中信成都昊园416项目可行性分析报告Word格式.docx

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成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、06年，全市GDP的年增长率达到16%以上。

二、常住人口

全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了83.5万人。

三、人均GDP

由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番。

四、固定投资/房地产开发投资

固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。

2006年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于GDP增长幅度。

2004年前，房地产开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发投资的增长高于固定投资的投资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。

五、城镇居民人均可支配收入

成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入2006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在12%以上。

六、城乡居民人均储蓄存款

成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。

小结：

城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较强。

第三部分市场分析

一、施工面积/销售面积

全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在8%之间，2006年增长幅度快速增加。

2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外，导致商品房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总供给的增加幅度也较大，总体供需平衡。

二、成交面积/批准销售面积

2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积1017.2万平方米，

批准预售商品房面积1209.59万平方米，供需平衡。

三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅

成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；

二是因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；

三是因为本市常住人口流动量变化不大；

四是因为本市房价已经达到了一个较高水平。

导致房价上涨的速度在减缓。

自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。

四、投资性购买、外地人购买比例

成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的《成都房地产市场报告》显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。

1%。

本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。

从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。

五、商品住宅价格增幅/（人均可支配收入+人均储蓄余额）增幅

2004年城镇居民可支配收入+储蓄存款余额的增长幅度低于市区商品住宅成交均价的增长幅度，说明商品住宅成交价格上涨幅度会趋于平缓。

房地产市场供需平衡，市区商品住宅成交均价上涨幅度减缓，但由于经济的增长，土地成本的提高，外地投资人对本地市场的看好，有拉动商品住宅成交均价快速上涨的可能性。

第四部分土地市场分析

一、土地成交量

2006年成都土地供应最明显特征就是继续放量，土地供应面积较去年继续增长。

成都市主城五区分别有64宗土地拍卖/转让、32宗土地挂牌出让/转让，其中2宗暂停或推迟拍卖，成交87宗，供应6652.11亩，总成交面积约6570.76亩（438.05万平方米），其中9月份供应土地13宗，面积约3535亩，供应面积居首位，供应数量最多的是12月，供应15宗土地；

5月供应面积和数量最少，仅供应3宗土地约64.9亩。

近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势。

二、土地单价及变化趋势

成都成交均价大幅上涨，但是增幅06年较05年有较大下滑。

三、楼面地价及变化趋势

近年成都市土地的楼面地价与土地单价同比上升，而近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势，虽然住宅用地价格猛涨，但平均楼面地价涨幅有限，成都的住宅用地并没有想象中的昂贵。

市区半径在扩大，土地供地的范围在向周边扩展，总的来说，土地单价和楼面地价在逐年上涨。

第五部分项目周边市场分析

一、项目区域在城市规划中的定位

１、项目位置、片区规划和发展

（1）项目位置

宗地位于高新西区合作镇顺江村，两河森林公园以北约700m，三环以外约3公里处，距天府广场9公里。

（2）片区规划和发展

项目所在区域为成都市高新，地处成都西面。

十一五《成都市总体规划》高新区将划分成东区和西区两大部分：

东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；

西区则以发展电子工业及商业、住宅为主。

同时，将两河森林公园打造为都市后花园，并在高新西区营造配合城乡一体化进程的羊西、成灌线产业配套链。

根据《成都市总体规划》，目前高新西区整体结构将形成以羊西线、成灌线为主的沿线产业、经济配套新城区的的新格局，即成都高新产业园区、“大学科技园”科技研发基地、大学综合教育功能区、西郊两河森林生态旅游功能区。

