农产品批发市场一期可研Word文件下载.docx

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本项目总体进度为16个月。

项目计划于2010年4月起进行前期准备工作，2010年10月开工建设，到2011年7月完成竣工并验收。

二、承办单位基本情况

乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司，注册资金二千万元，由兴安盟泰华房地产开发有限公司及发起人南振江共同投资组建，为独立法人企业。

公司的目标是：

建设东北最大的蔬菜批发综合市场，使之成为海南、寿光、新发地等一级市场的连锁机构，满足兴安盟，供应周边省，出口蒙、俄国的辐射扩散效应。

公司的理念是：

用先进的配套设施吸引客商，用优惠的政策留住客商，用优质的服务发展市场。

三、编制依据和原则

（一）编制依据

1、《关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）通知》[（2003）737号]；

2、《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》（农市发[2006]5号）；

3、《乌兰浩特市城市总体规划》；

4、《投资项目可行性研究指南》；

5、项目建设单位提供的基础资料；

6、国家现行的其它有关规范、规程及乌兰浩特市政府相关规定。

（二）编制原则

1、项目建设，必须遵守国家有关经济建设的法律、法规，贯彻艰苦奋斗、勤俭节约的方针；

2、项目建设，应坚持方便我市物流园区项目的原则，在满足各项功能基本需要的同时，注意改善综合服务条件，做到功能适用、流程科学、安全卫生、经济合理；

3、项目建设，应符合乌兰浩特市城市建设总体规划的要求。

四、项目建设的必性

1、建好市场是一项政府形象工程，开源惠民的同时改善市容市貌，提高城市管理水平。

2、建好市场是一项民生工程，菜篮子工程是任何一个城市的生命线，同时也是社会底层人员最容易就业和谋生的行业，保守估计我们的市场全部运行后可提供直接或间接的岗位2000-5000个。

3、建好市场是一项惠农工程，市场要发展，必须有自己的地产菜产业，像凌源的黄瓜，赤峰的豆角等，发展一项产业，拉动一方经济。

五、主要技术经济指标

项目总投资9782.0384万元，主要经济技术指标见下表

主要经济技术指标表

报表1

指标名称

单位

数值

备注

财务基准收益率

%

8

项目投资财务内部收益率（所得税前）

15.79

项目投资财务净现值（所得税前）

万元

9533.5996

投资回收期（含建设期/所得税前）

期

5.55

总投资收益率

23.20

项目总投资

9782.0384

流动资金

200

达产期销售或营业收入

3160.95

达产期营业税金及附加

158.047

达产期总成本

1114.64

达产期经营成本

705.44

达产期利润总额

1888.26

达产期所得税

472.065

项目期望净现值

6380.7438

项目不可行的概率

第二章项目背景、市场分析及资源条件分析

一、项目建设的背景

农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，信托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构，实现增产增收和保证城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发展发挥着不可替代的作用。

为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的建设，强化基础设施，完善市场功能。

从内蒙古自治区乌兰浩特市经济区发展规划上升到盟战略层面，作为兴安盟自由贸易区、经济协作等多区域合作交汇点的农产品批发市场，其农产品物流业也获得了前所未有的发展机遇。

乌兰浩特农副产品批发市场使我盟农产品得到快速发展，农产品贸易规模与投资规模不断增大，农产品流通体系不断增强，陆续建立了一个具有我盟特色的农产品批发市场，将农村、农业、农民与城市、工商业、城市居民紧密联系在一起，使农业增长方式发生了很大的变化：

由产量的增长型，向依靠结构调整，优化产业结构，提高效益型转变，经济增长的质量有了新的内涵。

因此，积极推进兴安盟农产品市场体系结构调整和升级改造，实现兴安盟农产品生产、加工、物流产业链的整合，发展农产品物流产业迫在眉睫。

二、市场分析

面对中国农业产销区域专业化、商品化、国际化不断发展及相对过剩格局渐趋固化的未来，笔者认为，在今后一二十年里，农产品批发市场发展趋势可能集中体现在以下几个方面。

1.东强西弱格局将得到一定程度改善。

应该说，未来一段时间，我国东、西部经济差距还会继续扩大，但这并不等于说农产品批发市场发展亦如此。

随着我国产业结构演变及西部开发战略的持续实施，笔者以为，经过一段时间的努力，农产品批发市场东强西弱格局将得到一定程度改善。

这是因为：

其一，西部人地关系没有东部紧张，具有多种地形和气候，有某些东部并不具备的农业资源，如果科技进步使灌溉、节水、抑沙、适宜品种等因素较好解决，西部农业资源将得到更好地利用，从而提供更多的商品产出。

