房地产律师基础知识Word下载.docx

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但是他们本身，并没有很多钱，更多是通过在大陆淘到第一桶金。

在这个过程中，律师一开始的时候，核心的业务，就是一个，在销售阶段，给他们起草销售合同的补充协议和现场谈判。

然后，延伸一点，就是说，等交房以后，办理房产证。

那么当时能够把控住市场资源，能够相对比较专业的来起草商品房销售合同的补充协议并不多，有很多律师，他没有做过，都没有听说过。

在这种情况下，北京有的律师，就率先把这个业务做出来，也应该说，实际上，也占领了不少的市场份额。

这个时间，应该进展到了1995的时候，到了1996开始，中国银行率先引入了按揭业务。

以前的很多人买房子是自己存款，拿出来买房，那时候我印象比较深的，就给他们做的公证比较多的，一个就是涉港澳台，有外资背景的人来买房，主要是港台这波人比较多。

后来，就是一些明星，一些文艺体育的明星买房，因为他们有钱，走穴，赚的钱比较多。

真正说老百姓自己买房，当时意识都没有。

那么后来等于到了1995、1996年的时候，中国银行就等于是把按揭制度引进来，做了一个试点。

当时他们合作的律师楼，也是限于我刚才提到这个词。

当时因为大家都不会，就想谁会借钱买房，心里也没有底。

而且大部分老百姓都认为，为什么要买房呢？

更多还是寄希望于自己供职的单位能够分房，所以那个时候，率先买房的，都是很有眼光的人。

后来有一些具有外籍身份，或者说有一定比较特殊收入的人群，就意识到按揭买房的方式也很好。

按揭这个词也是港词，后来我们称之为居民住房抵押贷款。

这块业务当时做的量并不大，只是一个试点。

但是给律师多开辟了一块业务，就是按揭服务，根据银行的要求审查购房人的申贷资格，然后把各种文件整理整齐以后，出具法律意见书，建议银行说，你这个资格OK还是不OK，大概这么一个内容。

这两块业务，就构成了北京房地产市场律师法律服务初期的主要业务品种：

售楼、按揭。

这种情况，一直持续到了1999年、2000年。

2.发展阶段

（1）1999、2000年房地产法律服务的发展变化

到了1999、2000年的时候，就出现了一些变动业务。

其中主要就是说，有了一些开发商，做了半截以后做不下去了，需要把这个项目转让出去。

还有当时做了一个项目以后，其中学到一些经验，翻过头来，和一些拥有土地使用权的单位来谈判，来拿这个地。

但是由于大家已经有了比较成功的房地产市场的范例，所以一些出让、转让土地使用权的企事业单位要求多了。

它不像一开始的时候，大家可能对很多事情不明白，谈的相对简单。

后来一看，房地产挺挣钱的，大家就说了，那不行，我提出各种条件。

条件提出来多了以后，律师就发现，这里面其实有介入的可能，因为有的开发商不会谈判，或者说跟人家谈判的时候比较粗糙，形成的纸面的协议，在执行其他发现有很多不是很完整的地方。

这样的话，律师的服务内容，很自然随着行业的发展，就延伸到土地、征用和谈判的过程。

这时候房地产的整个法律服务，相对来说，内容比较少。

除了销售、按揭两个核心内容之外，衍生出来的拿地的谈判，和一些原土地使用方的协调，后期延伸的办房产证，中间还夹杂着一个业务，有的律师和银行的关系好，就协助发展商在开发初期，用土地使用权，或者在哪个工程做抵押，申请一次的，叫做开发贷，在开发贷的过程中，协助开发商和银行进行谈判，进行合同的起草与审定，最终拿到开发贷的过程。

