合肥市产业用地规划研究样本Word文件下载.docx

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合肥市科教资源处在前列，但科技人员和研发成果明显偏低，资源挥霍严重。

因而，无论从经济发展开发资源开发角度分析，合肥市急需发展涉及2.5产业在内知识、技术密集型产业。

1.3合肥市2.5产业用地规划及管理现状

（1）产业分异发展需要进行针对性用地研究

以2.5产业为代表新型产业浮现，对老式都市建设用地分类提出了挑战。

合肥市都市建设处在迅速扩张时期，各地块开发条件差别较大，加之2.5产业涉及众多产业门类，每一门类用地特点和用地条件规定也不尽相似，空间分异现象比较明显。

因而，需要依照这一特点进行针对性用地分类研究，使都市土地资源实现最优配备。

（2）2.5产业用地开发与管理缺少创新

随着现阶段2.5产业发展，某些新用地类型和设施相继浮现，从而给都市用地开发与管理带来许多基本性问题（用地使用性质），缺少科学理论指引和经验借鉴（重要体当前区位选取、用地资源、用地兼容性拟定等几种方面），成为都市建设和管理薄弱环节。

（3）旧城改造增长了都市用地管理难度与复杂性

《合肥市近期建设规划（——）》中明确指出，“对都市中旧工业区实行‘升级改造’和‘功能置换’两种改造方式，强化规划调控作用”。

旧工业区多位于都市中心区，具备地块环境复杂、地价高特点，用地发展受许多条件限制，无论是“升级改造”还是“功能置换”，都需要对用地进行合理定位和研究。

2.5产业属于附加值高、环境干扰小、用地较为灵活产业类型，比较适于旧工业区用地功能置换，2.5产业用地研究对旧城改造有积极增进作用。

1.4研究意义

（1）有助于合肥市“工业立市”发展战略实行，为合肥市远期产业发展提供根据

老式产业优化升级和节约型产业构造构建是合肥市“工业立市”发展战略目的之一。

作为工业辅助与补充产业，2.5产业发展将对这一目的实现具备积极增进作用。

（2）有助于增进都市用地构造优化升级

通过2.5产业用地使用特点研究，提出与2.5产业发展相适应用地开发规定，将更有助于增进都市土地集约运用以及用地构造优化升级，有助于实现都市用地构造与产业构造协调发展。

（3）符合新形式下都市规划管理发展需求

2.5产业多属新产业，其用地研究及管理经验相对局限性。

第二章合肥市2.5产业主导门类选取

2.1合肥市2.5产业研究范畴界定

本课题依照2.5产业定义，结合合肥市产业发展特点，将合肥市2.5产业研究范畴界定为生产性服务业，重要考虑到如下几方面因素：

第一，当代服务业是以知识经济、信息技术为依托发展，其中生产服务业既是当代服务业精髓，又包括了2.5产业中重要门类，研究具备代表性。

第二，生产性服务业对制造业有较大增进作用。

以工业立市为发展战略合肥市处在工业化中期，无论是老式工业改造，还是当代工业发展，都需要具备高度密集知识和技术生产服务业支持，符合合肥市发展实际需求。

第三，合肥市工业用地研究已进行多轮，工业用地布局已成体系，但生产服务业用地布局没有进行过系统、科学规划，具备急迫性。

第四，避免研究面过大，使内容紧凑，更有针对性。

通过2.5产业分类与合肥市产业发展相结合，进行分析研究，划定适合于合肥市发展2.5产业门类：

第一类是为汽车、装备制造、家用电器、化工及橡胶轮胎、新材料、新能源、生物技术及新医药、食品及农副产品加工等重点发展产业提供生产性服务行业，结合合肥科研优势，重点发展科学研究与技术服务业（涉及信息服务业、技术服务、研发业）；

第二类是直接发展电子信息及软件产业、房地产业、当代物流、金融业、总部经济、会展经济、征询中介服务业和文化创意产业（涉及动漫产业）。

以上这些合肥市发展2.5产业在《国民经济行业分类和代码》（GB／T4754-）框架内位置如表2－1所示。

2.2合肥市2.5产业发展重要门类选取

（1）合肥市2.5产业主导门类

依照合肥市既有产业状况，对将来五年内合肥市2.5产业发展主导门类进行选取，重要有第三方物流、金融业、电子信息与软件业、房地产业、科学研究与技术服务业（涉及信息服务业、技术服务、研发业）、商务服务业（重要为总部经济、会展经济、创意经济）等。

