汤泉开发策略及运作模式Word格式.docx

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态势回顾：

根据态势分析，汤泉如果按照传统将拆迁土地直接进行改造，将难以达到项目战略目标；

项目必须兼顾政府做形象、企业做市场、公众做文化来衡量，实现城市形象、企业和公众的多赢局面。

对汤泉项目乃至整个大片区，汤泉开发公司必须承担起城市运营商的职能：

汤泉项目组织结构

汤泉度假村

紧密层

核心层

泛化层

别墅与花园洋房区

度假酒店区

外围区域

项目开发规模

项目总用地约11>

.7平方公里；

可按照核心层在1.5左右，紧密层低于1，泛化层为3.5左右的容积率，来设定项目总开发规模。

项目投资规模

项目总体投资至少5亿元以上。

其中核心层计划投资3亿元以上，

其他区域视开发规模而定。

汤泉运营策略

（一）分拆合作

（二）分层合作

（三）挂牌转让

（四）整体合作

操作方法：

根据规划方案，对汤泉片区进行分区域、分地块寻找投资开发商与经营商家进行投资开发。

运作模式：

统一规划、分散经营

分拆合作

优势：

操作简便易行

投资商与经营商开发压力较小

可以降低合作门槛，易于回收资金

劣势：

不利于汤泉整体形象打造

影响该片区未来土地的升值空间

不利于未来的经营者

劣势地块难以找到合作开发商

片区整体规划方案确定后，核心层、紧密层、泛化层各层次寻找具对应投资能力与专业经验的投资商或者经营商对其进行合作开发。

分层合作

商业运作模式：

各层次统一规划、统一管理、统一经营

可以最快回收拆迁成本

有利于城市形象的打造

有利于未来的经营者

劣势

对合作单位的专业背景要求高，难以找到对口的合作伙伴

合作投资开发商多而且实力不一，控制管理比较繁琐

放弃对汤泉的开发权与经营权，在市土地交易中心挂牌出让土地，寻求意向开发商，然后由此开发商对汤泉进行统一开发、统一管理、统一经营。

挂牌转让

实施该方案的前提条件：

通过挂牌受让的开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够付清土地成交款、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。

统一规划、统一管理、统一经营

有利于未来的投资者

能提升该片区土地未来的升值空间

放弃了汤泉的开发权与经营权

受让的投资开发商的选择具有很大的局限性

在整体规划的基础上，寻找合作单位，对整个汤泉进行统一开发、经营和管理。

可以邀请全国有实力的成功运营商参与合作。

整体合作

选择的整体意向开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够担负起旧城改造、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。

有利于项目开发过程的控制

操作难度较大

对合作单位的要求很高

开发策略分析

综述：

按照四个标准衡量

1.是否有利于惠州市城市形象的打造？

2.是否有利于汤泉开发公司的运作？

3.是否有利于合作的投资者？

4.是否有利于未来的经营者？

开发策略对比

四种开发策略优劣分析表：

√

×

是否有利于未来的经营者？

×

是否有利于未来的投资者？

是否有利于汤泉开发公司运作？

是否有利于惠州城市形象提升？

策略四

策略三

策略二

策略一

现行土地政策

中国的土地政策：

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

招标是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

详见《中华人民共和国国土资源部第11号》文件

。

分步出让：

核心层和紧密层先期寻找整体合作投资开发商，泛化层分拆寻找合作伙伴

实施步骤

一、将核心层和紧密层先期寻找整体合作伙伴，寻求有实力、很有商业运作能力并能承担起将汤泉打造成惠州名片区域社会责任的开发商。

二、以控股的方式寻求有开发实力与有同类同质项目开发背景的合伙人。

三、待核心层和紧密层启动后，将泛化层分拆寻找合作伙伴。

运作模式

核心层和紧密层统一规划、统一管理、统一经营

泛化层进行分散经营

汤泉开发公司的职能：

拆迁清理

集合地盘

统筹规划

组织协调

监督职能

开发策略动作分解

动作之一：

土地准备工作

拆迁，集合土地

整体策划

——深挖汤泉片区文化内涵，确立汤泉的开发主题、功能定位以及经营业态分布等，对项目的定位取得共识；

——对自身城市运营商角色的理解

动作之二：

积极影响相关部门，为改造汤泉铺平道路

与市国土资源管理局沟通和探讨，得到对汤泉改造的认可和批准，可考察国内主要旅游区改造和旅游地产开发项目作为参考，

制定具体改造规模和改造内容方案；

动作之三：

进行汤泉改造设计

请国内建筑和园林设计专家对汤泉改造做出详细设计方案；

汤泉开发公司与合作的投资开发商共同审议设计方案；

动作之四：

对整个项目进行整体规划

选择国内外对旅游环境有研究的规划单位

考察国内外旅游区项目以供参考

组织规划评审

动作之五：

造势推广

通过项目运作过程中的一系列动作作为题材，推广和树立项目地位；

汤泉通过举办大中型公关活动等途径提升自身影响力；

整合国内有关专家人士和组织研究旅游文化，在网站、主要旅游和大众刊物上介绍本项目宣传预热。

动作之六：

先期寻找核心层和紧密层的土地合作开发商

根据土地市场状况和项目进程，制定详细的核心层和紧密层土地整体寻找合作开发商的策略，拟定合作计划；

对核心层和紧密层土地整体寻找合作伙伴。

动作之七：

启动核心层和紧密层的开发

组建项目核心层和紧密层的开发运作架构；

启动汤泉项目核心层和紧密层的开发。

动作之八：

将泛化层土地分拆寻找合作伙伴

根据核心层和紧密层的开发进度，制定详细的泛化层土地合作策略，拟定合作计划；

对泛化层土地实施分拆寻找合作伙伴。

动作之九：

监督协调开发进程

协助汤泉改造的实施；

营造良好的投资环境，对项目的开发提供相应的支持并协调相关关系，如与银行、国土资源与规划局等政府部门的关系；

对项目的开发进行监督。

汤泉风景区是整个汤泉片区的核心支撑点，对其改造策略可以用“大作、中作、小作”三种方式来进行。

汤泉的改造策略

大作：

就是根据“虚做旅游，实做地产”的泛地产开发理念，先期建设部分旅游功能设施作为房地产的配套设施，鼎力打造惠州名片社区，使其房地产影响辐射至整个珠三角，仅将旅游功能适当的外溢和延展。

中作：

在政府接待中心重建的基础上、改造并强化汤泉的旅游功能，规划与建设的项目为酒店及其他旅游休闲设施，全面溢散汤泉的旅游功能，对现有的公共设施进行更新。

小作：

只对现有酒店等旅游设施进行改扩建和维护，全面更新现有的公共配套设施，仅将汤泉的旅游氛围向周边溢散。

运作方式：

1.由投资开发商直接对汤泉进行改造，汤泉开发公司仅以土地入股。

2.由集团拨一部分资金，投资者出一部分资金联合对汤泉实施改造，保持汤泉开发公司的控股地位，而投资者改造汤泉后可以获得相应的利益。

结论建议：

第2种运作方式是一种较好的运作方式，遵循“谁有资本谁说话”的市场规则，不但有利于汤泉开发公司对汤泉项目开发与经营的管理和监督，而且还可以直接参与汤泉的开发运作，为汤泉开发公司立足于地产界的发展打下基础与积累经验。