项目运营管理文档格式.docx

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（5）打造城市景观，解决好特色景观空间，传承历史文脉。

通过本项目融合山-水-江-城-景，打造标志性的青龙绿带景观，同时整合梳理两岸的历史文化资源，传承南京城市发展历史文脉，融入到青龙绿带景观规划之中，打造特色化、标志性的景观，突出历史文化特色，营建江北城市名片。

（6）构筑控制体系，解决好规划建设及实施落地问题。

本项目不仅要规划设计两岸的功能景观，同时又要从可操作性、可实施性角度出发，架构合理的规划建设及控制体系，将良好的规划设计转化为可实施的技术性图则，以指导未来的两岸开发建设。

（7）防洪与景观有机统一，营造地方特色滨水景观形象，保护生态，保障生产生活，凸显“绿城”“水城”新形象；

增加居民公共活动场所，提升居民生活质量；

保护历史文物资源，传承城市文脉。

第二章运营管理方案

第一节运营管理制度

1、项目管理团队组建

组建专门项目管理团队负责本项目的设计、建设、运营和维护工作，合作期满时将项目工程及辅助工程无偿、完好移交给相应机构。

（1）项目管理团队设立宗旨

a、建立符合本项目建设特点的组织机构、管理模式，并严格遵守国家法律法规的规定，组建项目管理团队。

b、集合项目管理团队各方优秀资源，充分发挥各方的管理经验，投融资经验，组建一支具有丰厚的专业技术经验，完善的管理体系、团结创新、顾全大局的项目实施团队。

c、项目管理团队将积极接受采购人对项目的协调和管理，并主动为其提供良好的服务。

d、以高质量、高标准按期圆满完成南京市城市绿化景观建设及提升改造EPC项目的建设任务为根本宗旨，为推进南京市社会经济发展和人民群众生活质量的提高而努力。

（2）项目管理团队设立原则

a、响应和满足“招标文件、合同文件”要求的原则。

b、保证项目总目标的实现的原则。

包括“质量目标、工期目标、成本目标、安全目标、环保目标等”，在项目管理团队组织机构设置上将围绕上述目标，做到组织落实、人员落实、责任落实、管理措施落实。

c、满足项目各阶段特点需求。

项目运作过程包括了建设前期各项工作，施工过程各项工作，还包括项目交付使用后的保驾及项目设施、土地使用权等的全部资产权益移交。

因此项目管理团队的设置，要充分保证不同阶段工作目标和重点的不同需求。

d、满足项目专业需求。

本项目包括勘察和设计、施工和设备采购、项目监理、项目投融资、运营维护及移交等。

为适应这一项目的特殊性，在项目管理团队的设置中，做到总体协调与专业管理相结合，各专业人员相匹配。

e、适应项目管理多元化。

在项目管理团队设立中要建立相应机构，有效协调各方关系，共同为项目建设服务。

2、项目管理团队相关管理制度

EPC项目管理团队主要部门的管理制度及人员配备情况概述如下：

1、工程管理部

编制施工进度计划，合理安排施工衔接，确保每道工序按技术要求施工；

监督检查技术管理制度的执行情况；

负责作业过程中的指导、监督和管理；

负责施工项目中的协调、控制、技术管理；

负责对各种技术交底、施工方案进行审核。