●第三方物流业

将采用“物流园区、物流中心和货运站”分层次总体布局办法，结合交通枢纽站点布置（图2－1），建成“4园区、4中心、3平台”物流发展模式。

即建设东部、西南部、北部、西部（空港）四大物流园区（图2－2），设立工业、建材、农业、高科技物流中心，搭建基本设施、信息网络、商贸物流三大平台，发展第三方物流业（表2－2）

●软件业

加快软件产业发展，是实现以信息化带动工业化、以工业化增进信息化、走新型工业化道路重要内容和途径。

运用合肥科教优势和人才资源发展软件产业，确立高新技术产业在全市经济、社会发展中战略主地位，是合肥建设当代化大都市、突出都市特色必然选取。

●创意产业

合肥市创意产业与国内发达都市有较大差距，在排名上也位于前十名之后，但已体现出强劲发展趋势。

合肥市申报国家级动漫产业发展基地已获批准，基地将以高新开发区为主址，以动漫数字出版、动漫品牌授权为主导，前建成国内最大动漫产权交易中心。

而动漫研究、教诲等配套产业建设也将于正式启动。

此外，合肥市ITO（信息技术外包）、设计、广告等产业门类发展迅速，以高新技术开发区ITO（信息技术外包）业为例，合计产值1000万美元，则达到了1500万美元。

●会展业

合肥市会展业在安徽省可以说是独树一帜，建有安徽省唯一大型会展专用场馆（安徽省国际会展中心表2－3），合肥市会展行业协会成立于，早于安徽省会议展览协会，也是安徽省唯一一家市级行业协会。

合肥市已成功举办了涉及“第38届全国新特药物交易会”、“全国教学仪表展”、“全国农机展”等大型展会，被评为“全国最具竞争力会展新锐都市”，与南京、大连一起列为全国二级会展都市。

●总部经济

近几年，合肥市经济增长速度较快，首位度不断提高，已经具备了总部经济发展基本条件，并逐渐成为了区域总部基地。

外来投资公司近年来在合肥发展迅速，涉及世界500强公司在内一大批世界跨国公司以及国内大公司，如联合利华、ABB、日立、三洋、住友电工、普莱克斯、可口可乐、布依格、佳通和中华人民共和国海尔、昌河、格力、美等，均在合肥投资发展。

