新房交房验收注意事项文档格式.docx

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1、检查房屋有无渗漏。

（1）察看房屋的地面和顶层渗水情况。

（2）检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象

（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍

（4）察看厨房、卫生间（顶面、外墙），阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。

2、排水

（1）验收下水情况，看是否通畅。

分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水）。

合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。

（2）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当

3、防水

（1）在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花。

三、室内细部

1、管道

（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。

（2）看水管有无冻裂。

（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。

（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

2、门（大门，房门）

（1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。

各个门的顶部都必须刷漆

（2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。

（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

（4）试门锁是否运作自如；

看门锁是否安装牢固；

看门匙与门锁是否封口；

看门插是否插入太少或太长或太紧。

（5）关门听隔音效果并了解密封程度。

（6）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。

窗的油漆质量主要看，卫生间的门还要刷下边。

3、窗

（1）看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否一致。

（2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；

框墙接缝处是否密实无缝隙。

（3）看窗户玻璃是否完好。

（4）试窗是否开关或推拉灵活自如。

开关窗户是否太紧。

（5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

（6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。

（7）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

（8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

（9）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

四、生活设施

1、供电

（1）拉闸断电。

检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。

（2）保险插座。

距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

（3）卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

（4）检查开关、插座的牢固程度

（5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。

（6）用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

2、燃气

（1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

（2）燃气是否畅通

3、电讯与线路

（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

（3）CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、

（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统

五、其它

1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符

2、抄电表、水表、燃气表数值。

3、有无专用垃圾道，其有无堵塞。

4、有无专用邮政报箱。

5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞

6、查问南阳台封闭计划

收房时要注意的几个细节

收房的时候没有看到有关的日记，又忙着拿钥匙装修，所以大致的看了看，就签收了。

后来遇到了几个问题，找开发商维修的时候就没有时间保证了，所以有问题还是收房时发现，并要求解决好了以后再签收，若过了合同规定的收房日期，还可以索赔的。

1.检查各个开关所控制的灯、插座什么的是否有效（收房时最好带个试电笔）；

2.检查各个水管的龙头（包括楼道里的管道井中的水龙头）是否配件齐全、有效；

3.检查开发商给的各个钥匙是否好使；

4.检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致；

5.带个手电筒，检查卫生间的各个下水口里面是否有水泥等杂物。

大家不要以为下水道都被包着呢，不会有问题的，实际情况并非如此。

施工的时候有的工人会在你家的下水道里方便，所以有时就不会重新给你包好，这样施工的时候就很容易掉进水泥去，如果你不把水泥想办法弄出来，日后等你装上座便堵了的话可就麻烦了。

我家的下水道（装座便的那个）就发现了有水泥块，尽管要求开发商给掏了出来，还是有点残存的；

6.检查各个窗口开合是否顺利，关的是否严实（尤其是平开窗的），各个窗户的把手、止动阀等是否好用，各个窗玻璃有无损坏。

我家的窗户都是平开的（推拉的窗户出现的问题可能会少一些），所以我家的窗户是出现问题比较多。

一开始是客厅的一扇窗户下坠，关上后还有一个大缝子。

找来开发商管维修的来查看，答应给修，可是厂家只有周末的时候才来维修，所以等了一个星期，来了一个四川的小伙子，这个小伙子干活就是糊弄人，能将就就给你将就。

它把玻璃从塑钢框子中卸下来并在玻璃底下垫了几块木头，想把它顶起来，当时是感觉把缝子弄没了，可是过了没几天，缝子就又出来了。

在卸玻璃的时候把我家塑钢窗撬的很多坑，很难看的。

后来又连续来了两拨人，都没有完全解决，而且直到我装修完了也没把缝子弄没了。

后来听说小区里很多业主的窗户都存在同样的问题，kfs正在联系厂家来解决。

后来第四拨人来了把合叶等配件重新换了后才完全解决了。

前两天一个朋友来我家，发现我家书房的窗户也关不严实，难怪前两天这屋那么冷呢！

今天下午厂家来了给修好了。

所以说收房时这些问题大家注意一下，这样kfs解决问题的速度就快了。

7.检查空调孔是否里高外低。

如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。

如果发现这个问题，坚决要求kfs把原来的口子堵上，并重新打孔。

我家的四个空调孔全部不合格，当时验房的时候就发现北面的两个孔向里面灌水的痕迹了，并跟验房的人说了。

他们说先记录下来，然后给解决。

可是等你拿了钥匙再找他给你解决的时候，他就不这样说了，他说让自己堵一下就可以了。

大家想一想，如果只堵里面，那雨水还是能灌的到墙里面的，要是堵的不好的话，等你装修完了以后雨水一样能把墙面毁掉。

所以要想完全堵好，必须用水泥在墙外堵。

可是外面没有脚手架，人如何出去堵（我家可是5楼啊！

）？

所以这个问题让我郁闷了好长时间。

最后还是干活的工头想办法从外面给堵上了，自己又重新找人打的空调孔。

这可是教训啊，大家切记！

8.我实际拿钥匙的时间比合同规定的时间提前了10天。

kfs在发通知的时候一般不会一股脑的把所有的业主都通知到，而是今天通知20个，明天再通知20个，他们是有先后顺序的。

所以如果你想提前拿钥匙，你可以提前给他们打电话咨询一下，是否可以提前入住。

我也是在一次收房前kfs组织的业主会议时登记的提前入住的。

]

