戴德梁行写字楼物业管理的各项服务内容与要求质量标准可编辑复制doc版55页Word下载.docx
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加强钢筋混凝土结构的修缮和养护;
加强砌体结构的维修与养护;
加强房屋屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修与养护工作;
结合深圳市海洋性气候风力大、空气含盐成份多的特点,制定相应的措施以加强养护,防止建筑结构被腐蚀。
对房屋建筑的管理和维护做好应急反应措施,发现问题及时处理。
装饰材料的多样性,决定了物业管理公司在今后的物业管理工作中,针对不同装饰材料需采取多样化的维护管理手段,如外墙环保涂料饰面的清洁养护,木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀;
地毯的防潮、防蛀蚀、防染色;
石质材料的防腐蚀、防染色等等,都是今后装饰工程维护的重要内容。
3、房屋本体和公用设施维修养护标准。
保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值。
4、房屋本体及公用设施维修养护范围
承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋的抗震结构部位(包括造柱、梁、墙等)、公共内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面等部位的维修和养护。
公用设施维修养护范围:
区域内道路、红线范围内市政管网、室内外停车场、标识导向牌等。
5、房屋本体及公用设施维修养护计划
坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则,引入绿色环保型维修养护的概念,编制科学性和操作性强的修缮养护计划,应用环保型新材料、新工艺进行实施。
在维修养护实施过程中,坚决杜绝使用含有蒽、萘、酚、苯等易挥发物质、严重污染环境和危害人体健康的材料。
在保修期内,房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题,由施工单位负责整改,物业管理处配合物业公司进行检查和监督落实,处理结果以书面形式报物业公司。
非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏,物业管理处负责维修养护,大、中修或更新改造工程由物业管理处制订修缮计划,报深圳物业公司批准后实施。
房屋本体及公用设施维修养护计划如下:
1)、房屋本体维修养护计划:
序号
项目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
半年
一
检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
检查基础有无开裂、破损、勒脚有无破损。
每季
适时安排白蚁的防治和消杀工作,走访用户,了解其工作室内有无发现白蚁,检查公共部位有无白蚁。
每年
检查房屋基础结构性能是否完好及地基沉降总量情况。
2
承重结构
梁
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
板
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
柱
检查有无倾斜,变形、裂缝、腐蚀。
承重墙
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
金
属
构
件
检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每半年
对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。
聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况,评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤,鉴定金属结构整体承载能力。
备注
加强台风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。
加强地震等不可抗拒自然力作用后,对金属结构和支撑体系的检测维护工作。
在台风暴雨后加强对金属结构的检查,根据检查的结果进行必要的维护。
备注:
对于承重结构各部件,若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏,委托专家进行分析、计算,拟订维修方案,由专业公司实施处理。
3
非承重墙
每月
检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
检查墙体结构性能是否完好。
4
屋面
防水涂层、采光玻璃
每周
清扫、冲洗屋面,特别注意采光天棚的清洁。
检查雨水口有无堵塞,发现异常及时疏通。
检查屋面有无积水。
检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边,发现异常即时修复。
检查隔热层,有无空洞、起鼓、渗漏,发现损坏及时修复。
发现涂料防水层破损、老化造成层面渗漏的,及时修复或更换。
检查避雷网有无脱焊和间断,发现异常及时补焊。
对不锈钢避雷网上不锈钢油漆。
油漆圆钢避雷网。
全面修补隔热层板,重新勾缝。
检修屋面防水层。
检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。
检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
每年雨季对屋面进行仔细检查,及时消除涂料防水层破损、老化的状况,及时更换破损玻璃的接缝密封胶,以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
5
楼地面
检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂。
