十八届三中全会土地改革最新动态及各家观点Word文档下载推荐.docx

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”冯仑抛出了这一观点。

冯仑认为，未来房地产业将被分流成三个市场，高端的做金融业，中端的做服务业，低端的做制造业。

就现阶段而言，大多数房地产企业仍停留在制造业阶段，但已经有“敢吃螃蟹”的企业开始进军中高端市场，比如万科。

“万科已经迈出了住宅产业化的步伐，用工业化的手段来做住宅，不仅施工速度快、降低了成本，而且房子里的所有零配件都可以更换，客户满意度高。

”冯仑透露，未来，万科可能还将和中城联盟等联手发展中国的住宅银行，客户买了房子以后，可以用很便捷的方式更换新房。

而万通集团眼下正把目光瞅准了医疗地产。

冯仑认为，医疗业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，应是个能赚钱的出路。

吴敬琏：

如何依靠《决定》来推进新型城镇化

2013-11-2809:

41:

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近日，中国国务院发展研究中心高级研究员、经济学家吴敬琏出席中欧国际工商学院举办的“2013新型城镇化论坛”并发表演讲。

在演讲中，他分享了对中国新旧城镇化发展的一些基本看法。

　　近日，中国国务院发展研究中心高级研究员、经济学家吴敬琏出席中欧国际工商学院举办的“2013新型城镇化论坛”并发表演讲。

　　吴敬琏认为现在中国城市化水平还太低。

相对于新型城镇化，他说旧型城镇化有三大特点：

土地城市化优先于人口城市化;

“摊大饼”式城市发展;

建成的城市运作效率很低，产生了交通拥堵、环境污染等负面效应。

　　吴敬琏分析了这些问题的原因，一是政府主导了城镇化的过程，把造城当成是提高政绩的重要甚至是主要手段;

二是土地产权制度导致的土地财政;

三是行政级别是层级化，越是上级的城市支配资源的能力越大。

这些体制决定了不管怎么号召新型城市化，执行者实际做的还是旧型城市化。

　　吴敬琏指出，十八届三中全会《决定》提出的相关规定，都有利于推行更有效率的城镇化。

但是推行起来有不少问题需要解决。

一类问题是现在的利益格局所造成，比如增加了农民的财产收入和土地收入，那么就影响城市化过程当中的其他利益主体。

这些来自意识形态和原有利益格局的阻力先要排除。

另一类问题是存在实际困难，因为现在各个环节经过磨合大体上可以协调运转，当推行改革时，不能不顾实际会发生的困难。

比如，《决定》说地方政府可以发债，那么什么情况下可以发债，谁对债务进行负责，怎么监督?

市场怎么监管?

这些问题需要去解决。

吴敬琏

　　吴敬琏：

　　我们本次论坛讨论的主题是新城镇化的地产畅想，关于中国城镇化道路的问题，应该说是讨论了好几年的问题。

最先是认为中国的城镇化进度太慢，跟相同水平的国家比起来，我们的城镇化水平是比较低的。

一直到现在这个情况也没有改变。

在十年前，大概是21世纪初期，我们的城市化加速了，在加速过程当中就出现了一个问题。

主要是中国科学院、中国工程院的一些院士，认为我们的城市化过程出现了一种造大城的毛病，就是原来在全国的城市里面只有上海在80年代就提出了摊大饼的方式有问题。

到了五六年前，这个人数还很少，主要是中国科学院和工程院的一些院士认为出现了毛病，但是这个没有引起太大的注意。

最近几年，就是城市化在加速。

加速过程当中，出现了一些问题，这些问题都有一些基本的方向，所以我今天的讲话可能从昨天下午的讨论看起来，可能我们房地产业的朋友们觉得跟他们所考虑的问题也许离的远一点。

我总觉得我们中国整个改革和发展当中，都存在一个问题。

就是基本问题有不同意见，没有弄清楚。

但是注意力都放在比较现象层面上，实际上基本问题没有搞清楚，现象层面的问题是没有办法弄清楚的。

所以我知道可能不大适合于大家所关心的房价是继续涨还是不涨，可能离这个比较远。

但是我还是讲讲我对一些基本问题的看法。

　　就是新型城镇化和全面深化改革关系的问题。

我想主要讲三个问题，第一个问题是城镇化在现代发展当中的地位和作用问题。

到底他的地位和作用是什么?

