物业服务合同诉讼时效Word文档下载推荐.docx

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答辩人居住在29层，但楼上却被租赁给了一家模特公司用于商业经营、模特训练等。

模特公司的装修改变了房屋

　　的建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患。

而且更加严重的是，模特公司的经营行为、走“猫步”的噪音对退休在家的原告造成了巨大的影响，严重影响了原告的正常生活。

根据法律规定以及合同的约定，原告应当制止模特公司的违法行为。

但是，在答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。

自03年至今，模特公司已经在答辩人的楼上经营了4年。

　　2、不履行安全保卫义务。

　　沈阳**房屋开发有限公司与原告于20XX年5月签订的《物业管理委托合同》第十九条第六款约定：

“乙方须按下列约定，实现目标管理。

实行保安制度，每天巡查15次，固定设岗两个，保安设备、监控设备24小时运行。

”但是，原告从没有按照合同约定运转监控设备，给居民居住安全造成了隐患。

　　3、不履行维护公用设施的义务。

　　沈阳**房屋开发有限公司与原告于20XX年5月签订的《物业管理委托合同》第六条、第七条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。

但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。

防盗门出现故障后，原告不维修。

过去居民都是刷卡进门，读卡器、防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设。

答辩人所在29层的电梯间门锁被原告员工撬掉后，原告没有维修过，至今仍然在那里空敞着，给整个大楼的安全造成了威胁。

　　4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。

　　依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常。

原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施，使整个大楼的消防安全得不到保障。

　　5、原告无故撤离大厦，不履行物业服务义务。

　　根据20XX年7月的电业园大厦业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》的约定，原告提供物业服务的期限应当截至到20XX年7月。

但是，原告在20XX年7、8月份，未经通知并取得同意，擅自撤离电业园大厦，给大厦居民生活造成了极大不便。

　　6、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。

原告并未按照合同约定制定大厦业主文明公约。

　　二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。

　　因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。

根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。

　　因此，请求法院驳回原告诉讼请求。

　　此致

　　沈河区人民法院

　　二〇〇七年十一月五日

　　答辩人AAA针对原告的诉讼请求，答辩如下：

　　一答辩人认为sss物业公司并不是本案的适格原告。

　　根据合同法律关系的相对性原理，与答辩人签定前期物业管理服务协议书的是大连sss房地产开发有限公司，即使根据该协议书的约定向答辩人主张权利，其主张人必须是合同的相对方大连sss房地产开发有限公司，不应为协议书以外的第三人。

原告应向答辩人出示相关证据证明其对“KKK”进行物业管理具有合法性。

并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。

　　二关于物业费的问题

　　1.〈物业管理服务协议〉根据其合同性质应为双务合同。

双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按〈合同法〉的相关规

　　定行使抗辩权利。

其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，

　　2.“KKKK”小区是一个实行封闭式管理的小区，关于这一点从答辩人与大连sss房地产开发有限公司签定的〈物业管理服务协议书〉中就可以确定。

但答辩人居住的０号楼却不在小区封闭管理的范围之内，是该小区唯一一栋楼梯口面对小区外的建筑。

楼梯口面对公交车终点站，关于6号楼的物业管理问题，业主在06年至今多次找开发公司及物业公司要求解决，物业公司领导答复向总公司反映０号楼问题，对物业费进行协商。

在协商过程中物业公司并未将结果履行告知义务，突然将答辩人起诉，并主张高额滞纳金，其行为违反了〈民法通则〉的诚实信用原则。

　　3.原告向答辩人所主张的物业管理费中所包含的收费项目中主要应为保安费、保绿费、保洁费以及管理费。

对于保安费，由于6号楼楼梯口在小区外，直接面对海口路，离小区入口30多米远，楼道内经常会有陌生人进入，作为答辩人根本就没有可能得到物业的保安服务。

对于保绿费，6号楼前既没有绿地，也没有假山，答辩人也不属于在小区内居住的居民，因此对于该项费用原告也无权向答辩人主张。

对于保洁费，０号楼楼道内尽管进行了卫生清扫，但扶手、地面及玻璃灰尘遍布，垃圾清理不及时。

对于管理费，由于０号楼临街，导致一楼全部商用，管理混乱，时常发生打架事件，严重影响答辩人的日常生活。

同样一个小区，同样的业主，同样的物业费标准，但是

　　篇二：

物业服务合同纠纷代理词

某某物业合同纠纷代理词新

　　成都某某物业诉业主物业费拖欠纠纷一案

　　代理意见

　　尊敬的审判员：

　　依照《民事诉讼法》的相关规定，以及本案原告某某物业管理有限公司的委托，四川某某律师事务所律师某某某、某某物业管理有限公司法务人员某某依法担任原告成都某某物业管理有限公司的代理人。