　　高新西区：

变成都市后花园

　　在西区打造都市后花园，即利用现有高新产业园区、两河森林公园风景资源等有利条件，实现产业与配套链的和谐发展，构件以大学城为中心的辐射性文化产居带。

城东将成为成都市房地产继温江光华大道、南沿线后的又一个黄金地段。

根据以上显示，成都将力争把该区域打造成为崭新的产居结合城西新区、对外开放的“城市名片”。

2、片区产业结构、自然资源及人文环境

（1）产业结构

该片区将根据成都市中心区的发展目标，加快城乡一体化建设的进程，结合高新区高科技产业的发展，增加和改造公共配套及市政基础设施，将该区深造成为以居住为主的城区。

（2）自然环境

治安情况：

项目所处区域属传统意义上的“西贵”区域，整个区域内治安情况较佳。

空气、噪声状况：

地块位于成都市西郊方向，虽有多条快速干道通过，但距离项目均较远；

项目位于两河森林园附近，空气非常清新，适宜居住。

污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）：

无。

危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）：

周边景观：

项目周边主要为市政打造的道路绿化，景观一般。

3、本地气象条件

成都属亚热带季风气候，热量充足，雨量丰富，四季分明，气候潮湿，多云雾、少日照，是一个春早、夏热、秋凉、冬暖的城市。

成都年平均温度16oC，夏季最高温一般不超过35oC，但却闷热；

冬季平均气温约为5oC，极少有冰雪，但由于阴天多，空气潮，却显得很阴冷。

成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在（4月～10月，降水量占全年雨量的85%～95%），其中6月～8月的降雨量可达全年雨量的60左右。

冬春两季干旱少雨，成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。

地块内未发现滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质现象，未出现变形和坍塌，现状稳定。

成都月平均降水量（毫米）、蒸发量（毫米）、日照（小时）、雾日

项目

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

全年

月降水量

5.9

10.9

21.4

50.7

88.6

111.3

235.5

234.1

118.0

46.4

18.4

5.8

947.0

月一日最大降水量

8.5

9.8

70.2

107.5

98.9

195.2

170.9

93.9

42.5

24.1

8.2

月最大积雪深度

0.4

0.5

月日照时数

72.5

64.3

96.9

113.6

127.2

131.4

163.2

177.1

87.9

66.4

63.1

64.7

1228.3

月蒸发量

36.3

42.8

78.7

105.8

127.8

129.8

141.4

132.1

92.1

57.7

43.7

32.4

1020.5

月雾日数

10.0

6.7

3.2

2.5

1.9

2.3

3.6

3.8

3.3

7.2

12.0

62.1

4、项目片区的交通状况及配套设施

项目周边3000米内主要配套

（1）、交通状况

Ø

宗地距羊西线、成灌高速约100米，另外，成青快速通道、老成灌路、芙蓉大道等快速通道交织成了密集的道路网络，交通通达性极佳；

公交系统情况：

宗地前有51路、69路、305路等公交线路通达市区。

私家车出入非常方便；

规划中的地铁2号线距项目仅200m，将于2010年通车。

（见成都市轨道交通线网）

（2）、教育：

电子科技大学成都学院、川大锦城学院、中医大高新校区、锦城附中、犀浦一小学校构筑完备教育体系。

根据片区规划，项目周边还将设置二所小学、二所中学、三所幼儿园；

成都市轨道交通图

（3）、医疗配套方面：

成都高新西区医院、犀浦中医院、成都交通3医院等；

（4）、商业配套方面：

基本无现状配套商业，距离规划中的高新商业中心约1.3公里；

（5）、邮局：

犀浦邮政所约1公里；

（6）、银行：

紧邻的电子科技大学成都学院建设银行、工商银行等；

项目周边3000米外但可辐射范围主要社区配套

（1）、位于成都西三环两侧的生活配套区和以羊西线、迎宾大道为中心的商业中心；

（2）、距成都的CBD约6公里，具有极佳的通达性。

5、大市政配套

（1）、道路现状

宗地四周均为双向6车道。

（2）、市政配套条件

项目用市政配套（通讯、供水、排水、排污、供气、供电）主要通过项目北侧的道路地下管网接入。

6、片区房地产市场状况及市场特点

（1）物业类型及分布特征

因为该片区属于成都市三环以外的新兴住宅区，物业类型以多层和高层项目为主。

（2）开发规模

该片区内现主要楼盘有中海国际社区、鹭岛国际社区、君临天下社区等，开发规模均为50万㎡以上。

（3）户型结构

两房两厅两卫90平米以下，50％

三室两厅一卫110平米左右，20％

三室两厅两卫125平米左右，20％

四室两厅两卫144平米内，10％

（4）平均容积率

片区内项目的平均容积率为3.2。

（5）价格水平

中海国际社区平均价格约为5500元/㎡

（6）销售速度及消化率

中海国际社区1、2期开盘当日即售磬。

成都城西区域2006、2007年成交商品房184万平方米。

（7）购买人群

成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的《成都房地产市场报告》显示，2006、2007年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。

