042宁波北仑百得机械制造厂Word格式.docx
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三、评估范围与对象
本报告的评估范围与对象:
宁波北仑百得机械制造厂所拥有的部分固定资产、土地。
上述评估范围与委托方提供的《资产评估业务委托约定书》中所确定的范围相一致。
四、评估基准日
为使评估结果有效服务评估目的,经与委托方协商确定本次资产评估基准日为2008年5月31日。
评估取价标准原则上为评估基准日有效的价格标准。
五、评估原则
遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则,严格按照国家法律和法规进行评估操作,确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响。
科学合理地进行资产评定和估算,同时在企业持续经营的情况下,根据资产的类别和实际情况,遵循贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则。
六、评估依据
(一)主要法律法规依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理方法》;
2、中国注册资产评估协会中评协[1996]3号《资产评估操作规范意见(试行)》;
3、财政部财企[2004]20号《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》;
4、财政部2001年12月31日第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》;
5、财政部财会[2001]1049号《财政部关于资产评估机构从事房地产评估业务有关问题的批复》;
6、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《企业会计准则》等相关法律法规。
(二)经济行为依据
委托方与我公司签订的《资产评估业务委托约定书》。
(三)产权依据
1、个人独资企业营业执照;
2、委托单位和资产占有单位提供的资料。
3、宁波北仑百得机械制造厂持有甬房权证仑(开)字第号《房屋所有权证》、仑国用2008字第07396号《国有土地使用证》。
(四)、采用的取价依据:
1、《浙江省建筑工程预算定额》及宁波市建筑材料价格信息调整系数;
2、宁波建设工程《造价信息》;
3、甬政办[1996]3号文转发《宁波市城市公用设施配套费管理办法》的通知;
4、甬价发[1999]474号文《关于调整白蚁防治收费标准的通知》;
5、甬价发[1999]166号文《关于调整城市公用设施配套费标准的通知》;
6、其他有关评估法律、法规及参考资料;
7、仑政[2005]31号文件《关于印发北仑区城市房屋拆迁补偿安置若干规定的通知》;
8、仑政[2004]92号文件《关于印发调整北仑区各街道乡镇土地级别及基准地价实施意见的通知》;
七、评估方法
根据国家资产评估的有关法律法规的规定,本次资产评估采用重置成本法和基准地价系数修正法进行评估。
评估方法简要说明如下:
(一)固定资产
1、房屋建筑物主要采用重置成本法确定评估值;
参照仑政(2005)31号文件附表九《北仑区房屋拆迁结构等级评定及重置价格标准表》计算;
其中钢混、砖混、砖木、木结构标准层高均按3米计算,层高±
0.1米,重置价±
1%。
评估价值=重置单价×
(1+层高系数)×
装修系数×
成新率×
建筑面积
尚可使用年限
成新率=A1×
(------------------------)+A2×
完损等级评定系数+
已使用年限+尚可使用年限
A3×
综合判定系数
A1、A2、A3为加权系数,通过一系列实际测算和数学模拟计算,A1、A2、A3加权系数分别为:
一般普通建筑为(工业与民用建筑),A1、A2取0.4,A3取0.2。
(二)无形资产
土地使用权采用基准地价系数修正法。
基准地价系数修正法是通过查仑政[2004]92号文件《关于印发调整北仑区各街道乡镇土地级别及基准地价实施意见的通知》确定柴桥街道穿山村是属柴桥镇工业用地八类级别,其基准地价为339元/m2,通过对影响地价的诸因素分析,确定各因素的修正系数和年限修正系数,从而确定宗地地价。
具体测算公式如下:
Pis=Pib×
(1+∑区域修正系数和个别修正系数)×
K期日×
K年限×
K特殊
式中:
Pis-------标定地价
Pib-------宗地所在区域的基准地价
K期日---------估价期日修正系数
K年限---------土地使用年限修正系数
K特殊---------特殊条件修正系数
其中,土地使用年限修正公式:
K年限=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
r----土地还原利率8%
n----法定最高使用年限
m----评估宗地剩余使用年限
评估价值=Pis×
面积
八、评估过程
我们根据资产评估的有关原则,对评估范围内的资产进行了产权审核和评估,具体步骤如下:
第一阶段:
2008年6月13日
了解资产占有方的基本情况,接受委托,确定评估目的和评估对象及范围并指导资产占有方填写申报表及其他资料。
第二阶段:
