土地拍卖交易挂牌工作实施方案文档格式.docx
- 文档编号:21182673
- 上传时间:2023-01-28
- 格式:DOCX
- 页数:48
- 大小:102.62KB
土地拍卖交易挂牌工作实施方案文档格式.docx
《土地拍卖交易挂牌工作实施方案文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《土地拍卖交易挂牌工作实施方案文档格式.docx(48页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
二、挂牌基本工作内容
1、成立招拍挂团队,安排专业人员现场了解勘察标的,编制挂牌出让资料,发布挂牌出让公告,推广宣传,接受竞买人咨询,审核竞买人资格,组织挂牌出让会场,签订竞买协议及后续交接工作;
2、在日常工作中积极开展工作,按时参加挂牌会召开前后的各类业务专项会议,及时提供挂牌出让相关的各类资料和针对的专项方案,及时提供挂牌出让的相关的咨询服务。
3、严格按照相关法律规定的要求制订详细的挂牌出让方案及流程;
4、严格按照等相关法律法规要求组织相关挂牌出让工作事宜,客观、公正、及时的提供挂牌出让服务;
5、挂牌出让工作由挂牌出让主持人负责挂牌出让,遵循国家相关的政策和法律法规,并符合挂牌出让流程的实际情况,组织挂牌出让会场。
6、保证保管好证照手续、竞买协议、挂牌出让公告、挂牌出让文件、成交确认书、评估报告书、竞买人资料等所有挂牌出让档案,专人归档,专人负责保管,保管期不少于5年,以方便委托人随时查阅,并按委托人的要求及时将相关资料存档。
另外为委托人提供一份详细《挂牌出让报告书》,用于存档。
1、宣传推介渠道及实施措施
招商宣传是否成功,主要取决于挂牌主持人的运作能力和经验。
加大宣传招商力度,借势创意,做好标的包装,宣传标的优势,扩大招商范围,吸引众多的潜在竞买人积极参与竞买,方能确保挂牌出让成功。
因此,挂牌出让公告期要合理,给投资者必要的分析、决策时间;
挂牌公告要尽量扩大辐射范围,应同时在多家媒体、采取多种方式进行信息发布;
挂牌公告内容上应充分反映出挂牌出让标的的潜在价值;
做好挂牌公告的设计、策划,以发挥媒体的传播效应,提高宣传推介效果,以争取到更多的竞买人,充分实现标的价值。
严格按照相关法律法规的规定,根据委托方的要求,结合挂牌出让标的的具体情况,选择适当的新闻媒体发布挂牌出让信息或公告,全方位进行宣传,吸引尽可能多的竞买人参与,确保标的一次成交。
一、招商目标
通过对标的的宣传、推介招商,确保挂牌出让活动成功。
二、市场定位
依据标的的具体情况及市场调查分析,将标的的市场定位为:
具有经营需求的房地产商。
三、招商范围
针对挂牌出让标的的实际情况。
四、专业化运作是保证
专业化运作是保证挂牌出让活动成功的必要条件。
五、招商具体方式
1.以报纸和广播电视作为主要宣传媒体,在挂牌出让实施开始阶段通过日报、晚报、商报发布宣传信息。
在报纸版面中专门开拓一个版块对这次挂牌出让会的实施背景、实施形式、实施进度等状况以新闻形式进行连续二到三期的报道;
2.重点客户专访,通过登门拜访,发动挂牌出让会曾参与过的竞买人,吸引其参与竞买;
3.制作标的宣传单,在标的周边张贴、散发,将信息充分的发布出去;
4.用电话联系、邮件推广、粘贴公告等补充宣传方式;
5.挂牌论坛,利用举行的挂牌会讲座、拉赞助媒体借机宣传,寻找潜在竞买人;
6.以软新闻方式进行报道;
7.土地展示地方设置大型广告牌,内容全面,简介、准确,设计美观、醒目,以达到最佳效果。
8.坚持市场化运作,提高了资产使用效益、实现资产保值增值。