2、质量管理部

负责总体质量计划的编制工作；

组织制定各分部分项工程的质量验收标准；

按质量文件与合同要求，实施全过程的质量检查监督工作；

监督、检查各分项工程施工过程；

严格贯彻执行国家有关质检部门的规范、规定，严把质量检测关。

3、安全监察部

编制安全检查措施及作业安全细则，组织全体人员学习，严格遵守；

对专职安全员的工作进行检查、评审；

检查监督施工中的设备、物资安全停放；

检查监督施工人员是否遵守安全标准进行施工；

实行安全一票否决权。

4、生态环保部

负责本工程环境保护和水土保持等工作；

建立健全环境保护责任体系；

制定具体详细的环保、水保规划与措施，确保施工不对现场环境造成任何伤害；

负责本项目施工过程中的文物保护工作。

5、物资设备部

负责物资计划供应、管理、使用等工作；

根据材料计划，负责工程材料的采购、运输、发放等工作，保证进场质量；

负责物资统计和汇总上报，建立健全物资台账；

负责机械的采购以及周转器材的租赁等工作。

6、预算合约部

负责项目合同的谈判管理，依照合同法负责与专业分包等签订分包合同；

负责资质外部分的招投标、承发包合同条款的起草、签署及合同价的确定；

负责组织开展成本预算、计划、核算、分析、控制、考核等工作。

7、财务部

负责本项目的财务管理工作；

按照财务法负责本工程的资金管理，确保项目建设资金的专款专用。

8、综合办公室

负责处理项目管理团队的一切日常活动，负责党政、文秘、人事、接待及对外关系协调等工作。

第二节维护保养通则

1、园林绿化维修保养通则

（1）绿地维修保养通则

①枯枝枯叶≤树冠面积的1/3；

②100㎡以内片植灌木病虫害发生面积≤20㎡。

③单株乔木、灌木病虫害发生面积≤自身单个植株表面积的15%；

④无地被植物连片面积≤5㎡；

⑤造型植物、绿篱按绿化养护标准并维持一定形态，图案、文字形状可辨，线条清晰；

⑥攀缘植物生长良好，不影响行人和车辆通行；

⑦标牌损坏面积≤自身总面积的10%，且不影响使用功能。

字迹可辨，无文字错、漏，无乱写乱画；

⑧道路铺装、行道步砖连片沉陷、拱抬或缺损面积≤3㎡。

（2）古树名木维修保养通则

①树冠垂直投影外3m范围内无堆放有毒、有害物料，无打桩、挖坑等危及古树名木的行为。

距树干3m范围内无铺设硬化地面；

②标牌或铭牌损坏面积≤自身总面积的10%且不影响正常使用；

③现有护绿设施的，整个损坏面积不超过整体面积的30%（有缺角、裂缝或完全断裂仍能正常使用的情形除外）

（3）护树设施维修保养通则

现有护树设施的，整个护树设施损坏程度＜自身30%且不影响使用功能（有缺角、裂缝或完全断裂仍能正常使用的情形除外）

（4）花架花钵维修保养通则

①花架花钵无明显损坏，破损面积＜自身10%且不影响使用功能（有缺角、裂缝或完全断裂仍能正常使用的情形除外）；

②放置不存在安全隐患；

③花架花钵上的孤植灌木无死株、无枯枝。

2、设施维护保养通则

（1）道路维护保养通则

道路无破损，道路路面破损面积应≤1㎡。

1）沥青砼路面破损类型有：

坑槽、拥包、翻浆、车辙、龟裂。