这块业务，也是当时律师业务的延伸，但总的来说，在2000年以前，北京房贷市场上的法律服务相对来说比较简单。

（2）2000年后房地产法律服务的发展变化

2000年以后，随着整个市场的热度非常高。

而且大家开始意识到，做房地产的事情并不难。

那么关键是拿到一块好地，拿到好地以后当时的金融政策非常宽松，土地的出让金的征收政策也非常宽松。

当时你可以只交40%的土地使用权出让金，就可以获得临时土地证。

拿了临时土地使用证，就可以向金融机构申请贷款。

申请完了，是开发贷，进入到销售期。

销售期，虽然有预收制度，但是并不像现在卡这么严，还需要网签，就是说你不需要拿预收许可证之前，就可以以内部认购的形式从消费者回敛一大批资金。

这样他又发现，40%的土地使用权出让金，我不见得是全部建设面积的40%，我可以按楼座来算。

比如说我这个小区10万平米，分四个楼，我可以一个楼一个楼的来核算40%，甚至，他按某一栋楼里面的好销的户型排队，按某一种户型，或者某一种门洞，比如说一单元、二单元、三单元，按一单元的对应面积的40%交土地出让金，我就可以拿到一单元对应的土地使用权的证照，就无限的分解。

分解完了以后，他从银行回来金融支持，然后像一个杠杆似的，翘动整个项目的开发。

在这个过程中，就涌现出了上千家房地产公司。

国营的也有，更多是带有外资背景，或者外资成分的一些民营的开发商。

这种开发商，基本的体量就比较小，而且当时拿地很灵活，就是各出奇招，只要你自己跟那些有土地使用权的工厂、研究所、事业单位，甚至有的学校，你拿到它的地以后，用各种方法把人家搬迁走，你拿那块地就盖。

所以在当时整个市场上的感觉，就似乎大家人人都在做房地产，到处在倒地卖地。

在当时的金融机构，也是在1996年前后，中国银行率先尝试第一次按揭以后，金融机构突然发现，按揭业务品种非常好，虽然它琐碎，但是它比企业贷款要安全。

企业贷款，有可能一把几个亿出去，几千万出去，回不来，整个贷款量成为死账。

虽然它的业务手续简便，但是里面蕴藏的风险太大。

按揭业务，分解的很琐碎，同样一个亿，可能给企业是一把，但是如果是分散给几百个小业主，每个人贷点，虽然也有不能按期还本付息的情况发生，但毕竟在整个比例占很小的部分。

于是乎工商银行，第一个大面积的开始做按揭业务。

建行一直做得比较稳定，和中行，它们算起步比较早。

但是工商银行是率先把额度放大到几百亿冲击市场。

随着工商银行的放贷口子打开，建行也随之跟进很大的额度，造成中行、广发，包括其他相对小的商业银行，也是追加额度。

于是在2000年前后，就出现了各个金融机构之间，比谁手宽，而不是像现在，比谁手紧。

当时说，你给他七成，我给他八成，你给他25年最长贷，我就给他30年。

那么你要审查他什么文件，我什么文件都不审查，造成恶性竞争的局面。

当时很多银行的业务员，到处去拉业务。

你需不需要按揭服务，找我们银行，直接找开发商的，包括直接找律师的，就是从律师那儿拿到业务线索，纷纷给银行拉业务。

这样一来，就给律师一个巨大的发展房地产业务的空间。

但是从我个人，当时我就意识到，这种业务品种，随着短期挣钱，但长期一定会形成社会问题。

那么在2000年前后，我们当时由于业务的需要，和中行、建行、工商行，都有不同程度的业务合作。

那么这中间，既出现了非常激烈的竞争，也包括像当时工商行，只指定两家律师事务所，其他律师事务所进不去，不指定你。

所以那个时候就形成了很多律师事务所攻击这两个律师事务所，行业垄断，不正当竞争，这个那个事儿全来了。

但是中行、建行是打开的，鼓励律师去把你自己的蝉联客户，你自己的项目顾问的客户，拿到银行来给你批按揭的服务。

所以这个时候，我就发现只要当时在北京地产市场上，做房地产律师服务的，大部分是做按揭的。

这个也暴露出了我们这个行业自身不太成熟的地方，很多律师，叫律师，实际没本。

连司考资格当时都没有过，就被律师事务所派到一个楼盘里常驻。

住在那里就哗哗收钱，感觉确实钱挣的容易。

那么到2003年、2004年的时候，律协做过统计，虽然当时北京市的律师，是一万多一点，但是将来有四千名律师是做直接与按揭有关的业务，所以当时你说房地产市场形成了大面积的业务机会，但是真正含金量高的并不多。

