儿子代父亲签租赁合同儿子是实际上的房屋使用人Word下载.docx

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丙享有要求质押人乙承担违约责任的权力。

所以选择D

　　4.甲将笔记本电脑丢失，发出悬赏广告，称如有拾得者，酬谢1000元，乙拾到后将电脑归还甲。

下列说法对乙的权利义务表述不正确的是（）

　　A.归还电脑，可以请求为此所支付的必要费用

　　B.归还电脑，可以请求甲支付报酬

　　C.归还电脑，可以请求甲支付承诺的1000元

　　D.若甲不支付承诺的1000元，乙可以行使留置权

　　【逐项解析】本题考查遗失物制度。

根据《物权法》第109条：

“拾得遗失物，应当返还权利人。

拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

”第112条：

“权利人

　　领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

”拾得遗失物应当返还权利人，九天考资权利人应当支付拾得人保管遗失物等支出的必要费用，拾得人无报酬请求权，但是权利人悬赏寻找遗失物的，应当按照承诺履行义务。

故只有选项B不正确。

　　5.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的（）

　　A、发生效力

　　B、登记机构认可就有效力

　　C、不发生物权效力

　　D、视情况而定

　　答案：

C。

根据《物权法》第二十条。

　　6.某宾馆为了8月8日的开业庆典，与8月7日向电视台租借一台摄像机。

庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意，8月15日，宾馆依约定向电视台交付了价款。

摄像机所有权何时转移？

　　A、8月7日B、8月8日

　　C、8月9日D、8月15日

宾馆通过租借占有了此摄像机，8月9日通电视台达成了买卖协议，此时视为摄像机的所有权发生转移。

此交易的方式为简易交付。

　　7.权利人对标的物的支配被限定在某一特定方面或某一特定期间的物权是（）。

　　A.他物权

　　B.用益物权

　　C.从物权

　　D.法定物权

　　【答案】A

　　【解析】根据物权支配力范围的不同，物权分为完全物权和定限物权。

完全物权是指权利人对标的物可以依法进行全面支配的物权，即所有权；

定限物权是指权利人对标的物的支配被限定在某一特定方面或某一特定期间的物权，即他物权。

　　8.下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。

（20XX年房地产估价师制度试题）

　　A.预告登记的目的是保障将来实现的物权

　　B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

　　C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

　　D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

D

　　解析：

预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　9.李某在清理父亲的遗物时发现一块奇石，误认为是其父所有，遂将其雕刻成石雕，其友刘某见后非常喜欢，以5万元的价格买下。

后张某向李某所索要该石时，李某方知该石系其父借来观赏的该石当时值8000元。

双方就该石发生纠纷。

石雕的所有权应归（）

　　A.张某B.李某C.刘某D.张某和刘某

C王某误认为该石为其父所有而进行雕刻形成的石雕为加工物，其价值已远

　　远大于原材料石的价值，因此，以归加工人王某所有为宜。

但王某取得该加工物所有权后应当补偿张某8000元。

依民法原理，财产所有人可对财产行使占有、使用、收益、处分的权利，王某与刘某的合同有效。

　　10.甲有天然奇石一块，不慎丢失。

乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。

乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。

后甲发现，向丙追索。

下列选项哪一个是正确的？

（）

　　A.奇石属遗失物，乙应返还给甲

　　B.奇石属无主物，乙取得其所有权

　　C.乙因加工行为取得奇石的所有权

　　D.丙可以取得奇石的所有权

　　A甲丢失了奇石，并未丧失所有权，B错。

乙配基座的行为并非加工行为。

加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产。

即使乙的行为是加工，也不能导致甲失去对奇石的所有权，C错。

丙是无偿取得奇石的，所以不适用善意取得制度而不能取得奇石，D错。

乙配的基座，是小价值的添附不影响奇石的所有权，应当归还失主，失主对乙配基座的损失给与补偿，A对。

　　11.甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给了丁公司，丁公司对上述交易完全不了解，下列哪些选项是正确的？

