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244.76
17%
2011年4月
75
-29%
398.64
-51%
263.32
-43%
2011年5月
112
42%
695.68
10%
473.76
16%
2011年6月
108
74%
824.38
214%
454.33
132%
2011年7月
64
106%
445.92
119%
308.18
160%
2011年8月
35
6%
250.46
55%
148.13
2011年9月
59
69%
273.81
29%
177.99
2011年10月
50
85%
350.04
98%
218.36
48%
2011年11月
26
-28%
196.8
119.36
1%
2011年12月
68
134%
376.98
65%
241.69
25%
总计
808
28%
5367.05
35%
3323.31
24%
数据来源:
CRIC
2)2011年上海市土地市场成交状况
2011年土地成交方面,成交幅数同比上涨33%、成交建筑面积同比上涨24%、成交占地面积同比上涨17%,而成交总价成为1246.61亿元,同比下滑18%。
从国家对土地政策层面,已经产生明显的效果。
(见表2)
表2:
2011年土地市场成交明细表
成交幅数
成交总价
(亿元)
55
417.17
-6%
255.51
-9%
71.57
-49%
65
59%
451.74
140%
262.56
132.13
1257%
81
-12%
413.86
-26%
243.2
-27%
146.9
-25%
100
522.48
-34%
367.72
-18%
136.45
-63%
107
51%
852.76
468.25
84%
209.54
53
386.56
271.42
54%
52.77
130%
316.56
227%
212.5
158%
100.4
804%
43
105%
181.99
11%
119.64
-5%
21.39
-75%
28
27%
175.2
72%
118.99
17.63
91%
39
-20%
333.82
21%
182.47
113.07
380%
76
305.62
-15%
205.03
-24%
94.45
-76%
91
78%
510.27
80%
351.11
150.31
791
33%
4868.03
3058.4
1246.61
3)2011年上海市各区县土地市场状况
土地供给方面,主要以宝山、奉贤、崇明、嘉定、闵行、浦东、青浦、松江等郊区为主,全年供应面建筑面积均超过200万㎡,而市区成交量较少,卢湾、静安、黄浦等正中心区域供应量为零。
(见表3)
表3:
2011年上海各区县土地供应明细
区县
宝山
200.97
-58%
116.43
长宁
5
-
21.06
10.54
-45%
崇明
278.62
254.48
奉贤
162
773.11
520.22
12%
虹口
3
200%
28.91
551%
9.16
725%
嘉定
96
71%
740.08
90%
410.63
金山
106
624.81
57%
468.21
静安
卢湾
闵行
63
615.19
286.98
86%
南汇
570.92
377.01
浦东
67
123%
379.69
82%
189.98
68%
普陀
4
71.31
73%
30.63
青浦
62%
533.53
53%
315.58
37%
松江
60
-8%
428.10
294.56
徐汇
6
20%
20.63
2%
8.53
58%
杨浦
35.16
93%
13.48
-4%
闸北
7
-13%
44.95
-47%
16.87
黄浦
在土地成交方面,主要还是以郊区为主,成交量加大的区县包括宝山、崇明、奉贤、金山、闵行、南汇、浦东、青浦、松江;
成交总价方面以嘉定(155.3亿元)、闵行(250.86亿元)、南汇(179.51亿元)三个区最高,但崇明增长迅速2011年全年上涨162%。
(见表4)
表4:
2011年上海各区县土地成交明细
235.14
130.42
-54%
89.52
-17%
-60%
10.54
16.33
-66%
33
270.34
49%
240.54
60%
56.17
162%
182
653.86
476.96
47%
83.73
2
8.62
44%
5.10
232%
7.23
-57%
94
92%
662.75
87%
369.22
155.30
101
22%
597.98
456.44
22.74
-56%
54
64%
539.41
77%
257.83
250.86
45%
74
548.67
351.51
72.87
-23%
103%
361.17
178.60
179.51
-33%
30.63
67%
56.27
-39%
452.69
-10%
269.34
-19%
84.89
-48%
339.18
240.35
68.23
-52%
20.03
-1%
8.24
23.10
-2814%
36.87
0%
14.21
-32%
26.21
8
-11%
48.95
18.47
-50%
53.67
-65%
0.00
2.住宅市场
1)2011年上海市商品住宅供需状况
在严格的政策调控下2011年商品住宅供需关系呈现出供过应求状态,从2011年2月开始,供给面积一直大于成交面积。
全年的供需比为1.46,供给大于需求,调控政策起到一定的作用。
(见表5)
表5:
2011年商品住宅月度供需明细
供应面积
成交面积
供求比
52.93
104.97
0.5
39.95
17.47
2.29
109.21
38.93
2.81
115.42
63.03
1.83
119.53
81.99
1.46
100.18
78.61
1.27
85.94
76.88
1.12
69.37
57.57
1.2
125.3
56.95
2.2
60.89
46.13
1.32
89.99
49.5
1.82
97.08
55.8
1.74
1065.79
727.84
2)2011年上海市商品住宅成交状况
2011年12个月的成交面积,成交套数、成交金额同比2010年同一时期,有涨有跌,但以下滑为主旋律。