其中，联合利华将其在中华人民共和国所建6个工厂所有搬迁到合肥，建立了在中华人民共和国最大生产基地；

日立挖掘机产量占中华人民共和国市场份额达到20%，是日立集团在海外投资效益最佳公司；

中华人民共和国最知名公司海尔在合肥投资10多亿，建设了除青岛以外最大生产基地；

佳通轮胎和合力叉车均在合肥建立了中华人民共和国最大轮胎生产厂和叉车生产厂。

这些世界知名公司加盟，为合肥总部经济启动发展奠定了坚实基本。

第三章合肥市2.5产业用地划分

《都市用地分类与规划建设用地原则》与批准后都市规划成果（准用性法律规范）相结合，共同构成了现行用地管理体制中普遍性强制拘束力。

因而，实现2.5产业用地管理前提是梳理好2.5产业用地性质与《都市用地分类与规划建设用地原则》间相应关系，建立起2.5产业用地分类原则。

在研究中，由于金融业和教诲用地性质相对明确，房地产业则重要是对用地性质明确土地进行开发活动，因而这三类产业用地性质在本次研究中就不作重点分析。

3.12.5产业用地性质定位弹性原则

2.5产业随市场需求增长大将产生更多功能上分化，同一门类产业因服务对象和技术特点不同，用地往往具备不同性质。

“弹性原则”为制定2.5产业用地控制性详细规划提供了根据，使2.5产业用地管理通用性和科学性得到了较好统一。

3.22.5产业用地性质归属

依照2.5产业定义和分类，将2.5产业活动贯彻到都市建设用地上，从而拟定2.5产业用地性质归属。

在进行性质归属分析中，重要采用如下几种分析办法进行，这也是2.5产业用地划分根据。

第一，2.5产业用地“回归”分析。

国民经济行业是指从事相似性质经济活动所有单位集合，行业分类依照单位重要经济活动来划分。

而2.5产业重要是生产性服务业，许多产业是原第二产业中从事次要或辅助经济活动，如研发、物流、会展、总部管理等，现从中分离出来；

此外某些2.5产业就属于从老式服务业（第三产业）中分离出来，如创意产业等。

这些行业在进行用地性质分类时，需要考虑是将其回归，即将其归回至原行业（生产公司）内部经济活动，如将研发、总部等作为公司生产经营次要或辅助经济活动对待，这样在老式用地分类中就可划归为工业或仓储用地。

第二，2.5产业用地“取向”分析。

2.5产业是当代服务业和当代制造业间共轭某些，这决定了2.5产业用地性质具备多样性。

但从2.5产业服务对象是是生产活动，其价值取向就是提高公司生产力，若按照老式产业活动范畴进行分析，这些2.5产业提供服务都是老式生产行业内部需要提供活动，因而，从产业服务取向上，2.5产业用地多属于老式第二产业用地。

第三，2.5产业用地“表征”分析。

2.5产业重要是技术、知识密集型产业，重要是当代服务业中生产服务业。

其技术类型和服务对象多样性，决定了2.5产业用地性质具备明显分异特性。

从2.5产业活动特性进行分析，这些产业所提供是无物质形态服务，是属于“无污染”行为活动；

并且该类产业具备高附加值，具备强大拉动效应，是当代服务业中主体某些。

因而，2.5产业又可归属服务业用地。

第四，2.5产业用地“制度”分析。

虽然现行《都市用地分类与规划建设用地原则》存在许多不能适应新形势状况，但在新原则修订尚未出台状况下，该原则依然是当前都市总体规划和都市用地规划管理重要根据，多数都市总体规划仍按照该原则用地分类进行规划编制，都市土地用途也是按照这一原则拟定。

因而，本课题对于2.5产业用地划分应在现行都市用地分类制度框架下才有现实意义。

由于现行土地出让制度和用途管理制度，多数是在建立在都市建设用地大类划分前提下，因而2.5产业用地划定应在当前10大类建设用地内进行划分，可以在中类上进行恰当突破，制定适当本地区产业发展用地分类。

这种尝试已经在都市控制性详细规划编制中有所提现，如北京、江苏等省市已开始提出应对新产业（重要是2.5产业）浮现新都市用地类型。

通过以上分析，对2.5产业发展与都市建设用地进行相应比较，划分或归属不同类别2.5产业用地性质（表3－1）。

依照合肥市规划局等单位对苏州工业园、昆山经济技术开发区、北京丰台科技园总部基地和上海张江高科技园区等调研成果：

高科技公司、研发中心、总部经济园等公司土地性质普通都为工业用地，这也证明了某些2.5产业用地归属工业工地具备现实可操作性。

3.3合肥市2.5产业用地性质划分

由于2.5产业是当代制造业和当代服务业并行发展领域，是当前许多都市优先发展行业。

合肥市加快发呈当代服务业，增进服务业与先进制造业互动并进，进一步增强都市服务功能和核心竞争力，出台相应政策和办法，勉励投资当代服务业重点领域，并对当代服务业项目用地予以优先保障。

而作为都市规划管理部门和土地管理部门，可以对当代服务业（涉及2.5产业）用地性质划分上采用更为灵活方式，在用地供应和规划引导上增进服务业优先发展。

●创意产业用地性质

重要有工业用地和服务业用地两种属性。

工业用地性质2.5产业重要有三种体现形式：

一是运用旧工业区发展创意产业用地，这也是国内创意产业用地重要类型。

优势是在保护原有工业资源同步为属于发展初期创意产业提供了较低介入门槛，实现工业改造和创意产业发展共同推动。

二是与制造业融合发展某些。

创意产业发展重要途径之一就是融合于其她产业发展。

重要体当前增进老式制造业产业链向其前端工业设计、产品研发、专利交易和后端品牌建设、广告策划、产品营销、增值服务等方向延伸，实现产业构造转换和升级。

这里设计、研发、专利交易、品牌建设、策划、营销增值服务等都属于制造公司有机构成某些，特点是服务对象为单一公司或公司集团，属工业用地性质。

三是新兴制造业某些。

有些以科技、文化为重要内容产业，属于制造业概念发展与延伸，与高新技术工业联系较为紧密，因而可以划为工业用地。

如4月国务院转发财政部等部门共同制定《关于推动国内动漫产业发展若干意见》就指出，“在动漫产业基地建设上优先与高新技术开发区、软件园区和文化产业基地建设相结合。

”