　　A.丙、丁之间的租赁合同有效

　　B甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须赔偿其任何损失

　　C甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应赔偿其损失

　　D甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失

《合同法》第212条规定：

“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。

”法律并不要求出租物为出租人所有，故丙将本属于甲所有的机器，出租给不知情的丁使用，不影响租赁合同的效力，租赁合同自成立生效因此A正确。

《物权法》第106条规定了善意取得制度无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；

除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该动产或不动产的所有权：

（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的：

（二）以合理价格转让：

（三）转让的动产或者不动产依照法律规定应当登记的已经登记，，不需要登记的已经交付给受让人，本题中，乙公司作为无处分权人将该10台机器出售给知情人丙，不符合善意取得制度中的“受让人受让该动产时是善意的”的条件规定因此丙不能善意取得该10台机器的所有权丙也就无权对该10台机器进行出租，甲公司作为所有权人有权根据物上请求权请求丁公司返还财产，且无需补偿其任何损失。

《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。

有也就是说，虽然租赁物本身发生了所有权变动但是丙和丁之间的租赁合同依然有效，所以，丁公司返还甲公司10台机器后所受到的损失应该由丙公司承担。

B正确C、D错误

　　12.下列行为属于事实上的处分的是：

　　A、将代别人保管的几箱苹果中即将发霉的一些卖掉

　　B、向乞讨的流浪汉施舍饭食

　　C、将年久失修的房屋加以修缮

　　D、将得病的狗弃于荒野之中

　　正确答案：

C解析：

本题涉及法律上的处分和事实上的处分问题。

法律上的处分是指通过民事法律行为而处分财产的权属：

事实上的处分是通过事实行为而处分财产。

出卖、赠与和抛弃属于法律上的处分。

自己修缮自己的烦服务属于事实上的处分。

故本题正确答案为C

　　13.按份共有人在共有关系中享有权利、承担义务的依据是（）

　　A.共有人身份

　　B.份额

　　C.所有权

　　D.贡献大小

　　【答案】:

B

　　【考题摘要】

　　《物权法》第九十四条规定：

“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

”

　　14.对于区分所有人的建筑物（）

　　A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权

　　B.区分所有人得就共有部分请求分割

　　C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让

　　D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担

D

　　区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。

A错。

区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割，B、C错

　　15.甲、乙、丙、丁各出资500万元共同成立一家股份有限公司，甲以一块建设用地使用权作价500万元出资，甲将该土地交付给公司，但一直未办理变更登记手续。

公司成立后，甲又以该地设定抵押，向某银行借款500万元，双方办理了抵押登记。

甲将该笔借款投入股市，不久即血本无归。

因甲无力还款，银行欲行使抵押权，与乙、丙、丁等发生纠纷。

下列说法正确的是：

　　A．甲将该建设用地使用权抵押于银行的行为无效

　　B．银行可以取得该建设用地使用权的抵押权

　　C．股份公司有权拒绝银行行使抵押权

　　D．乙、丙、丁有权拒绝银行行使抵押权

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题涉及建设用地使用权出资、抵押问题根据《物权法》第9条、第145条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记本题中，甲将建设用地使用权用于出资，应当办理变更登记，才能发生物权变动的效力由于甲未办理变更手续，故该建设用地使用权仍归属于甲，而未转为公司财产因此，甲将该建设用地使用权设定抵押权的行为有效，且银行根据抵押合同和抵押权登记取得抵押权因此，ACD选项错误，B选项正确

