广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性报告.docx

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广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性报告

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广东海洋大学主校区后山土地开发利用

可行性研究报告

---广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区项目策划书

广东海洋大学主校区后山土地开发利用课题组

二OO八年九月

项目领导与调查研究小组成员表

1、项目领导小组

工作分工

姓名

工作单位

职务职称

组长

朱坚真

湛江市人大常委会、广东海洋大学

副主任、副校长

伍杰忠

湛江市人民政府

副市长

成员

蔡飞

广东海洋大学资产管理处

处长

谭树明

广东海洋大学发展规划处

处长

朱建云

广东海洋大学监察处

处长

蔡鹰

广东海洋大学法规与质量管理处

处长

李茵

广东海洋大学审计处

处长

陈创

广东海洋大学一人公司

总经理

陈健

广东海洋大学党委办公室

副主任

林晓敏

广东海洋大学校长办公室

副主任

张界新

广东海洋大学财务处

副处长

蔡法

广东海洋大学资产管理处

副处长

宋火钊

广东海洋大学组织部

正处级组织员

李洞日

广东海洋大学党委

督导

谭留文

广东海洋大学党委

督导

龚源海

广东海洋大学党委

督导

钟磐

广东海洋大学党委

督导

何以元

广东海洋大学党委

督导

蔡则天

广东海洋大学土地管理办公室

主任

2、项目调查研究小组

工作分工

姓名

工作单位

职务职称

组长

吴刘萍

广东海洋大学农学院

副教授

罗世地

广东海洋大学经济技术开发总公司

总经理

成员

邹桂斌

广东海洋大学经济管理学院

研究生

周映萍

广东海洋大学政治与行政学院

研究生

吕慎杰

广东海洋大学经济管理学院

研究生

陈丽球

广东海洋大学农学院

本科生

傅尚享

广东海洋大学农学院

本科生

第一章总论1

1.1项目背景1

1.2项目概况2

1.3可行性研究结论3

1.4存在问题和建议5

第二章项目建设背景与必要性分析6

2.1项目背景6

2.2发展机遇7

2.3现状与问题8

2.4项目建设的必要性10

第三章基本条件与市场分析12

3.1基本条件分析12

3.2市场分析13

第四章总体发展思路17

4.1发展思路17

4.2发展目标17

4.3开发利用的原则18

第五章项目具体策划20

5.1功能分区与布局20

5.2建设内容20

5.3分期建设方案22

第六章投资估算和资金筹措24

6.1投资估算24

6.2资金来源25

第七章投入与产出效益分析26

7.1经营成本与收入预测26

7.2损益分析27

7.3盈亏平衡分析27

7.4间接效益分析27

第八章项目开发措施建议30

附图32

1广东海洋大学主校区后山土地利用现状图…………………………………33

2广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区功能分区图…………………34

3广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区总平面图………………………35

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程。

1.1.2项目可行性研究编制工作组

广东海洋大学主校区后山开发利用研究小组。

1.1.3可行性研究编制依据

1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

3、《中国共产党第十七次全国代表大会报告》

4、《湛江市国民经济和社会发展第十一个五年规划》汇编

5、中共湛江市委、湛江市人民政府《关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的决定》

6、中共湛江市委《关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的行动纲要》

7、《麻章区城乡协调、生态文明示范区规划纲要》（2008-2020年）

8、《湛江市城市总体规划》（2004-2020年）

9、《湛江城市近期建设规划》（2006-2010年）

10、《湛江市城市绿地系统规划》（2002-2020年）

11、《广东省湛江市旅游发展总体规划》（2002-2015年）

12、《湛江大湖光岩旅游区总体发展规划》（2008-2020年）

13、《湖光岩·三岭山风景区总体规划》（2002-2015年）

14、《广东海洋大学校园总体规划》

15、《湖光中心镇总体规划》（2002-2020年）

16、《广东省湛江南亚热带现代农业示范区规划》（2006-2015年）

17、《湛江市东坡荔园核心区总体规划设计》（2008年）

18、《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）

1.1.4项目提出的理由和过程

土地是陆地上一切可更新资源赖以存在或繁衍的场所，土地资源的合理利用是保护各种可更新资源的中心，也是社会经济和谐发展的物质基础条件。

广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，也是湖光岩风景名胜区外围保护区，面积1650亩（110公顷），占全校土地面积的30%多。

后山土地的开发利用不仅对海大未来的发展有重要的意义，也将成为湛江建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的品牌项目，对湖光岩片区的综合发展产生积极的影响。

为加强广东海洋大学主校区后山的开发利用，盘活土地资源，实现科研、经济、生态多重效益，促进学校和地方经济又好又快发展，2008年7月，由湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利用项目”领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状及湖光岩周边地区发展的现实要求，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”，并进行了可行性研究。