为什么要搞城镇化?

第二就是旧型城镇化，我们现在说我们要加快新型城镇化，那么相对来说就有一个旧型城镇化了，那么旧型城镇化的问题是什么?

产生这些问题的根源是什么?

最后是怎么依靠全面深化改革来推进新型城镇化。

　　先说第一个问题，城镇化在现代发展当中的地位和作用是什么?

这是一个最基本的问题。

就像当年21世纪初期讨论股市的时候，讨论有没有泡沫。

有一次证监会召集的高层讨论会上，我们中欧的许小年（微博）教授提出一个问题——股市是干什么的?

先要把这个问题弄清楚，不弄清楚就去讨论他涨还是不涨，应该做多还是做空是讨论不起来的。

实际上当时是两种意见。

一种意见是说股市嘛，股市的作用就是方便企业融资。

特别是按照当前证监委的说法，中国是一个社会主义的国家，股市发展主要是帮助国际融资。

另外一种观点，可能经济学更书呆气一点，说股市是一个有效的配置资本资源的装置。

那就是说他要给好的企业能够得到资本。

要剥夺坏的企业浪费社会资本资源的权利。

他是一个单向的东西而不是双向的东西。

而事实上股市最后所有的问题都归结到这些问题上了，不同的方针有不同的做法，最后形成了各种各样的问题。

　　城镇化也是一样，到底为什么要城镇化呢?

城镇化的作用是什么呢?

大概有几种看法，前两三年最流行的看法，城镇化是增加需求拉动增长的一种重要的途径。

比如说我们这本书的第一段就是讲这个，可以促进需求拉动增长。

这个意见在一年多以前受到了很多人的反对。

就提出了第二种意见，好象我们这篇文章上也反映了这种意见。

说城镇化是工业化、现代化的结果而不是一种推动力量。

所以你努力的搞工业化，人口就会向城市聚集，城镇化就可以得以推进，他是一种结果而不是推动的力量。

我个人认为这两种意见好象都有问题。

跟我们发展经济学公认的城镇化，在工业化和现代化当中的作用，这个认识是有很大的差别的。

我在这里介绍几本书，第一篇成长，我觉得我们值得读一读，是亨德森的《中国的城市化》这本书，他是美国布朗大学专门研究城市化的教授。

2007年的时候，有一个中国项目，就是以林重庚和斯潘塞为首的给中国做了一个十二五的预研究，这个研究当中有一个提议就是中国的城市化。

中国城市化面临的问题和政策选择，大家拿到的片子当中，讲到城市化的理论，这是这里面的一页。

他总结了在这个发展经济学，发展经济学对城市化的作用。

这篇文章后来收在了《中国经济：

中长期发展和转型》这本书当中。

当然我们今天不可能详细的讲，大家有这个片子，可以看一下。

这是一个公认的，好象没有太大的异议的。

　　总的来说，这篇文章一开始讲的，从世界范围来看，一个国家从低收入向高收入迈进的过程当中，城市化一直是快速收入增长和工业化的内在组成部分。

他为什么是一个内在的组成部分呢?

说的简单一点，就是因为城市化可以提高整个经济的效率。

它的表示形式当然在不同的阶段也不同。

另外一本书说佛罗伦萨为什么可以成为文艺复兴的起点呢?

就是大家都到这里来交流思想，从交流思想一直到交流绘画的艺术，于是他就成了文艺复兴的起点。

班加罗尔为什么会成为印度的一个明星呢?

也是这个道理。

现代化是离不开城镇化的，因为大部分制造业和服务业活动在城市中开展，效率更高。

这是亨德森在2007年讲的。

卢克斯说，城市是增长的发动机，创新的孵化、精湛的技能的培育，无不在城市进行。

城市以为着人的接近性，密集度和亲近性。

中国现在一个大的缺点就是缺乏思想市场。

在城市里，思想者通过在自由的思想市场上的竞争和合作实现创新。

十二五预研究的时候，中财办除了请了斯潘塞，还请了容莫做了中国十二五的研究。

他来了之后，在北京大学做了一个报告，就是强调中国城市化要加速。

他说城市化的最大作用是什么呢?

