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业主小组根据住宅小区专项维修资金列支范围,按幢、楼道单元设立,并由该区域内全体业主过半数以上书面同意,推选一名或若干名业主代表参加业主大会。
业主代表应为本业主小组内具有完全民事行为能力的业主,其它资格条件参照业主委员会委员任职条件。
业主小组的设立及业主代表的选举,由业主委员会批准设立,并与小组内业主共同组织业主代表的推选工作。
第五条业主大会的任务
以下事项由全体业主或业主代表共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,撤销业主委员会的决定;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
分立、合并物业管理区域;
(七)业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用;
决定物业共用部分的经营方式,管理和使用物业共用部分经营收益,以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第一项、第二项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
决定前款第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款第五项规定的事项,应当在业主大会议事规则中规定:
经三分之二以上的业主代表同意,或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项,应当在业主大会议事规则中规定:
经半数以上的业主代表同意,或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第六条业主委员会
业主委员会系业主大会的常设执行机构,接受业主大会的监督。
业主委员会由11名委员组成,其中9名正式委员2名候补委员,候补委员从少于正式委员票数的候选人中产生。
候补委员没有表决权,在正式委员缺额时按得票数依序递补。
在9名委员之中设:
主任1名、副主任3名、秘书1名。
业主委员会委员由业主大会选举产生。
第七条业主委员会成员任职条件
业主委员会委员及候选人资格条件如下:
(一)应为本小区具有完全民事行为能力的业主;
(二)未出现省条例第二十一条第一款所列禁止担任业委会委员的情形;
(三)本人、配偶及直系亲属在本小区实施管理服务的企业中没有任职;
(四)具备必要的工作时间。
第八条业主委员会委员候选人
业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐,也可以由现任业委会过半数以上委员联名推荐。
现任业委会组成的换届改选组应当审查委员候选人资格,并最终确定候选人名单。
第九条业主委员会的职责
业主委员会按照议事规则的约定,履行以下职责:
(一)草拟提交全体业主或业主大会会议表决的提案;
(二)执行全体业主或业主大会的决定,依决定及议事规则的规定,代表全体业主签署协议、监督合约履行;
敦促业主遵守管理规约和议事规则;
代表全体业主起诉和应诉;
(三)根据全体业主或业主大会的授权,做出有关共用部分使用维护管理的决定;
对本小区的物业用房及其他公用闲置部分,鼓励物业服务企业提出增加收益方案,由业委会过半委员同意后实施,并公示告知全体业主。
物业服务企业合同到期业主大会未作出新决议的,授权业委会决定续签服务合同事宜;
(四)确定定期核查接待日,原则上不少于每季度一次,公开接受业主对以上事务决议和执行过程的核查与质询;
(五)指导、协助各业主小组推选业主代表,并协助各业主小组开展工作;
(六)建立工作档案,并指定专人保管。
第十条业主委员会的任期与换届
业主委员会实行任期制,每届任期3年;
业主委员会成员的任期与同届委员会相同,可以连选连任,但主任副主任连任不得超过两届。
业主委员会应当在任期届满前3个月准备业主委员会的换届筹备工作,并在任期届满前至少1个月组织召开业主大会,由业主委员会主任做任期内的工作报告,并主持选举新一届业主委员会。
业主委员会在任期届满前28天内仍未组织换届选举工作的,业主有权请求物业所在地街道办事处责令即将卸任的业主委员会限期组织换届选举工作;
逾期仍未能组织的,由街道办事处组织业主召开业主大会进行换届选举。
原业主委员会成员怠于或阻挠换届选举的,不再列入新一届委员会成员候选人名单。
原业主委员会负责人在新一届业主委员会成立之日起15天内,应当移交其保管的有关档案资料及属于业主大会所有的用房和财物等,并做好其他交接工作。
逾期未移交的,物业所在地街道办事处得责令其及时移交,给业主造成损失的,应承担赔偿责任。
第十一条业主委员会委员职务的终止
业主委员会某一成员的任期虽未届满,但有下列情形之一的,其业主委员会委员职务终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格者;
