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房屋质量不达标,逾期交房,逾期办理房产证。
他带头示范,查法条、咨询律师,告了开发商,赢了官司。
他把经验分享给论坛里的邻居们,很多人照此成功维权。
收房第一年,小区暖气不热,热力公司的维修人员搞不定。
蒋舜芳在台服役期间,做过战斗机飞行员,懂机械。
他在家钻研,摸清了暖气回路,先把自己家暖气修好了,然后在论坛上约好其他邻居,带着工具,一家家地修了70多户,全免费。
他甚至主动要求给物业和热力公司的人上课,教他们修暖气。
在台湾,只要小区一收房,业主们很快就会自发地、熟门熟路地把业委会(台湾叫“管理委员会”)建起来,实现有序的自治。
他发现珠江帝景压根没人牵头做这件事。
“台湾的人习惯就是,你觉得不满,你就要发声,然后你就要站出来,不然它是不会变的。
”当时召开业主大会成立业委会的前提是,小区收房满两年或小区入住率超过50%,可以申请成立首次业主大会筹备组。
2006年底,小区收房满两年,他琢磨着牵头把事办了。
第一次尝试卡在了白纸黑字的法条上。
街道办房管科工作人员告诉他“收房两年”与“入住率超过50%”两个条件必须同时满足,而珠江帝景只满足前一个条件,不行。
蒋反驳说,“这不是写的‘或’吗”,满足一个条件就行。
街道办不同意,启动失败。
第二次启动是在2008年,两个条件都满足了。
他再去申请。
结果开发商给街道、居委会发了份函,说小区有BCDE4个区,C区还没建好,建议C区收完房再成立。
街道办采纳了开发商的意见,说等吧。
他去街道和居委会表达了抗议,没用。
“你胳膊是拧不过大腿的。
”
前两次的失败促进了“业委会成立的必要”的这一常识的传播。
“积累了很多业主,他心里种下这颗种子了,知道这么档子事儿了。
”小区业主、业委会第二届委员大黄说。
他认为蒋舜芳作为台湾人,在选举这件事情上,“他比我们有更多的经验。
2011年,C区也收房完毕,但蒋舜芳心灰意冷,不想干了。
四五个业主知道他一直跑这事,来找他,他“又心动了”。
那一年北京市出台了《关于推进住宅区业主大会建设的意见》,要求2015年前所有小区建立业委会。
他感受到了大环境的微妙变化,相比前两次,这次阻力很小。
官方似乎抱着一种“乐观其成”的态度。
一位筹备组成员复盘时对他说,要不是赶上这个文件的颁布,“打死咱们都弄不着”。
有点势不可当了
第一步是凑齐5%的业主同意召开业主大会的签名,珠江帝景有4000户,蒋舜芳把搜集到的200多个签名送到街道审核通过。
接着筹备组宣告成立,7个成员,街道指定的居委会主任闫刚担任组长,1个开发商代表,5个业主代表,蒋舜芳是业主代表之一。
筹备组需要制定首次业主大会的召开方案、管理规约、议事规则。
北京市政府只提供一个范本,需根据小区情况,逐条修改、细化。
蒋舜芳希望把规则定到“巨细靡遗”,居委会主任闫刚则主张不要大幅改动,把空格填填好就行了。
在一些限制业主权利的条文上,蒋倾向于严格限制违规业主的权利。
闫刚则希望措辞柔和点,以免引起业主反感,出发点是“社区的和谐稳定”。
蒋舜芳形容这是“党员的坚持”。
按规定,筹备组成立后90天内必须召开业主大会,否则计划破产。
职业律师、小区足球队长吴献在业主论坛看到蒋舜芳发帖征人参选业委会委员,得知只有一两个人报名(筹备组成员须避嫌不能参选),他着急了,以足球队长的权威跟队员们申明这件事意义重大,“你们都得报,谁不报都不行。
”20多个队员(或他们的家属)报名了,把人凑齐了。
拿到50%的同意票才能召开业主大会,这意味着,要拿到超过2000个业主的选票。
蒋舜芳在论坛、QQ群里发消息招募义工。
100多人报名,其中活跃的60多人成了日后筹备组紧密依靠的力量。