●第三方物流用地性质

第三方物流涉及加工、仓储、配送等环节，因而，如果以重要功能为划分根据，在《都市用地分类与规划建设用地原则GBJ137-90》中，可以把都市物流用地划归为工业用地，仓储用地，市政公用设施用地等。

●会展业用地性质

安徽省在“十一五”规划中将会展业纳入商务服务业，提出“大力发展会展业、广告业”；

积极哺育广播影视业、新闻出版业、文化演绎业、文化旅游业、文化信息业等。

并在“十一五服务业发展规划”中将其纳入“中介服务业”，因而，在用地性质上属于服务业范畴。

合肥市2.5产业重要是在优先勉励主导产业发展前提下，结合合肥市2.5产业发展特点，参照国内某些大中都市做法，而进行用地性质划定（表3－2）。

第四章合肥市2.5产业用地开发与控制

由于2.5产业集约性，决定了其用地开发也具备“集约化”特点。

一方面，多数2.5产业用地处在CBD与都市外围加工区之间，实现了中央商务区和外围加工区产业之间无间隙连接，可以更有效地、更综合地配备有形资源；

另一方面，2.5产业自身对于资源消耗有限，并以有效运用资源作为产业竞争力建设重要指标之一；

其三，2.5产业处在都市人口密集区域和老式智力资源密集区（如毗邻大专院校），减少了人员流动成本。

4.1合肥市2.5产业用地功能布局

从宏观层面考虑，依照合肥市都市空间发展战略规划及产业园区布局规划（图4－1），结合合肥市产业发呈现状，将合肥市主城区划分为三类2.5产业片区，分别为配套片区、独立片区以及集聚片区（图4－2）。

东部和北部组团以老式制造业为主，公司规模小、技术层次低，以单一加工制造为重要生产手段。

依照合肥市工业发展规划，此后将对老式制造业进行优化升级，随着技术手段提高和规模增大，老式制造公司内某些工将不断深化，

生产服务将成为公司功能体系重要构成某些。

因而，东部和北部组团2.5产业应以配套开发为主。

当前，合肥市主城区二环以内工业基地大某些以外迁至产业园区，仅有零星工业分散于区域内，其用地功能置换势在必行。

从充分运用都市建设资源、保护工业文化遗存角度考虑，这某些用地宜置换为经济效益高、轻型、环保、无污染产业，适当2.5产业开发。

由于用地规模较小、布局分散，宜划分为独立开发片区。

此外，西部、西南组团以及滨湖新区为2.5产业发展重点地区，属集聚开发片区。

重要根据为：

一是土地资源较丰富，环境优越，交通便利；

二是支撑产业基本雄厚；

国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区集聚着大量高新技术产业，公司间关联度高，生产服务需求旺盛；

三是2.5产业建设已具备一定基本。

信息产业、软件业发展势头良好，合肥市服务外包基地也将选址蜀山产业园、科技创新示范基地等区域；

四是合肥市当代服务业基地建设将大大提高该地区当代产业发展地位。

4.2合肥市2.5产业用地开发控制

都市用地开发控制重要在“质”和“量”两个方面。

“质”——重要是用地性质和开发强度等问题，开发用地“质”重要由都市规划管理部门进行控制。

“量”——则是指用于开发土地供应数量和时序，这重要是由土地管理部门负责。

合肥市2.5产业用地开发控制也同样存在“质”和“量”控制问题。

而关于2.5产业用地性质在前面已经明确，重要涉及工业用地和公共服务设施用两类，这是用地开发强度和土地供应数量前提条件，也就是说在用地性质明确前提下，才干有效合理对2.5产业用地进行开发控制。