其二，根据现代区域梯度发展和产业迁移理论，在未来时间里，东部会将更多农业资源用于发展非农产业，导致其农业地位继续下降，而西部将接替东部更多地承担起农产品供应基地的作用。

2.批发市场将逐步向城市特别是区域中心城市转移。

目前，农产品产地批发市场许多建在县城及乡、镇，这与我国尚处在农业市场化初期，区域专业分工不显著相关。

产地批发市场大多由农村集贸市场发展而来，产品外销数量并不大，主要是就地通过集市销售。

随着区域专业生产规模扩张，产品集散日益具有区际流通的意义，传统集市也发展为专业性批发市场。

尽管市场设在原始产地有方便农民就近上市之利，但因所在集镇基础设施少、服务条件差等原因，很难适应批发市场客货流量不断增长需要，使其发展受到很大局限。

于是，一些地方政府着手市场整合，将区内若干小市场归并为一个大型专业市场，并迁至城市乃至区域中心城市。

市场迁至城市，也利于政府在更大范围组织和推动专业化生产。

发达国家经验表明，随着一国农业区域专业化生产格局的形成与发展，大宗农产品交易市场有向区域中心城市转移的客观必然性。

这种趋势目前在我国已有所体现，未来将表现得更加充分。

此外，因非农产业和非农人口向某些优势集镇集中，一些批发市场所在集镇也会发展转化为现代城市，从而加大城市市场的数量和份额，这也是农产品市场向城市转移的重要方式。

不过，这种转移并未发生市场的空间位移。

应该指出的是，在这种由农村集镇向现代城市发展过程中，批发市场往往发挥着至关重要的牵引作用。

3.市场经营企业化并形成一些专业性市场经营公司。

在市场经济条件下，如同经营工厂、商场和酒店一样，对批发市场的投资和经营也将成为一个相对独立的产业，并形成一些专业化经营公司。

通过市场公司对其麾下若干市场进行类似“连锁化”运作，不仅可有效提高市场运行效益，而且有利于提高全社会农产品流通效率。

不难想象，未来一二十年里，我国农产品批发市场将普遍推行企业化经营，专业性市场公司也将获得相当的发展空间。

三、资源条件分析

1、农牧业经济结构不断优化

复建30年来，特别是进入新世纪以来，我市始终把农牧业产业结构调整做为农村经济发展的重中之重来抓，坚持以市场为导向、以农民增收为目标、以提高农产品质量和效益为中心、以产业化经营为有效形式、以养殖业为突破口，使我市农牧业实现了由单纯的种养到农牧结合、优势互补的历史性跨越，畜牧业产值在一产总产值中所占比重稳步上升，种植业比重逐步下降。

2009年畜牧业产值占第一产业比重达到59.2%，比1980年提高了33.4个百分点，以畜牧业为主导的“大农业”结构正在形成。

农畜产品加工从无到有，快速发展，“蒙牛”“蒙犇”等农畜产品加工企业陆续在我市落户；

无公害农产品、绿色食品取得长足发展，现在已拥有“三合奔驰大米”等多个知名品牌，我市农村经济走上了持续发展的道路，产业结构日趋优化。

2、农业生产快速发展产品结构日臻科学

30年来，我市一直致力于发展现代农业，不断调整产品结构，不仅解决了粮食安全和稳定农民收入的问题，还充分调动起了广大农民的生产积极性和创造性，保证了农业生产的健康发展、农民生活水平的不断提高和农村经济的全面进步。

截止2009年底，我市农作物播种面积由1980年的26.8万亩增加到2009年的50.9万亩,粮食作物产量由1980年的975.9万公斤增加到2009年的8974.2万公斤。

随着产品结构的不断优化,农业总产值也大幅增加,由1980年的751.9万元增加到2009年的26680万元。

现在全市种植品种也由保温饱为主不断发展到现在的促增收为目的,正致力于发展特色、绿色、有机、附加值的种植业新模式。

3、畜牧业高速发展畜产品产量大幅度提高

复建30年来，我市大力推进养殖业的发展，努力使养殖业成为农民增收的主渠道，从而有力推动了全市农村增产、农民增收。

截止2009年底，牲畜存栏23.2万头（只），比1980年的4.5万头（只）增长了4.2倍；

肉类总产量6370吨，比1980年的1256吨增长了4.1倍；

鲜奶产量12.7万吨，比1980年的367吨增长了345倍；

畜牧业总产值达到49667万元，比1980年的219.1万元增长了226倍。

现在，我市畜牧业正加快生产方式转变，推进现代畜牧业建设，不断提升畜牧业的综合生产能力，实现畜牧业的持续健康发展。

第三章项目选址、建设条件

一、项目选址

（一）选址原则

农产品交易市场的场址选择应遵循以下原则：

1、交通导向原则。

交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建交易市场，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。