检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理。
更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。
对木地板打蜡。
检查楼地面面结构功能的完好性。
6
楼梯
检查扶手、踏步有无损坏,发现异常随时修复。
补换损坏的地砖。
修复空鼓的地砖。
油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。
对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
7
公共通道
检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱;
发现异常及时修复。
公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落,发现异常随时处理。
检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。
发现异常及时处理。
油漆扶手、金属支架和护栏网。
8
内墙面
涂料、石土质块材
修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
处理内墙面变色现象。
处理内墙面局部渗漏。
更换破损的石土质块材。
处理内墙面大面积渗漏。
雨季对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入。
9
外墙面
喷涂饰面、瓷片、玻璃
修补涂料饰面破损、脱落部分。
更换破损的外墙饰面玻璃。
清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
结合外墙清洗作业,一并检查外墙面的使用状况。
处理外墙面变色现象;
检查并加固外墙金属构件。
雨季时期对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入。
对于外墙面大面积渗漏久修无效的,局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
台风暴雨天气及时发布信息,提醒用户关好、锁好门窗。
外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。
更换外墙饰面应按原设计要求进行。
每25年翻新外墙面一次。
10
吊顶
检查有无擦、划、刮、踏坏,发现损坏及时修补。
加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作,发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11
门窗
检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
更换门窗的易磨损部件。
2)、公用设施维修养护计划
路面路基
检查路面有无积水。
检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
检查路基有无塌陷。
发现异常及时处理或修复。
路灯及线路
每日
检查灯具完好情况,即坏即修。
检查玻璃灯罩有无破损。
有无金属灯架松脱现象。
灯口、灯栅有无损坏。
检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
金属灯架有无锈蚀。
发现异常即时处理或修复。
油漆灯具支架。
检查路灯线路有无老化现象。
油漆灯具线管一次。
停车场(库)
检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
检查车道灯有无损坏。
检查行车指示标志是否正常。
检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
限速牌、指示牌是否齐全、完整。
检查挡车器是否正常。
沟渠池井
检查沟、渠有无堵塞现象,如有异常及时疏通。
检查雨水篦有无异常。
检查井底及池底是否有污物沉积,如有沉积及时清污。
检查井壁有无裂缝及塌陷,如有异常及时修复。
检查沟、渠是否完好,如有异常及时修复。
井盖及雨水篦刷漆。
检查井盖完好程度,发现损坏及时修复或更换。
全面清洁。
检查有无破损,如有异常及时修复。
检查有无乱刻乱划现象,发现问题及时处理。
公用标志设施
检查完好程度,加固。
检查有无损坏,发现问题及时处理。
垃圾中转站
管道刷漆。
检查管道保温层有无损坏。
管网支架完好。
检查或更换管网。
6、维修养护实施细则
物业管理处工程部设置专业责任人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。
每年对房屋建筑的合用情况作一次全面的鉴定,据此制订年度修缮养护计划和实施方案。
另外,遇台风、暴雨等恶劣天气,对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查,根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。
1)、金属结构、构件的修缮与养护
金属结构各构件间或某一构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位,连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。
同时,钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。
因此,要高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护,确保结构的安全性。
(1)钢质构件产生塑性变形后的维修
定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定,当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时,根据构件尺寸的大小,可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形,严重的选用合格的构件进行更换。
