盘锦农垦职工保障性安居工程佳苑小区配套工程可行性研究报告文档格式.docx

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1）国民经济和社会发展第十二个五年规划；

2）中央富民政策指示精神；

3）盘锦市盘山县总体规划；

4）国家和行业颁发的有关规程、规范和技术规定；

5）双方签订的项目咨询合同。

四、可研报告的编制原则

1）按照盘锦市盘山县的发展规划，合理确定项目的系统方案，合理安排工程计划，全面提高效益。

2）根据可行性研究报告编制的原则、规范及经济分析等有关规定。

五、研究范围

研究范围包括：

道路、污排水、雨排水、给水、电力、供热、门卫、围墙及绿化铺装工程等项目投资估算、效益评价。

第二章项目建设地点背景及状况

一、盘锦市简介

盘锦市是1984年6月经国务院批准设立的省辖市。

地处渤海之滨、辽河三角洲的中心地带，是辽宁省西部沿海的一座新兴石油化工城市，也是我国沿海对外开放城市之一。

区域总面积4071平方公里。

总人口130万。

盘锦地势平坦，多水无山，四季分明，气候宜人，有着丰富的自然资源。

地下蕴藏着的石油和天然气，现已累计探明石油地质储量19.5亿吨，天然气储量1612亿立方米。

坐落在这里的全国第三大油田---辽河油田，1999年产原油1430万吨、天然气11亿立方米。

这里有充足的土地资源，现有耕地180万亩，其中水田150万亩，年产水稻8亿公斤左右，是辽宁身重要的商品粮基地和优质大米基地。

辽河油田是以石油、天然气勘探开发为主、油气深加工等多元开发为辅的大型联合企业，曾是中国第三大油田，在全国500家最大企业中位居前列。

目前原油年开采能力1000万吨以上，天然气年开采能力17亿立方米。

辽河油田现有各类用工11.3万人，下设油田生产、储运集输、科研设计、工程技术、工程建设、装备制造、多种经营和矿区服务等54个二级单位和9个直属公司，公司资产总值达570亿元以上。

单位地跨辽宁省、内蒙古自治区的13个市（地）、35个县（旗），勘探开发分为辽河盆地路上、盆地滩海和外围盆地三个区域，并获得南海南部地区15.7万平方公里的探矿权。

勘探开发40年来，辽河油田为石油工业的发展做出了突出贡献，截止2007年底，累计生产原油3.54亿吨，生产天然气483亿立方米，已经在千万吨规模稳产了20年，累计上缴利、税、费总额1476亿元。

目前年原油生产能力1200万吨，天然气生产能力9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地。

二、项目地块

盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程项目建设位于盘锦市盘山县，属于盘锦市盘山县重点开发地段，具备较高的增值潜力和发展起点。

盘山县是盘锦发展最迅速的地区之一，又是辽宁沿海经济带开放城市，近年来，在资源城市转型和环渤海经济区提升国家战略双重机遇下，房地产成为该市的重要产业。

项目位于盘山县重点开发片区，是盘锦市房地产开发核心黄金位置，地理位置优越，交通便捷。

大打“宜居牌、环保牌”将会在盘山县的居住区中格外引人注目。

也刺激了周边房地产相关行业的发展，市政府和区政府“以人为本”“建造和谐社会”的具体展现。

本项目的规划设计方案充分利用原有的自然地形，尤其合理进行功能分区。

规划设计与建筑设计、环境设计，三者完美结合，保证规划具有良好的规划结构和布局形态，又能使建筑单体拥有良好的外部形态，注重通风、采光和视野及外围、绿化、水暖供热等工程，让优美原外部环境渗透到空间中来。

增值税的增收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。

投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等提出了更高的要求。

我公司符合房地产市场准入的要求。

第三章项目建设的可行性及必要性

一、项目建设的可行性

城乡一体化建设是缩小城乡差别、加速城镇发展的有效途径，是中国城镇化战略的有机组成部分。

盘山县城镇乡一体化建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。

城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为盘山县经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动盘山县种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动盘山县经济的发展。

几年来，盘锦市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动盘锦市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

盘山县地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。

盘山县地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成盘山县生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。