我感觉就是说，在那个时候，我们当时做的一些事情，就和大部分律师不会形成太多的竞争，因为我们等于是既在做按揭的事情，但同时我们又意识到这不是我常事儿，而且专业含量比较低，含金量虽然高，但是专业含量相对低，我们相对成熟的律师团队，就把精力真正的放在项目管理，然后招投标，整个的销售，后期的物业管理的法律顾问，有意识就往这方面做了一些研究。

那么在这个过程中，应该说，这个比较有头脑的律师事务所，是把主要的精力，放在研发上，既在做事情，又前瞻性地进行了一些房地产法律服务的一些研发。

在这个过程中，律师服务的产品线，又延长了。

那个时候，大家一起交流的时候，业务除了谈到最开始的销售，按揭，开发贷、拿地的谈判，延伸到了股权转让，项目转让，然后股东争议，项目管理，招投标，建筑。

尤其是发现在整个房地产开发过程中，因为第一轮开发完了以后，当时是十个项目，基本上有八九个项目，都会出现结算纠纷。

建设期两三年一结束，承包商跟业主，就在结算整个工程款这儿，总是发生不愉快。

这个时候才发现，这是一个比较专业性强的一块业务。

那么房地产律师，由于他天然和开发商，是一种法律顾问关系，或者说一种项目服务的关系。

他很自然，就延伸到结算纠纷这一块。

他一进入这一块就发现，这块不是说跟想象的普通的商业诉讼比较好打理，比如说根据《合同法》，根据合同，基本上《合同法》是原理运用，结合证据，你这种自己的诉求，或者自己的抗辩，很清楚的事儿。

那个结算纠纷，很多是工程技术问题，到底变更会不会引发合同价格的变动，这个洽商会不会引发索赔责任的产生，都会出现最终影响价款的因素。

而且这种因素不是一次，不是两次，是多次，在整个建设期内，会形成很多。

而且是双方从法律术语讲，双方是一种混合过错，如果有过错，是一种混合过错。

到底是谁违约在先，很难说的清楚。

那么打到仲裁，和打到法院，在专业技术问题上，仲裁机构、法院也往往指定第三方的鉴定机构，或者评估造价机构来重新鉴定。

这样的话，就使得律师发现，单纯依靠法律不够。

需要和有建筑工程学背景的专业人士配合。

于是北京当时的律师队伍，就逐渐出现了复合型人才，学过建筑的，搞过工程的，又干过律师的，于是反过头来，在律师房地产法律服务市场上开始展露头角。

刚才谈到上海建纬朱树英律师，他本人也是基于有深厚的建筑的背景，进入到房地产市场来，从做建筑工程纠纷起，最终是整个产业链一条线，他全部能够囊括，这也是非常成功的范例。

到了2003、2004年，开发热潮是一浪高过一浪。

那时候人们的观念开始发生变化，很多人，随着住保障性住房的改革，福利分房制度的终结，包括居民个人收入的提高，很多普通老百姓自己，就开始考虑买房了。

（3）支撑房地产市场发展的因素

①城市化过程不可避免。

从现在起到2020年，最保守估计，中国还将有4亿人进入中心城市。

因为中心城市本身所拥有的优势，医疗、教育、市政等等优势，远是偏远城市不能比拟的，所以这个人口流动到大城市来，对于大城市本身的住房刚性需求，使得供求关系长期处于供不应求的核心原因之一。