2、吸引竞买人的措施及实施办法
(1)积极宣传,扩大阵势
在招商宣传的基础上,邀约潜在竞买人踏勘标的,向潜在竞买人宣传标的所在的地理位置、未来发展规划、潜在的发展前景等一系列有利因素;
让竞买人充分了解标的情况,引导更多潜在竞买人前来踏勘,扩大阵势;
(2)实行低价保密
竞买人谁也不知道底价(保留价)究竟是多少,这就打乱了他们等待降价的心理防线,冲垮了少数人恶意串通的阵线。
“过了这个村就没了这个店”,真正想要标的的人会抓住第一次挂牌的机会,踊跃参拍,亮出自己的心理价位;
如果几个人竞争,价格可能一路走高;
如果有人志在必得,那会达到或冲破心理价位,高价拿下这个标的。
因为如果真想要标的,不竞价,就意味着失去了机会。
(3)科学确定保留价
确定挂牌出让标的保留价,既是一种艺术,又是一种策略,它必须要与标的市场价相对应,若保留价过高,就会导致竞买客户的流失,失去机会;
保留价偏低或者出现挂牌时竞买人合谋,则会造成委托方应得利益损失。
因此,受托人在挂牌出让前,应对出让标的进行充分的市场调研,全面了解标的情况,在客观分析标的资源的基础上,按照“保留价从低,低开高走,宜低不宜高”的原则,给委托方提供科学参考意见。
建议委托方科学、合理确定标的的挂牌保留价(也称底价)。
标的保留价合理,给竞买人以利润空间,方能充分调动竞买人参与竞买的积极性,以形成激烈的竞争氛围,从而实现理想的挂牌成交目标。
(4)竞价阶梯的引诱技巧
无论是分段递增式竞价阶梯还是固定式的竞价阶梯,当竞买过程接近成交价位时,为了调动竞买人的积极性,减少他们犹豫思考的时间,引诱竞买人快速出价而进入竞争“白热化”,往往适时主动提出减小竞价阶梯。
缩小竞价阶梯的时机一般是在竞价的最后关头,竞价阶梯不要缩小过多,这样不利于挂牌出让价格的迅速上扬,缩小阶梯的时机过早,有时也会给竞买人一个错误信息,以为对此时的场上价格已经满意。
这种缩小竞价阶梯是由挂牌主持人提出的,因此公平起见,应对所有的竞买人一视同仁,均采用相同的竞价阶梯。
(5)简化竞买手续流程,提供更快捷的挂牌出让服务
竞买人在参与竞买、成交确认整个过程中,将安排专人负责,协同竞买人办理,积极与委托方沟通,尽可能简化手续流程,让竞买人减轻人力、物力成本。
(6)竞买人成功竞买,将登公告宣传
鼓励每一个竞买人参加,一旦竞买成交,可在日报等主流媒体进行公告宣传,以便扩大竞买人的知名度。
3、挂牌现场调动竞买人积极报价的措施和实施办法
1.主持人报价的时候会注意报号牌的技巧
由于竞买人在竞价过程中不希望暴露自己身份,他们应价时常常不举号牌,而用点头、打手势等方式对主持人示意,此时主持人就只报价位而不报号牌。
主持人会了解这种心理,此时尽量少报号牌。
当两个几乎同时举牌的竞买人在同一横向方向上时,主持人应将先举牌的人的报价和号码报出,避免因混淆引起纠纷。
2.主持人可抛开传统操作方式
必要时走进竞买人,一旦有人开始应价,场下会开始骚动起来,可以把镜头对向报价的竞买人,让在场所有人都跃跃欲试,挂牌主持人走下台,徘徊在竞买人当中,给人一种热情感、亲切感,让竞买人产生一种购买欲。
引诱技巧的运用可以将竞价价格抬生到一个新的价位,并在较高价位上成交。
引诱技巧是指挂牌主持人根据挂牌会现场的情况,通过运用适当的语言表达艺术、巧妙地让竞买人进行竞争。
客观地讲,引诱技巧实际上也是语言技巧中的一种。
运用引诱技巧,对挂牌主持人要求较高,并非人人能用,场场运用。
在运用此技巧时,不能过于明显,否则会引起竞买人的反感,达不到设计的效果,要求挂牌主持人在运用此技巧时,除要掌握语言表达技巧外,还应掌握阶梯的妙用和节奏快慢技巧。