蒋舜芳给义工们做了3次培训。
他喜欢举宽带的例子来调动义工的积极性。
当时小区业主们只能选择开发商旗下的一家宽带公司。
他告诉他们,业委会可以帮助大家打破这种垄断。
另一个能激发义工热情的是公共收益。
他解释说,园林里的灯箱广告、电梯里的平面广告等收入每年近百万,这些应该归全体业主共有,因为没有业委会,这些钱进了物业、开发商甚至一些私人的口袋里。
业委会要把这些钱拿回来。
业主辛畅记得自己当义工时挺着大肚子跑楼的经历。
有些业主白天不在家,很晚才回,她丈夫陪着她守在楼下,一层层数,对照手上的名单,几楼几单元谁家灯亮了,赶紧跑上去,敲门送选票。
敌对力量也在以微妙的方式进行阻挠。
总碰不上面的住户,辛畅常常会写个条,跟选票、资料一起塞门缝里,或者搁鞋架上。
她发现物业的保洁员迅速让她的努力变得毫无意义。
前脚放,后脚收。
她又气又好笑,“你看他收小广告的时候绝对不会收那么快的。
” 物业的对抗态度没持续太久。
对方很快认清了现实,众多义工热情高涨地跑楼拿票,蒋舜芳说,“有点势不可当了,物业也很清楚了,如果阻挠的话,我们应该还是能够成立,你就准备被我们踢掉。
开票仪式定在2012年5月15号,一个晴朗的周六,筹备组在小区的一块露天广场上用绳子郑重地拉起了警戒线。
蒋舜芳事先请了合乎资质的计票员,为了防止有人前来搅场子,还托朋友请来了央视的摄像师,举着机器全程拍。
最后的投票率达到70%左右,同意票超过65%。
业主大会顺利成立,7个委员诞生,吴献在后来委员们互相推选环节被选举为主任。
只有少数人知道,蒋舜芳个人的一次妥协确保了业主大会的成立。
按照规则,筹备组成员应回避不能参选。
他一度考虑辞掉筹备组成员参选。
居委会有人隐晦地跟他传话,“你最好别去”。
说如果他竞选上主任―这在当时看来是板上钉钉―有关方面“可能感情上接受不了”。
他觉得“有点好笑”,没多问,做了不参选的保证。
业委会成立后,他希望继续为其工作,于是竞聘成为业委会全职秘书,负责日常事务,没有投票权,月薪2500块。
这是他来大陆15年第一份正式工作。
“毕竟它是花了我的心血的,我还想要带它走一段时间呢。
业主黄兴国另一处房产所在的小区迟迟没能把业委会建起来,“嚷嚷的人多,站出来做事的人少”。
他觉得九成人都抱着等待英雄的心态,指望英雄出现,带领众人把事办了。
“所以我觉得我也挺幸运的,”他笑嘻嘻地指了指身后办公的蒋舜芳,“我觉得我就碰上英雄了。
一位不愿具名的居委会工作人员说蒋舜芳个人的力量太突出,因此“这个业主委员会绝无仅有,没有普遍性,不可推广”。
百废待兴
春日午后,蒋舜芳步履轻捷地在小区内溜达巡视,像一个严肃尽责的管家。
小区内绿植齐整,道路干净。
他愉快而详尽地介绍着小区新更换的园林椅、垃圾桶,以及作用范围500平方米地灯造型的灭蚊灯。
最令他满意的是新添置的9组秋千架。
4000户的小区原来只有两架秋千,孩子们为了荡会儿秋千排起长队,等不及的甚至动手打起来。
一组秋千连带施工费才2250块,换来了孩子们的欢乐时光,这事划算极了。
他停下脚步笑眯眯望着秋千架子说,“现在我就觉得很和谐。
“一开始百废待兴嘛。
”蒋舜芳绵软的台湾口音总是将句子尾音拉长。
他一一列举了业委会执政后干的几件大事。
解决公共安全问题。
像很多欧式豪华庭院风格的高档小区一样,珠江帝景使用了大量的GRC(玻璃纤维加混凝土复合材料)进行外部装饰,相当部分安置在高处。
这种材料在风吹日晒雨淋下常会断裂脱落,被不少国家限用于室内装饰。
此前小区内曾有一块近4平方米的装饰性墙体从30层上砸落到地面,幸而无人伤亡,只崩坏了几辆车。
业委会启用了大额公共维修基金,将小区内存在隐患的GRC装饰一一拆除或加固。
督促物业修好了渗漏7年的地库自来水管道。