就是因为他可以有效的生产创意。

只有在城市当中，因为有人的亲近性、密集度和接近性通过人和人之间的面对面的交流，他的冲击，他就可以产生新的思想、新的概念，这是城市最大的功能。

所以他非常的强调城市化的作用。

这是我们经济学的一个普遍公认的认识。

这个认识跟我们现在的在我们这里比较普及的认识好象是很不一致的。

这是我们分歧的起点，就是对城市化的功能有不同的认识。

　　但是城市化也有他的负面效应。

就是城市化因为人口密集就会造成交通拥堵，垃圾处理、公共卫生管理变得复杂和困难。

治安管理的难度加大。

总而言之，城市生活的成本就会比较高。

那么我们怎么可以尽量发挥城市的正能量，尽量减少他的负能量，这个城市化就比较容易成功了。

如果说不是这样，他的正能量不能发挥出来，他负的方面倒是很大，那就会有问题了。

那么中国的旧型城市化可能问题就在这里了。

　　旧型城镇化有什么特点呢?

有一个从现象上一看就可以看出的特点，就是土地的城市化优先于人口的城市化。

城市建成区的面积增长比城市人口的增长要高了好几倍。

昨天，我们有的会议参加者就讲到了，中国城市的市中心的容积率比发达国家要低得多。

城市人口的人均占地面积比发达国家多得多，我们是比他们土地更少的国家，但是我们的人均占地面积要比人家多得多。

城市化不是去发展思想生产，变成了开发房地产。

我们可以看到城市化的过程中，他提高我们效率的作用发挥得不是太大，而这是它的基本作用。

第二就是摊大饼式的城市发展，各地争相建设超大规模的城市。

我们的城市专业化程度很低，大家都是一律，只要扩大规模就可以，同构化很严重。

在2007年亨德森的对中国做的城市化文化中间就讲到一个问题。

我们总的来说城市化的进度比其他国家落后，城市居民的数量比跟我们同样发展水平的国家要低，但是他出现了一个很特别的情况，一方面是小城市偏枯，另一方面又有特别多的特大规模城市，就是说500万人口以上的城市特别多。

这样的城市运作效率是很低的，北京就是这样的例子，上海也正在向北京迈进。

而全国有很多很多这样的城市，正在向特大城市迈进。

亨德森在提意见的时候，他讲了一个结构化的规律，在工业化时期是农村人口移向城市，所以制造业先在城市当中发展起来，但是很快，大概在20世纪中期，这个制造业的技术变成了一个非常一般性的、标准化的技术。

于是制造业的工人他不要求有很高的教育水平和知识水平、技术水平，而在城市里的生活成本又很高，所以这些制造业企业就从大城市移向小城市了。

我们常常不做根本性问题的研究，你比如说最近在讨论说汽车业，说为什么密歇根州的这些汽车城市衰落，底特律为什么破产。

其实底特律的衰落是上个世纪60年代发生的事情，他的根本原因在哪里?

根本原因就在于这个时候汽车生产技术已经成为标准化的技术了，少量的培训就可以上岗。

而在底特律的生活成本太高，企业支付的工资也就跟着高，所以他不划算就移到要城市去了。

这样一来底特律的人口快速下降。

到了20世纪末期21世纪初期形成的格局是什么呢?

制造业都到了小城市去了，美国没有几个特大城市，可能也就是纽约、洛杉矶，芝加哥也就算是一个中等城市。

开始的时候，他们都是服务业，开始的时候，主要是金融业和供应链管理。

到了网络发展起来之后，进入信息社会之后，供应链管理也移到小城市去了，因为他可以通过网络进行。

但是到目前为止，金融业还不行，因为金融业密切相关的专业太多。

所以越大的金融中心就越是大城市。

所以他形成一个格局，就是服务业，特别是金融业在大城市当中。

制造业、研发中心等等都在小城市了。

我们说小城市是不是镇的意思?