挂牌主持人的语调应该在祈使、号召或竞价激烈时上扬,这样可以起到调动调动、刺激、强化大家竞买欲望的作用,当实在没人再想竞价时,挂牌主持人的语调一定要下抑,否则会引起大家的反感。
挂牌主持人在主持时语调要讲究轻重缓急,没有语调变化的语言是没有感情的语言。
3.主持人在语言、声音与报价速度上下功夫
在挂牌出让现场挂牌主持人调动现场氛围及竞买者情绪可以很很好的促进标的的竞拍,语言技巧是挂牌主持人最常用也最擅长用的调动情绪的技巧。
语言技巧是挂牌主持人在挂牌出让临场时,通过自己的专业所特有的语言,通过有声的,艺术性的手段,以规范的、艺术的、高雅的手法,来调动竞买人的购买欲望,活跃现场气氛,实现拍品最大价值的艺术手法。
挂牌主持人在挂牌出让的现场无疑是架在买受人和竞买人之间的一座桥梁,而筑起这座桥梁的最基本载体就是语言。
语言的幽默性是语言技巧的其中之一。
在长时间的竞价过程中,挂牌主持人用诙谐幽默的语言来活跃会场气氛,可以增加轻松感和趣味性,使紧张得到缓解,从而引起竞买人的注意,提高其记忆效果。
对挂牌主持人的临场语言要求简洁而富有幽默感,是对挂牌主持人语言要求的最高境界。
挂牌主持人幽默的语言不是刻意“造”出来的,要使语言具有幽默感,除了挂牌主持人自身的修养水平这一重要因素外,在挂牌出让场上挂牌主持人的心态一定要端正、状态要松弛,以期达到即兴发挥、妙趣横生的语言效果。
主持过程类似舞台活动,挂牌主持人应该把枯燥的单词和语句提炼成朗朗上口的佳句,使其艺术化,这是挂牌主持人必须掌握的重要技能和技巧之一。
挂牌主持人声音抑扬顿挫、铿锵有力,有节奏感,有一种要压倒一切杂音的气势,把这种激情高昂的感觉渲染给竞买人,吸引他们的注意力,使他们对挂牌标的价值作最后的估价,给挂牌标的一个最合理的成交价。
4.加大竞价阶梯的作用
挂牌主持人主持挂牌出让,除了应具有丰富的语言表达能力和技巧外,还要能巧妙地运用竞价阶梯,向竞买人传递竞价的信息,从而调动竞买人公平有序地竞价直至成交。
挂牌主持人妙用竞价阶梯可以成为渲染和调节竞买气氛的一种技巧,也可以成为影响竞买人心态的一个因素,还可以成为挂牌主持人传递信息的一种手段。
挂牌主持人采用拉大竞价阶梯的做法,可以减少竞价轮次,提高竞价质量。
挂牌主持人要能做到有效地引导竞买人的竞价节节攀升,达到预想的或超乎预想的效果,科学制定竞价阶梯也是非常必要的。
挂牌主持人不能对于成交价格和价阶梯的判断过于保守,挂牌场上不是只能按照一个固定的竞价阶梯或者只能减少阶梯而不能增加,加大竞价阶梯是很自然的事情,否则挂牌主持人容易失去对于时间的控制,而让竞买人长时间地受缓慢报价的“折磨”。
妙用竞价阶梯是挂牌主持人必须具备的主持挂牌的技巧,但这种技巧应以丰富的经验和准确的判断为基础,并非时时可用,次次都用,有时用多了反而失灵。
5、挂牌出让与情绪调动
挂牌主持人是整个挂牌会的“主持人”,主持会场大局,控制正常气氛。
一名优秀的挂牌主持人首先应该是一个沉着冷静的人,有良好的把握能力,在进入挂牌会之前,就能够预测哪些拍品会受到追捧,大致估算每件拍品的最大价值,甚至清楚每件拍品的潜在买家会是谁,在现场能合理地把握整个挂牌会进行的速度与节奏,能够通过观察,洞悉场下潜在买家的心思。
在挂牌主持人对标的的熟悉和对竞买人的掌握都有充分认识和准备的基础上,灵活运用主持风格和主持技巧,充分发挥挂牌主持人的人格魅力,调动竞买人的参与积极性,会比较成功地将标的挂牌至最高价。
竞买人竞价时的心理状态大致可分为:
竞争心理;
从众心理;
显耀心理;
追求刺激,猎奇心理;
吓阻心理等。