(2)连接部位损坏的维修
【XXXXX大厦】金属结构构件连接处的损坏,主要是焊接时焊接缺陷所造成。
维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊,采用涂防腐油或防锈漆等方法进行防腐处理。
(3)油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修。
(4)金属结构、构件的养护。
对于金属结构、构件的养护,做好以下几方面的工作:
A、对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。
发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。
B、要求对钢质构件定期检查锈蚀状况,并采取必要的补救措施。
C、做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作,发现问题及时处理。
D、在台风、暴雨多发期间加强对结构的检查,发现异常情况及时采取补救措施。
2)、砌体结构的修缮与养护
砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体,它们在不良的环境和不利的工作条件下容易开裂,引起房屋的透风、漏雨,不仅影响建筑物的外观美,降低隔热效果和安全感,并且受损部位会进一步受到腐蚀,导致砌体强度降低,轻者结构出现错位、变形,重者引起砌体结构局部倒塌,直接威胁到生命财产安生。
对于电脑、通讯、自动控制、IT机房等网络设备的房间,由于严格的保密要求,内墙采用加钢丝等屏蔽措施,防止电波干扰和入侵,对这些部位墙体的维修和加固,除了保证墙体的耐久性外,还应保证金属网的完整性。
(1)砌体结构的修缮
主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮,一般应在裂缝稳定以后进行,以免维修后又很快出现新的裂缝。
维修沉降裂缝和温度裂缝时,应首先考虑消除产生裂缝的隐患,避免反复多次的修补。
维修时要求采用环保型高强材料修复。
(2)砌体结构的加固
随着【XXXXX大厦】投入使用年限的推移,砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现开裂、腐蚀、变形,对经鉴定已达到危险程度的构件,对砖砌体结构进行加固,以确保房屋建筑的使用功能。
(3)砌体结构的养护
为防止砌体破坏,要求搞好砌体的维护和管理,防止超载,同时,要防止砌体受潮和受腐蚀。
进行定期检查、保持排水系统通畅,保证砖砌体结构完好。
屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修延长,减少和稳定温度裂缝发展。
3)、钢筋混凝土结构的修缮与养护
制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案,包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的]养护。
房屋的使用应满足设计要求,提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构,禁止超载使用。
4)、房屋防水工程的修缮与养护
【XXXXX大厦】随着使用年限的增加,屋面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水,玻璃幕墙打胶部位是建筑中比较容易渗水的地方,必须予以密切监控,发现问题及时联系承造商处理。
屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一,在日常维护工作中,要注重对防水屋面的修缮与管理,坚持防排结合,以防为主的原则,选用的维修养护材料,要求具有环保、新型、高效、高质的特点。
搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。
对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。
5)、房屋装饰工程的修缮与养护
房屋装饰工程包括外墙装饰、内墙装饰、柱、顶棚、楼地面装饰等。
【XXXXX大厦】外墙主要采用玻璃幕墙。
内墙、柱面主要采用涂料、吸音板、装饰木材、铝板、大理石、瓷砖等材料来装饰。
楼地面采用石质块材(如大理石)、木地板、瓷砖等装饰材料。
我司将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划;
对公共部位的石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡,地板、墙面、天花保持清洁、无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝。
对房屋装饰工程以养护为目的,以维修为手段,定期检查,发现缺陷及时处理。
6)、门窗的修缮与养护
定期对门窗进行检查和维护,特别是台风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。
门窗是房屋的易损构件,使用频率高。
因此,做好防潮工作,避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀,影响门的使用功能。
定期进行油漆。
要加强对铝合金门窗的保护,使其免遭侵蚀和撞击,发现问题及时处理。
7)、公用设施的维修和养护
公共设施的维修和养护,主要以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏和隐患为主。
8)、房屋查勘工作
通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。
因此物业公司要对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。
深圳地理环境特殊,雨季持续时间长,多台风、暴雨天气,对房屋建筑损坏性大。
因此,在【XXXXX大厦】的物业管理工作中,要求针对上述恶劣气候的不良影响,对房屋建筑进行季节性查勘鉴定,并及时制定安全措施抢险解危。
