房地产法律知识问答09081515331Word格式文档下载.docx

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有哪些？

10～10页

二、拆迁类法律知识问答

21、什么是拆迁？

11～11页

22、什么是拆迁补偿？

拆迁补偿一般包含什么内容？

23、什么是拆迁安置协议？

12～13页

24、什么是拆迁冻结？

13～13页

25、什么是拆迁人？

什么是被拆迁人？

26、什么是强制拆迁？

13～14页

27、什么是拆迁许可证？

14～14页

28、什么是拆迁纠纷裁决？

29、什么是货币补偿基准价？

30、什么是产权调换？

15～15页

31、被拆迁人可否选择补偿方式？

32、申领拆迁许可证需提交什么材料？

33、如何确定拆迁实施单位？

16～16页

34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》？

35、《城市房屋拆迁管理条例》是否适用集体土地上的房屋拆迁？

36、拆迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？

2

37、拆迁中碰到产权不明的房屋应如何处理？

17～17页

38、拆迁过程中产生纠纷，可否向人民法院起诉？

39、被拆迁人与拆迁人签订拆迁协议后反悔的，是否有权申请房屋拆迁管理部门

裁决？

40、设有抵押权的房屋的拆迁中，如果被拆迁人选择了货币补偿方式，抵押权人

的利益如何进行保护？

三、工程类法律知识问答

41、建设工程合同包括哪些种类？

18～18页

42、建筑结构设计使用年限分为哪几类？

43、哪些建设工程施工合同无效？

44、如何确定建设工程的实际竣工日期？

45、申请领取建设工程施工许可证应具备哪些条件？

19～19页

46、向哪个政府部门申请领取建设工程施工许可证？

47、建设工程的质量保修年限是如何规定的？

48、何为建设工程的垫资？

20～20页

49、发包人在哪些情形下可以解除建设工程施工合同？

50、建筑企业资质分为多少个序列？

51、哪些工程项目或与工程项目有关的设备、材料必须进行招投标？

20～21页

52、工程招标的方式有哪些？

21～21页

53、何为建设工程“黑白”合同（“阴阳”合同或“备案和非备案”合同）？

3

54、什么是FIDIC施工合同条件？

55、哪些工程必须实行监理？

22～22页

56、建设工程竣工验收应该具备哪些条件？

57、哪些属于建筑物的共有部分？

58、发包人对工程质量缺陷承担过错责任的有哪些情形？

22～23页

59、如何理解建筑工程中的绿地？

23～23页

60、住宅建设要符合哪些要求？

23～24页

61、开发商未取得施工许可证擅自施工，将承担哪些法律责任？

24～24页

62、开发商未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定）

进行建设，将承担哪些法律责任？

63、开发商未向有关规划主管部门按时报送竣工验收资料的，将承担哪些法律责

任？

24～25页

四、房地产营销类法律知识问答

64、购房人买商品房时是否同时购买了土地使用权？

26～26页

65、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，

就办理什么手续？

66、房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？

67、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期

限开发的，国家有什么规定？

27～27页

4

68、房地产登记的权利人名称是如何确定的？

69、申请房地产登记，可否委托他人办理？

70、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

27～28页

71、哪些房地产登记可由当事人单方申请？

28～28页

72、什么叫“确权”？

73、未成年人是否可以作为权利人办理《房屋所有权证》？

29～29页

74、当房屋权属发生转移时，如何办理转移登记？

75、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？

76、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？

77、问：

《房地产预售许可证》包含哪些内容？

30～30页

78、商品房预售需要具备哪些条件？

79、什么是商品房?

商品房销售的形式有哪些?

80、什么是商品房现售?

什么是商品房预售?

31～31页

81、商品房应符合哪些条件才可进行预售?

82、什么是商品房的五证、二书?

83、何时可以做商品房销售广告？

84、商品房现售应具备哪些条件?

32～32页

85、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同当然条款?

86、开发商赠送的房屋面积，业主是否需要补偿差价?

87、商品房销售有哪些计价方式?

88、商品房认购书效力如何认定?

33～33页

5

89、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务?

90、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?

91、签署认购书之后，购房人能否要求开发商退定金？

34～34页

92、因国家调控政策原因导致购房人的贷款申请未能得到银行批准，购房人要求

解除商品房买卖合同的，法院是否支持？

93、在商品房预售过程中,开发商向购房人交房的条件是什么？

94、开发商一房两卖或销售未解除抵押的房屋，要承担什么责任？

35～35页

95、小区的一楼绿地和天台能否单独售给购房人?