9.我装修的时候没有交装修保证金。

我只交了一年的物业费、水电费、垃圾清运费。

物业规定业主想装修的时候再去办理装修许可证。

我只是给几个工人办了几个出入证，没有办理开工许可就开工了，物业也没有人来查。

后来快装修完的时候才上来两个保安要看开工许可证，那时我已经快干完了，他们也就没说什么。

所以大家如果能不办就不办了，干吗把钱给他当押金啊。

关于收房时的注意事项我暂时就想到这么多。

如果再有，我再补充

根据房屋面积选购空调：

选择制冷量的原则是：

空调器的制冷量应略大于房间的冷负荷，房间的热负荷应考虑到房间的朝向，墙壁和屋顶的隔热情况，以及室内热源包括人员的多少。

举例：

一个16平方米的卧室或客厅，需配多大冷量的空调器？

普通房间冷负荷的推荐值为115－145W/m2，取中间值130 

W/m2为计算依据，则冷负荷＝130×

16＝2080W。

由于空调器的实际制冷量比名义值低8％，因此所选空调器的名义制冷量必须大于2080÷

0.92＝2260W。

选用空调器的名义制冷量应该为2300 

W左右。

对于空调效果要求较高的房间，冷负荷应取160－180 

W/m2。

这里再提一下瓦（W）过去用制冷量单位千卡/小时（kcal/h）之间的关系：

1W=0.86kcal/h；

1kcal=1.16W。

日本空调器常用压缩机的功率（马力）数值来表示制冷量，这是过去的习惯，并不确切，因为各厂和各个时期产品的性能系数是不同的，但大致上马力数与制冷量有如下关系：

0．5匹机组 

制冷量1600－2000W

0．75匹机组 

制冷量1800－2400W 

1匹机组 

制冷量2200－2800W 

1．5匹机组 

制冷量3200－4000W 

2匹机组 

制冷量4000－5000W

准入证介绍！

准备拿钥匙的都看看！

1.准入证是什么？

　　准入证全称为《新建住宅商品房准许交付使用证》。

①、项目竣工验收报告；

　　②、建设工程规划验收合格证；

　　③、非经营性公建配套证明；

　　④、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；

　　⑤、土地使用权证书；

　　⑥、地名管理部门批准的地名文件；

　　⑦、小区竣工资料（现状照片4张，一份小区情况简介）。

　　其中，①～④项为法定要件，⑤～⑦项为附件资料。

　　5.准入证的办件时限是多少?

　　，开发商提供的要件齐全的情况下，最多7个工作日以内完成审批并发放准入证。

　6.什么样的商品房应办理准入证?

竣工的新建商品房项目都应办理准入证。

　7.准入证的核发部门是什么?

　8.涉及准入证的纠纷处置及赔偿问题如何解决?

9.开发商违法违规行为的惩处。

　　如果开发企业在未取得准入证的情况下，提前通知购房者入住，一经核实将由政府部门对其处以10万元以下罚款。

同时，将该企业的违规行为记入信用档案，在资质年检时对其进行严格审核。

超详细的收房流程及收房注意事项

　　一、注意及时接收入住通知书

　　1. 

这是收房的第一步，要注意期限。

一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

　　2. 

接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。

若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

　　特别提示：

要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

收楼日期可提早不可推迟。

若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

　　3. 

有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

　　4. 

若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

　　二、确定房屋是否达到交付条件

《竣工验收备案表》 

――最重要

　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

　　《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。

所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

《住宅质量保证书》

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

《住宅使用说明书》

　　《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

《建设工程质量认定证书》

　　5. 

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

　　6. 

实测面积登记表

只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。

所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。

所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。

它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

提醒您：

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

　　三、房屋检验

　　收房过程中必须要掌握一个原则：

“先验后收”。

即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

　　“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。

房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。

而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

检测房屋面积：

　　要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；

若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

检验房屋质量：

　　购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一） 

房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

　　（三）装修质量

一定要掌握“先验后收”的原则。

如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来

四、新房验收的最终结果

房屋检验没有问题的：

按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。

若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

验房后要坚持的原则：

只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；

如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

　　3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

　　4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

　　注意事项

　　以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

　　一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

　　1、契税

　　2、房屋买卖交易手续费

　　3、买卖合同印花税

　　4、公共维修基金

　　5、房屋所有权登记费

　　6、房屋所有权印花贴税

　　7、权证工本费

（二）税费问题

依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

契税

　　契税是业主取得产权证时向国家交的税。

　　缴纳时间：

契税只能在过户时交纳

除税务机关，任何单位无权代收。

　　实施：

业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

公共维修基金 

　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　税率：

房屋成交价 

的2%。

任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。

该基金应该交给小区办。

如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

　　3、面积测绘费 

　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

　　4、物业费 

　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 

普通小区交一年以下物业费并不违规。

　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

产权代办费 

　　业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

　　二、面积问题 

　　面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

存在的问题：

商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

　　消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

　　正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。

其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。

再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？

　　面积误差：

根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。

合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；

（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。

开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。

如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。

如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

（三）关于分摊面积 

　　公用建筑面积分摊原则：

　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。

分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；

为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。

各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

　　分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　不应入的公用建筑空间：

　　1、仓