根据评估对象,到现场进行资产核实和勘察,并对资产状况查阅委托评估资产的产权证明文件。
第三阶段:
2008年6月13日——2008年6月24日
收集与评估资产相关的各种价格信息资料,按确定的评估方法,对委估资产进行评定估算,得出初步结果,进行汇总分析和复核工作,并对资产评估结果进行了调整、修改和完善。
第四阶段:
2008年6月25日
根据评估工作情况,起草资产评估报告书,进行三级审核,经委托方认可后,向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估结论
经评估计算,在评估基准日2008年5月31日,宁波北仑百得机械制造厂申报的部分资产的评估价值为.88元。
十、特别事项说明
1、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据实际存在的资产以公开市场原则确定公允市价,没有考虑将来可能承担担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的费用等对评估价值的影响;
2、本报告所称“评估价值”,是指所评资产在现有用途不变并继续经营,以及评估基准日之状况和外部经营环境不变的前提下,为本报告评估目的而提出的评估意见;
3、本项评估是在独立、客观、公正的原则下作出的,我公司及参加评估人员与委托方、资产占有方之间无任何特殊利害关系,评估人员在评估过程中,恪守职业道德,进行了公正评估;
4、资产占有方对申报材料负完全的法律责任,对所填报资产的完整性、合法性和真实性负责;
资产占有方对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。
5、注册资产评估师应当对评估结论的合理性承担责任。
6、注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。
7、评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、该企业未提供房屋、土地的账面价值。
十一、评估基准日期后重大事项
在评估基准日后,评估报告有效期内资产数量如发生变化,应根据该类资产原评估方法进行评估,并对资产进行相应的增减调整。
若因特殊原因,资产价格标准发生变化,对资产价格产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新评估。
十二、评估报告法律效力
1、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允市价,没有考虑下属情况:
1、将来可能发生承担的抵押、担保事宜。
2、发生特殊交易对评估结果的影响。
3、国家经济政策导向发生变化。
4、遇有自然力和其它不可抗力。
当上述条件以及评估过程中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时,评估结果一般会失效;
2、评估报告书的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力;
3、按资产评估有关规定,资产评估结果有效期为基准日后一年。
因此,本报告书的评估结果有效使用期限为:
2008年5月31日至2009年5月30日;
4、评估结论仅供委托方为实施本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用,且评估报告的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不得随意向他人提供或公开。
十三、评估报告提交日期
本评估报告提交委托方的时间为2008年6月25日。
十四、附件
1、资产评估明细表
2、备查文件
宁波市敬德资产评估有限公司评估机构法定代表人:
袁月潮
项目负责人:
陈贺燕
报告复核人:
朱岳德
浙江·
宁波报告日期:
关于资产评估报告及说明使用范围的声明
本资产评估报告书及评估说明仅供资产评估行政管理部门及报告直接审部门审查资产评估报告书和检查资产评估机构工作之用.非为法律、行政法规规定,未经评估机构同意,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人。
不得见诸于公开媒体。
宁波市敬德资产评估有限公司(盖章)
资产评估机构及注册资产评估师
关于评估结果的承诺函
宁波北仑百得机械制造厂:
我们受托,对宁波北仑百得机械制造厂的对外投资的部分固定资产、土地进行了清查核实、评定估算,并形成了资产评估报告书,在假设条件成立的情况下,我们对资产评估结论的合理性承担责任,并承诺如下:
1、所评估的资产范围与所委托的资产评估范围一致,对清查申报的资产进行了评估,未重未漏;
2、对评估范围涉及的资产进行了抽查核实;
3、选用的评估方法符合资产评估操作规范要求;
4、确定资产评估结论所选用的参照数据和有关资料符合资产评估原则;
5、对影响评估基准日资产评估价值的因素已予以考虑和揭示,资产评估结果公允准确。
6、评估工作未受人为干预,保持独立进行。
注册资产评估师(签章)
宁波市敬德资产评估有限公司(签章)
甬敬评字(2008)第042号
宁波北仑百得机械制造厂单项资产评估项目
资产评估参与人员名单
