成全机构镇江优山美地五期高层公寓产品建议文档格式.docx
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本案价格低,具有明显价格优势房地产市场分析三类板块价格差距在500-700元/平,本案具有低价优势【板块价格】丁卯板块学块府板滨江与南徐本案市政府大市口火车站竞争分析丁卯与学府为直接竞争区域,存在客户直接抢夺;
滨江与南徐为间接竞争区域,存在客户分流;
【竞争强度】两房57三房82-886300两房90三房130-14008.7多层/高层/联排21.6万梦溪嘉苑两房58三房916500两房90三房14008.4高层7.3万学府华庭两房47-606700两房70-9009.11小高高层4万恒顺尚都学府两房60-72三房83-867200两房85-100三房115-12007.8多层小高6万香山华庭//户型面积未定高层预计2010.8洋房/小高/别墅62万中南世纪城两房68三房956800两房100三房14008.7小高高层4.65万香江花城滨江总价范围(万元)公寓均价(元/m2)高层主力面积(m2)开盘时间产品类型建面(㎡)案名板块竞争分析【项目概况】两房68三房98-1057500两房91三房130-14009.9公寓高层/洋房/联排20万冠城国际两房61三房77/1007100两房86三房108/14009.7多层小高15万万科润园两房65三房86-1007200两房90三房120-14009.11小高高层6万南山景园(一期)南徐两房50三房66-786000两房84三房110-13008.9高层60万永隆城市广场
(二)两房44-50三房63-665500两房80-90三房115-1202010.1小高20万钻石名苑(一期)两房40-51三房57-67预计5700两房70-90三房100-117预计4月份小高高层12.7万东方新卡纳两房43-55三房68-806200(现房)两房70-90三房110-13008.12高层3.6万联丰尚东国际丁卯总价范围(万元)公寓均价(元/m2)高层主力面积(m2)开盘时间产品类型建面(m2)案名板块竞争分析【项目概况】公寓主力面积:
70-90平两房,110-140平三房;
90-100平两房,100-110平三房户型稀缺竞争分析M2708090100110120190140150160香江花城中南世纪城恒顺尚都滨江滨江板块板块南山景园香山华庭万科润园冠城国际学府华庭梦溪嘉苑尚东国际学府学府板块板块70-90平两房南徐南徐板块板块丁卯丁卯板块板块东方新卡纳钻石名苑永隆城市广场110-140平三房【产品结构】竞争分析公寓主力总价:
直接竞争区两房44-58万,三房62-88万;
间接竞争区域两房60-70万,三房80-100万万405060708090100110120190香江花城中南世纪城恒顺尚都滨江滨江板块板块南山景园香山华庭万科润园冠城国际学府华庭梦溪嘉苑尚东国际学府学府板块板块44-70万南徐南徐板块板块丁卯丁卯板块板块东方新卡纳钻石名苑永隆城市广场60-110万【产品总价】基础数据建筑面积:
12.7万㎡容积率:
2.2物业类型:
小高,高层户型面积:
30-56㎡一房70-90㎡两房100-117㎡三房136-150㎡顶复四房目前单价:
5700/㎡(对外报价)开盘时间:
预计2010年4-5月份项目分三期开发,一期5幢高层公寓,共计353套一期东方新卡纳案例借鉴【产品结构】/四房三房两房一房房型28%99100-117物业形态面积(㎡)套数(套)面积配比小高层/高层(10-15F)30-567521.2%70-9017148.4%136-15082.2%小计30-150353/一房:
学区房,存在大量学生群体需求,较受投资者青睐顶复:
镇江当地人称之为别墅,有别墅的居住感觉,但总价门槛不高户型指标分析(一期)东方新卡纳基础数据建筑面积:
4万㎡容积率:
1.4物业类型:
70-90㎡两房102-131㎡三房161㎡复式目前单价:
6700/㎡开盘时间:
2009年11月项目共4幢高层公寓,共计420套案例借鉴【产品供销】恒顺尚都65%1117131三房420103429168套数(套)67%19583-90/复式两房房型67%23102物业形态面积(㎡)去化套数(套)销售率小高/高层714972%161550%小计71-131283/项目户型覆盖面较广,进行了经济户型的配置经济户型的去化较为理想,市场刚性需求明显户型指标及去化分析(全案)恒顺尚都东方新卡纳(55㎡)尚东国际(42㎡)东方新卡纳(28㎡)案例借鉴案例借鉴【户型】【户型】一房功能:
