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具体评估汇总情况详见下表:
北京中企华资产评估有限责任公司
2
夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书
评估结果汇总表
单位:
人民币万元
帐面价值
调整后帐面值
评估价值
增减值
增加率%
项目
A
B
C
D=C-B
E=(C-B)/B*100%
固定资产
1
1197.49
2102.43
904.94
75.57
其中:
在建工程
0.00
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建筑物
3
无形资产
4
土地使用权
5
资产总计
6
本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让上海部分房产项目有效,评估报告使用有效期
自评估基准日起一年,当评估目的在评估基准日后的一年内实现时,可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据,超过一年,需重新进行资产评估。
法定代表
人:
孙月焕
注册资产评估师:
李建英
王鸿育
二零零八年六月二十四日
拟转让所持上海碧波路部分房产项目
资产评估报告书
北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观和公正的原则,按照公认的资产评估方法,对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。
本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产在2008
日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方与资产占有方简介
(一)委托方简介
1、公司名称:
2、注册地址:
厦门市体育路45
3、法定代表人:
苏振明
4、注册资本:
肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币
5、经济性质:
股份有任公司
6、成立日期:
1997
年05
7、经营范围:
声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造;
房地产开发与经营;
批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件;
出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件,经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务;
通讯类电子产品的开发、制造;
办公自动化产品的开发、制造。
8、企业性质及企业历史沿革:
夏新电子股份有限公司成立于1997
年。
目前,夏新在全国拥有1
万多名员工,总资产32.5
亿元人民币,注册资本人民币42,984
万元,总股本为42,984
万股,其中国家股1,468.80
万股,境内法人股24,235.20
万股,上市流通股17,280
万股。
母公司夏
新电子有限公司是公司第一大股东,占43.09%
的股权。
公司生产基地海
沧夏新电子城总占地43
万平方米,拥有中国电子企业中流程最长、工
序最完整、加工深度最深的生产线,包括31
条贴片生产线和136
台注
塑设备。
夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。
二、评估目的
因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物,委托北京
中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份
有限公司拟转让的资产进行评估,为资产转让提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的,截至评估基准
日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。
评估前账面资产净值
为1197.49
万元。
详见下表:
评估基准日:
2008
日
序
建筑
房产证号
建筑物名称
详细地址
面积
原值
净值
(M2)
沪房地杨字(2003
)第
浦东新区碧波路
浦东新区碧波
1906.03
14,724,081.75
11,974,914.75
015209
572
弄115
号4
幢
路572
号合
计
四、评估价值类型及定义
本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司
拟转让房产类资产的公允价值,评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方,在评估基准日进行正常的市
场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估算
数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2008
日。
此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。
六、评估原则
(一)遵循独立性原则。
作为独立的社会公正性机构,评估工作始终坚持独立的第三者立场,不受外界干扰和委托者意图的影响;
(二)遵循客观性原则。
评估人员从实际出发,通过现场调查,在掌握翔实可靠资料的基础上,以客观公正的态度,运用科学的方法,使得评估结果具备充分的事实依据;
(三)
遵循公正性原则。
评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见,科学合理运用评估技术结果;
(
四)遵循产权利益主体变动原则。
即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提,确定其在评估基准日2008
日的公允价值;
(五)遵循持续经营的原则。
根据被评估业务目前的开展情况继续使用,确定相应的评估方法、参数和依据;
(六)遵循替代性原则。
评估作价时,如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种,则选用以较低的价格为基准。
不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响;
(七)
维护资产占有者及投资者合法权益的原则。
七、评估依据
(一)行为依据
夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。
(二)
法律、法规依据
1、国务院1991
年91
号令《国有资产评估管理办法》;
2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36
号《国有资产评估管理办法施行细则》;
3、中国资产评估协会中评协[1996]23
号《资产评估操作规范意见》
(试行);
4、财政部财评字[1999]91
号文《资产评估报告基本内容与格式的
暂行规定》;
5、财政部第14
号令《国有资产评估管理若干问题的规定》;
6、国办发[2001]102
号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;
7、财企[2001]802
号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》;
8、国务院2003
年第378
号令《企业国有资产监督管理暂行条例》;
9、财政部财会[2000]25
号文《企业会计制度》;
10、财政部财会[2001]43
号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》;
11、财政部财企[2004]20
号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知;
12、中评协[2004]134
号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见(试行)〉的通知》及附件;
13、国务院国资委2004
第3
号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》;
14、国务院国有资产监督管理委员会令第12
号《企业国有资产评估管理暂行办法》;
15、中国注册会计师协会会协[2003]18
号《中国注册会计师协会关于印发<
注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>
的通知》。
(三)产权依据
1、购房合同;
2、房屋、土地产权证明;
3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。
四)取价依据
1、评估基准日执行的贷款利率及汇率;
2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标;
3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。
7
(五)参考资料
1、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版);
2、资产占有单位提供的资产评估明细表。
八、评估方法
本次评估中,评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求,采用收益法进行评估。
收益法是预计估价对象未来的正常收益,选择适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。
(1)计算年潜在毛收入
根据估价人员对周边同类房屋租金水平调查,确定估价对象每平米日租金水平。
年潜在毛收入=每平米日租金水平×
365
(2)计算年有效毛收入
有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置造成的收入损失后得到的收入。
年有效毛收入=年潜在毛收入×
(1-空置率)
(3)计算年运营费用
运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属其他资本或经营的收益。
年运营费用=
∑维持房地产生产、经营或出租的各项费用
(4)计算纯收益A
纯收益=年有效毛收入-年运营费用
(5)资本化率r
的确定
本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算:
安全利率取长期国债收益率,根据Wind
资讯查询的在基准日10
年期以上国债的平均到期收益率为4.25%;
风险因素考虑到利率调整、房地产市场变动、政策影响等因素、当地商铺租金售价比、政策影响等因素综合确定。
(6)年租金净收益增长率i
8
根据房地产周边市场历史租金增长水平,经营业态现状等进行未来预测。
(7)确定收益年限n
收益年限取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的较短者。
(8)计算房地产评估单价V
计算公式V=A/(r-i)
×
[1-(1+i)n
n
/(1+r)
]
(9)确定评估值
房地产评估值=房地产评估单价×
房屋建筑面积九、评估程序实施过程和情况
本次评估过
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