7、商业市场调研

（1）商业的物业形态

项目周边规划两个农贸市场，面积近9千平米，中海国际社区旁附商业步行街一条。

（2）招商情况

基本无现状配套商业，距离规划中的高新商业中心约1.3公里，因此目前该片区基本上不存在招商情况。

8、项目SWOT分析

优势分析

●相对平均房价而言，项目土地成本低为我们迎来相对宽裕的操作空间。

●根据城市规划的北部新城会为该区域带来可预期升值空间。

●地块地势较平坦，边界规则，便于建筑布局。

●税收优惠比较大。

●成西居“贵人”，风水极佳，在市民心中形象教高。

劣势分析

●项目周边配套设施不完善。

●根据发展需要，本项目如需在08年开盘，各项工作都显得异常紧张。

尤其本项目是在异地、在成都开发的首个项目，内部管理、外部资源整合、关系协调方面都面临巨大挑战。

机会点分析

●区域正处于开发热点前期。

●重视环境景观，以此提升产品质素和档次。

●重视营销，通过包装和高水准的服务提升项目的品牌和档次。

潜在威胁分析

●其它区域内高品质楼盘会

分流市场关注度和客户。

9、目标客户群消费调研

（1）本项目目标客户群

项目辐射半径约3～5公里范围内，考虑在城西区域内上班的各类企事业单位消费者、周边区域原居住人口和其他区域居民以及外地消费人群。

初步预计整体客群来源如：

●周边市场商户20％

●向四周辐射5公里范围内企事业单位上班的消费者35％

●周边区域的原居住人口10％

●来自其它区域或外地的消费者35％。

第六部分项目价值判断

一、项目定位原则和定位思路

1、差异性

项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。

2、适应性

项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况提出的定位，才是最合适的。

3、独特性

独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。

二、产品定位

1、产品形态定位

由于地块容积率指标为3.8，加上地块区域特点，社区定位为中档的高层公寓社区。

产品形态以高层建筑为主，做好园林景观。

2、高层建筑

户型面积以2房90m2为主，附带少量三房和四房户型。

3、形象定位

打造该片区最具有竞争力的住宅社区，通过建筑立面风格和园林打造凸现本案的独特性和与其他楼盘的差异性。

4、目标客户定位

整个社区客户定位为面向都市中产阶级。

以成熟稳定的中青年人为主，一般出生于60年代末80年代初，年龄在25～40岁之间为主。

家庭结构一般只有一个小孩，部分家庭有一到两个老人。

户主拥有一份较为稳定或是收入较高职业，事业处于上升期，一般为首次置业或是第二次置业。

（规划设计暂无）

第七部分工程进度

一、项目组团

项目采取分期建设、滚动发展的模式进行建设开发，在筹集到一定的启动资金后进行前期工程开发，前期工程开发所获利润和回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。