现依据本案相关证据，提出如下代理意见：

　　一、某某物业在物业服务协议有效存续期间妥善地履行了合同义务，即使在履责过程中有轻微瑕疵，也不影响对其守约的定性。

从物业服务协议订立伊始，原告随即着手制定《某某临时规约》，以促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动正常秩序进行。

　　在具体的物业服务过程中，原告严格依照《某某前期物业服务协议》，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记、按班巡查的制度，及时制止侵害业主利益的行为。

对于小区公共卫生，也指派专人进行维护。

就被告提及原告未合理履约的理由，代理人认为，原告公司限于人力、物力、财力，并不能做到全天候地服务，难免存在工作上的疏漏，属于理性自然人可容许的范围。

二、收费标准与服务质量相适应。

　　根据《物权法》及国务院《物业管理条例》相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价。

原告公司按建筑面积每平方米每月2.00元收取小区住宅业主的物业费用，并以此为依据制定物业服务标准，显然会与被告所期望的物业服务标准有所差距。

　　原告代理人认为：

原告业已投入全公司之大部分人力、物力、财力，尽可能地为领馆逸品小区业主提供优质的物业服务，对于被告所提及的小区卫生脏乱差等情况，原告一直都在着力整治。

即或存在不尽如人意之处，也并非被告所述长期无人清洁打扫。

　　三、被告提及所谓物业服务企业违约的理由不成立，其辩称的理由不属于原告的物业服务范围，与本案不属于同一法律关系。

　　据贵院先行调解的结果，代理人认为被告所列明之住改商、楼顶违规搭建经常停电、发生盗窃无人过问、电费涨价等理由分别属于建设局、城管及公安局电力公司之权责，在上述情况发生后，原告公司已多次及时向有权机关反映汇报，至于最终处理结果如何与物业服务企业无关。

　　另据被告所反映的门禁系统失效、园区内公共设施损害严重、未修复、园区环境脏乱差等情况，代理人经询问原告公司负责人并实地勘察情况后，查明门禁系统系小区新增设施，并不属于开发商与原告公司约定的服务范围，而《物业服务协议》也并未对此约定，原告公司也不应对此承担责任。

至于园区公共设施受损的问题，代理人认为现收取的物业费用不足以维持公共设施的正常维修，需动用业主专项维修资金，但鉴于动用该项资金需符合严格的法律要件并需依照法定程序才能动用，原告无权限单方面支配该项资金。

因而才造成公共设施失修的问题，并非被告辩称的原告公司怠于履行职责。

此外，小区公共卫生欠佳一方面是由于原告公司收取的物业费入不敷出，无力聘请足够的保洁人员所致，另一方面是我公司采取循环清洁工作制，并不能绝对保证每天24小时都处于清洁状态。

而电梯间检验标志未张贴、灯泡损坏等问题，原告公司已经改正，已经组织人员改善了小区卫生、维持小区良好秩序。

综上所述，原告公司履行物业服务协议虽有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同义务；

诸被告拒交物业费的理由不属于原告公司负责范围，以此作为拒交物业费的抗辩理由于法无据。

以上代理意见恳请贵院在裁判时充分考虑并予以采纳。

　　成都市某某区人民法院

　　诉讼代理人：

某某律师某某法务人员二零一八年十月二十三日篇二：

物业纠纷代理词代理词

　　xx律师事务所接受仙桐御景小区业主的委托，就与xx物业管理公司物业管理费纠纷一案，指派我为代理人。

在庭审中，人对本案有关事实、证据及法律后果、如何处理等均发表了意见，现再发表如下代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳：

　　一、人院非本案的管辖机构。

　　本案为物业管理费纠纷，原告与xx于20XX年1日签订的《物业管理委托合同》第十条（四）和《业主公约》第四条

　　（四）约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。

深圳市海x地产发展公司与原告在签订物业管理委托合同是代表仙桐御景小区全体业主签订的，原告提起对被告的诉讼也是依据《物业管理委托合同》，因此，原告与xx签订的《物业管理委托合同》中的仲裁条款亦适用于被告。