　　16.下列选项中不属于用益物权的是（）

　　A.探矿权

　　B.地役权

　　C.房屋租赁权

　　D.宅基地使用权

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查用益物权的种类。

（1）《物权法》第123条：

“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

”据此，探矿权、采矿权、取水权、养殖、捕捞权均属于用益物权；

（2）租赁权是债权而不是物权。

　　17.李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。

下列哪一选项是错误的？

　　A.该约定属于有关相邻关系的约定

　　B.该约定属于地役权合同

　　C.如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

　　D.如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

　　【正确答案】A

　　【答案解析】地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。

相邻关系是指两个或者两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。

地役权一般是约定的，而相邻关系是法定的，另外根据合同性质，可知李某与张某的书面约定属于地役权合同。

所以A项说法错误，B项说法正确。

　　《物权法》第164条规定，地役权不得单独转让。

土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

故C项说法正确。

　　《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；

未经登记，不得对抗善意第三人。

本题中，因为张某和李某之间的地役权合同没有进行登记，因此不得对抗善意第三人，故D项说法正确。

　　综上，本题正确答案是A。

　　18.甲为耕种其承包经营的土地，需经乙、丙的地块通行，该权利在民法用益物权上被称为下列哪一种？

　　A、永佃权

　　B、地上权

　　C、地役权

　　D、典权

　　【答案解析】地役权，是指以他人土地供为自己土地便利而使用的权利。

地役权具有以下特征：

（1）地役权是使用他人土地的权利；

（2）地役权是为自己土地便利的权利；

（3）地投权具有从属性和不可分性

　　19.甲为了使自己的土地便于灌溉，与邻人乙协商在乙的土地上安装水管，甲的这种权利属于

　　A.地役权B.地上权C.相邻权D.使用权

　　答案为A地役权是为实现自己土地的利益而使用他人土地的权利。

　　20.甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。

丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。

根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。

　　A、乙对相机的占有属于无权占有

　　B、丙对相机的占有属于他主占有

　　C、丁对相机的占有属于自主占有

　　D、戊对相机的占有属于直接占有

　　【解析】选项B：

丙对相机的占有属于自主占有。

　　21.依照我国担保法的规定，下列财产中，可以抵押的是（）。

　　A、某大学的小汽车B、自留山C、某大学的教学楼D、宅基地使用权答案：

A

　　篇二：

20XX年10月房地产法自考试题及答案

　　全国20XX年10月高等教育自学考试

　　房地产法试题

　　课程代码：

00169

　　请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

　　选择题部分

　　注意事项：

　　1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

　　2.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

　　一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）

　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

　　1．下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是DA．国家机关只能是管理主体

　　B．土地使用者依法转让的土地所有权是客体C．对房屋的权属确认行为不是客体

　　D．主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容

　　2．根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得B

　　A．选址意见书C．建设工程规划许可证3．我国土地的基本国策是BA．实行国有土地有偿使用制度C．建立土地统计制度

　　4．土地使用权的内容中不包括A．．．．A．所有权C．收益权

　　B．使用权D．处分权

　　B．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地D．实现土地管理的科学化和规范化B．建设用地规划许可证D．建设用地土地使用权证

　　5．《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为BA．10～30年C．30～70年

　　B．30～50年D．50～70年

　　6．根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是AA．超过35公顷的C．超过70公顷的

　　B．超过50公顷的D．超过75公顷的

　　7．对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。

该年限是BA．1年C．3年

　　B．2年D．4年

　　8．下列关于乡（镇）村建设用地的表述中，正确的是BA．乡镇企业用地的审批权由乡（镇）级人民政府行使B．乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使

　　C．为乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿D．农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地

　　9．在建筑物区分所有权的内容（权利）中，居于主导地位的是AA．专有所有权C．成员权

　　B．共有部分持分权D．共有部分所有权

　　10．在房屋权属登记的程序中，核心程序是CA．登记收件C．产权审查

　　B．勘丈绘图D．税费征缴

　　11．下列对我国房地产开发用地的表述中，正确的是AA．只能是城镇国有土地

　　B．既可以是城镇国有土地，也可以是集体所有土地C．集体所有土地

　　D．既可以是城镇国有土地，也可以是集体闲置土地

　　12．房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于C．．．．A．20XX万元C．500万元

　　B．1000万元D．200万元

　　13．因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，应由BB．该中介服务机构承担赔偿责任

　　C．该中介服务机构和人员共同承担赔偿责任

　　D．该中介服务人员承担赔偿责任，中介服务机构承担连带责任

　　14．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括D．．．．A．赔偿责任C．治安管理处罚

　　15．被征收房屋补偿的对象是AA．房屋产权人C．房屋管理人

　　16．在城市土地买卖中BA．只能转移所有权C．同时转移所有权和使用权

　　B．只能转移使用权

　　D．同时转移所有权、使用权、收益权B．房屋使用人D．房屋产权人和使用人B．刑事责任D．行政训诫

　　17．城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其DA．收取的租金应上交国家C．收取的租金归个人所有