阿诺德与拉扎斯的认知-评价理论认为,情绪是来自正在进行着的环境中好的或不好信息的生理心理反应,它依赖于短时或持续的评价。
在情绪发生之前,人要对刺激进行解释和评估,如果一个人对刺激做出肯定的评价,就会接近它;
否则就会躲避它。
这种评价与人的性格结构、过去的知识经验和当前对情境的知觉有关;
大脑对刺激做出某种评价后,信息通过皮下中枢丘脑及外周神经系统影响内脏器官及骨骼肌的生理反应,形成了一定的生理模式,这种模式反馈到大脑进行再评价,从而产生或强或弱的情绪体验,而情绪又诱导人选择合适的行为反应,于是情绪转化为动机,个体的适应行为就被情绪组织起来;
每种情绪都包括特定的评价、特定的生理变化和特定的活动倾向三种成分,任何情绪都不能由单一成分所决定,而是由三种成分互相作用而成,它们的不同组合模式是各种具体情绪的标志。
情绪带有情景性和易变性,情绪的好坏会直接影响人的活动能力和工作效率。
正面的情绪能够起到促进协调和组织的作用。
通过了解竞买者心理,合理运用技巧从而刺激竞买者情绪达到竞买目的。
合理运用语言技巧、巧妙运用竞价阶梯,激发潜在竞买人,可以有效的调动竞买者情绪,促进竞买者竞价,从而活跃现场气氛,达到标的的成交。
如同阿诺德与拉扎斯的认知评价理论中所说,竞买对标的的竞买也许是犹豫不决的,但是挂牌主持人通过语言对其进行刺激,会引起情绪上的波动,从而坚定竞买者的竞买意向。
通过了解竞买者心理,合理运用情绪理论,是一个挂牌主持人成长为优秀挂牌主持人的必然之策。
6、避免竞买人恶意串通压低价格的措施和实施办法
挂牌出让中的恶意串通是指在挂牌出让活动中,竞买人为了谋取不法利益共同合谋实施的损害他人利益的违法行为。
竞买人相互之间的恶意串通主要表现在以下几个方面:
(1)竞买人之间相互约定一致压低挂牌出让价格;
(2)竞买人之间相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人;
(3)其他恶意串通行为。
主要采取对策:
(一)全面掌握竞买人的竞买心理和行为
在挂牌出让活动前期,通过与竞买人的直接接触,用专业的眼光审视每个竞买人的真实心理和意图,将竞买人内心存在的串通心理消灭在萌芽状态之中。
(二)加强挂牌出让活动的安保措施
挂牌实践中,有些竞买人利用不正当的竞争手段,威胁其他竞买人竞投。
针对这种情况,会提前安排好安保人员,制定严密的安保措施,以确保挂牌出让活动的顺利进行。
(三)主持人视挂牌会情况灵活采用挂牌出让方式
挂牌主持人在主持挂牌出让中,视挂牌出让现场情况灵活采用不同的挂牌出让方式。
采取常用的增价式挂牌出让方式的同时,挂牌主持人可以通过改变挂牌出让方式来阻止竞买人之间的串通合谋。
(二)挂牌服务方案
第一章 挂牌出让准备工作及时间安排
(一)准备工作
1.抽调骨干力量成立招拍挂团队,负责挂牌出让工作的具体实施。
2.在与委托方进行充分沟通、磋商并取得一致意见的基础上,确定挂牌出让总体思路和运作程序。
主要包括:
(1)了解挂牌出让标的,进行市场分析;
(2)明确挂牌出让目的、挂牌出让标的的范围、招商宣传措施、挂牌出让方式等事项;
(3)挂牌出让工作组织;
(4)挂牌出让工作计划及时间安排;
(5)精心组织,对挂牌出让风险的估计及控制措施;
(6)制定挂牌出让文件;
(7)相关工作的协调;
(8)其他事项。
(二)挂牌出让工作计划及时间安排
根据委托方的要求和对挂牌出让标的的市场调查,结合潜在竞买人对挂牌出让标的反馈的信息,挂牌出让公告期在合理时间内。
接受委托后,可根据委托方的具体要求确定时间。
初步计划如下:
阶段划分
主要工作内容
了解勘察标的
收集相关资料;
现场查勘挂牌出让标的;