2、城规导向原则。

销地型的农产品交易市场本身就是城市基础设施的一个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。

由于农产品交易市场的特殊性，占地面积较大，所产生的大量货物运输以及废弃物对周边交通、环境有一定的污染，因此在选址时，一般应选择在城市边界周边。

3、地形导向原则。

交易市场规模一般较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。

随着城市的发展，农产品物流量将空前增大，可能对交易市场的规模和功能提出更高的要求，因此，地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。

4、设施配套原则。

交易市场的发展离不开完善的配套设施。

是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为农产品交易市场选址的一个重要因素。

（二）项目的选址

拟建乌兰浩特农副产品批发市场一期项目位于市区北部乌兰浩特物流园区内，乌察路西侧，白阿铁路东侧，乌兰浩特铁西国家粮食储备库南侧，农牧业生产资料区北侧。

二、项目建设条件

（一）区位优势

1、乌兰浩特市基本概况

兴安盟，位于内蒙古自治区东北部、科尔沁草原腹地、大兴安岭南麓，处于大兴安岭山脉与松辽平原接合处。

东南与吉林省接壤；

东北与黑龙江省，北部、南部、西部分别与内蒙古自治区呼伦贝尔市、通辽市、锡林郭勒盟，西北部与蒙古国毗邻。

乌兰浩特地理位置优越，在国内处于东北经济区和渤海经济区，东与黑吉辽三省连接，南与京津唐经济区沟通，可较好地承接经济强势地区的辐射；

在国际上处于东北亚经济圈，与俄罗斯、蒙古国进一步加强经济联系，是参与国际、国内两个市场的主要地区之一。

⑴交通条件

乌兰浩特市交通基础设施日趋完善。

①公路

111国道、302国道以及新建的省际大通道贯穿市区，乌兰浩特至阿尔山一级公路已开工建设，乌兰浩特至珲春高速公路已列入《东北振兴地区规划》，其中，乌兰浩特至白城高速公路已开工建设。

全市所有嘎查村中，80%以上已通油路。

②铁路

与北京、呼和浩特、哈尔滨、长春、大连等大中城市均有直达列车。

白阿铁路改造和锡乌铁路工程即将开工建设，阿尔山至蒙古乔巴山铁路已列入国家铁路网建设规划，是联合国开发计划署规划的欧亚大陆桥之一。

同时，乌兰浩特至江桥、白音胡硕至乌兰浩特铁路也在规划建设之中，将逐步形成较为完善的铁路网络。

③航空

乌兰浩特机场建设标准为4C级，可起降波音737等大中型客机。

现已开通了至呼和浩特和北京航班，与乌兰浩特市毗邻的阿尔山机场正在建设。

届时，将形成乌兰浩特及所在盟内有两个机场的航空运输优势。

⑵自然资源

①水资源

乌兰浩特市及所在盟内水域面积5万公顷，大小河流200多条，水资源总量50亿立方米，其中，地上水资源31亿立方米，地下水资源19.8亿立方米，总量位居全区第二位。

乌兰浩特地区水资源总量为9.4亿立方米，境内有洮儿河、归流河，洮儿河上游的察尔森水库蓄水量为13.6亿立方米，年均蓄水量4.2亿立方米，拥有水资源利用的良好基础和条件，完全具备利用周边地区丰富煤炭资源，发挥水煤组合优势，建设电力、煤化工等重大项目的条件。

目前，华润、大唐、蒙能、北方、华电等大型企业和集团拟在乌兰浩特及周边地区建设火电、风电、煤化工等项目，乌兰浩特市有望成为国家新兴的重要能源基地。

②矿产资源

乌兰浩特地处大兴安岭有色金属重点成矿区域，所在兴安盟被列为国家16个重点找矿地区的第5位，该区域历史上未进行过矿产资源详查，按照地质成矿规律，应蕴藏着非常丰富的有色金属资源。