(二)因疾病等原因丧失履行职责能力者;
(三)未事先请假无故缺席业主委员会会议连续3次以上者;
(四)本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理的物业服务企业中任职者;
(五)被司法部门认定有犯罪行为者;
(六)拒不履行业主的义务、不遵守管理规约者;
(七)与本物业区域内的物业服务企业进行私下交易或侵害其他业主合法利益者;
(八)以书面形式向业主大会提出辞呈,并被接受者。
业主委员会成员有前款所列内容之一的,业主委员会应当在不侵害该成员隐私权的前提下,在物业区域内公告,公告时间不少于7日。
被终止职务的业主委员会委员应当及时将其保管的有关财务凭证、档案资料等文件及其他属于业主大会所有用房、财物等移交给业主委员会。
如不及时移交的,业主委员会可请求当地街道办事处或派出所给予协助。
第十二条业主委员会委员的补选
当经业主(代表)大会选举的业主委员会委员因故终止职务造成缺额两名以上时,业主委员会应及时组织全体业主补选之。
第十三条业主小组任务
以下事项由业主小组内的全体业主共同决定:
(一)推选本小组业主代表;
(二)决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹;
(三)决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项;
(四)决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项;
(五)决定本小组出租户不按规定办理入驻手续或不遵守小区管理公约的,要求物业和出租房业主禁止违规出租人员入驻本单元。
决定前款第一项、第四项规定的事项,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
决定前款其他事项,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。
业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。
业主小组履行职责的程序,根据本小区业主大会议事规则执行。
第十四条业主代表履行以下职责:
(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,并参加业主大会;
(二)按照《南京市业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定,组织所在业主小组全体业主开展共同管理事项表决,并将表决结果告知业主委员会;
(三)向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议;
(四)建立工作档案。
第十五条业主代表任期五年,业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的,其代表资格自行终止。
资格终止的业主代表,应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物,移交给继任业主代表或者业主委员会。
第十六条除本规则第二十六条规定的职责外,全体业主代表就小区共有和共同管理事项履行以下监督职责:
(一)业主委员会委员、候补委员全体辞职的特殊情况,组成临时过渡委员会予以接替,并在30日内组织召开临时业主大会会议,选举业主委员会委员;
(二)旁听业主委员会会议,协助业主委员会开展工作;
(三)召集并主持业主和业主委员会之间的协调会;
(四)业主大会议事规则和管理规约规定的其它职责。
第三章议事与表决规则
第十七条业主大会的召开条件
业主大会设定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。
符合以下条件之一的,业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议:
(一)业主提议人数达到议事规则约定数量或比例的;
(二)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的;
(三)百分之二十以上的业主代表提议召开的。
提议召开业主大会临时会议的,提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会,并在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于7日。
临时会议的议题,应当符合议事规则约定的议事范围。
第十八条业主大会的程序
业主委员会或其它业主大会会议召集人应按以下程序组织召开业主大会会议:
(一)公告会议提案和议案,并书面征集修改建议,公告期不少于7日;
业主在征集期内提交建议,建议内容应符合议事规则约定的议事范围,应包括修改建议、理由和实名落款;
(二)综合征集到的书面建议,向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由,并接受业主质询;