我搞不太清楚。

其实美国那些小城市，从1000户到10000户都叫city。

摊大饼式发展的结果把金融业、服务业、制造业还有政府都放在里面。

各种专业的人，大部分有很大的制造业在大城市当中，而制造业里面的工人叫农民工，农民工是没有城市化的，实际上他不是市民，他的知识和技术水平其实都是比较低的。

我们现在有两个数，一个是统计局说的城镇化率52%，但是其中有相当一部分是未城市化的，就是实际上不能参加生产创意过程当中的，只是做一些简单加工。

如果说把他们刨掉之后，我们的城市化率只有35%。

这造成了很多问题。

第一个问题就是大拆大建，侵犯了民众的利益。

第二个事情就是小城市偏枯，特大城市疯长。

他的结果就产生了两个效率问题。

一个是建设过程当中的效率问题，占地面积过大，投资效率低下，各级政府债台高筑，威胁国家金融体系的稳定。

我到一些城市去，他们正在大建，我就发现拥护这种做法的人好象有一个经济学的最最基础的道理他们很淡，就是资源是有稀缺性的。

我们在贵阳开国际生态文明大会的时候，我跟龙永图先生做了一个他在贵州电视台的节目，就谈到贵阳的建设问题，是两派，一派说这个问题很大，贵阳已经连续好几年投资规模超过了本地GDP，而且这个地方生态很脆弱，建筑的时候，把表土层一剥离之后，就变成了一个个黄的秃山头，可能很难恢复了。

这个办法不行。

另外一种意见截然相反，他说你看看我们的城市面貌多好，完全不是以前说的天无三日晴，地无三寸平的概念了。

但是资源是有稀缺性的，你现在只能做现在应该做的事，如果说你都要干就是债台高筑，就得借钱。

第二个经济学的基本常识就是借了钱是要还的，但是很多人好象没有这样的概念，只要能借到钱我就往里投。

现在有一些研究，我们国家现在的资产负债表杠杆率太高，杠杆率太高就有出现系统性风险的危险。

以前以为主要是企业的负债率太高，这两年发现各级政府的负债率也是高得不得了。

根据国务院的要求，现在审计署正在审计，本来说10月要公布，到目前为止还没有公布，这个数字大概不小。

　　这是一个问题。

另外一个问题，就是建成的城市的运作效率很低。

他提高效率的好处没有充分发挥，但是负面效应充分显露了，交通拥堵，生态环境恶化，城市运营成本高昂。

北京就是一个典型，每个人的生活半径都很长，每天几百万人进来一次，出去一次。

他造成的空气污染是非常严重的。

一年365天，大半都是处于重度污染，甚至是爆表的情况。

所谓的爆表就是检测表的最高刻度是300，WHO的标准是10，爆表意思是说超过300。

北京最高的记录是998。

昨天我来的时候，路上的能见度已经不足百米了。

为什么会产生这个问题?

因为我们那些院士们已经呼吁了很多年了，我们也追随他们做了一些梳理，这个问题怎么会产生?