①坑槽：

路面破坏成坑洼深度>

20mm；

②拥包：

路面局部隆起，坡峰坡谷高差>

15mm；

③翻浆：

路面、路基出现弹簧、破裂、冒泥浆现象；

④车辙：

路面上沿行车轮迹产生的纵向带状凹槽，深度>

⑤龟裂：

缝宽3mm以上，且多数缝距100mm以内的块状不规则裂缝。

2）水泥砼路面破损类型有：

沉陷、碎板、坑洞、露骨、错台。

①沉陷：

路面连续数板块下沉。

低于相邻面板、深度30mm以上；

②碎板：

裂缝将整块面板分割开，裂缝呈放射状，裂缝宽度>

5mm；

或接缝边长有0.5m，宽度>

50mm以上的剥落；

③坑洞：

路面板粗集料脱落并形成局部凹坑，面积在0.1㎡以上，深度30mm以上；

④露骨：

路面板表面细集料散失，粗集料暴露，面积在1㎡以上；

⑤错台：

接缝处相邻两块板垂直高度差在10mm以上。

（2）人行道、路缘石维修保养通则

人行道、路缘石破损面积≤1㎡。

人行道、路缘石破损类型有：

坑洞、拱起、沉陷、缺失、损坏。

①坑洞：

人行道及其他构筑物（含路缘石）的破损深度>

②拱起：

多快板相对周围板向上突起，最大凸起量在>

30mm以上；

③沉陷：

道面铺装连续数块下沉低于相邻深度>

④缺失：

道面铺装的预制块和路缘石缺失；

⑤损坏：

人行道面砖出现一条以上贯通缝，并伴有沉陷现象或面砖损坏；

⑥人行道、路缘石顶面应平整，相邻块高差≤10mm。

（3）雕塑维修保养通则

①雕塑无明显破损现象，破损面积≤自身10%（有缺角、有裂缝、脱色、局部缺失无安全隐患的情形除外）；

②雕塑主体位移程度≤1米（正在维护需要移位的情形除外）；

③雕塑主体倾斜程度≤30°

，无影响人身安全情况；

④雕塑无明显锈蚀现象，锈蚀面积≤自身10%。

（4）街头座椅维修保养通则

①座椅无明显破损现象，破损面积≤自身10%且不影响正常使用（有缺角、有裂缝、脱色、局部缺失无安全隐患的情形除外）；

②座椅无明显缺失现象，缺失面积≤自身10%且不影响正常使用（有缺角、有裂缝、脱色、局部缺失无安全隐患、因建设规划需要移走的情形除外）；

③座椅无明显倾斜现象，不影响使用功能；

④座椅无明显锈蚀现象，锈蚀面积≤自身10%。

（5）指示牌维修保养通则

①无破损（破损：

指示牌牌面破损程度大于1/4以上）；

②牌面无脱膜、发白。

（脱落：

牌面反光膜脱落（字样破损）、牌面掉漆1/4以上；

发白：

反光效果降低）；

③指示牌杆件无歪斜（歪斜：

指杆件与地面夹角＞0°

且＜70°

）小型指示牌面无歪斜（歪斜指牌面与立杆角度超出±

7°

范围）；

④无倒伏（倒伏：

指杆件与地面夹角等于0°

）；

⑤大型指示牌及杆体无生锈，（生锈：

大型指示牌生锈范围≥1/4）小型指示牌杆件无整体生锈（生锈：

生锈100%及其以上或小型指示牌生锈范围大于1/4以上）；

（6）景观照明维修保养通则

①景观照明应按照规定时间开启、关闭；

②景观照明和商业照明的照度、亮度不得超过相关的规定值，出现照明故障或者残缺应及时修复。