(三)、房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。
不合理的装修和不科学的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。
同时盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏工作生活环境,危及人体健康。
物业公司在房屋的管理工作中,必须重视对二次装修的改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。
由于各区域性质的不同,对装修要求各有不同,装修时间也不可能统一,同时不可避免涉及到动火、拉接临时电源等特殊要求。
为确保大楼建筑结构安全,保证楼宇外观协调统一,符合消防安全要求,保持大楼安全静谧的工作环境,达到合理、安全使用物业的目的,物业管理公司要严格执行深府办[1999]96号文件《装修管理规定》,参照建设部第110号令《住宅内装饰装修管理办法》,按以下的程序对房屋装修实施有效管理和控制:
1、装修申报
需装修的用户应会同装修施工单位填写《装修申请表》报物业管理处审批,申报时须附施工人员、时间、期限,使用机电设备的容量、装修施工方案、装修施工图纸(平面图、立面图、电气布线图、所有图纸加盖章)等资料,并提供装修施工单位资质证书、营业执照复印件。
经审核后,用户、装修施工单位、物业管理处三方签订装修管理责任书。
因写字楼装修须报消防审核及验收,所以应事先向公安消防机构申报,由用户向公安消防局防火科领取建筑内部装修防火审核呈报表,经消防机关审批后报物业管理处登记备案,再进行装修申报手续。
施工队进场装修前,需到物业管理处办理装修进场手续,递交有效证件。
办理装修许可证和施工人员临时出入证,凭证出入施工,保安员凭《施工人员临时出入证》及身份证放行。
2、现场管理
1)、物业管理处装修管理责任人负责监管每一装修项目。
2)、物业管理处监管人员每天进入施工现场核查二次以上,发现违章施工、违章用电、用火、乱拉乱接临时电源等,应采取适当措施予以制止和处理。
3)、动火作业按消防管理程序办理,并由监管人员负责监督。
4)、对出入的材料、工具等由经警查验放行,严格控制易燃材料进入大楼,确保【XXXXX大厦】装修期间的安全。
5)、严禁装修施工人员进入装修场所以外的工作区域,以保证其他物业区域客户的安全和不受干扰。
6)、保安员按巡逻时间,把装修现场作为一个重要巡逻点进行巡视,并填写巡视记录表。
3、垃圾管理
对产生的装修垃圾,集中堆放,并严格做到日产日清,绝不允许堆放在消防通道上,也不允许堆放在影响【XXXXX大厦】形象的任何部位(垃圾清运由施工队负责)。
4、装修验收
1)、装修工程完工后,物业管理处会同用户、施工单位及有关专业技术人员参与验收。
2)、对未能通过消防验收的,物业管理处严格督促其整改,否则将不准许启用,以确保【XXXXX大厦】安全。
3)、验收合格后,由施工单位向物业管理处交回发放的《施工人员临时出入证》。
4)、对需延长装修期、增加装修范围的,需报物业管理处另行审批。
二、机电设备设施管理
XXXXX将指导物业管理处加强设备设施管理意识,切实做好设备设施管理工作。
(一)、设备管理宗旨及管理定位
1、设备管理宗旨——专业保养,贴心服务
专业素养,确保设备运行正常。
完善的人才招聘、选拔、提升及培训机制,不断追求合理有效的信息反馈机制、自我约束机制和应急处理机制,确保了设备管理服务人员的专业素养和工作品质。
因地制宜、关注顾客的工作方式及为当地社会发展作出贡献的社会责任感,引领着XXXXX人为客户提供最专业的服务。
贴心服务,掌握客户之服务需求。
设备运行,除发挥设备本身的正常功能外,更强调服务的快捷、安全、高效。
力求尽善尽美,不放过任何一个细节,是XXXXX人长期以来的追求。
设备技术人员必须提供最贴心放心的全程服务和协助。
2、设备管理定位:
想客户之所想,为客户提供最专业的合理化建议。
(二)、管理服务设想
以专业素养、关注顾客为宗旨,以预防为主、防管结合,科学管理、规范运作以及安全高效、多重保障为原则,致力于设施、设备运行的最优化、服务管理的最佳化。
第一 全面导入ISO9000质量管理体系
我司将凭借多年的物业设施、设备维修保养经验,协助物业公司全面导入ISO9000质量管理体系,针对设施、设备的不同使用年限,分别制定出科学的维修保养计划,为【XXXXX大厦】客户创建一个良好的环境保护示范基地。
第二 建立服务质量监督机构
将构造XXXXX、业主、大客户多级服务质量监督机构,确保【XXXXX大厦】物业设施、设备的安全高效运行。
第三 以用户的满意作为设施、设备管理服务的标准
不断提高服务技能与更新服务观念,全面导入“人性化服务”的理念,将对【XXXXX大厦】的物业设施、设备维修保养的每个作业环节均制定出科学的作业指导书,并要求员工在维修保养过程中做到“隐性、环保、快捷”,与全面服务人员一起,共同构建一个温馨、细致、一体化的服务平台。
第四 加强与客户沟通 提出设备管理及改造的有效建议
将本着高度负责的精神,严把设备交接验收关,作好设备、技术资料的移交工作,以及备品备件供应商的确认,必要时按我司《分承包管理程序》提前对供应商进行评估并订立供货或分承包保养合同。
第五 建立节能环保全程全方位控制流程
设备设施的节能控制与环保监察,是物业管理人的天然职责。
我司将秉承“以客户为先”的服务理念,以顾客为关注焦点,从【XXXXX大厦】的实际出发,全程全员实施节能与环保措施,在环境治理与动态维护方面营造与【XXXXX大厦】的定位相一致的监控与实施体系。
第六 过程控制与系统管理运用
在公司ISO9000-2000质量管理体系的基础上,物业管理处工程部将根据【XXXXX大厦】设备的特点、深圳地方法规以及客户的要求,制定管理细则及操作指导书。
充分运用过程管理方法,将每一个设备运行、维修服务过程进行剖析,并根据客户要求和运行要求进行调整。
在运用过程控制方法中,将把握如下控制要点:
·
识别顾客需求。
分析及掌握设备参数、运行要求以及所需的工具、环境等资源。
形成必要的作业指导书或
- 配套讲稿:
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