房地产调研目标Word格式.docx
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6.房地产行业协会或学术机构专业人士
7.司主要楼盘的开发领导
8.他值得推荐的专业人士、机构
资料分析提纲及需解决问题
一、城市社会经济发展概况
1.经济状况
用地及人口规模
经济发展水平、增长速度
产业结构及各产业发展水平
经济发展政策、计划和规划
从历史发展过程,从区内区际比较反映出区域经济特征,以了解项目开发的宏观经济环境背景。
2.城市建设
基础设施建设情况
建筑业与房地产业
通过横竖向比较分析,了解城市房地产业发展水平和趋势。
3.金融业发展状况
居民存款总额及人均指标
银行用于房地产开发贷款
居民购房贷款情况
目的:
了解金融业发展水平和对项目开发的影响。
4.居民生活水平
社会商品零售额
人均年可支配收入
居民消费恩格尔系数
人均居民居住水平
了解居民生活水平,以支持项目定位和把握项目发展空间。
二、城市规划建设对项目发展的影响
1.城市总体规划
2.项目所在地分区规划
3.重大市政建设项目
分析项目地块的区位价值和发展潜力。
4.土地市场发展状况
土地供应及使用情况
用于房地产开发的土地供应与使用状况
土地供应方式及制度
未来几年内土地供应量预测
现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述
评估土地市场的供求及管理情况,以把握房地产项目开发环境。
房地产市场分析
一、房地产市场发展历程、现状和趋势
1.历史及现状各类物业供求总量和分布
2.供应产品特征
3.成交特征
4.市场发展特征
把握当地房地产市场发展水平、阶段以及趋势,了解市场主要特征。
二、相关市场及典型案例详细分析
1.确定相关项目和相关区域
2.目前供应量及后续供应情况
3.价格及趋势
4.产品特征:
价格、户型、规划设计、装修风格、配套设施、环境等要素
5.成交特征分析:
成交比例、价格、成交产品分析、付款方式等要素
6.买家分析:
自身特征及购买动机
7.营销卖点、推广概念及策略
8.成功或失败案例分析:
区位、规划、设计市场定位、营销策略、成功或失败经验分析
把握竞争环境,了解区域市场容量、价格、买家特征,并透过现状供应和成交情况找到项目机会。
了解竞争者产品和开发策略以寻求差异化和更优的市场定位。
三、消费者行为和特征分析
1.消费者特征和需求细分
2.消费者特征分析:
年龄、家庭结构、收入、职业、来源等要素
3.消费者需求调查研究
4.消费者社会文化生活形态分析和研究
了解消费者经济承受能力,在户型、面积、环境、物业管理和配套设施等方面的需求,细分市场,以求准确的市场定位。
对项目前期市场调研的研讨
房地产市场调查研究方法
目标:
客观全面认识区域房地产行业特征及走势、产品特征、竞争特性、需求特性及走势,进行产品差异化分析,为项目的定位提供市场依据。
客观系统的态度进行调查和分析,加感性地认识分析和评价。
资料查询,实地考察,资料分析相结合,在事实和数据的基础上进行分析、总结和提炼。
调查研究内容:
1.房地产市场总体供应及吸纳情况
2.房地产发展市场特征
3.相关物业供求状况
4.产品特征
5.市场活跃区域特点
6.可比项目个案研究
7.消费者特征及生活形态分析
8.现状房地产市场营销和推广方式及特征
(一)房地产市场调查方法
从市场供应的量、质分析产品特征,了解市场开发水平和竞争态势,从供应产品中分析需求特征,为项目产品定位、消费者定位提供依据和支撑系统。
——找出近期供应产品中代表最高开发水平的要素和突破点
——掌握主流消费者来源、特征、消费需求、习惯和心理
供应楼盘现场调查
方法:
1.现场观察和拍照:
楼盘规模、小区规划、社区形态、建筑外立面、建筑内户型设计和公共空间设计、园林环境、会所和配套设施、装修标准、销售卖场组织;
2.