录像、照相;
绘制标的示意图
发布挂牌出让公告
草拟挂牌出让公告,报委托方审查;
选择媒体择期发布
制作挂牌出让资料
制定挂牌出让文件,办理工商备案等
招商推广宣传
选择媒体宣传、在标的现场张贴公告
竞买咨询
接受竞买人咨询,带领竞买人查勘标的
审查竞买人资格,办理竞买报名手续
审查竞买人资格,交纳挂牌出让保证金,办理竞买报名手续
召开挂牌出让会
安排布置会场,举行挂牌出让会,现场签署挂牌出让成交确认书、挂牌出让笔录
挂牌出让后期工作
向委托方提交挂牌出让成交报告书,协助委托方完成相关工作等。
注:
时间安排在阶段之间有交叉,如制作挂牌出让资料、招商推广宣传、竞买咨询、审查竞买人资格、办理竞买报名手续等几个阶段可同时进行。
第二章 挂牌出让风险揭示及对策
由于挂牌出让标的自身因素及其他不可预见因素的存在,在挂牌出让活动中必将存在潜在的风险。
如何确保挂牌出让活动的顺利进行,将各种风险顺利化解或降低到最低程度,是一个值得高度关注的问题。
认真分析和研究了土地挂牌出让中可能存在的种种情况,认为,主要要防止两种风险:
一是挂牌出让流标的风险;
二是竞买人恶意串通的风险。
一、挂牌出让流标风险揭示及对策
挂牌出让流标是在挂牌出让活动中由于各种原因导致挂牌出让标的不成交的一种现象。
导致流标的主要原因是:
(1)竞买人对标的价值难以准确科学的判断;
(2)受托人自身操作的经验不足;
(3)受托人没有给委托方提供详实的参考意见。
为了有效防止挂牌出让流标,认为应重点把握好以下几个方面:
(一)科学确定保留价
保留价偏低或者出现挂牌出让时竞买人合谋,则会造成委托方应得利益损失。
因此,受托人在挂牌出让前,应对挂牌出让标的进行充分的市场调研,全面了解标的情况,在客观分析标的资源的基础上,按照“保留价从低,低开高走,宜低不宜高”的原则,给委托方提供科学参考意见。
建议委托方科学、合理确定标的的挂牌出让保留价(也称底价)。
标的保留价合理,给竞买人以利润空间,方能充分调动竞买人参与竞买的积极性,以形成激烈的竞争氛围,从而实现理想的挂牌出让成交目标。
(二)招商宣传是关键
招商宣传是否成功,主要取决于运作能力。
公告要尽量扩大辐射范围,应同时在多家媒体、采取多种方式进行信息发布;
公告内容上应充分反映出挂牌出让标的的潜在价值;
做好公告的设计、策划,以发挥媒体的传播效应,提高宣传推介效果,以争取到更多的竞买人,充分实现标的价值。
(三)选择优秀的挂牌主持人
优秀的招拍挂主持人对挂牌出让技巧的灵活应用,能激发现场竞买人的竞价热情,有可能打破竞买人原有的参拍策略。
招拍挂主持人主持挂牌出让,能否掌控、调节挂牌出让会现场气氛,是确保挂牌出让能否成功的关键。
第三章服务完善措施
一、成立招拍挂团队
1、招拍挂团队:
挂牌出让全程配备资深挂牌主持人及专业人员参与,确保挂牌出让程序合法合规。
全面负责挂牌出让的组织协调和重大事项的决策。
2、专家顾问组:
主要负责挂牌出让中有关政策、策划工作的咨询及指导策划方案的拟订工作。
并配备专业律师出具法律意见。
3、挂牌出让招商组:
主要负责挂牌出让前期的广告宣传、媒体推介和广泛招商工作及标的物展示期间竞买人咨询答疑等。
4、挂牌出让会务组:
主要负责挂牌出让会过程中的各种文件制作、组织挂牌出让会、安排专业人员、签单员、记录员等工作人员,预定、布置挂牌出让会场,接待来访等事务性工作,及时提供挂牌出让各类相关资料和方案。
二、主要岗位职责
A、总经理主要岗位职责:
负责挂牌出让的总指挥工作
1.保证按照国家有关政策、法令法规的贯彻落实;
2.全面负责、主持业务活动,行使统一指挥权;