本项目实施后，在总体规划的指导下，因地制宜进行盘山县新县城农垦佳苑小区外围工程建设，突出环保和生态优先的原则。

项目实施有利于该区域的环境保护和生态优化，形成人与自然和谐共生的良性城市发展机制。

盘山县新县城农垦佳苑小区建设外围工程有利于小区环境的美化及满足居民的生活要求。

同时也有利于美化城市，提高城市环境规划水平，有利于社会发展。

二、项目建设的必要性

近年来，社会主义市场经济体制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有偿使用、综合开发等城市建设新体制的建立，有力地推动了城市建设的发展，扩大了各类建设规模，拓展了城市发展空间。

为了适应社会主义市场经济发展，《盘山县总体规划》明确县城的性质与目标，盘山县的建设既包含基础设施建设又包含公共设施建设，要为商贸、旅游业同步发展提供高标准的基础保障，在对有限的资源加以循环利用、创建节约型小康社会的城市基础设施建设的目标下，市政基础设施和公共设施的承载能力应能够满足合理发展的需求。

市政基础配套设施和公共设施的建设是盘山县建设的重要组成部分，是发展的依托和根本；

市政基础和公共设施的完善，是盘山县其他产业发展的先导和保证。

本项目的建设，将为该区域开发创造有利条件，有利于盘山县建设和发展进程，有利于盘山县整体发展战略目标的实现。

第四章项目选址条件及设计方案

一、项目建设地点的自然条件

盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。

东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。

位于东经121°

27′~122°

29′，北纬40°

45′~40°

27′。

全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。

面积约2145平方公里。

全县地区2010年生产总值可实现125亿元，比上年增长42.2%；

全社会固定资产投资完成103亿元，比上年增长156.2%，完成税收7.41亿元，比上年增长40%；

实现地方财政一般预算收入4亿元，比上年增长53.1%；

实际利用外资2018万美元，比上年增长56.6%；

农民人均纯收入达到9260元，比上年增长20.5%。

经济总量位次前移，综合实力大幅提升。

1）地形地貌

项目地块处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4m之间，地势平坦，多水无山。

2）地质条件

该地区地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度7度。

3）气象与水文

气温

该地区地处北温带，属暖温带大陆性丰涧季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为8.6℃。

降雨

年平均降水量630.9mm，最多年份为916.4mm，最小年份为326.6mm，雨量多集中在7、8月份。

风向

年主导风向，夏季为西南风，冬季为东北风，年平均风速为4.2米/秒，相对湿度66％。

场地冻结深度1.12m。

年雷电日数平均23天，最多39天。

二、技术说明及设计构思

设计说明

盘锦市盘山县地处渤海辽东湾南部，辽河三角洲腹地，是国务院确定的沿海开放市之一，是国家重点商品粮生产基地，是国家生态农业市。

这里地坦物丰，浪漫旖旎，物华天宝，人杰地灵，素有“渔米之乡”的美誉。

设计构思

盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目位于盘锦市盘山县，盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目设计充分体现了“以人为本”的设计理念，力求为住户创造一个安全、舒适、高品位的居住环境。

外围工程的建设会给人以明快典雅的视觉美感。

园林景观在设计手法上以欧洲造园手法为主，打造大气、尊贵、休闲、高贵、浪漫及高品位的欧式园林居住区。

三、技术方案要求及执行技术标准

1.道路工程

室外电缆沟、管道、管线预埋、积水井施工已全部结束→道路定位→土方开挖（回填）基层平整→压路机碾压→水泥稳定砂石基层施工→混凝土面层分块施工→混凝土面层切割缝、缝隙填料→路缘石安装→检查验收