②我国对于老百姓财富的保值增值系统没有建立起来。

我们每个人想想，我们手里有钱了，如何让它对通货膨胀？

我们的基本手段是什么？

可能在座各位都在一个奋斗过程中，假如说你突然一个大case，挣了几百万，是现金，怎么办？

你自己住房子，假如说你有一套，你又挣了几百万现金，怎么办？

所以很多人，不是我们这个行业的，别的行业的，人家无论挣钱多也好，挣钱少也好，财富以储蓄的形式存留下来以后，就出现怎么办的问题。

按照泰康老总陈东升的讲话，新时代应该有新三样，过去的老三样：

自行车、缝纫机、收音机。

后来逐渐过渡到多少条腿，又逐渐过渡到新三样、大三样。

按陈东升说，现在的新三样是什么？

买房，买车，买人寿保险。

但是呢，我们这个都有了以后。

你又出现了巨额财富，或者相对对你而言是人生中比较大的财富的时候，你怎么办？

根据目前我国金融体制和投资品种的匮乏，老百姓想要比较稳妥的使手中财富保值增值，最好的出路就是买房，所以说尤其是在大中城市，好的地买房，就成为了一个必选。

于是，真的统计一下，在北京有很多人，手里不只是三套房，三套房以上还在买。

但北京房子的空置率又有多少呢？

按照世界范围来看，是同等城市普通水平的7倍，我看到统计材料，大量的买房以后，他搁在那儿，也不装修，也不出租，因为最近市场一直偏低。

那么他买这么多房干什么？

实际上就很简单，保值增值。

事实看，这些人没有选择错，我们如果五年前每个手里有三套房，现在说实话，有的可以不用干了。

因为财富总值，可能是两三千万，甚至更多。

从这个角度而言，在大中城市，这种房子的需求因素非常高。

也就是说，对房子总量的不断的扩大，就成了一个趋势，就使得房地产行业，无论你政府怎么打压，怎么调，它从中长期看，还是一个热度很高的行业。

（4）2003、2004年土地供应市场出现的问题

①土地的多头供应，使得政府在整个城市建设的规划上难以控制。

②在土地流转的过程中，出现了很多违法、犯罪等等问题，也造成了很多公权力的寻租，所以对于整个国家行政系统的建设，党的形象的建设，都在土地这个问题上出现很多矛盾。

（5）2004年“8·

31”大限文件前后律师业务的变化

2004年8月31日出台“8·

31”大限文件，在此前的是所谓的自由土地使用权转让就算了，历史问题既往不咎，那么抓紧收口。

在以后，严格要实行土地招拍挂制度，按照招拍挂，公平、公正、公开的正常原则，由价高者得，国家实行土地储备和土地利用制度，这样就把各个单位所谓能够有可能往外拿的地，在制度上，就收归到政府手里。

这样一来的话，就作为规范房地产市场的一个重大举措。

因此，在那个前后，律师业务出现了一个很大的特点：

突然之间，出现了很多转让房地产公司的热潮。

因为很多房地产公司，拿地了以后看是这种情况，以后整个土地就不好拿了，我拿了以后，也没有钱往下盖，怎么办？

我就连壳公司，带地一起卖掉。

在当时的情况之下，政府的举措，应该说严格意义上北京房地产市场第一次洗牌，因为土地制度的变化，第一次洗牌。

洗完牌以后，有很多小开发商就做不动了。

或者已经意识到再往后不好做了，于是，在2004年8月31日以后，大概有将近一年的时间，是出现大量转让。

那么律师的服务，就很自然延伸到大量的并购。

在2004年8月31日以后，等于律师的房地产市场的服务，又出现了一个新的增长点，就是如何在招拍挂，土地的公开交易市场上获得自己的法律服务空间。

那么基于角色的不同，可以和政府合作，跟政府一起审定各种文本，可以和原土地使用方进行合作，进行一级开发过程中的法律咨询服务，可以和土地整理过程中的一级开发商合作，可以和想到二级市场，通过招拍挂方式拿地的投资人合作，于是，在这个制度新的产生情况之下，律师的服务又有新的突破。

后来当老百姓买房的意识提高以后，律师的服务又出现一个增加点，老百姓买房请律师。

原来一开始的时候，说实话，没有这个观念。

基本上都是说，开发商指定一个售楼律师，老百姓去那儿，到了开发商指定的律师楼那儿签约，有的是在售楼现场签合同。

签合同以后，就把开发商指定的律师所起草的各种文本和他在和开发商共同的过程中，形成的合意体现到纸上，他签字接收。

后来有的素质比较高的买家，买大宗比较高的房子时候，他意识到，我为什么要接受你的律师弄的这些东西，我自己要带律师，我还要挑你合同的毛病，还跟你砍价。

在2003年、2004年，买家自己带律师，就成为了当时市场上突如其来增加的服务内容。

所以大家说到这儿，可以看到，房地产律师的法律服务，实际上是很自然的随着行业本身的发展，和在市场主体，法律意识的变化呈现内容的变化。

后来在2004年前后，随着整个形势的变化以后，金融机构慢慢意识到，如果是在无节制的发放贷款，过多敞开获得贷款的标准，会带来一些后续问题，包括其中的假按揭都出现了。

