蓝谷地里外定价方案117文档格式.docx
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62
46.55-212.59
32.60%
0.483511
4165.47
三楼
11
191.6-813.09
29.07%
0.409853
3940.22
四楼
8
145.94-954.6
31.25%
0.454578
3206.21
总计
159
---------
-------
------
15890.4
第二部分商铺营销策略简述
一、营销策略
通过包装和说辞细化,突出产品的稀缺性,消费群体和回报的稳定性,凸显商铺未来的增值潜力及产品的投资价值。
Ø
销售策略:
✧前期大量蓄客,集中开盘,营造热销氛围,吸纳更多的投资客户;
通过热销氛围挤压部分客户选择位置较差商铺,从而实现项目的整体销售。
✧大客户优先选房。
价格策略:
抓住客户买涨不买跌的心理,建议采用低开高走价格策略,分阶段、小幅度提价,给予后期铺位有升值和涨价的空间,人为制造涨价假象,营造火爆热销场面。
二、销售重点及难点
三、四楼大面积商铺,因面积大,总价高,对客户的资金实力要求高;
临水杉街和合欢树街的商铺店招的展示面极差。
现区域商铺的租金价格难以支撑售价,近期成都市场商铺供给出现放量趋势,销售竞争激烈。
项目的土地使用年限到合同约定交房时间仅有32年,交房时间为2012年5月30日,客户资金占用时间较长。
项目不临主干道,外部人流很难进入。
项目体量较大,且当前的人气较弱。
第三部分商铺定价方法
一、定价参考因素
☆区域同类商铺的售价、租金水平;
☆项目本身人流动向、商铺结构等个体差异对比;
☆投资者的关注点及喜好。
1、【里外会】金卡入会客户情况总结
从金卡入会客户分析得知,以下几类商铺的市场接受度高:
●靠近转角处和主入口位置的商铺人流动向好,客户接受度高。
●临主干道外街一楼的小商铺接受度高。
●层高高,赠送面积多,附加值高的商铺,客户接受度高。
2、人流动向、商铺结构等个体差异比较
分层
栋号
单元
房号
点评
1
2
临内街,到达性强,层高6米局部4米,双开门,2个展示面,公摊相对较小
3
4
5
6
临内街,上下楼梯处,到达性强,层高6米局部4米,双开门,2个展示面,公摊相对较小
9
临内街,处于角落,可视性和展示面差,层高6米,公摊相对较小
10
临内街,到达性强,层高6米,公摊相对较小
12
临主干道,次入口,正对学校,到达性很强,可视性、展示面都很好,层高6米,公摊相对较小
13
14
临主干道,正对学校,到达性很强,可视性、展示面都很好,层高6米,公摊相对较小
15
16
17
临内街,入口拐角处,达到性强,可视性、展示面好,双开门,层高6米,公摊相对较小
18
19
临主干道,位于主入口拐角处,到达性很强,可视性、展示面都很好,口岸绝佳,层高6米,公摊相对较小
20
临主干道,位于主入口拐角处,到达性很强,可视性、展示面都很好,口岸绝佳,双开门设计,层高6米,公摊相对较小
21
临主干道,到达性很强,可视性、展示面都很好,紧靠主入口,层高6米,,公摊相对较小
临主干道,到达性很强,可视性好,层高6米,展示面受影响,公摊相对较小
23
临主干道,到达性很强,可视性好,层高6米,但因地面高差,展示面欠缺,公摊相对较小
24
临内街,达到性强,层高6米,公摊相对较小
1F
临小区路,内街,入口转角处,观光电梯,达到性很强,可视性、展示面都很好,双开门设计,层高4.5局部5.5米
临小区路,内街,双开门,观光电梯,展示面好,层高4.5米局部5.5米
临小区路,内街,双开门,展示面好,层高4.5米局部6米,适应性受影响
7
临小区路,内街,双开门,展示面好,层高4.5米局部6.5米,适应性受影响
临小区路,内街,入口处,上下楼梯,双开门,展示面好,层高4.5局部6.5米,适应性受影响
临内街,上下楼梯,观光电梯,自动扶梯,到达性强,双开门,2个展示面,可视性好,层高4.5米
临内街,双开门,2个展示面,可视性好,层高4.5米
临主干道,主入口拐角处,到达性很强,可视性、展示面都很好,层高4米
临内街,入口处,上下楼梯旁,到达性强,可视性、展示面都好,层高4.5米
临主干道,到达性很强,可视性、展示面都很好,层高6.5米
临内街,上下楼梯旁,到达性强,层高4.5米
临内街,到达性强,层高4.5米
25
临内街,上下楼梯,自动扶梯,到达性强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
26
27
28
临主干道,到达性强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
29
30
31
32
33
34
35
临内街,上下楼梯,到达性强,层高4.5米
36
临主干道,上下楼梯处,到达性强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
临内街,双开门设计,2个展示面,可视性好,层高4.5米局部6米,影响商铺适应性
临内街,处于角落,到达性、展示面差,层高4.5米
临主干道,处于角落,到达性、展示面一般,层高4.5米
临主干道,正对学校,到达性强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
临内街,观光电梯,自动扶梯,到达性强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
临主干道,自动扶梯旁,到达性很强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