道路基层质量标准和检验方法

类别

序号

检查项目

质量标准

检验要求

检验方法及器具

范围

点数

主控项目

1

压实密度

0.95

1000m2

检查试验报告

2

表面质量

表面应坚实、平整，不得有浮石、粗细料集中

观察检查

一般项目

宽度偏差

±

50mm

40m

钢尺检查

厚度偏差

10%

3

表面平整度

≤15mm

20m

3m直尺检查

4

中线标高偏差

20mm

水准仪检查

5

横坡偏差

20mm，且不大于±

0.3%

预制块人行道路面质量标准和检验方法

预制块规格、质量

符合设计要求和现行质量标准

观察、钢尺检查、检查进场施工记录

铺砌质量

必须平整稳定，灌缝应饱满，不得有翘动现象

人行道面层与其它构筑物

应接顺，不得有积水现象

路面平整度

≤5mm

相邻块高差

≤3mm

钢直尺检查

坡长的±

纵缝顺直度

≤10mm

拉20m线量取最大值

横缝顺直度

沿路宽拉小线量最大值

6

井框与路面高差

7

标高偏差

10mm

每座检查

水泥混凝土路面质量标准和检验方法

原材料材质

必须符合设计要求和现行有关标准

检验出厂合格证和试验报告

混凝土强度

检查试验报告和强度评定资料

路面外观质量

不应有露石、蜂窝、麻面、裂缝、脱皮、啃边、掉角、印痕和车轮现象；

接缝填隙应平实、粘结牢固，缘缝清洁整齐

伸缩缝及施工缝留置质量

符合设计要求和现行有关标准的规定，定位准确，缝壁垂直，缝宽一致，填缝密实；

传力杆必须与缝面垂直

观察、钢尺检查

路面厚度偏差

+20～-5

50m

填缝材料

必须符合设计要求和现行规范规定

路面宽度偏差

纵坡标高偏差

0.25%

100m

3～7

每20条缝量2条

沿板宽拉线量最大值

8

板边垂直度

5mm，胀缝板边垂直度无误差

沿板边垂直拉线量取最大值

9

相邻板高差

10

路缘石质量标准和检验方法

路缘石强度、质量

符合设计要求和现行有关标准

观察、钢尺检查、检查试验报告

路缘石施工

必须稳固、并应向直、弯顺、无折角，顶面应平整无错牙，勾缝应严密，不得有阻水现象；

路缘石背后回填必须密实

顺直度

缝宽偏差

3mm

顶面标高偏差

2.门卫工程

现场施工顺序：

土方开挖、管桩填芯钢筋安装、承台梁垫层混凝土浇筑、管桩填芯混凝土浇筑、承台梁钢筋安装、承台梁模板安装、承台梁混凝土浇筑、基础砖墙砌筑、回填并夯实土方、地骨混凝土浇筑、首层柱钢筋安装、首层柱模板安装、首层柱混凝土浇筑、屋面梁板模板安装、屋面梁板钢筋安装、屋面梁板混凝土浇筑、屋面梁板模板拆除、填充墙砌体工程、门窗工程、室内外装饰、屋面工程。

主要施工机械表

名称

规格

数量

切断机

插入式

振动器

电焊机

水泵

50-100mm

砂浆

搅拌机

砂轮机

蛙式

打夯机

冲击钻

切割器

圆锯

3.围墙工程

a找平层：

杜拉纤维防水砂浆12厚 

b底层：

聚合物防水砂浆8厚 

c防水涂层：

聚合物防水涂膜1mm 

d外墙涂料 

根据设计屋面防水采用聚胺脂防水涂膜。

聚胺脂防水涂料有着良好的防水性能，可以较好的保证各防水部位的防水质量。

聚胺脂防水涂膜可以满足一定变形而不被破坏，具有延伸性能好、粘接力强、耐热、耐火、耐老化等特点。

使用聚胺脂防水涂料时，必须具有产品出厂合格证，并在进场后复验有关技术性能。

（1）、基层要求抹平、压光、坚实平整、不起砂并具有一定的强度，阴阳角处抹成极小圆弧角；

（2）、基层要求干燥，含水率不超过9%；

（3）、将基层面上的灰尘、杂物、残留的灰浆硬块清理干净，突出的部位凿平清净；

（4）、不得在淋雨条件下施工；

（5）、施工的环境温度不得过底；

（6）、操作时严禁烟火。

4.绿化工程

随着社会的不断发展进行，人们的生活已逐渐从“谋生阶段”转入“乐生”阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求不仅止于一个遮风避雨的“蜗”居，而是愈来愈注重整体的环境质量。

因而产外绿化环境的塑造对于改善居民生活品质、建设现代文明居住小区、提高居民择屋购房起到相当重要的作用。

所谓“卖房就是卖环境，买房就是买环境”的理念已被广泛接受。

本次规划设计在整体上着意强调住宅小区环境的塑造，指出一个“以人为本”指导思想，将集中绿地融合到每一个庭院环境中，达到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。

（1）把场地作为艺术研究的对象，综合平衡室内、室外的软、硬表面，建筑物与植物的材料选择，把基地内自然元素与人工元素的秩序性、效率性、审美性以及生态等敏捷性的组织与整合，造就生态背景下的良好人居环境，让居民生活在园林之中。

（2）小区采用不同的植物及绿化布置手法，结合组团级绿地，宅前绿地形成了丰富多彩的绿化系统。

既形成了集中的公共活动空间，又有单独的使用活动范围，有效的改善了环境和景观，增加了居民的室外活动空间，增强了居民良好的邻里气氛，使小区成为现代化的欧式园林居住区。