96、业主收楼是应该向开发商收楼还是向物业公司收楼？

97、开发商提供商品房销售服务的商标与所销售的楼盘名称不一致，是否合法？

商标是否要求注册才能使用？

98、2005--2010年政府出台的房地产宏观调控政策有哪些？

36～40页

五、物业管理与服务法律知识问答

99、什么是前期物业管理？

前期物业服务合同对业主是否有效？

41～41页

100、如何确定前期物业管理服务企业？

101、建设单位应按什么标准设置物业用房？

可否将物业用房用作其他用途？

41～42页101、临时管理规约由谁制订？

什么时候应将临时管理规约公示或告知业主？

临时

管理规约是否对业主有约束力？

42～42页

6

103、建设单位应向前期物业服务企业移交什么资料？

43～43页

104、业主应如何对专有部分行使所有权？

105、物业服务企业对那些行为可以或应当制止？

制止无效的，应如何处理？

44～44页

106、什么是建筑物区分所有权？

45～45页

107、可否利用物业共有部位进行经营？

经营收益如何分配？

108、建筑物及其附属设施的费用如何分摊、收益如何分配？

45～46页

109、物业内的车位、车库归谁所有？

46～46页

110、物业的维修义务如何确定？

费用如何负担？

111、业主能否以放弃共有部分的所有权为由，拒绝承担共有部位的管理、维修等

费用？

112、业主或物业服务企业是否有权占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地？

47～47页

113、物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备

应承担什么责任？

114、业主拖欠物业管理费，物业服务企业是否有权停其水电？

115、住宅的产权证书仅登记了夫妻一方的名字，另一方是否可以行使业主的权

利？

116、物业费的缴交义务人是物业的所有权人还是承租人？

48～48页

117、谁是物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设备设施

7

的维修义务人？

118、如何动用筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施？

49～49页

119、物业公司是否应承担业主新购商品房的保修责任？

49～49页

120、物业公司收取停车费，是否需要获得政府审批？

50～50页

121、如何确定物业管理费的收费标准？

8

一、房地产投资收购类法律知识问答

答：

土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用

于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水

面等；

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公

共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用

地等；

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；

对未

办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。

集体土地是指农村集体所有的土地。

根据《中华人民共和国

土地管理法》第八条的规定：

农村和城市郊区的土地，除由法律规定

属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，

属于农民集体所有。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有

的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符

合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情

形致使土地使用权依法发生转移的除外。

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地

使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地

使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

划拨土地仅可作以下用途

使用：

①国家机关用地和军事用地；

②城市基础设施用地和公益事业

用地；

③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

即划拨

方式取得的建设用地使用权不能用于商品房开发。

划拨建设用地不得直接转让。

根据规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

“有

批准权的人民政府”是指市、县人民政府。

划拨建设用地转让的办理程序为：

先向市、县人民政府划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

另外，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的规定，

“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍

卖或者挂牌方式出让”。

即房地产开发企业即使争取到政府审批同意，

也难以避开竞争对手，通过直接收购划拨建设用地使用权的方式获得

房地产开发用地。

一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用

途、期限和条件开发、利用土地。

对确需改变出让合同规定的土地用

途或条件的，应征得土地管理部门的同意。

土地管理部门应与土地使

用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并

按有关规定办理变更登记。

商品房开发建设用地使用权的出让包括招标、拍卖、挂牌三

种方式。

招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合

条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管

理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出

价最高者获得土地使用权的行为。

挂牌出让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的

期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受

竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果

确定土地使用者的行为。

土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易

条件。

公告期限不少于30日。

公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：

（一）若在规定期

限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件

的，则此次交易成交；

（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允

许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。

报价相同的，由在先报

价者获得；

（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但

报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交

易价，重新委托交易中心交易。

报价以报价单为准。

成交后，由委托人与买方签订土地使用权转

让合同，并由交易中心鉴证。

申请人挂牌交易所公告的最低交易价由

委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应

付交易服务费用之和。

协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表政府与土地使

用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土

地使用权让与土地使用者的行为。

商业用地已禁止协议方式出让。

一般而言，对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》

的，说明地价已经交清；

对未办理房地产登记手续的，可以要求发展

商出示由主管部门出具的地价款交清证明；

对分期付款的，可以从土

地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。

公司是指一般以营利为目的，从事商业经营活动或某些目的

而成立的组织。

根据现行中国公司法，其主要形式为有限责任公司和

股份有限公司。

两类公司均为法人，投资者可受到有限责任保护。

股份有限公司，是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股

份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

有限责任公司是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资

额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的

企业法人。

“股份有限公司”和“有限责任公司”的区别：

1）有限责任公司是属于"

人资两合公司"