临主干道,观光电梯旁,到达性很强,双开门设计,可视性、展示面都很好,层高4.5米
临主干道,到达性强,转角商铺,可视性、展示面都很好,层高4.5米,但入口没在主人流动线上
2F
临内街,临小区路,拐角处,自动扶梯,到达性很好,可视性,展示面好,层高4.5米
临内街,临小区路,自动扶梯,到达性好,可视性,展示面一般,层高4.5米
临内街,临小区路,到达性一般,可视性,展示面一般,层高4.5米
临内街,临小区路,到达性差,可视性,展示面一般,层高4.5米
临内街,临小区路,可视性,展示性好,4.5米标准层高,到达性稍差
临内街,临小区路,观光电梯,到达性好,可视性,展示面一般,层高4.5米
临内街,临小区路,上下楼梯,到达性差,可视性,展示面一般,层高4.5米
临内街,观光电梯,达到性好,层高4.5米
临内街,到达性一般,层高4.5米
临主干道,入口转角处,上下楼梯,自动扶梯,到达性很强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
临主干道,到达性强,可视性、展示面好,层高4.5米
临内街,上下楼梯,自动扶梯,到达性强,层高4.5米
临主干道,上下楼梯,到达性强,可视性、展示面好,层高4.5米
临内街,观光电梯,到达性强,层高4.5米
临内街,处于角落,上下楼梯,到达性差,可视性,展示面一般,层高4.5米
临内街,处于角落,到达性差,可视性,展示面一般,层高4.5米
临内街,处于角落,到达性差,可视性,展示面差,层高4.5米,面积稍有浪费
临内街,处于角落,到达性差,可视性,展示面差,层高4.5米
临主干道,处于角落,到达性差,可视性,展示面一般,层高4.5米
临主干道,到达性一般,可视性、展示面好,层高4.5米
临内街,上下楼梯,到达性一般,层高4.5米
临主干道,拐角处,观光电梯,到达性很强,可视性、展示面都很好,层高4.5米
3F
临小区路,拐角处,可视性、展示面好,到达性一般,层高4.2米
临小区路,可视性、展示面一般,到达性一般,层高4.2米
临小区路,观光电梯,可视性、展示面一般,到达性好,层高4.2米
临内街,观光电梯,可视性、展示面差,到达性好,层高4.2米
临主干道,到达性一般,可视性、展示面好,层高4.2米,但面积较大,且店招位受影响大
临主干道,观光电梯,到达性好,可视性、展示面好,层高4.2米,但面积较大,且店招位受影响大
临内街,可视性、展示面一般,到达性一般,层高4.2米
临主干道,到达性一般,可视性、展示面好,层高4.2米,赠送面积约250平米,附加值高,但面积较大,且店招位受影响大
临主干道,观光电梯,到达性好,可视性、展示面好,层高4.2米,但此商铺必须和1单元6号商铺一起销售,总面积大
4F
临小区路,可视性、展示面好,到达性好,赠送面积约240平米,附加值高,层高4.2米
临主干道,到达性一般,可视性、展示面好,层高4.2米,赠送面积约140平米,附加值高,但面积较大,且店招位受影响大
临主干道,观光电梯,到达性好,可视性、展示面好,层高4.2米,赠送面积约70平米,附加值高,但面积较大,且店招位受影响大
临主干道,到达性一般,可视性、展示面好,层高4.2米,赠送面积约120平米,附加值高,但面积较大,且店招位受影响大
二、项目周边商业市场情况分析
1、周边在售商业情况调查
项目名称
调查内容
沙
河
壹
号
底
商
区域位置:
锦江区静康路中段
商业面积:
住宅底商25间,面积区间40-100㎡;
写字楼一楼商铺8间,面积区间130-230㎡,层高4.8-5.5米
组成结构:
框架、底商
公摊:
住宅底商公摊约2%,写字楼商铺约25%
价格范围:
19000-32000元/平米
优惠:
一次性优惠1%
开盘时间:
2010年9月
销售情况:
该项目商铺数据不全,无销售资料,因价格偏高,暂无销售。
优势:
1)、现项目周边无商业配套,本项目有80000平米的写字楼,和本小区2000多户住户,以及周边几大楼盘的带动;
项目未来临主干道有一幢3层楼的独栋商业体,以及现在售楼部位置规划的写字楼下的2层商业,未来发展较好;
2)、临主干道,能吸引部分过境消费。
劣势:
1)、单间总价较高,比较挑客户;
2)、周边还不成熟,有较长的市场培育期;
3)、从目前该区域租赁情况来看,售价偏高。
师
大
现
代
花
园
业
街
龙泉成龙路四川师范大学新校区
商铺体量共30000平米,共三层,一批次推出商铺228个,面积从7.38-337.61平米,主力面积是10-65平米
框架、底商3层
1楼:
约11%;
2楼、3楼:
约30%
面单价:
6800-41800元/平米,实际成交单价为:
5865-37159元/平米
销售均价:
1F均价约25000元/平米,2F均价约10000元/平米,3F均价约7000元/平米
一次性付款优惠10%,分期付款优惠7%,按揭优惠3%。
排号优惠1-100号优惠10000元,101-200号优惠8000元,201-300号优惠5000元,300号以上优惠3000元,实际操作过程中均可享受最高优惠,如果有意向购买还可再申请。
2010年9月12日
1)、项目从2009年开始排号,排号费为50000元,截止开盘共排号约1000个;
本次推出商铺288套,截止9月16日,共售出81套,销售率:
28%,排号客户转化率:
约8%。
2)、成交楼层为:
1F:
41套,2F:
25套,3F:
17套。
成交面积为:
- 配套讲稿:
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- 谷地 里外 定价 方案 117
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