13个漏水点造成地下车库600余处渗漏,每年白花花淌掉几万吨水,损失水费总共超过百万元。
2014年3月,利用与物业续签合同的机会,业委会要求必须解决。
最后物业花了30万元修好了。
此外,他还乐意谈论入室盗窃率的大幅下降(从2012年的17起下降为2014年的5起)。
这得益于业委会加装门禁及监控系统,并督促物业加大巡逻力度。
收回公共收益是最艰巨、庞杂的工作。
珠江帝景每年公共收入超过百万,包括园林灯箱广告、电梯平面广告、业主公摊空间的租金等等。
大多数钱进了物业公司的账,小部分进了私人口袋。
总共花了1年,他把这些盘根错节的利益关系一条条理清,跟广告商和租户重新签合同。
半夜恐吓电话他接过不少。
他直接挂断,“我从来不会怕这种事。
”他提醒记者注意他的身份―一个服役19年、退伍时军衔至少校的老兵,“(军人)遇到事情不会退缩嘛,会勇往直前。
辛畅觉得光办好这件事,就该给他发个“北京好市民”奖。
2014年小区的公共收益加起来有130万。
交通银行在小区内立了个ATM机的亭子,每年交给业委会租金1万块。
一家叫“达美乐”的连锁比萨店,因为想要在小区内散发广告传单,经业委会讨论准许进园后,签了两期合同,每次3个月,交广告费1.2万。
业委会成员每两周开一次会,决定这些收入如何使用。
新架起的秋千、灭蚊灯、园林椅、健身器材和监控系统都从这里来。
花钱的方式反映业委会的思路。
辛畅曾经代表小区去街道参加过一次业委会的会议。
某个小区的业委会成员发言说,我们年底把公共收益买了米和油,回馈给广大业主。
她听着觉得很可笑。
“每一家业主不缺你那一桶油,你真正的不如拿着这些钱,你去给这花台砌好,省得摔着老人,省得戳着孩子。
业委会成立后,物业费收缴率逐年上升,从2011年的86%涨到2014年的92%。
这是物业公司所乐见的。
物业管理人员王鹏说,如今,物业公司与业委会关系良好,甚至愉快。
他赞赏业委会在引导业主履行自己义务上的努力,评价蒋处事公正,不会一味地指责物业不作为。
一位居委会干部对《人物》评价蒋舜芳,“他最大的好处在哪块?
他既给你讲清了权利,他也给你讲清了责任,这可不是随便一个人就能做得到的。
很多业主认为,业委会就应完全替业主出头。
年前有两位业主来找蒋舜芳告状。
两人想租地下停车位,物业不租,因为她们7年没交物业费。
蒋舜芳让她们至少把业委会成立后2年来的物业费交了,才好去协调。
俩人不干,指责他“被物业公司收买”,大吵一通。
蒋舜芳想想就火大,“你7年没缴物业费,你坐电梯,每天用的公共水电费,你住高层,二次加压,这个都是用水泵打上去的,我们的维护园林的绿化,你每天丢了垃圾,谁帮你处理呢,这个都是物业费的组成部分啊,整个小区的公共保险、安全、消防的维保。
你没有尽到一丁点义务,那你就要求你的权利最大化,这完全是既不合情,又不合理,又不合法嘛。
”类似的事情比比皆是。
他诧异于这些人的理直气壮。
同样让他无语的是,7年不交物业费,法律居然也没拿她们怎么样。
在台湾,欠缴物业费3个月,管理委员会有权实名公告业主信息,进而断水断电。
超过半年,管委会会起诉业主,业主不会有胜算。
一败诉,法院限期缴清物业费,不交就来贴封条。
他自称看遍大陆物业管理的法规,厚厚一沓“没有一条是解决根本问题的”。
台湾相应法规打印出来不过两张A4纸,但解决了根本问题,“就是所有业主都要乖乖交物业费。
蒋先生不干了,这些压力才会消失
多数时候,业委会面对的是家长里短、鸡毛蒜皮的事。
这些日常工作大部分落在了蒋舜芳身上。
协调邻里关系、帮老头老太太找地儿打麻将、给流浪猫做绝育都成了他的活儿。
辛畅想不明白,薪资微薄,蒋舜芳怎么还能干得这么来劲儿。
“我老公也说,哎呀,他这样的人太少了,他得到什么了?