(三)完成议题征集和调整修改后,将会议通知送达全体业主代表,同时在物业管理区域的显著位置公告,送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等,公告期不少于15日;
(四)完成会议表决票回收和结果统计后,将结果送达全体业主代表。
公示表决统计结果和表决清单,表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。
公示期不少于7日。
会议结果应同时书面告知当地居民委员会。
第十九条业主大会的举行方式
业主大会应按有利于议程和实效的原则举行,可以采用以下形式中的一种或几种方式的结合举行。
(一)业主代表集体讨论并表决。
采用集体讨论方式,按照以下程序进行:
1、业主委员会主任委员就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主代表到会情况等进行说明;
2、业主委员会主任委员就本次会议需要表决的事项进行说明;
3、参加会议的业主代表投票表决,会议召集人计收投票;
4、业主委员会公布投票结果,并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明,宣布表决事项是否通过;
5、业主委员会就表决事项的执行作出说明。
采用集体讨论并表决形式时,业主代表参加人数应符合总票权数过半的规定,因故不能亲自出席者可以书面委托本业主小组其他成员代理行使参与权。
对于需要投票表决的事项应在委托书上表明本小组赞成还是反对或者弃权,并签名确认。
(二)书面征求意见。
1、业主委员会就表决事项向全体业主送达书面征求意见书,并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点;
2、截止时间内,业主委员会收集指定投放地点的业主反馈意见;
3、业主委员会计收反馈意见书;
4、业主委员会公布书面征求意见收集的结果,说明其合法性、有效性,明确表决事项是否通过;
业主投票时应当出示物业产权证明文件和业主身份证件,相关人员应有效管理选票和业主信息,严禁对外泄露。
采用书面征求意见形式时,业主委员会应把会议商讨、表决事项制成调查问卷,逐户派发;
经业主在调查问卷上的事项表明个人态度并签名确认后,再投入专设意见箱(投票箱)或者由专人回收集中;
业主本人应当按照征求意见书中要求的内容和形式反馈意见,不符合要求内容或形式的,不计为有效反馈意见。
表决票已送达,业主在回收截止期内未进行表决的,计为“弃权”,并计入已表决的多数票。
业主委员会公布业主大会会议有关情况,可以邀请社区居委会现场监督。
(三)以上两种形式的结合。
第二十条公告及其方式
对于业主们应该或需要了解的事项,业主委员会应当及时予以公告,公告时间不少于7天。
公告的形式应利于向已经入住与尚未入住的广大业主及时、完整、准确地传达相关信息;
包括但不限于采用:
·
在物业区域各进出口岗亭附近的显著位置设立公示牌;
在各单元门口附近设立公示栏;
向各业主小组发书面通知,并要求接受通知者传达给其他业主并反馈传达结果;
在互联网上建立本物业区域专用信息平台(经市级以上媒体发布告,可同时通知未入住业主)。
凡公告内容已同时采用了上述两种以上的形式发布,并持续了7天以上,视为已经通知到各位业主。
业主或业主代表在就小区共同管理事项行使表决权时,各种可追溯证据的表决方式,在满足不重复表决的前提下,可以互为补充纳入计票。
业主书面告知业主小组或业委会常用联系方式备案,可作为送达及表决事项的方式,表决票或其它资料直接派发到业主住宅的,由两名工作人员当场留置并记录,接受送达材料的须为成年人,签收后均视为已送达房产产权人。
第二十一条业主大会表决权
业主的投票权可采用产权制或登记制,明发滨江新城一期小区采用产权制,产权制:
业主自取得物业产权时自然取得投票权。
业主大会作出决定,须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意;
业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的,须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。
业主大会的表决权按其产权证书记载所拥有的住宅套数或非住宅的建筑面积分别统计:
住宅每套计一票;
商业用房等非住宅按其建筑面积占全部非住宅物业的总建筑面积的份额确定,全部非住宅物业的总共表决权以其所占整个物业区域的面积比例确定,即:
非住宅(单套)表决权=
非住宅(单套)建筑面积
×
非住宅(总共)建筑面积
全部住宅表决权
物业区域总建筑面积
=
住宅(全部)套数
物业区域总占地面积×
容积率
第二十二条表决权的行使
业主大会的表决权由房产所有权人或共有权人凭产权证书的署名人行使,同一物业业主超过一人的,由其中一名共有人签名确认的意思表示,视为全部物业共有人的意思表示;