其运作不仅是资本的结

合，而且还是股东之间的信任关系，在这一点上，可以认为他是介于

合伙企业和股份有限公司之间的；

股份有限公司完全是资合公司，是

股东的资本结合，不基于股东间的信任关系。

2）有限责任公司由50人以下出资设立；

而设立股份有限公司，

应当有二人以上二百人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在

中国境内有住所,且注册资本的最低限额为人民币五百万元。

3）有限责任公司的股东向股东以外的人转让出资有限制，需要

经过全体股东过半数同意；

而股份有限公司的股东向股东以外的人转

让出资没有限制，可以自由转让。

4）有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票；

而股份有

限公司可以公开发行股票。

5）有限责任公司不用向社会公开披露财务、生产、经营管理的

信息；

而股份有限公司的股东人数多，流动频繁，需要向社会公开其

财务状况。

所谓股权，是指股东因出资而取得的、依法定或者公司章程

的规定和程序参与事务并在公司中享受财产利益的、具有可转让性的

权利。

按照企业股权持有者对企业的影响程度，一般可以将企业的

股东分为：

控制性股东、重大影响性股东和非重大影响性股东三类。

控制性股东将有权决定一个企业的财务和经营政策；

重大影响性股东

则对一个企业的财务和经营政策有参与决策的能力，但并不决定这些

政策；

非重大影响性股东则对被持股企业的财务和经营政策几乎没有

什么影响。

股权收购是指购买目标公司股份的一种投资方式。

它通过购

买目标公司股东的股份、收购目标公司发行在外的股份、向目标公司

的股东发行收购方的股份换取其持有的目标公司股份（又称吸收合并）

等方式进行；

通过购买或收购股份的方式将使资金流向目标公司的股

东，而通过发行收购方股份换取目标公司股份方式的收购不产生现金

流（可合理避税）。

收购方通过购买目标公司一定比例的股权．从而获

得经营控制权或获得其资产（如土地使用权），即投资。

股权收购一般涉及以下风险：

1）法律风险。

目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合法

性、目标公司资产、债权债务等；

2）财务风险。

目标公司的资产状况、经营能力、经营状况、竞争能力等；

3）其他风险。

目标公司的技术能力、目标公司所涉及环境保护事项等。

这方面的法律风险在于目标公司设立的程序、资格、条件、

方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，如果涉及须经

批准才能成立的公司，如股份有限公司、外商投资企业、经营项目涉

及经批准方可经营的等等，以及其是否得到有权部门的批准。

同时目

标公司设立过程中有关资产评估、验资等是否履行了必要程序，是否

符合当时法律、法规和规范性文件的规定，特别是涉及国有资产时更

须特别小心。

此外，目标公司是否依法存续，是否存在持续经营的法

律障碍，其经营范围和经营方式是否符合有关法律、法规和规范性文

件的规定等等也是股权收购的风险所在。

17、什么是股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的

法律风险？

由于股权收购的通常目的是获取目标公司的资产，因此目

标公司的主要财产和财产权利往往是投资者特别关注的内容之一。

对

于目标公司财产所涉及的收购风险主要体现为以下几个方面：

目标公

司拥有的土地使用权、房产、商标、专利、软件著作权、特许经营权、

主要生产经营设备等是否存在产权纠纷或潜在纠纷，目标公司以何种

方式取得上述财产的所有权或使用权，是否已取得完备的权属证书，

若未取得，则取得这些权属证书是否存在法律障碍；

目标公司对其主

要财产的所有权或使用权的行使有无限制，是否存在担保或其他权利

受到限制的情况；

目标公司有无租赁房屋、土地使用权等情况以及租

赁的合法有效性等等。

18、股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险有哪些？

这通常是投资者特别关注的内容，也常常是风险及陷阱所在。

相关的收购风险表现为：

①目标公司的金额较大的应收、应付款和其

他应收、应付款情况，其是否合法有效，债权有无无法实现的风险；

②目标公司将要履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠

纷的重大合同的合法性、有效性，是否存在潜在风险；

③目标公司对

外担保情况，是否有代为清偿的风险以及代为清偿后的追偿风险；

④

目标公司是否有因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身

权等原因产生的侵权之债，等等。

其中，对于担保的风险、应收款的

诉讼时效以及实现的可能性应予以特别关注；

收购时可要求目标公司

的股东或者管理层对债权债务特别是或有债权债务作出承诺。

19、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪

些？

目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险是指：

①目标公司在

存续经营过程中有可能存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及

行政处罚案件；

②目标公司控股股东以及主要股东有可能存在尚未了

结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，如果目标公司的控

股股东以及主要股东存在此类情况，其又不具备执行能力，就会对目

标公司产生影响；

③目标公司的控股股东以及主要股东所持目标公司

股权有可能存在质押；

④此外，目标公司董事长、总经理有可能存在

尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

如存在前述

情况，均有可能会对目标公司的生产经营产生负面影响。

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20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技

术等标准方面的风险有哪些？

对于某些特定的目标公司而言这部分也是收购风险的易发地

带。

例如：

①在我国，存在名目繁多的税收优惠、财政补贴，如果目

标公司享受优惠政策、财政补贴等政策，该政策是否合法、合规、真

实、有效。

②目标公司生产经营活动和拟投资项目是否符合有关环境

保护的要求，有权部门是否出具意见，目标公司的产品是否符合有关

产品质量和技术监督标准。

③目标公司近年有否因违反环境保护方面

以及有关产品质量和技术监督方面的法律、法规和规范性文件而被处

罚。

10

二、拆迁法律知识问答

“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；

“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。

房屋拆迁拆迁是指

取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文

件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和

居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。