因此，本案不属于人民法院管辖范围，已经受理的应当驳回起诉。

　　二、《物业管理委托合同》违法无效。

　　原告不具有与被告签订《物业管理委托合同》的合同主体资格。

　　根据《物业管理条例》第二十四条：

“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

”和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：

“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的有关规定，深圳市海辰地产发展有限公司（以下简称海辰公司）建设的住宅物业，海x公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服务企业，明显违反法律规定。

三、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。

　　原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同期限为20XX年1月1日起至20XX年12月31日止，该合同到期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：

“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。

　　原告非法霸占被告小区物业近四年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。

物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：

业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。

二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。

，《合同法》要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约，另一方对该要约认可并做出承诺，合同才能成立。

依据民法理论，民事主体享有合同的自由，即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立合同。

难道物业公司老板对员工聘用合同到期，该员工还赖着说我提供事实上劳动，你顶替者不到前，我不走!

这样物业公司就该给该员工继续发工资吗?

根据《合同法》第36条规定：

“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。

在事实合同成立的要件上，《合同法》要

　　求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方“合意”事实合同的基础。

业主事实上未接受物业服务，不能认定为“事实物业服务”。

仙桐御景小区共有400多户业主中就有307户业主拒交物管费，集体停止交纳物业费，这不是足以说明该小区业主未接受原告的所谓的物业服务吗?

　　四、原告提出的滞纳金没有合同根据。

　　本案原告与被告之间未签订新的书面合同，也就未对违约行为的违约金进行约定，原告据以的《物业管理委托合同》和《业主公约》已经过期，被告不应向原告支付物业管理费，更没有滞纳金一说。

　　五、原告不具有收取2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。

　　深圳市国土资源和房产管理局对20XX年原告的资质年审结果是“需整改”，从20XX年至20XX年原告连续二年年审不过关，在07年被罚款1万元以后，才再有三级资质。

因此，原告不具有2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。

　　六、原告不具备收取本体维修基金的主体资格，原告无需向被告交纳本（:

物业服务合同诉讼时效）体维修基金，被告已经收取的也应退还。

根据《物业管理条例》第五十四条：

“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

”根据《物业管理条例》第十二条：

“筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

”仙桐御景小区这笔基金之前由小区物业管理公司代收并使用，由于缺乏监管，被原告挪用、占用，虚报账目，长期侵占应当存入维修资金帐户的基金。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条：

“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

第十五条：

“业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

”第二十三条规定了使用住宅专项维修资金的程序：

（一）物业服务企业提出使用方案，

（二）业主大会依法通过使用方案;

（三）物业服务企业组织实施使用方案;

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案;

（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

”因此，原告无权收取并使用该项费用。

　　根据深圳市xx会计师事务所做出的名为《深圳市x新物业管理有限公司xx园管理处审查报告》显示：

“从20XX年1月至20XX年11月，该物业管理处银行存款账户未按核算单位独立核算;

本体维修基金及管理费账面收入金额与测算金额（应收金额减去欠费后的金额）不符;

未按照《xx园物业管理服务合同》购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险?

?

审计报告表明，辰新物业已挪用本体维修基金20多万元。

”原告有侵吞本体维修基金的前科劣迹，被告有权拒绝向原告交纳此项费用。

　　七、原告向被告主张的物业管理费和相关费用已过，法院不应支持其诉讼请求。

　　根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条：

“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。

”，本条规定的债务标的数额是确定的，而本案每一期履行的标的尚不固定，总债务标的更不确定，原告诉讼请求按总标的计算已过两年诉讼请求，应依法驳回。

　　八、原告与被告之间已不存在合同关系，且原告也未履行前期《物业管理委托合同》约定的义务，违约在先，被告有瑕疵履行抗辩权。

原告在被告小区管理质量很差，如今小区不时发生失窃，草木枯死，一片凋伶，业主们怨声载道，被告不但对小区实施非法管理，还对维权业主采取了停水断电、打人砸车等恶劣手段，引起广大业主强烈愤慨，公安部门对其进行了警告，深圳等多家媒体对此相继进行了详细报道，被告仍按原约定强收物业管理费没有依据。

　　原告即使认为与被告存在合同关系，原告也存在大量违约行为。

根据《合同法》第六十六条：

“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，业主可行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的交纳物管费。

　　根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》“分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调;

有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。

”原告不按《物业管理委托合同》的约定履行义务，存在上述严重违约行为，且在明知自身违约在先的情况下，却强行要求业主百分之一百的履行缴纳物业费的义务，甚至将业主告上法院，天理何在?