（生态保护区等属于不鼓励大规模景观亮化区平均亮度指标为小于1cd/㎡）；

③景观照明设施亮灯率≥95%。

（7）路灯维修保养通则

①照明线缆不裸露，灯具不缺盖，灯杆工作门紧闭，灯杆歪斜≤10°

；

②道路照明设施亮灯率≥95%。

（8）井盖维修保养通则

①每块盖板崩边、缺角≤5㎝×

5㎝；

②无整块盖板缺失；

③无盖板沿纵向或横向出现全截面裂缝；

④盖板与井框水平向移位＜3cm；

⑤盖板竖向翘起＜2cm；

⑥防坠网网绳拉断出现孔洞≤20㎝×

20㎝；

⑦排水管道内淤积的污泥量不得超过管径的1/5，井内污水不得外溢至路面。

（8）消防设施维修保养通则

①破损、油漆剥落或锈蚀的总面积≤设施自身面积的1/10；

②无部件缺损，无漏水，消火栓周边1米范围内无杂物。

（9）电力设施维修保养通则

①电力设施破损和（或）锈蚀的总面积≤设施自身面积的1/20；

②无缺失；

③设施稳固。

（10）通讯设施维修保养通则

①破损和（或）锈蚀的总面积≤箱体自身面积的1/10；

③箱盖不闭合。

（11）停车场维修保养通则

①在出入口的显著位置设置停车诱导、停车场标志和信息公示牌；

信息公示牌应当包括停车场名称、服务内容、收费项目和标准、收费依据、监督投诉电话以及营业执照等内容；

②停车场入口直接与市政道路连接的，除采用免取卡自动识别技术的道闸外，应当将道闸设置在距道路红线20米以外的位置；

③在停车场内施划停车泊位线，设置出入口标志、行驶导向标志、弯道安全照视镜、坡（通）道防滑线；

④配置必要的通风、照明、排水、通讯、消防、监控等设施；

⑤停车场地（含出入口）硬化平整，破损或坑洼累计面积≤1㎡；

加强对停车设施的维护管理，出现设施损坏的，应当及时修复，保持正常运行；

⑥对进出车辆进行查验登记，维护停车场内车辆停放秩序和行驶秩序；

⑦配备安全防范设施和管理人员，履行停放车辆的安全管理义务；

⑧依法阻止装载易燃、易爆、有毒、有害等危险物品和垃圾、渣土的车辆在停车场停放；

⑨保持停车场环境卫生整洁，按规定做好责任区内市容秩序、环境卫生和绿化亮化的维护与管理。

（12）停车泊位维修保养通则

停车泊位设置规范，标志、标线清晰。

（13）护坡维修保养通则

①护坡坍方≤3㎡；

②边坡上有冲沟的，缺口宽度≤0.3m。

（14）挡墙维修保养通则

①挡墙破损面积≤0.1㎡；

②塌陷及滑坡面积≤1㎡。

（15）护岸及亲水平台维修保养通则

考核生态石笼挡墙、生态格宾石笼护坡及护脚、亲水平台等设施的条件，需符合《堤防工程设计规范》（GB50286-2013）、《城市防洪工程设计规范》（GB/T50805-2012）、《南京市“中国水城”建设规划（2010～2020）》等相关规范、规定及设计图纸的要求。

（16）建筑用房主体结构、构件维修保养通则

建筑用房涉及安全的主体结构、构件完好率应保持100%。

（17）建（构）筑物外立面维修保养通则

①不得在园区建（构）筑物上涂写、刻画，不得擅自张贴布告、通告、墙报、标语和海报等宣传品（除设备自带产权标识，如单位企业的LOGO、设备型号内容、维护电话等非营销性质的宣传内容外。