成交均价每月度与同比下跌的有5个月度,上涨的有7个月;
2011年全年,在住宅成交方面,成交面积、成交套数以及成交金额均同比下滑明显,成交面积下滑21.67%,成交套数下滑20.29%,成交金额下滑21.52%,但成交均价基本持平,同比2010年同比上涨0.19%。
因此在2011年调控及其严厉的一年中,对上海房地长市场影响巨大,但成交均价还是没有出现下跌,基本持平,消费者仍会保持观望态度。
(见表6)
表6:
2011年商品住宅月度成交明细
成交套数
成交均价
成交金额
(元/㎡)
56.34%
8822
61.72%
23757
12.68%
249.38
76.16%
-47.07%
1602
-41.53%
21374
5.56%
37.34
-44.13%
-49.36%
3477
-48.51%
22356
7.31%
87.04
-45.66%
-37.85%
5818
-29.73%
22738
-5.12%
143.32
-41.03%
163.69%
7243
180.19%
22387
-9.73%
183.55
138.02%
102.82%
6908
100.29%
22453
13.52%
176.5
130.23%
120.64%
6702
107.94%
22213
16.07%
170.79
156.09%
-12.73%
4996
-15.42%
21947
1.62%
126.34
-11.31%
-49.82%
4889
-51.67%
22812
9.60%
129.92
-45.00%
-65.03%
3864
-65.52%
21254
-5.37%
98.05
-66.91%
-47.74%
4351
-46.93%
21140
-9.23%
104.65
-52.56%
-60.13%
4584
-59.93%
22305
-11.06%
124.46
-64.54%
-21.67%
11441
-20.29%
25080
0.19%
1631.32
-21.52%
3)2011年上海市各区县商品住宅市场状况
各区县商品住宅的成交状况来看,成交量基本处于下滑状态。
成交面积出奉贤、青浦之外,其余区县均在下滑,市区下滑严重,长宁下滑72%,黄浦下滑66%、静安下滑75%、卢湾下滑75%、徐汇下滑68%;
成交套数除崇明、奉贤、青浦有上涨之外,其余区县均在下滑,下滑明显的仍是市区,长宁下滑74%、黄浦下滑70%、静安下滑80%、卢湾下滑60%、徐汇下滑77%;
成交均价方面仅仅宝山、崇明、浦东有下跌,宝山下跌1%、崇明下跌21%、浦东下跌3%,其余区县都在上涨。
说明政策已经起到一定作用,远郊的住宅均价已经开始下诶(见表7)
表7:
上海市各区域商品住宅成交明细
120.16
11352
19505
234.37
5.55
-72%
341
-74%
52663
29.20
15.87
-21%
1645
3%
13166
20.90
-37%
66.98
5929
13124
5%
87.91
8%
7.38
689
40960
30.22
-41%
1.99
113
-70%
73881
14.67
-53%
110.00
10173
16882
185.70
27.40
2564
10459
28.66
1.51
97
-80%
66730
10.07
-61%
1.93
-59%
85903
16.61
-46%
46.30
-44%
3773
-38%
27745
7%
128.47
-40%
73.56
6741
17754
9%
130.59
55.29
4118
35137
-3%
194.26
20.87
-22%
1819
34174
71.33
-7%
50.84
4140
15%
20676
105.12
80.00
-36%
6557
20930
167.45
-30%
6.94
-68%
397
-77%
58431
46%
40.55
18.41
1184
42387
78.04
16.86
1527
33926
57.21
-14%
3.办公市场
1)2011年上海市办公市场供需状况
2011年上海市办公市场供求关系为供大于求,但全年有6个月的时间是供不应求,说明区域办公市场还是存在一定的需求,全市的供需比为1.3。
(见表8)
表8:
2011年上海市办公供需明细
29.88
15.16
1.97
22.77
9.8
2.32
31.52
8.35
3.78
24.32
17.12
1.42
9.3
22.67
0.41
16.91
15.42
1.1
10.11
14.06
0.72
18.37
27.18
0.68
9.98
13.79
13.2
17.87
0.74
42.75
6.69
6.39
8.29
15.18
0.55
237.41
183.29
1.30
2)2011年上海市办公市场成交状况
2011年公成交状况来看,成交面积同为183.29,同比上涨28.58%,成交套数为15007套,同比上涨20.79%成交均价26947元/㎡,同比上涨34.55%,成交金额为493.91亿元同比上涨68.97%;
从整体的市场成交状况来看,办公市场良好。
(见表9)
表9:
2011年上海市办公月度成交明细
-42.60%
908
-50.25%
26549
27.41%
40.25
-26.87%
-21.32%
938
-4.67%
25204
18.62%
24.71
-6.67%
-11.42%
1007
16.15%
21841
17.01%
18.23
3.65%
48.31%
1288
27.65%
34183
61.71%
58.53
139.82%
124.99%
1382
9.51%
33484
86.37%
75.9
319.32%
90.01%
1349
29.71%
21476
48.49%
33.12
182.15%
42.77%
1166
26.33%
23554
48.24%
111.64%
232.18%
1960
173.36%
26458
50.44%
71.9
399.72%
-26.05%
1440
13.74%
24469
27.08%
33.75
-6.03%
41.26%
1
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