项目分三个组团实施开发，建设总工期三年半。

项目A区工程该期工程建筑面积约224702.5平方米，计划工期从2007年11月至2009年10月。

项目B区工程该期工程建建筑面积约136638.56平方米，计划工期从2007年12月开始做基础，至2009年11月完成。

项目C区工程该期工程建筑面积约119552.77平方米，计划工期从2008年5月开工到2010年3月完工。

二、确定工程各时间接点

1、A区工程

技术指标：

该区域地上建筑面积约179129.84平方米，全部为高层。

⑴、高层建筑安装工程：

包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。

⑵、区域内道路：

主要包括区域内车行通道和人行步道。

⑶、区域内及其相关方面的环境工程：

包括售房部、异地样板房、示范园林、小区入口等。

建设工期：

自2007年11月开始至2009年10月结束。

形象进度：

完成全部建设内容，高层通过竣工验收。

2、B区工程

该区域地上建筑面积约119257.52平方米，全部为高层公寓。

包括水体、园林绿化、小区入口场等。

自2007年12月开始至2009年11月结束。

3、C区工程

该区域地上建筑面积约99018.88平方米，全部为全部为高层公寓。

⑴、建筑安装工程：

包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。

区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。

自2008年5月开始至2010年3月结束。

现场形象进度：

区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间道路，高层通过验收。

第八部分A区销售进度

开盘时间确定（不含车库）

分期

预售面积（平方米）

预售时间

A区第一次开盘

50000

2008-1-15

A区第二次开盘

51129

2008-6-22

A区第三次开盘

78000

2008-11-28

第九部分项目经济分析

一、项目A区总成本费用

1、投资估算范围

本投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收、所有商品房销售完毕时所发生的全部费用。

费用内容分为项目开发的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、销售费用、开发期规费税费、其他费用、不可预见费和财务费用等。

2、投资估算依据及投资估算方法

（1）投资估算依据

中华人民共和国建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》；

原国家计划委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；

原国家计划委员会颁发的《投资项目可行性研究指南》（试用版）。

现场收集的资料；

类似项目开发建设统计数据。

（2）根据项目特点分析，投资估算方法采用简单扩大经验指标估算法。

3项目投资

（1）土地费用

项目总用地面积70亩。

土地费用包括前期征地费、土地出让金、土地契税。

地块398万元/亩，土地成本为27860万元；

土地契税按综合价金3%提取，服务费按综合价金的0.25%提取共计905.45万元。

根据上述数据计算，项目土地费用合计为28465.45万元，半年内付清。

（2）前期费用

前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及平整场地监理等阶段的费用支出，估算金额为4359.28万元。

基础设施建设包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，估算金额为3361.95万元。

以上两项合计7721.23万元。

（3）工程成本

建安成本包括土建、水电安装、电梯、智能化、消防工程、装修工程等成本，高层：

1376.92元/平方米，车库：

1960元/平方米。

人防工程2万平方米,300元/平方米,物管用房1178元/平方米,估算金额合计33943.49万元。

（4）配套设施费

物业管理用房装饰费500元/平方米,估算金额合计162.08万元.

（5）不可预见费

参照类似项目经验数据，该项目开发不可预见费按上述2－4项费用之和的2%估算，预算金额为749.35万元。

（6）销售费用

销售费用为房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。

主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

根据我司以往项目经验数据分析，估算金额为3000万元。

（7）管理费用

管理费用为该项目开发企业的管理部门为组织和管理该房地产项目开发经营活动而发生的各项费用。

主要包括：

管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、无形资产摊销、开办费摊销以及其他管理费用。

根据我司项目经验数据分析，估算金额为2500万元。

（8）财务费用

财务费用指开发企业为筹集资金而发生的各项费用，该项目财务费用为项目开发建设投资借款利息。

项目各种借贷资金年综合计息利率预计为7.47%。

根据项目实施计划及产品销售计划测算，预计发生借款利息4482万元。

（9）合计

经上所述，项目总投资为81323.61万元，单位造价为3619.18元/平方米。

二、项目A区总收益

1、产品销售价格

项目开发产品主要有高层公寓、商业用房、车库。

产品销售价格根据项目所在地目前房产销售价格预测，根据目前房地产市场行情及发展趋势分析，产品销售价格逐年考虑一定的上涨幅度。

该项目的销售价格（按建筑面积计算）预测如下：

均价（元）

预售金额（万元）

5100

25500

5300

27098

5500

42900

2、产品销售收入

项目产品可销售总建筑面积为224702.5平方米，其中高层住宅179129.84平方米，车库42331.06m2,计1434个车位,7万/个。

根据上述数据计算项目总销售收入为105536万元，其中住宅销售收入95498万元，车位销售收入10038万元.

3、营业税金及附加

项目应缴税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。

营业税及附加为销售收入的*5.5%。

合计5804万元。

4、土地增值税

项目应缴纳的土地增值税是每年按销售收入的1%预征，项目土地增值税金额为1055万元。

5、汇总

据以上分析，本项目利润总额为17354万元，企业所得税按销售收入的33%收取，共计5727万元，税后利润为11627万元。

三、A区资金