4.2.1合肥市2.5产业用地数量控制

合肥市2.5产业用地供应方式必要为招拍挂，供应数量和时序则重要受年度土地供应筹划和2.5产业发展节奏影响。

5月，合肥市第８次市政府常务会上提出要加快发呈当代服务业，对当代服务业项目用地予以优先保障。

4.2.2合肥市2.5产业用地质量控制

对于2.5产业用地开发强度控制应采用灵活办法进行，依照用地性质不同，而分两种状况对待。

一是归属于公共服务设施用地2.5产业用地，其开发强度就按照公共服务设施用地开发强度控制。

二是对于占用工业用地2.5产业，尽管属于工业用地，但不适当参照工业用地开发强度，由于按照《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔〕24号）规定绿地率不得超过20％，这不利于2.5产业活动良好环境营造，不利于产业发展；

此外，此类2.5产业活动具备商务办公活动特点，即此类用地开发强度也应按照公共服务设施用地强度控制。

总之，2.5产业用地开发强度宜按照公共服务设施用地强度进行控制。

第五章结语

随着经济全球化和区域一体化进程加快，“对接长江三角洲、融入长江经济带”已经成为合肥市进入全国和世界市场经济体系首要目的。

提高都市能级、积极参加到区域产业分工体系中去也成为合肥市近期都市和经济建设重要任务。

因而，合肥市“十一五”规划提出了将合肥建设成为区域中心都市（区域性商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心）、全国重要先进制造业基地、高新技术产业基地、当代服务业基地和区域综合交通枢纽战略目的。

6月，安徽省委、省政府正式提出了以合肥为中心，打造江淮都市群区域城乡发展战略战略，而涵盖某些皖江都市以及沿淮都市江淮地区也已列为全国重点开发区域。

合肥市产业构成呈现出以工业为主，服务业比重较低现状。

在“工业立市”战略指引下，合肥市已经进入迅速工业化时期，工业对经济增长拉动效果明显。

，合肥市ＧＤＰ总量已突破千亿元大关，正式步入ＧＤＰ千亿元都市行列，合肥市也正在成长为区域中心都市。

相比较而言，合肥市第三产业发展较为滞后，作为国家重点支持生产性服务业还处在起步阶段，无论是产业门类还是产业规模上都需要得到进一步提高。

2.5产业作为产业融合而浮现重要面向生产服务产业，也就是生产性服务业，由于其具备增值性、知识性、创新性、关联性、信用性和集约化等特点。

将２.５产业作为合肥市产业将来重点发展方向，既符合合肥市都市建设需要，也符合经济发展趋势和国家经济发展战略规定。

通过对合肥市２.５产业支撑体系、政策环境进一步研究，结合将来合肥市产业发展趋势和都市定位，可将合肥市２.５产业各门类划分为重点发展产业、勉励发展产业、扶持发展产业三个某些（表5-1）。

一种都市产业发展战略实现，离不开其载体——都市空间开发与建设，不同产业体系相应了不同产业空间形态。

因而，在众多2.5产业支撑体系中，用地开发建设与管理占据了极其重要地位。

为了加大2.5产业发展力度，体现优先发展2.5产业思想，本课题在宏观上将合肥市中心城区划分为配套开发片区、独立开发片区以及集聚开发片区三个某些。

其中东部和北部组团2.5产业应以配套开发为主；

二环以内以工业用地置换为主，属独立开发片区；

西部、西南组团以及滨湖新区为2.5产业发展重点地区，属集聚开发片区。

依照各门类产业特点和集聚方式不同，将合肥市2.5产业用地开发分为综合开发与集聚开发两种模式。

不同开发模式也反映出了各门类产业在合肥市发展地位和作用。

此外，由于服务对象特殊性，2.5产业与老式服务业存在很大不同，在用地性质归属和开发控制管理上应突出产业特点，灵活对待。

依照本课题研究，合肥市2.5产业用地性质多数可归属于工业用地，开发建设强度可参照商务办公用地进行控制。

为此，本课题建议合肥市为勉励和扶持2.5产业发展，2.5产业项目用地可优先使用工业用地指标，开发建设强度可参照公共服务业设施用地指标控制。