在这种情况之下，金融机构，本身也受到一些质疑，包括来自买受人提出来的，我买房，你要求我向你指定律师楼，交一笔所谓的按揭律师费，这是不合理的。

当时在2004年就提出来了，后来，2004、2005年律师的业务正常发展，真正有脑子的律师，比较钻研的律师，就在建筑市场，越钻越深，在招投标环节越钻越深，在整个股东争议的环节越钻越深，在并购的环节，越来越有研究。

因为这是真正有技术含量的，对于在销售和租赁环节，这是常规的民商事的法律业务，一直保存至今，因为它实实在在有律师真正专业的付出，比如说在销售环节，要和开发商进行整个文件的梳理、审定和起草。

还要培训整个业务人员，还要和业务人员共同面对买受人的一些质疑和谈判，还要监督整个房地产销售完了以后的建设与实现过程，包括交房环节，律师都要到现场和收房的业主进行现场的答疑与咨询，这是实实在在，有这个专业付出的。

那么后来到了2007年，因为民众的声音，社会各界人士不良反应特别多，就是针对于为什么我向银行借钱，你还要让我交按揭律师费？

因为不是我主动找律师，是你强迫我去找你指定的律师。

这种反应集中了以后，在2007年1月，银监会、北京建委、北京房管局、律师协会等等，就联合发文，就把强制性让老百姓改律师费的事儿给取缔了。

一下取消了以后，将近有四千名律师，所谓的房地产业务就受到很大的影响，从根上断了。

那时候形成一个什么呢？

银行指定律师，你自己负律师费，人家小业主，去向银行申请借钱，人家不付律师费。

人家如果自己带律师，人家自己付律师费。

这样的话，整个对于北京房地产律师的市场上的影响，这个文，可以说，是最根本的一次，一下，就像拧毛巾一样，就把专业含量不高的业务品种一下拧下来了。

但是，有很多律师的基本生活就受到巨大影响，因为当时很多律师事务所，就对于业务的安排，侧重点上，太偏了，完成压在上头，对很多年轻的律师成长并不有利。

当时对在这个时间前后，对于律师的生存，有比较大的影响，这个我们看的很清楚。

但是同时我们很庆幸，相对专业性比较强的房地产律师，是淡出了这一块，把真正的重点，放在我刚才谈到的那几个环节上。

后来随着开发商素质的提高，以及真正外资成分的介入。

那个时候，中国的经济，整个的发展，也使得海外的资金，对于中国整个经济有信心，对于整个房地产的未来的走势有信心。

于是，在2006年，开始真正大批的外资开始进入。

那么，很多所谓的央企，有大资金背景实力的机构，开始把目光瞄准国内的房地产市场。

虽然在此前，国企也在地产市场上唱主角。

但是，它不像现在那么明显，就是因此当时拿地的成本还低，而且像北京的中心城市，可供建设的地块多。

那么随着整个时间的推移，从2006年开始，逐渐这种土地集中供应的制度，开始显示出它的威力。

一般的小开发商，就做不动了，拿到很难。

一来，地本身，都是国家统一控制，由土地局统一来拍卖。

二来，拿地的成本越来越高。

当时高，是因为我做了一级开发，我把生米做熟，所以自然会卖的高一点。

就是说，你鼓励土地使用权出让金的缴纳制度，也比以前严格得多。

以前无限分解，才交40%，然后再滚动。

现在呢，就是，你拿，基本上很短时间之内，就要把钱先交齐。

那么在这个时候呢，就北京地产市场上，出现一个事件，大家可能也知道，就是奥运村那边有一个，现在叫“盘古大观”，以前叫“摩根中心”，就是原北京市副市长刘志华出事了，就因为那个事情。