中国注册资产评估师袁月潮
项目负责人:
中国注册资产评估师陈贺燕
审核人:
中国注册资产评估师朱岳德
宁波北仑百得机械制造厂对外投资评估项目
资产评估说明
资产评估报告书编号:
甬敬评字(2008)第042号
资产评估机构:
宁波市敬德资产评估有限公司
评估报告提交日期:
第一部分关于资产评估说明使用范围的声明
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
第三部分资产清查核实情况说明
第四部分房屋建筑物的评估技术说明
第五部分土地使用权的评估技术说明
第六部分评估结论及其分析
第一部分:
关于资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开于媒体。
第二部分:
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方和资产占有方简介概况
二、关于评估目的的说明
为宁波北仑百得机械制造厂部分资产对外投资的需要,提供价值参考意见。
三、关于评估范围的说明
本报告的评估范围:
为宁波北仑百得机械制造厂所拥有的部分固定资产、土地。
四、关于评估基准日的说明
为使评估结果有效服务本次评估目的,确定本项目资产评估基准日是2008年5月31日。
五、资料清单
2、产权证明文件
3、其他与评估资产相关的资料
宁波北仑百得机械制造厂
负责人:
2008年6月25日
第三部分:
资产清查核实情况说明
宁波市敬德资产评估有限公司接受宁波北仑百得机械制造厂的委托,对宁波北仑百得机械制造厂的部分资产进行了清查核实,现将有关情况说明如下:
一、资产清查核实的内容
二、实物资产的分布情况及特点
宁波北仑百得机械制造厂所拥有的仑国用2008字第07396号《国有土地使用证》,其土地座落于柴桥穿山村河南顾211号;
宁波北仑百得机械制造厂所持有的甬房权证仑(开)字第号《房屋所有权证》,其房屋坐落于柴桥穿山村河南顾211号。
三、影响资产清查的事项
在本次资产清查中无影响查勘核实事项。
四、资产清查的过程与方法
评估人员根据国家资产评估的有关规定,对评估范围内的资产在2008年6月13日进行了清查工作,具体步骤如下:
1、对房屋建筑物进行了实地勘察;
2、房屋建筑物主要采用重置成本法确定评估值;
3、土地使用权主要采用基准地价系数修正法确定评估值;
其中钢混、砖混、砖木、木结构标准层高均按3.0米计算,层高±
宁波市北仑百得机械制造厂所拥有的房屋的评估价值为:
(详细见底稿)
1、6幢办公楼:
建于2004年,其中一层层高3.95m,二层层高3.5m,门:
铝合金门,窗:
塑钢窗部分加装防盗窗,各种水电设备齐全,内外粉刷:
外墙为弹性涂料,内墙为白色乳胶漆涂料,一楼地面为水泥地,二楼地面为木地板,平整完好。
其评估价值为:
=700×
(1+7.25%)×
1×
65%×
514.57
=.73元
35
成新率=0.4×
--------+0.4×
50%+0.2×
50%=65%
40
第六部分土地使用权的评估技术说明
宁波市北仑百得机械制造厂持有仑国用(2008)字第07396号《国有土地使用证》中面积为2717.50平方米的土地评估价值为:
其中:
区域修正系数:
交通条件:
较差-4%;
基础设施条件:
一般4%;
工业集聚规模与效益:
周边工业企业较少-5%
自然条件:
一般2%;
公服设施:
宗地条件:
位置、形状一般5%。
评估价值=339.00元/m2×
(1+6%)×
[1-1/(1+8%)35]/[1-1/(1+8%)50]×
2717.50m2
=331.00元/m2×
=.00元
第七部分:
评估结论及其分析
一、评估结论
经过评估计算,在评估基准日2008年5月31日,宁波市北仑区百得机械制造厂申报的部分资产的评估价值为.88元。
二、评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出;
2、本评估结论仅为本次评估目的服务;
3、本评估结论系对评估基准日资产公允价值反映;
4、本评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立;
5、本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响,亦未考虑特殊交易方式对评估结论的影响;
6、本评估结论是本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
三、评估基准日的期后事项对评估结论的影响
在评估基准日后,评估报告有效期内资产数量如发生变化,应根据该类资产原评估方法进行相应调整。
四、评估结论的瑕疵事项
评估人员在评估过程中已发现可能影响评估结论,但非评估人员职业水平和能力所能评定估算的事项。
五、评估结论的效力、使用范围与有效期
1、本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具意见,具有法律规定的效力;
2、本评估结论的有效期为一年,从资产评估基准日起计算,即从2008年5月31日至2009年5月30日。
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