2006年以来，地质勘探取得了丰硕成果，陆续发现了铅、锌、铜等有色金属。

据专家介绍，乌兰浩特及周边区域地下可能蕴藏价值10万亿的有色金属矿藏。

2008年，乌兰浩特及周边区域将进行航测，进一步明确靶区，浙江海亮集团、中国黄金集团等大型企业均有意向拟建设有色金属探矿、采矿、选矿及冶炼深加工企业。

另外，乌兰浩特及周边的蛇纹岩、石灰石、高岭土等非金属资源储量相当可观，基本没有开采，具有巨大的开采开发潜力。

③生态资源

乌兰浩特及周边地区的生态资源保护完好，森林、草原、湿地、湖泊基本处于原生态。

属于温带大陆性季风气候，多年平均降水量在442.6毫米之间，年平均气温在零上5度，无霜期为134天。

位于北纬45度左右，是世界公认的“最佳养牛带”和“玉米黄金种植带”。

乌兰浩特及周边地区现有耕地1000多万亩，适于多种农作物的生长和种植，粮食作物以玉米、水稻、小麦、大豆为主，产量稳定在40亿斤左右；

畜牧业发展良好，牲畜总头数742万头只，是内蒙古重要的畜产品生产基地，东北地区最大的羊毛、羊绒和皮张集散地。

（二）项目用地现状

拟建项目用地较为规整，地势标高较为均匀。

根据乌兰浩特市总体规划布局。

地处城市物流园区内，区位合理，交通便捷，具有较大的发展空间，是较为理想的农产品物流基地。

第四章　　建设规划方案

一、规划方案

（一）规划原则

1、必须坚持科学合理、节约用地的原则；

2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；

3、建筑装修和环境设计，以现代建筑风格为主，四面装修、体现清新、典雅、朴素、方便的特点；

4、根据实际需要，对农产品批发市场的设施建设及建筑进行分类，包括交易展厅、商业楼、办公综合楼、附属设施和生态系统（绿化、景观、道路）。

5、空间形态既要突出现代化特征，又要营造田园气氛，根据该场地所处的周边环境，结合本项目的实际从空间上统一规划，形成色彩柔和的空间景致。

按空间形态的要求设定单体建筑。

6、景观及绿化充分考虑该地块与周围环境之间的关系后，从空间形态的统一规划和平面布置的统一考虑，营造自然和谐的景观，在处理景观与绿化的关系上，要突出景观，景观的营造要结合现有各功能区的单体建筑进行，使该单体建筑都形成一个独立的景观。

建筑物周围、道路两边广泛种植植物，并加强平常的保养。

7、交通组织及道路分析各功能区及各单体建筑物的关系，合理设置道路系统，形成便捷、顺畅的交通通道路网，根据人流与车流分设的原则。

设置机动车道及人行道。

根据规划要求设置停车场。

（二）总平面区主要参数

总占地面积：

150亩

商业楼建筑面积：

30000㎡

构筑物面积（交易大厅）：

20000㎡

容积率：

0.50

建筑密度：

31.1%

间距系数：

1.9

绿化率：

25%

（3）建筑工程概况

1、商业楼，框架结构，形状为矩形，层数为二层和四层相结合，控制高度为二层商业楼7.5米，商业四层楼17.5米，交易大厅10米。

2、墙体材料：

以砖结构为主，所有建筑的内墙均采用轻质隔墙板，外墙外保温。

3、门窗材料：

塑钢或铝合金门窗，普通玻璃。

4、内装修：

①内墙体不使用易裂、易燃、不耐碰撞、不易悬挂的轻质板材，装饰材料不使用壁纸；

②所有卫生洁具，采用耐腐蚀、难沾污、易清洁的建筑配件。

③室内地面为水泥砂浆找平，墙面和屋顶刮腻子。

5、外装修：

采用石料、外墙涂料进行四面装修，以淡色为主。

（四）总体规划概述

1、临乌察公路为主入口，纬四街为主出口。

2、沿乌察路由北向南布置加油站、综合办公楼、主门、银行、宾馆等商业网点，全部采用框架结构，力求美观大方，耐久实用。

3、市场周边建设2层框架结构固定批发店，为稳定市场情绪，做长久发展准备。

4、市场交易区全部为彩钢棚封闭式结构，所有交易均在棚内进行，解决了地区寒冷，风沙的影响。

用人性化的理念温暖客商。

5、市场西侧为发展区，将建设冷藏库、保鲜库、果疏加工场等。

二、建设规模及内容

1、建设内容

乌兰浩特农副产品批发市场一期建设项目占地面积104013.60㎡，计划建成标准化复式全框梁结构商业楼、交易大厅彩钢结构等，商业楼建筑面积30000㎡、构筑物（交易大厅）面积20000㎡。