3.主持经营管理工作,组织实施经营计划,制订与规范执行各项规章和工作流程;
4.负责对的工作布置、指导、检查监督、评价和考核管理工作;
决定奖励和惩罚;
5.负责职业道德教育和业务培训;
开展文化建设和凝聚力工程,提高知名度;
6.负责做好行业横向、纵向交流工作;
负责接待重要来宾,处理紧急事件;
7.主持建立和完善行业相关信息、资料库,做好信息经营工作的分析、处理。
B、业务部经理主要岗位职责
1.严格遵守和执行国家政策法令、认真履行各项规章;
2.依据、及相关的法律、法规要求,负责对外承接挂牌业务的组织与实施;
3.负责安排业务人作;
负责业务的跟进及信息反馈;
4.执行委托和授权处理的有关事务;
5.负责业务客户的接待工作;
配合做好接待工作的安排;
6.密切联系内部各有关部门之间的关系,做好经营上、业务上的协调工作和管理工作;
7.负责各类业务信息的收集工作,建立信息资料库和客户档案;
8.定期向主管汇报日常工作和经营动态,提出决策和建议,当好的参谋和助手;
C、项目负责人主要岗位职责
2.依据、及相关的法律、法规要求,负责安排工作;
负责承接挂牌活动业务的组织与实施工作(公告、报名、挂牌出让文件资料制定、归案等);
3.执行委托和授权处理的有关事务;
4.配合做好业务客户的联络和接待工作;
5.做好行业协会等部门各类信息的收集工作;
负责与挂牌业务有关的各种剪报、信息的管理;
负责文件、电报、挂牌出让档案的管理;
负责网站的日常管理工作;
6.定期向主管汇报日常工作和经营动态,及提出决策和建议,当好的参谋和助手;
D、招拍挂主持人岗位职责
1、严格遵守和执行国家政策法令,认真履行各项规章;
2、要熟悉的相关流程、有资深的专业知识,良好的素质及文化修养、明确的目的、良好的工作效率与工作态度、懂得适时大度;
3、主持人要参与标的的搜集,同时要详细了解拍品的情况,这样才能做到心中有数,在主持竞价的时候才能让买家们充分了解拍品,以便于出价;
4、主持人要参与招商,这是挂牌各环节当中比较复杂的一项工作。
通常受托人发布信息的渠道有媒体公告等多种方式,买家并不是越多越好,而是与出让土地越“对路”越好;
5、主持人对拍品应该有良好的把握能力。
E、现场办公人员主要岗位职责
2.负责各种来电、传真的接发及记录工作,形成客户档案,对各种客户进行分类管理;
3.负责文件的收发、挂牌结案报告及业务所需资料的打印,报刊杂志订取,办公用品的管理等;
4.配合各业务员及各部门之间的工作,礼貌的接待来访人员、客户;
5.负责与挂牌业务有关的各种剪报、信息的管理;
负责文件、电报、挂牌档案的管理;
6.做好委托和授权处理的有关事务。
F、财务部主管岗位职责
2.负责编制财务计划,严格执行财务计划,做好增收节支,合理调配和使用资金,保证财务工作执行有效;
3.严格执行财务监督职能,依照《会计法》及有关规定,落实和健全内部财务与稽核;
4.按时组织完成各项月度、年度财务报表的制定和上报工作;
5.积极发挥财务职能作用,运用财务信息和财务分析等手段,为提供有关财务数据与财务分析资料,当好参谋;
6.执行委托和授权处理的有关事务。
7.做好来往帐务的记录和办理工作;
协同做好的人事和后勤服务管理工作;
G、驾驶员(司机)主要岗位职责
2.必须遵守交通法规,安全驾驶车辆,保证安全行车;
3.坚持良好的职业道德,经常保持车辆整洁卫生,按时出车,保证正常业务用车;
4.加强车辆维护和保养,严禁开病车,不开英雄车,不酒后
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 土地 拍卖 交易 挂牌 工作 实施方案