询问售楼人员:
价格、供应量、户型配比、销售率、买家特征、管理费;
3.拿资料:
楼书和宣传资料;
4.填写楼盘调查表,整理分析信息;
目的和结论:
得出对楼盘整体开发水平的综合评估,点评和对比分析代表当地较高开发水平的项目和细节,了解可比性楼盘户型配比、畅销户型。
供应楼盘成交情况
现场询问售楼人员、成交数据收集分析和相关人士访谈三种方式结合分析:
1.代表性楼盘成交率;
2.各面积段户型成交率;
3.买家特征和购买特征;
细分出某类产品的单价、总价、户型、产品特征市场接受情况。
(二)消费者调查
1.研究项目几个辐射圈产业分布、类型,居住人群的消费水平、职业、学历、收入等特征。
通过相关人士访谈、企业数量和类型、行业类型调查了解
2.可比性楼盘购买者调查,通过对可对比楼盘客户资料的收集、访谈获得相关楼盘客户特征;
3.问卷调查,通过以下一种或几种方式了解消费者消费需求。
1)当地房管部门、媒体曾做过的消费者需求调查资料;
2)如甲方有相关资源,通过问卷形式了解消费者需求;
3)如甲方有客户资源,对已购房者进行调查或访谈;
各档次和类型物业的主流消费群来源、职业、收入情况、消费特征和消费关注点。
项目资源分析
1.地盘现状分析
基本情况:
规模、形状、地形地貌、水文
地下情况:
文物、光纤电缆等
2.项目规划指标分析
用地性质:
面积、开发净用地面积
指标控制:
容积率、总建筑面积及各类性质面积控制
规划设计要求:
退缩、预留等要求
配套建设要求:
如车库、学校、幼儿园等
3.周边环境分析
自然环境:
功能性质、自然景观
人文环境:
人口、文化、旅游、历史等价值
4.地块开发条件分析
用地条件:
绿化、植被、平整情况
市政设施配套状况(包括交通、水、电、煤气、排污、通讯)
5.城市功能分布及项目区位分析
城市发展现状及功能区分布:
主要功能区及交通布局
城市规划发展方向
项目所在地区区位价值分析
6.项目市场资源分析(周边资源、幅射圈)
项目可达性及预期影响范围
服务半径*公里以上市场资源
服务半径*公里以下市场资源
(*根据城市规模、发展现状、项目规模及影响力综合考虑而定)
7.城市发展相关因素分析
土地供应及房地产发展主要区域
城市重大市政设施的规划和建设
◆项目初步可行性分析报告框架:
第一篇:
态势分析
一、城市(区)概况
(一)人文、地理及交通条件
1.区域位置
2.区域交通状况
3.行政划分及隶属关系
4.人口状况(包含数量及人口组成)
(二)历史沿革(文化属性等)
(三)区域属性及未来发展定位(参见城市发展定位)
(四)空间布局及规划
1.间布局概述
2.体发展节奏
(五)城市(区)城市建设及公共事业
(六)综合实力分析
(七)总结
二、经济运行及人民生活
(一)经济运行
1.国内生产总值
2.产业结构
3.固定资产投资
(二)人民生活
1.城市居民人均可支配收入(或人均GDP)
2.恩格尔系数
3.居民储蓄
4.人均居住面积
三、态势综述
第二篇:
市场分析
一、城市的房地产发展简述
专业园地
二、房地产市场状况
(一)房地产市场数据
1.房地产开发投资
2.施工和空置状况
3.销售现状
(二)市场现状
(三)市场分区研究
1.中心区
2.中心城区
3.新区
三、房地产市场分析结论
第三篇、区域竞争项目与可比性典型项目市场分析
一、区域内项目分析
1.楼盘列举分析
2.区域竞争物业与本项目初步定位的分析对比表
二、可比性典型项目分析
2.可比性典型物业与本项目初步定位的分析对比表
第四篇:
项目分析
一、项目概述
(二)项目由来
1.一性
2.它性
(三)项目定位
1.功能定位
2.产业定位
3.形象定位
4.规划定位
(四)
项目开发思路简述
二、项目SWOT分析
(一)优势
1.政策理解(城市化)
2.市场容量(东北、长春城市化发展、长春市、绿园区居住政策等)
3.周边环境、业态
4.市场判断
●优势整合
(二)劣势
1.项目瓶颈
2.土地状况与问题
3.不可预测的市场因素
●劣势对策
(三)机会
1.项目的差异性定位
2.市场空间(消费需求)
3.可能赢得的政策支持
4.项目的经营策略
●机会利用
(四)风险
1.土地风险
2.相关竞争
3.资金压力
●风险规避
三、资源优势
1.企业优势
2.府资源
3.人力资源
4.信贷资源
5.
传媒资源
6.
其它可利用资源
四、项目分析结论
第五篇:
项目定位
一、项目档次定位
二、项目物业定位
三、项目客户群定位
四、项目形象定位
五、项目命名
六、项目户型定位
七、项目价格定位
第六篇:
项目发展建议
一、项目开发思路
二、项目规划设计要点
三、建筑风格、外立面、色彩建议
四、环境、景观设计要点
五、建筑配套设施
六、服务与物业管理要点
七、装修标准
第七篇:
项目主题设计
一、项目主题
二、主题延展的思路
三、分主题的演绎
第八篇:
投资财务分析
(核心)赢利模式
赢亏平衡点
第九篇:
结论综述
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