产权证书署名人都不能亲自出席时,由房产所有权人和全体共有权人联名书面委托一名代理人或业主代表行使;
书面委托其他业主投票的情形,每一名业主接受委托的人数不超过三人。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由其监护人代行表决权或委托表决权;
所有权人为非自然人时,由持有委托书的一名代表代理行使,委托书应盖有单位公章或法人代表的亲笔签名。
成立业主小组后推选出业主代表的,由其代表所在业主小组内的全体业主表决。
第二十三条表决结果的汇总统计
业主委员会应确定若干个表决结果汇总统计点并事先公布,每个点配计票员和监票员各2~3名,计票员和监票员从业主委员会成员以外遴选。
表决结果经汇总统计后形成业主大会的决议。
要由业主大会表决通过的事项,是否通过以相关法律法规规定为准。
第二十四条业主委员会会议
业主委员会应建立委员会会议制度,业主委员会例行会议每两个月召开一次,需要时可召开业主委员会临时会议。
临时会议由三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任提议后及时召开。
业主委员会例行会议或临时会议由主任或主任委托的副主任召集,若作出开会决定已达10天,主任既不亲自也不委托召集会议时,可由三分之一以上委员书面联名召集。
业主委员会在会议召开5日前将召开会议的通知、议事内容等以书面形式在物业小区内公告。
业主委员会应当作好会议记录,出席会议的委员应当在会议记录上签名,事先请假的委员的缺席在会议记录上注明请假原因。
第二十五条业主委员会议题的表决
业主委员会议题的表决权由业主委员会全体委员行使,每名委员一票,作出的决定应当经全体委员过半数以上同意。
业主委员会作出的决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业区域内公告,公告时间不少于7日。
第二十六条委员对委员会决议的责任
业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动,给业主或他人造成损失的,由本人承担赔偿责任。
业主委员会违反法规或超越职权作出的决定,给业主或他人造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定,造成业主或他人经济损失的,由全体业主共同承担赔偿责任。
业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。
违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任,并赔偿造成的损失。
第四章维修资金及公共收益的管理
依照国家及本省有关维修资金管理规定,经业主大会表决通过后,自行管理维修资金,同时制定相应的维修资金管理的相关制度,并主动接受物业管理行政主管部门和街道办事处对业主大会决议进行指导与监督。
严格按规定在物业管理行政主管部门监管下,选择政府认可的商业银行开设帐户,维修资金实行专户存储、分帐核算,设立总帐、业主分户帐、专项分帐和统筹分帐。
在保证增值的前提下,授权业委会及时确定维修资金到期的转存方案并办理转存手续。
维修资金使用中,如业主个人帐户因转存定期而可用余额不足时,从维修资金的统筹分帐中垫支,待其定期帐户结算时予以扣还,但垫支额不得高于其业主个人维修资金定期存款的一半。
第四章业主大会与业主委员会经费
第二十七条经费的筹集
业主大会与业主委员会因实施物业管理活动所必须的经费,由全体业主分担,从小区公共收益等组成的统筹资金中支取。
经费的报支必须执行国家的财务制度,所有支出凭票证,由经办人报业委会主任核批后方可支出。
第二十八条经费的管理
业主大会与业主委员会经费,应设立专用账户,对小区公共收益及维修基金利息部分,均存入此专有账户,由业主委员会中的两名委员分别管账和出纳,并定期公开账目,接收全体业主的监督。
第五章业主的监督职责
第二十九条业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况,行使下列权利:
(一)按议事规则约定发起业主联名,召开业主大会临时会议;
(二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议;
(三)参加业主大会会议,就小区共同管理事项行使表决权;
(四)参加业主小组议事,就小组共同管理事项行使表决权;
(五)选举业主委员会成员和本小组业主代表,并享有被选举权;
(六)旁听业主委员会会议;
(七)监督业主委员会的日常工作,并提出建议;
(八)通过诉讼,对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权;
(九)根据管理规约和议事规则的约定,查询与小区共同管理事项有关的资料;
(十)法律、法规规定的其它权利。
明发滨江新城一期业主委员会
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