　　B．收取的租金应按一定比例上交国家D．应将租金中所含土地收益上缴国家

　　18．根据1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。

旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，计算年限为A

　　A．30年C．50年

　　19．公房出售的对象是DA．户主C．单位

　　B．40年D．70年

　　B．职工个人D．家庭

　　20．商业银行发放个人抵押贷款，其贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过D．．．．．A．30%C．70%

　　B．60%D．80%

　　21．下列关于住房公积金的提取和使用的陈述不正确的是C．．．A．职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金内的存储余额

　　B．职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明C．住房公积金管理中心可以向他人提供担保D．申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保22．我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为BA．%C．15%

　　B．12%D．20%

　　23．在涉外房地产关系的法律适用中，所适用的法律是AA．实体法C．冲突规范

　　B．程序法

　　D．冲突规范与程序法

　　24．如果一个外商投资项目使用耕地超过1000亩的，我国的审批机关是DA．市、县人民政府C．国家发展与改革委员会

　　B．省、自治区、直辖市人民政府D．国务院

　　25．对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的，AA．一般应当认定转让合同无效C．应收回转让的土地

　　B．应对转让方进行处罚D．应责令双方解除合同

　　26．在《城市房地产管理法》施行前，不具备房地产开发经营资格的房地产开发经营者C

　　与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定为无效。

但在下列期间内依法取得房地产开发经营资格的，可以认定有效：

A．一审起诉前C．一审诉讼期间

　　B．二审开庭前D．一审判决后

　　27．违反用途规定使用国有土地的，县级以上人民政府土地行政管理部门可以处以罚A款，其金额为

　　A．非法占用土地每平方米10元以上、30元以下B．非法占用土地每平方米10元以上、50元以下C．非法所得的5%以上、10%以下D．非法所得的5%以上、20%以下28．民事性的房地产法律关系不包括B．．．．A．物权关系C．债权关系

　　B．征用关系D．继承关系

　　29．被征收人对房屋征收补偿决定不服的，不可以D．．．．A．申请行政复议C．依法信访

　　B．提起行政诉讼D．提起民事诉讼

　　30．国有土地上房屋征收与补偿采取的原则不包括D．．．．A．决策民主C．结果公开

　　B．程序正当D．平等自愿

　　31．房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开B发。

这体现了房地产交易的A．特殊性C．多样性

　　B．确定性D．要式性

　　32．张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。

半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。

根据最高人民法院的司法解释，应当认定为CA．合同无效，因为未办理登记备案手续B．合同无效，因为张某未经批准就将住房出租

　　C．合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件D．合同有效，因为合同一经签订就不得变更

　　33．建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物BA．仍属于抵押物B．不属于抵押物

　　C．仍属于抵押物，但要重新办理登记D．应予拆除

　　二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

　　在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

　　34．房地产法律关系的特征有（A、B、C）A．主体的多元性C．内容的多样性E．义务的排他性

　　35．在征收土地中，征地费用一般包括（A、B、C、D）A．土地补偿费C．青苗补偿费E．土地投入补偿费

　　36．房地产权属登记所具有的功能包括（A、B、D）A．产权确认功能C．服务功能E．对抗功能

　　37．我国法律规定，房地产不得设定抵押的情况有（A、B、C、D、E）．．．．A．权属有争议的房地产

　　B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

　　B．公示功能D．管理功能B．安置补助费D．地上附着物补偿费B．客体的确定性D．权利的绝对性

　　C．已依法公告列入拆迁范围的房地产D．被依法查封、扣押的房地产E．列入文物保护的建筑物

　　38．违法转让房地产开