1.2项目概况

1.2.1项目地址

广东海洋大学主校区后山，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭地域。

1.2.2建设规模

规划用地总面积1650亩（110公顷），规划建设生态体验园、生态恢复展示区、高新农业示范区和休闲康体区等四大功能区。

项目建设方案分三个阶段进行，采取分阶段建设、滚动发展的模式。

第一阶段完成基础设施建设，第二阶段首期完成生态体验园的建设，第三阶段完成整体项目工程。

建设规模和内容见表1-1。

表1-1交椅岭现代生态示范园区项目分区建设

用地

名称

面积

（公顷）

主要内容

建设

分期

生态体验园

44

集餐饮、住宿、休闲、观光为一体，建设农家乐餐饮点、多功能游客服务中心、温泉中心及配套停车场等，提供特色的吃、生态的住和健康的玩，满足游客食、住、垂钓、远眺、采摘等参与式活动

第二阶段

生态恢复

展示区

20

引种珍稀物种，加强生物多样性建设，恢复热带季雨林植被，配套生态教育路径，远期综合开发人工防空洞，建设观海阁

第三阶段

高新农业

示范区

26

设立热带兰和姜科类花卉园，荫生植物展示区、生物能源新品种引种区、观赏菌类栽培、特色中草药植物及民俗野菜采摘园

第三阶段

休闲康体区

20

布置高尔夫球练习球场,滑草场，野餐烧烤场，建设“大学生之家”

第三阶段

1.2.3投资估算和效益分析

总体投资估算为12776.5万元，拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发、分片分包等方式筹集资金，实现互利合作。

1.2.4效益分析

设计经营期旅游人数为年均12万人次。

估算正常年纯利润为1422.63万元，旅游间接收入6117.3万元。

提供近50个直接就业岗位和近250个社会间接就业岗位。

恢复和展示生态顶级模式，具有巨大的生态环境效益。

1.3可行性研究结论

1.3.1项目建设具有必要性

广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程的建设是非常必要的：

首先，项目的建设符合国家建设生态文明的宏观政策和湛江市城乡协调生态文明的科学发展试点市的建设要求，有利于湛江市社会经济文化和生态的建设。

第二，符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。

第三，符合广东海洋大学的发展战略，有利于保障学校科研基地的后续发展，增加学校产业收入，美化校园环境，保证学校长治久安、有序发展，并有助于提升学校知名度。

1.3.2项目建设具有可行性

广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程具有众多优势：

首先，项目的选址位于湛江城乡结合部、城郊风景旅游区，与霞山、赤坎、麻章、东海岛城市中心区的距离为半小时生活圈，既避开了城市的嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内。

因此，项目具有区位优势。

第二，规划建设的生态示范园区位于湖光岩大旅游区核心圈内，拥有丰富的自然风景资源和人文资源；项目的实施，可借助广东海洋大学、合作方的科研力量。

因此，项目具有丰富的资源优势。

第三，项目以生态体验带动旅游业的发展，走科技生态、绿色环保、循环经济的道路,配套中高档旅游服务设施，将与湖光岩、南亚所、金鹿园形成犄角之势，实现休闲产品的互补，填补大旅游区的空白。

因此，项目具有产品优势。

第四，园区在湖光岩大旅游区核心圈内，近年来，到湖光岩大旅游区旅游观光的人数逐年攀升，且已形成旅游消费潮流。

项目有助于充分挖掘湛江旅游客源市场的巨大潜力，形成湛江旅游的一个新亮点，从而有力地带动整个湖光岩大旅游区乃至湛江市旅游业的持续、健康、快速发展。

因此，项目具有市场优势。

1.4存在问题和建议

项目具有较好的生态效益、社会效益和经济效益，目前主要问题为资金及项目立项，建议尽快招商引资，落实资金，补充有关的工程测量、地质勘察，并尽快开展初步设计工作，加快项目的实施建设。

第二章项目建设背景与必要性分析

2.1项目背景

广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，面积1650亩（110公顷），占全校土地面积的30%多，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭等地。

后山土地的开发利用对广东海洋大学未来的发展具有重要的意义。

无论是在促进学校科研发展、增加经济收入、扩大知名度，还是在提高区域生态效益方面，开发利用主校区后山土地资源均具有必要性。

另一方面，主校区后山属湖光岩风景名胜区的外围保护区，这片土地的开发利用对湖光岩片区的综合发展有重要的影响。

不仅是湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展的需要，也是提升湖光岩大旅游区综合实力和湛江市城市旅游品牌的需要。

2008年，随着湛江市东海岛千万吨级钢铁基地等项目的确定，城市规划将湖光片区调整为城市生活休闲区，这为主校区后山开发利用提供了现实发展机遇和巨大市场潜力。

基于此背景，湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利用项目”领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状、湖光岩周边地区发展现状及广东海洋大学发展规划，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”，并进行了可行性研究。

2.2发展机遇

2.2.1国家、地方政策支持

党的“十七大”报告明确提出，要加强城乡生态环境建设、统筹城乡发展、建设生态文明，并首次把“生态文明”上升为全党的执政兴国理念，形成一轮新的思想大解放，全国掀起一片生态示范建设工程的热潮。

广东省国民经济和社会发展“十一五”规划提出加强“统筹城乡发展和建设城乡生态工程”。

为全面贯彻党的十七大和省委十届二次全会精神，深入践行科学发展观，认真落实中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋在湛江考察调研时的重要指示，湛江市委市政府以此为契机，做出《中共湛江市委、湛江市人民政府关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的决定》，确立科