m。

某湖的库区内现地形均为西高东低。

南湖在汛期内基本不留有地面，全部被水淹没，在非汛期内即使留有部分土地，也只能作为闲置土地，处于篙草丛生状况；北湖东部地势较低，也是主要储水区，西部现有近2000亩土地，土质分为两种情况，一种是该湖中部、南部地区土质较差，多为砂砾土，且有鹅卵石等，不利于农作物的耕种，即使耕种在汛期也容易受水淹，故1998年某湖水库管理部门在此栽种了大量的三倍体毛白杨，但该树种容易受虫害，管理部门也缺少资金来养护，该树种不能产生经济效益，还影响了库区整体的生态完整性。

二是该湖的西部地区，土质为粘土及亚粘土，东海县的砖瓦厂设于此区，砖瓦的烧制，取用了大量的土地资源，现该区留下了多处由于取土而形成的池塘、废坑等，砖瓦的烧制对东海县城也产生了一定的污染，且由于权属管理部门不同，砖瓦厂与水库管理部门也经常产生矛盾。

近几年来由于粘土实心砖的取缔，大量建筑空心砖运用到建筑上，现该砖瓦厂也存在停产、破产状态。

项目用地，蕴含有丰富的农业生产和旅游潜力，且东海，交通十分便利，是景观最佳投资区之一