我说是啊,就冲他费的这心、费的这脑子,他干什么不行啊?
“说好听一点就是为人民服务。
”蒋舜芳笑起来。
在解释自己的动机时,他说自己看过这样一句话:
先假装你是好人,假装到有一天你变成习惯了,你就是好人。
他自我剖析,从当版主,为论坛操心开始,一步步承担起了越来越大的责任。
业委会这份工作简单纯粹,建立规则,再按规则办事。
没有升迁,不存在层级,没有官僚主义,几乎是他厌恶的“非常非常极度不自由”的漫长军队生活的反面。
他注重精神上的自由无拘,觉得这样的小环境还不错。
不过,近两年来,他有了回台湾养老的打算。
他怀念1997年来大陆时那种淳朴氛围。
他抱怨世风日下,“朝钱看,而且非常自私嘛,都完全是以自己为出发点。
”他举了一个例子,珠江帝景大概有800户人家养狗,在他粗略的统计中,只有1/10的业主在遛狗时会清理狗屎。
开始他自己捡,但无论如何也捡不完。
业委会建立后,他特意让物业安排了两个保洁,专职捡狗屎。
蒋舜芳的台湾经验也遇到过“南橘北枳”的尴尬。
为了让每位业主更方便地看到业委会的公告,他说服业委会成员,像台湾那样,把公告栏装到电梯里。
结果令人意外,业主纷纷打来投诉电话抱怨电梯壁上装这么个东西太丑,“影响小区的档次”,要求撤掉。
一些人故意破坏公告栏,掰得一块一块的。
另外,小广告也乌泱泱地占领了公告栏。
他不好意思地承认自己考虑不全面―台湾的门禁管理很严格,不会发生这种状况。
安装不到半年,业委会就不得不把公告栏一一拆掉。
“我就很后悔做了这件事情,因为还花了钱。
”他说。
蒋舜芳多次建议物业把小区116部电梯装上刷卡系统。
这个主意也借鉴自台湾。
不交物业费的业主卡片会失效,乘不了电梯。
但物业公司没有采纳他的意见。
他想不通为什么。
一位不愿具名的居委会干部隐晦地告诉蒋,“相关部门有不敢突破的东西,因为突破完了以后,它可能就要承担责任。
政府不能像控制居委会一样控制业委会,因此态度上犹豫矛盾,“又想让业主委员会干活,又怕业主委员会办错事。
”而蒋的台湾身份,又让相关管理部门难以信任。
业主淡漠的公共意识,远不完善的法律,放任自来水白淌7年也不愿花钱去修的企业做派……都让蒋舜芳沮丧。
他觉得越来越格格不入。
“不管你再怎么努力,你没有办法影响到很多人,对不对,你只能影响到你自己而已。
”他很久没有出小区的范围了,“很怕被别人影响”。
他今年52岁,计划最多再干3年,把房子卖了,回台湾养老。
“好多人都盼着他走。
”一位居委会工作人员说:
“他积聚很多压力,只有说等蒋先生不干了,这些压力才会消失。
他走前要找一个接班人,不想让业委会散掉,他心里已经有了人选,就担心人家不愿意。
“看着这个社区的业主越来越多,社区越来越健全,当然我的感情会越来越深。
就好像是一个小孩子一样,生出来以后你很细心地照顾,他生病越多你照顾越多,你就会越爱他。
采访这一天,他带着记者在地库里巡视,看到门禁的护栏上缺了一根,止不住叹气。
估计又是谁忘了带门禁卡,硬生生给掰折的。
走到下一个门禁处,铁门大开,门一侧的插销被人拔了。
他一边蹲下去弄插销,一边嘟嘟囔囔地抱怨,“这种就是有些人要搬东西,开了以后,不会随时给它复原。
”“插销啪的一声合上了。
他站起身来,指着铁门斜上角的闭门器,气愤地瞪圆了眼睛,“你要在台湾,我们的小区都不需要闭门器,没有,因为大家都会随手关门。
”说完,他气呼呼地带上了门。
(应受访者要求,文中部分人物为化名)
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