　　九、原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。

　　本案是物业服务费纠纷，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中原告就其所提供的物业服务未提交一份证据，其不仅未提供证据证明其提供了《物业管理委托合同》约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业管理委托合同》及相关文件约定的质量要求，原告未完成举证责任显而易见，因此，法院应判决其承担举证不能的败诉风险。

（《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：

第二条：

“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

”第五条“在合同纠纷案件中，对合同是篇三：

代理词（物业2审）20XX1029

　　代理词

　　尊敬的审判长、审判员：

　　受的委托，代理人发表如下代理意见，供合议庭参考并希望采纳。

　　本案的起因是由于一审原告方双生物业公司于20XX年6月在我的当事人（以下简称业主）入住商城一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提高物业费，从原来的每月0.5元/平方米提高到0.9元的乱收费引起的，案件的争议焦点是按每月每平方米0.5元收物业管理费还是按每月每平方米0.9元收物业管理费。

依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释[20XX]8号文件第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

”的精神，业主采用拒付物业费的方式索要物业收费的知情权合情合理合法，应得到法律的支持。

　　一、房屋出售后开发商就已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结开发商私下签订《前期物业管理服务合同》及《补充协议》违反法律强制性规定，严重损害业主利益，应是无效合同。

　　维护程序公正是法院审判的首要任务。

没有程序正义，实体的审判将是一句空话。

　　从南宁双生物业公司和我的当事人提供的证据显示：

我的当事人买房在先，物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》在后；

开发商在房屋出售后已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结与已出售房产不再是房屋所有权人的开发商签订《前期物业管理服务合同》及《补充协议》严重违反法律强制性规定。

　　20XX年6月颁布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》第8条规定：

前期物业应当采取公开招投标方式确定。

第19条规定：

新建现售商品房应当在现售前30天完成物业企业的招聘选择工作；

国务院《物业管理条例》

　　第24条：

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选择具有相应资质的物业管理企业；

　　第25条规定：

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；

《广西物业管理条例》第28条规定：

“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定前期物业管理守则，并在出售予以明示。

前期物业管理服务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案。

新建物业建设单位

　　与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。

”

　　国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》都明确规定开发商与物业公司签订前期物业管理合同必须是在商品房出售前。

开发商与物业公司违反法律强制性规定签订的《前期物业管理合同》，没有经过主管部门批准和第三人（业主）的追认，违反了《合同法》

　　第52条第2款（恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益）、第5款（违反法律、行政法规的强制性规定）规定，是无效合同；

人民法院也有义务纠正。

物业公司也必须为其违法行为承担法律责任。

　　依照南宁市物价局[20XX]38号文件，双生物业公司20XX年12月后所提供的物业服务充其量只是事实服务。

对于事实服务，业主是可以采取包括逾期交费等形式，随时终止和撤销的；

事实服务何来滞纳金、违约金可言？

业主只需要交纳与物业服务对应的、质价相符的合理物业服务费即可。

如果物业公司没有按照法定的物业服务质量标准提供服务，或者管理与服务有瑕疵或缺陷，质价不相符，根据公平原则，物业费用是要打折的。

同时业主还可以要求物业公司赔偿损失。

　　二、一审判决逻辑推理混乱，适用法律错误；

将《补充协议》与《前期物业管理服务合同》两个文书混为一谈，判交物业费按市场调节价，判交滞纳金按《前期物业管理服务合同》糊弄百姓。

　　本案的起因是一审原告双生物业公司没有按南宁市物价局[20XX]72号文件要求与业主签订《物业管理服务合同》就擅自乱收费引起的。

我们不谈物业公司故意以一个没服务标准没收费价格和违约责任的《前期物业管理协议》代替《前期物业管理服务合同》的企图是什么，退一步说，即使《前期物业管理服务合同》因为获得部分业主追认后有效，也不能就此推定物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结已经全部出售完房产的开发商签订《补充协议》也有效。

在商品房出售前，开发商作为临时大业主，有权利签订任何不违反法律规定的物业管理服务合同或补充协议，但签订后必须在15个工作日内将合同送到房产主管部门经过备案登记才有效（见《广西区物业管理条例》第28条规定）。

房屋出售后，开发商就丧失了签订任何物业管理合同的资格，这是个简单的法律常识，一审法院竟然混淆不清。

其次，根据《物业服务收费管理办法》（发改价格【20XX】1864号文件）第7条规定：

“实行市场调节价的物业服务收费，