就是，原来开发商，等于是欠缴土地出让金。

刘志华就强制性根据土地转让出让合同约定，就把地收回了，给回了他自己有一些关系的开发商。

这个成为了当时比较大的案件，最终刘志华因为人家举报他其他问题下台后，那个项目最终经过几轮的辗转，回到现在的开发商手里。

从那个时候大家意识到，地的问题，将会是制约整个行业以及未来发展的首要问题。

很多开发商，是在那个时候有所觉醒，开始回头审视我手里这个资源，这块地，是不是真能够让我平安地达到我赚钱的这么一个东西。

从那个时候开始，律师的服务品种，又经过了进展，就是我们今天所谓很时髦那句话，就是风险防范。

在此前，我们的很多法律顾问，是浮在面上的。

基本上就是很难与开发商的经营行为带有前瞻性的介入和全面深度的介入，以前不是的。

以前就是说，他有什么问题问你一下，你给他解答一下，是基本被动的。

那个事情以后，我接触的很多开发商，有一个鲜明的想法，就是请律师，先到企业里来，全面对我进行风险的体检，全面的帮我看一下，我这个风险，会不会造成未来的崩盘？

那么在那个时候，就通过这个案例，有很多开发商，把律师引到这块业务来。

那么在2007年以后，外资的进入，也使得涉外房地产法律服务，也是蓬勃兴起，明显的业务量加大，真正外资背景的进入，也给我们涉外律师很大的空间。

（6）2008、2009年后房地产法律服务的内容

那么再往后呢，等于是到了2008年、2009年，我们就很熟悉了，整个房价从2007年开始飙升。

飙升以后的结果，就是以前买房的赚钱了，没有买房的开始骂娘了，开发商所占有的资金成本越来越高，地王现象频现。

政府一方面，从中央政府希望控制，但是从地方政府，地方财政角度而言，它倒希望整个市场有更火爆的发展，它地方财政的收入，主要依靠土地使用权出让金的回收，就形成了中央的政策，在很多地方，老是被变相的突破。

包括出“国几条”，它总在出“国几条”，但是，为什么不能出一次就能解决问题？

因为在地方执行的时候，总是被拐弯的突破。

另外整个过程中，律师有一个业务。

律师整个过程中的业务，有一项，就是永远在帮助开发商钻多少条的空子，这是不争的事实。

就是每出现一次国几条的新政，马上诞生的就是律师研究，我怎么把新政给绕过去。

因为这是客户的需求，虽然这种需求，从道德价格层面上评判，有待商榷。

但是它实实在在是给律师提供了你做新业务空间的机会。

那么到现在为止，我们反过来头去看1993年，一开始叙述这个过程，我们就知道了，到目前这个行业的成熟，使得我们法律服务的品种丰富，服务的深度加深，收费提高。

同时对于律师本人的业务素质和律师整个法律服务团队的要求提高。

那么这样的话，我们想看未来，我们一定要知道过去，温故而知新。

你看趋势，这个趋势，再往后延伸，会出现更加的专业性。

同时，很大一个特点，就是随着整个房地产开发的，譬如说区域性差异的出现，北京上海中心城市，它已经到了你不拿出几十亿，拿不到地的局面，很多开发商，转而征战二三线城市。

在一线城市已经囤积的资金，它必然会以其他的形式，往其他城市，相对发展没有那么火爆的地方流动。

在一线城市坚持做开发的主体，越来越集中，过去上千家，最多是两千多家房地产公司，逐渐会像洗牌一样，大屠杀，集中到百十来家，甚至更少。

万科现在成了很大的品牌，潘石屹的SOHO也形成很大的品牌，包括冯仑的万通等等，任志强的华远。

但是这些，在突如其来的央企面前，都不叫数。

所以说我们一定意识到，在未来房地产发展的趋势里，金融因素是第一位的。

再往后的发展，如果说，我们忽视了金融力量的介入，那么我们就得把不到整个房地产的脉络。

那