（3）小区内的中心绿地是开放的，是整个小区居民共有的共活动空间。

硬地、小品、绿化相互融合，形成了组团级的景观区。

通过形态与空间的合理布局形成景象共享，营造一个带风景的组团和看得见风景的空间。

宅前绿地主要为宅前宅后的小块绿地，其间布置有灌木、花卉、绿篱等，主要为周边住户服务，形成便于交往的“邻里共享空间”。

5.给排水工程设计方案流程

雨、污水的总体施工方法是，按既定的施工区域进行施工，首先施工雨污水主管道，先深后浅，然后施工支管，即先施工雨水的与市政连接的主管道，污水与市政连接的主管道，雨污水的宅前宅后的支管可根据现场实际条件穿插进行施工。

污水化粪池的施工可穿插在管沟的施工中间进行，化粪池和主管道管沟的开挖采用机械开挖，人工分层夯实回填，检查井和支管的土方开挖采用人工开挖，人工分层夯实回填。

当管道横穿道路时，过路管道可集中突击施工，当日开挖，当日回填，以免影响道路的使用。

工艺流程：

土方开挖→垫层混凝土→底板钢筋→底板混凝土→墙体放线→制备砂浆→砖排列→铺砂浆→砖就位→校正→竖缝灌砂浆→勒缝（原浆勾缝）→中部圈梁模板→中部圈梁钢筋→中部圈梁混凝土→砌筑上部池壁→池壁内外粉→顶部圈梁、现浇板模板→顶部圈梁、现浇板钢筋→顶部圈梁、现浇板混凝土→蓄水试验→预制盖板安装→土方回填

土方回填

（1）排水管安装经监理、甲方验收合格以后即可进行管沟回填，管道上口500mm范围以内严禁用机械夯填，管两侧及管顶以上500mm范围，应由管两侧分层对称回填用人工夯实。

（2）管底至管顶500mm范围内，回填土中不得含有有机物和冻土及直径大于50mm的砖石，在接口处回填细粒土。

（3）沟槽内有水时应排除后，按排水方向分层回填。

（4）在主路上的沟槽回填采用砂石分层夯填，其它坑槽回填采用6％灰土分层人工夯填。

检查井施工：

（1）安装前由技术人员复合检查井的管径、方向、标高是否符合设计，无误后方可安装。

（2）检查井的预留支管应随砌随留，井内踏步应随砌随留。

（3）检查井安装至设计标高后应及时安装井圈，并盖上井盖。

（4）检查井的抹口砂浆为M7.5水泥沙浆，砂浆应随拌随用。

（5）当检查井深度超过1.5米时在检查井的四周搭设双排砌筑脚手架，用于检查井的砌筑和检查井的外侧抹灰，抹灰时在检查井的里侧搭设抹灰用满堂脚手架，用于检查井内侧的抹灰。

（6）检查井抹灰工程施工完验收合格以后，即可进行检查井盖的安装。

（7）钢筋混凝土检查井盖可在土方开挖前进行预制，加工制作时注意混凝土的外形尺寸、浇筑振捣和养护。

6.供热施工设计流程

基坑支护→基坑降水→基坑排水→沉降观测→施工准备→测量放线→基坑支护→坑槽土方开挖→管道吊装铺设→坑槽底部平顺→填筑管道垫层→管井连接→管道闭水压力试验→分项验收→检查验收→管道集合料→回填收尾工作→检查验收→检查验收→检查验收。

7.电力工程工艺流程

测位→挖坑→横杆安装→立杆→接线组合制作安装→放线→紧线→绝缘捆绑→搭接过引线、引下线→杆上设备安装→配接引下线。

8.水暖电管网综合设计

小区内设置给水、排水、电力、供热管线，各种管线均与东侧道路上的管线衔接，并地埋敷设，各种管线的埋设离建筑物水平顺序，由近及远为：

电力管线或电讯管线、热力管线、给水管、雨水管、污水管。

各类管线相互间的水平与垂直净距见下表：

各种管线间最小间距（单位：

m）

给水管

雨水管

污水管

电力电缆

电讯电缆

电讯导管

中压B燃气管

低压燃气管

热力管直埋

热力管地沟

建筑物

3.0

0.5

1.0

1.5

1.2

4.0

0.8

2.0

0.6

0.4

0.7

2.5