我说几个主要原因。

　　一个是政府主导了城镇化的过程，把造城当成是提高政绩的重要的甚至是主要的手段。

城市的来源无非是两个，一种情况是从市来的，从交易的需要，他要集聚，中世纪的时候就出现了城市，另外一种途径就是中国历史上的特点，他是从城来的。

城在中国的古汉语里面是都的意思，是政治中心，有小国的政治中心，有大国的政治中心。

中国的历史上，这个城市是从城来的。

在计划经济之后，就沿袭了这个格局，他是由城来的。

我这个户口本上的籍贯是重庆。

重庆过去是西南地区的经济中心，因为他在三峡的尾部，但是以后不行了，特别是计划经济下，他就比不上成都，成都是省会。

在华东地区，政治中心在南京，经济中心在上海。

华北地区政治中心在北京，经济中心在天津。

但是后来经济中心都敌不过政治中心。

这样的话，他的目的不是要提高效率，而是要表现政绩。

这是整个经济社会组织的格局造成的。

　　第二个问题就是土地产权制度。

我们现在土地产权制度是两块，农村那一块是集体的。

最终拥有者是农民，但是他得不到权利也不能获得利益。

权利和利益主要掌握在干部手里。

城市土地按照82宪法的规定，城市土地是国有的。

所以城市化过程当中他就出现了这样的问题了。

农村土地要转到城市，他就先有一个征购，要转成国有才可以。

农村土地征购的时候，按照条例规定，是要按照农产值定价的。

而转成城市土地的话，这个差价就非常大。

这个差价就属于新所有者所有了。

因此这就造成了非常大的推动力量，要造大城，摊大饼，要尽量把土地规模做大。

他不仅可以表现政绩，还可以有财政的支持，这就出现了所谓的土地财政的问题。

　　还有一个中国的特点，就是行政级别是层级化的。

本来市场活动当中，城市和城市之间是平等的。

但是我们不是，我们有省级城市、副省级城市、地级城市、县级城市和乡镇。

越是上级的城市他支配资源的能力越大。

反过来越大规模的城市，往往明文规定的行政级别，或者是潜在的行政级别就越高。

这就造成了一个循环，就是上级城市可以运用更大的权利吸取资源，扩大自己的规模。

规模越大之后，他的行政级别或者是实际的行政级别越高，造成了一种循环。

我们现在的小城市很偏枯，而大城市扩张的太厉害，这和层级制的城市行政结构有关。

而不管怎么号召新兴城市化，这些体制决定了他怎么号召，他心里想的，实际做的还是旧型城市化。

当然什么叫新型城镇化我不知道，我们在座的可能房地产业知道，反正我是没有弄清楚什么叫新型城镇化。

当然这是一个问题，即便是我们弄清楚了，似乎因为这些体制的原因，他也很难自觉的根据国家的号召去推行这种，比如说以人的城市化为核心的，以提高效率为主要目标的城市化，他推行起来很难。

　　那么怎么办呢?

我看就要和三中全会所决定的全面深化改革相联系来使得改变体制上的一些缺陷。

把这些缺陷改掉，因为我们对什么叫新型城镇化做了深入的研究，有可能要推行起来就会比较得力一点。

国内外专家早先提出来有这么一些要点，要深入研究这个，还是要看一些比如说亨德森的研究报告，还有陆大道院士批评造大城运动的文章。

我说一点我看他们文章总结出的一点要点。

一是改变各级政府用行政命令推动城镇化的办法，通过市场运作和政府的土地利用规则提高城镇化效率。

市场运作是一个要点，政府有一些事情也要做，但是要顺势而为，就是土地应用的规划还是要由政府来做的，如果说这个规划得到了人民代表大会的批准，他应该做出详细的强规来。

同时按照规划对用途进行管制，用途的管制是必须要做的。

就是农用土地和城市工商用地和住宅用地是应该有划分的。

对这个划分要有行政权利的管制。

二是像《决定》所说的，建立跨城乡的全国统一的劳动力、土地和资本市场，以便使资源流向效率和回报最高的地方。

三是要改革行政层级制度，重新界定市场的职责，重新组织城市财政。

这是决定当中提出来的，其实我们都可以做，因为体制上的问题解决，要提高我们城市化本身和建成城市的效率，那才有可能。

　　三中全会《决定》提出了这些规定，我认为这些规定都是有利于推行更有效率的城镇化的。

当然，这些规定设想都很好，寓意都很好，但是推行起来有很多问题需要解决。

两类问题，一类问题是由于意识形态和现在的利益格局所造成的。

比如说增加了农民的财产收入，增加了土地的收入，那么就影响到其他的在这个城市化过程当中的利益主体，他们的原有的利益就会受到影响。

所以这些来自意识形态和原有利益的这种东西阻力要排除。

但是他还有另外一类问题就是他有实际的困难。

因为现在这一套东西，他各个环节之间经过磨合大体上可以协调运转，虽然说效率很差，但是大致上是协调运转的。

比如说大规模城建投资。

他有一个东西，他可以卖土地，卖土地就可以充实收入，如果说一个环节发生了改变，其他的环节就跟他发生矛盾了。

这些问题是长时期的偏差造成的结果。

当我们推行改革的时候，我们不能不顾实际会发生的困难。

所以要做一些设想。

比如说这个决定里面就讲到，地方政府可以发债。

这可是一个很复杂的工程，地方政府可以发债，那么什么情况下可以发债，谁对债务进行负责，怎么监督?