②建（构）筑物的外墙面破损面积≤0.5㎡。

（18）护栏维修保养通则

①护栏连续损坏≤1m，损坏率≤总长度的10%，且不影响使用功能

②护栏上无垃圾、无与公益性无关的标语、宣传牌，无乱写乱画

③现有的护栏连续缺失≤1m，缺失率≤总长度的10%，且不影响使用功能

④绿化护栏无明显锈蚀现象，锈蚀面积≤自身10%。

3、卫生保洁及环境保护维修保养通则

（1）公共区域清洁维修保养通则

广场、路面、树圈、停车场、湖边台阶、凉亭、绿地、草坪、绿篱等人流量大易产生垃圾的公共区域每日清扫，保持干净整洁。

（2）园区设施清洁维修保养通则

园区内垃圾筒、坐凳、标牌等园林设施定期清洁擦拭，保持干净整洁。

（3）园区公厕清扫维修保养通则

每日清扫二次以上，全天保洁，便坑无积粪，无蚊蝇、蛆、无蛛网，墙面、地面基本无污物、污渍，做到干净、卫生、全天开放。

（4）项目管理团队污水排放维修保养通则

项目管理团队的污水排放符合《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级排放标准。

（4）青龙绿带水质污染维修保养通则

项目管理团队需不定期观察所属区域的青龙绿带水质，如发现可见的水质污染情况，需及时报告政府相关部门。

4、日常管理维修保养通则

（1）绿化保护维修保养通则

①对违法破坏、违法占用绿化，未能及时发现、上报或采取措施制止的；

②擅自移株、贩卖的。

（2）古树名木保护维修保养通则

①对违法破坏古树名木，未能及时发现、上报或采取措施制止的；

第三节维修保养制度

一、养护管理制度

（1）养护管理人员要全面了解所属绿地的状况（地形、苗木、排水、管线）。

（2）养护管理人员要时刻注意苗木的生长情况，如发生死亡及病虫害应及时处理。

（3）对绿地工程遗留问题根据原设计要求进行改建和调整，如有大的变动应上报。

（4）各岗位人员应明确自己的工作任务，严格按照操作规范进行工作。

（5）在养护工作中如发生意外情况，应及时上报，上级单位应在当天及时处理。

（6）在养护工作中，由于人为原因造成的苗木死亡、工具损坏等，将追究当事人的责任。

（7）在日常养护中要注意职工的安全，注意用水、用电、用药的安全，炎夏要有防暑安排，严寒要防冻。

（8）在日常养护工作中，职工由于不按操作规范进行操作或自身原因造成的意外伤亡事故，由当事人自己承担一切责任。

（9）在日常养护工作中如遇喷药、浇水、修剪，要尽量避免对周围环境的影响，如遇有投诉，应及时调查处理。

（10）农药的使用，在人流较多的地方，应用低毒、无残留性、对人蓄无伤害的农药。

（11）如遇调换苗木和更改绿地现状，应首先与委托单位进行协商，达成一致意见，然后进行施工。

（12）对所属绿地中的古树名木要建立档案和标志，进行重点养护。

（13）在养护过程中如遇技术难题，由技术组或有关专家进行现场指导。

（14）在养护操作地应放施工标志物，施工完毕后，做好清洁卫生工作。

二、大修制度

（1）运营期内每十年进行一次大修，每次大修要求不低于原设资产施设备的设计标准，资产设施设备的成新率要求达到80%：

（2）硬质铺装地面、照明工程、弱电工程为10年。

（3）于每次大修前一年8月份前由项目管理团队向实施机构报大修方案，经实施机构审批通过后方可执行。

（4）大修结束后的资产完好率需达到实施机构审批通过的大修方案的要求

（5）通过实施机构或其聘请的第三方专业机构按照大修方案的要求进行验收。

三、岗位交接班制度

1、交接班人员须做好交班前的准备，接班人员须提前15 

分钟到岗接班。

2、交班人员要将设备运转情况和未完成事宜及需下班接着做的工作，做好记录与交接。

3、接班人员查看交接记录，听取上一班人员运行情况的介绍。

4、检查仪表、工具，并在交班记录上签名，查看设备运行情况。

5、出现下列情况不得交班：

（1）接班人员有醉酒现象或神志不清而找不到其他接班人员时。

（2）设备故障影响运行或影响营业时。

6、交班时，检查出的问题由交班者负责。

7、交接班工作完成后未检查出问题，但在接班后发现了问题，由接班人员负责处理。

8、当出现事故正在处理时，禁止交接班，待事故处理完毕方可进行交接班。

9、接班人未按时上班时，交班人不得擅离工作岗位，应向领导汇报处理。

七、档案资料管理制度

1、工程档案的归档范围及质量要求

（1）工程档案的归档范围

对于工程建设与运营管理有关的重要活动，记载主要过程和现状，具有保存价值的各种载体的文件，均应收集齐全，整理立卷后归档。