并按照“七位一体”的综合服务需要，购置配套相关设施。

2、基础设施

配套完整的供电、供水、排污、排雨、电信、供热管网与道路同时建设一步到位。

第五章　公共配套设施工程建设方案

一、给水工程

乌兰浩特农副产品批发市场一期建设项目位于乌兰浩特市市区北部乌兰浩特市物流园区内，有优越的水资源利用条件，地下水供水能力较大。

1、水源

依据城市总体规划和园区区位因素，确定供水水源主要是城市供水厂，物流园区给水管网接城市给水干管。

2、用水量预测

根据城市给水工程规范，用地用水量指标分别为商业用地0.5-1.0万m3/k㎡·

d；

对外交通用地0.3-0.6万m3/k㎡·

公用设施用地0.25-0.5万m3/k㎡·

绿地0.1-0.3万m3/k㎡·

d。

3、管网布置

给水系统逐步建设成环状供水管网，以提高供水的安全可靠。

给水主管由经五路和乌察公路接入，并沿纬七街、纬三街铺设，形成环状供水主干系统。

给水支管呈枝状布置，给水管径不小于150㎜。

另外，水源地水厂的储水量应满足消防用水的要求，消防用水与给水管网同管，给水管上要按规定设置消火栓，间距不大于120米。

二、排水工程

根据《乌兰浩特市城市总体规划》以及乌兰浩特城市建设状况和地形地貌，确定排水系统采用雨污分流制。

（一）污水工程

1、污水量预测

污水量按平均日给水量的80%计算，则规划区污水排放量是0.92-1.92m3/k㎡·

2、排水管道布置要求

要求规划区内地面坡度变化不大，为尽量保证区内的污水都能靠重力流顺利排放，减少污水提升泵站的数量和规模，在污水系统布置时，尽量满足以下原则：

①污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算；

②污水管道的最小管径取D300㎜，最小坡度取3‰；

③污水管道在规划区道路下按一侧收水布置；

④在竖向布置上，污水管位于雨水管之下。

排水方向是从北向南排出。

因考虑地形和铁路等因素，整个规划区分三个排水片区。

纬七街以北片区直接排入沿归流河坝的经六路排水主管，经过省际通道立交桥接入城市排水干管；

纬七街以南片区经纬十街排水干管接入城市排水干管；

规划区东北部片区在经二路设排水干管，经乌察公路接入城市排水管网。

污水经城市排水干管接入污水处理厂，处理达标后排放。

排水管径为：

D300㎜-D1000㎜

（二）雨水工程

1、雨水管渠布置

规划区的雨水应尽可能靠重力流排放，规划区雨水管渠的布置应遵循以下要求：

①根据地形、道路坡向、雨水干管及河流的位置来布置雨水管渠，使雨水就近排放；

②雨水管渠的覆土深度应大于等于0.7米，覆土不足0.7米的管段需做加固处理；

③雨水管的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度；

④立交排水应尽可能单独设排水管渠，直接排入水体或排洪沟，以便雨水的顺利排除。

2、管网布置

总的排水方向是从北向南排出。

雨水系统分三个排水片区。

纬七街以北片区直接排入沿归流河坝的经六路雨水主管，经过省际通道立交桥接入城市雨水干管；

经纬路以南片区纬四街以东雨水干管接入城市雨水干管；

规划区东北部片区在经二路设雨水干管，经乌察公路接入城市雨水管网。

雨水管径D400㎜-D1200㎜。

三、电力工程

1、电源规划

规划区内电力来源于城区66kv变电所。

2、电网规划

规划区的10kv电力线路形成枝环相结合的方式布置，根据地块负荷值及分布组成网络关，开环运行。

根据电力负荷预测，考虑周边地区用电情况，规划区内设10kv配站19个，每个供电服务范围在300米内，具体位置在修建性详细规划中落实，每4-5座配变站应设一座10kv开关站。

本区10kv配电线路全部采用电缆，采用直埋敷设，电力电缆沟布置在道路的东侧或南侧。

规划区内企业对电有特殊要求，应从变电所单独引线进园区，并留足高压走廊。

说明：

由于此项为整个乌兰浩特物流园区项目的电力工程，而物流综合服务中心是其中部分，电力工程已包含在内，不需单独建设。

四、供热工程

实行自备锅炉供热及热力管网与城区热力管线同网，由城区沿五路接入。

规划在纬七街建设1处调峰锅炉房，作为热源的补充，以增加供热的可靠性。

五、其他配套设施

由于该项目为整个物流园区项目的一部分，其他配套设施，在整体项目中即可包括。

第六章　节　能

一、建设节能

根据国务院颁布的《节约能源管理条例》及相关的技术规范和标准，按国家1996年起实施的新的节能50%的《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）》（JGJ26-95）的规定，应在住宅通用