一些地方债的市场怎么监管?

有一整套问题需要解决。

如果说其他方面不能解决，刚刚我说的，有一些同志我观察他们根本没有借债要还的概念。

因为我卸任了这之后就不是我的事了。

这样的话，你没有一套制度去约束这是要出大乱子的。

所以我们都需要深入研究，需要学习，提高水平。

对自己的行为方式要做出调整。

所以首先就是要学习全会的文件，同时我们要深入研究和城镇化有关的各种问题，而且帮助支持政府来执行这些改革的计划。

这样应该说我们城市化现在的水平还太低。

跟城市化有关的各个行业，大有用武之地。

我期盼着这一天的到来。

　　谢谢大家，我就讲到这里。

　张维炯：

谢谢吴老师的精彩演讲，他从城市最基础的功能、发展的原因，再看出以后一系列的问题所在，提出了我们应该从那些方面来减少我们在曾是发展当中低效率的因素，使得这个城市发展的更好。

接下来是我们的问答环节。

　　提问：

吴教授你好，我们经常在农村跑，现在有人提出怎么样逆城镇化的问题，就是现在农村很多人都出去打工了，村庄空了，土地没有人种，我们怎么样通过成立农村合作社，把土地、房子流转到合作社当中来，统一规划，建设新农村。

在逆城镇化的问题上，您是怎么看的?

逆城镇化有不同的内容。

早期的逆城镇化是说城市居民，因为交通方便了，他移到了农村去住，这是一种意义的。

另外一种意义就是你刚刚说的，就是怎么把农村的一些宅基地、房屋利用起来，把他变成城市。

一般涉及的是两类问题，一类问题是城中村，比如说深圳，深圳有很多城中村。

我们过去这个旁边就有一个城中村，就是城市把他包住了，但是有一些农村的村落还保持了旧有的状况。

深圳我一个做房地产的同学告诉我，深圳新进来人口的住房问题是非常严重的问题。

如果说可以把城中村开发起来，其实土地是完全够解决新进入的专业人员的住房问题的。

但是他有障碍。

这个障碍是如果说你要变成城市用地首先要收归国有，农民们不愿意卖，他还是保持村建制，他自己拿出一些房子来出租给打工者住，这有问题，他们即便可以解决一部分，但是因为他们的建筑标准不适合专业人员住，而且农民也没有能力去建设配套的比如说学校、医院等等。

现在从宪法到法律法规都有很多障碍，无法融入统一的市场。

现在这个决定已经定了，这是可以的，他可以以集体的方式，也可以使他自己房产的方式，用入股、出租等等的方式来解决这个问题。

这是一种情况。

还有一种情况，就是已经在城市打工，也许已经住了十年、二十年了，但是他家里有一个房子。

这个房子他可能永远都不会回去了，他的下一代也不能回去了。

但是不行，宅基地是集体的，小产权房要卖是违法的。

这个障碍从原则上来说，《决定》不能说是明文规定的，但是至少暗示了这个问题可以解决。

但是这个要修订各种的法规。

他不是把农村的房子变成城市居民的房子，而是说打工者可以把它卖掉变成钱，可以在城市里面改善他的居住条件。

他用这样的方式，这样的方式可能不是逆城镇化了，他并不是让城里人住到哪里去。

我认为所有的方式都应该尝试。

北京郊区很多的白领都在那里有小产权房，但是现在是非法的。

吴老师你好。

我是做规划设计的，所以我的问题和规划有关，刚刚我注意到您在说中国的土地城市化是优先与人口城市化的，但是我们在做很多规划过程当中，确实碰到有一个优先条件，就是土地要先城镇化。

如果说我们调整这个思路，接下来对于我们做规划，也就是上位规划层面可能会带来哪些影响?

我不是说工作的时间顺序，我是说他的速度。

城市化当然是人的城市化，我们说城市化率说的也是多少人变成城市人口了，因为他是