（2）归档文件的要求

a、归档的工程文件应为原件。

b、工程文件的内容必须真实、准确、清晰、幅面整洁。

c、工程文件签字不得用铅笔、圆珠笔等不具耐久性的书写工具。

（3）工程文件尺寸统一采用A4规格归档。

2、工程档案的管理机构

设资料员，主要负责本部门工程项目全过程中工程建设文件的收集、整理、立卷、编目、装订、档案预验收及移交。

3、工程档案的收集、整理、立卷、编目、装订、归档、移交、索引、保管、统计

（1）工程档案的收集

文件形成后，文件形成责任人（经手人）必须于当天交一份原件给资料员，资料员收到文件后，当天登记入盒。

（2）工程档案的整理

按照单位工程分部、分项工程及文件形成的时间先后顺序进行分类排列。

（3）工程档案的立卷

工程文件各个阶段都需要立卷。

八、运维质量月报制度

1、月报的主要内容 

工程运维总体质量情况：

包括工程质量检查检验情况；

验收情况；

质

量状况；

质量动态；

存在的质量问题及处理措施；

质量预防措施；

资料完善情况；

政府主管部门的检查意见；

问题整改情况等。

2、报送时间及方式

项目管理团队向政府主管部门和其他相关部门定期报告和临时报告，月报务必于每月30日17:

00以前，以纸质版和电子版形式报送政府主管部门和其他相关部门。

九、项目资产管理制度

为了达到成本控制目标，我公司将从以下几个方面入手：

1、建立责权利相结合的资产管理体制

对资产管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围进行明确的界定，赋予相应的权利，确保充分有效地履行职责。

项目管理团队根据每个项目情况不同制定成本目标责任，下放每个项目，每个项目的项目经理为资产管理第一责任人，同时项目经理对各部门、各班组人员在成本控制中的绩效进行定期检查和考核，实行有奖有罚，彻底打破干好干坏一个样，干多干少一个样的格局。

2、建立完善原始记录和统计制度

项目管理团队根据项目的实际情况，建立原始记录和统计制度，将施工过程中的数据及时、完整、准确的原始记录，且符合集团成本管理的格式要求，由专人负责记录和统计，定期上报项目管理团队进行审核。

3、从质量成本管理上要效益

质量成本管理的目标是使四类质量成本综合达到最低值。

通常质量预防费用起初较低，随着质量要求的提高会逐渐增加。

质量检验费用较为稳定，不过随着质量的提高也会有一定程度的增长。

而质量损失则不然，开始时因质量较差，损失很大，随着产品质量不断改进，该项损失逐步减少。

通过三者交叉的作用，找到一个质量成本最低的理想点。

项目部将正确处理质量成本中几个方面的相互关系，采用科学合理、先进实用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求水平的前提下，尽可能降低工程成本。

4、从工期成本控制上要效益

一般来说，工期越短，工期措施成本越小；

但当工期短至一定限度时，工期措施成本则会急剧上升。

而工期损失则不然，因自然条件引起的工期损失，其损失额度相应较小，通常情况下不予赔偿或赔偿额度较小，该部分工期损失可不予考虑。

因施工项目内部因素造成的工期损失，如停工、窝工、返工等，随着时间的推移，经验的积累会逐渐减少。

综合工期成本的各种因素，找到一个工期成本为最低的理想点，这一点也就是工期最短且成本最低的最佳点。

5、制定先进、经济合理的施工方案

制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场条件、装备情况、人员素质等因素综合考虑。

可以同时制定几个施工方案，倾听现场施工人员的意见，以便从中优选出最合理、最经济的方案。

必须强调，施工项目的施工方案，应该同时具有先进性和可行性。

6、建立动态控制制度

动态控制又称过程控制，成本控制随工程进展的各个阶段连续进行，特别强调过程控制，检查目标的执行结果，项目管理团队负责对目标进行评价和修正，发现成本偏差，及时调整纠正，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环。

7、建立考核和激励机制

成本管理的工作必须注重实效，对施工项目应实行目标成本控制和考核，对于达到考核指标的项目部和项目经理，项目管理团队应根据相关资料申报区域兑现奖励承诺，以便推进项目资产管理工作。

十、奖惩制度

1、根据