实惠、基本功能齐全恒顺尚都(71㎡)尚东国际(66㎡)工作阳台赠送大露台案例借鉴【户型】经济两房恒顺尚都(90㎡)永隆城市广场(84㎡)万科润园(86㎡)南北双阳台弧形大阳台工作阳台飘窗飘窗南北通透,功能齐全,飘窗、双阳台设计案例借鉴【户型】舒适两房恒顺尚都(102㎡)万科润园(108㎡)操作阳台案例借鉴【户型】经济三房永隆城市广场(113-117㎡)案例借鉴【户型】标准三房引入套房,衣帽间,储藏室,玄关,景观阳台等元素永隆城市广场(126㎡)万科润园(130㎡)南北双阳台套房、衣帽间设置玄关设置案例借鉴【户型】舒适三房有别墅居住感冠城国际(248㎡)东方新卡纳(141㎡)顶层大露台客厅6米挑高案例借鉴【户型】顶复直接竞争区域配套成熟,刚性房源供销两旺;
本案外部价值缺失,在刚性置业方面不具备竞争优势;
市场空白:
90-100平(2+1),120-130(3+1)房源稀缺,为本案机会点市场总结叁客户分析南山景园冠城国际万科润园南徐板块江山名州本区教师、银行、警察、政府职员等事业单位与公务员人群;
镇江国企中高层管理人群,园区私营业主,资企业的中高层职工外工作缘人群交际及享受人群市中心本地原居人群;
项目周边公务员及事业单位人群镇江市各企业的私营业主浙杭投资人群;
中南世纪城滨江板块尚东国际永隆城市广场区域情节人群工作缘人群城市化人群学区房投资客丁卯、京口及周边乡镇本地原居人群;
大港及丁卯高新技术产业园员工浙杭投资人群钻石名苑丁卯板块恒美山庄恒顺山庄原居住地拆迁人群;
大港、谏壁等乡镇区域迁往城市郊区的本地人群;
学区教师、警察等事业单位人群;
周边国企及大型企业及外资企业的中层与基层职工;
看中学区周边学生群体市场地投资人群区域情节人群工作缘人群城市化人群学区房投资客京口及周边乡镇本地原居人群学府区周边学校教师、公务员与事业单位人群;
大港及丁卯高新产业园企业主及员工;
浙杭投资人群恒顺尚都学府板块客户职业特征客户类型客户来源代表项目板块客户分析【客户类型】基于市场及本案目标,本案公寓主流客户定性为追求品质的中高端客户低主要购买诱因选取职业代表项目别墅及洋房物业冠城国际、南山景园、万科润园永隆城市广场公寓购房客群消费层级高私营业主、资深公务员,高校老师、及外企高级技术人员、国企私营业主、公司及国企业高管本地拆迁户,企业中级管理人员、事业单位及公务人员标签/享受/服务/品牌/景观升级/配套/景观/品牌改善/品质/配套中高等收入阶层高收入阶层富裕阶层中等收入阶层自住/基本配套普通公寓企业单位职工、人群,外地中小个体户等乡镇梦溪嘉苑、钻石名苑品质公寓客户分析【客户层次】核心客户重要客户偶得客户城市化人群来自京口周边乡镇,如大港、谏壁、大陆原居人群区域情节、工作缘人群京口拆迁原居民,大港、丁卯、学府周边大型企业,政府机关及事业单位工作人群投资人群来自长三角发达城市的投资人群,主要为浙杭沪人群来自镇江大市范围内的投资人群客户分析【客户定位】投资人群来自镇江大市范围内的投资人群来自长三角发达城市的投资人群,主要为浙杭沪人群与镇江有商务往来,或区域内拥有产业的本土生意人士,他们有较强的投资意识与理财理念。
他们了解镇江的发展,看中区域的增值潜力,购置房产作为投资,作为短暂停留之地或者出租,为了不影响他的资金流,他们更倾向与购置小户型。
50-60平一房客户分析【客群描述】意向户型心理特征来自京口周边乡镇,如大港、谏壁、大陆原居人群他们祖籍镇江,有着强烈摆脱祖辈乡下人标签的欲望,渴望子女或者整个家庭迁移到城市中心,享受都市便利生活。
但他们积蓄有限,中心城区的高房价他们无法承受,只能选择城市边郊地段75-80平两房105-115平经济三房客户分析【客群描述】城市化人群意向户型心理特征京口拆迁原居民一直生活在当地,亲戚朋友都在周边,所有的关系都在当地,习惯了原来的居住环境,对原居地有着割舍不断的眷念。
拆迁后倾向两种选择,一种是房款全部用来置业,全家迁至商品房,用于改善居住环境;
一种是安居房多余的房款用于置业,给子女成婚或提前为子女置业85-100平两房120-130平三房客户分析【客群描述】区域情节人群意向户型心理特征京口拆迁原居民,大港、丁卯、学府周边大型企业,政府机关及事业单位工作人群客户分析【客群描述】工作缘人群大型企业职工事业单位/公务员在区域周边学校、公安、供电局、医院工作的事业与机意向户型:
120-130三房140-160顶复/跃层金东、恒顺、宝华、索普大企业工作人群意向户型:
85-100平两房105-115三房四产品建议建议前提项目目标项目客户市场空白品质的延续,创新的户型,看得见的实惠避开刚性置业的激烈争夺,跳入中高端主流市场90-100平(2+1),120-130(3+1)创新房源稀缺户型配比建议10%105-115三房10%75-80两房140-160四房5%辅助户型35%120-1303+140%90-1002+1主力户型配比建议面积(m2)房型户型户型配比鉴于本案规划酒店公寓产品,小户型产品不单独设置以上均为小高层的建议面积,若是高层则需根据得房率适当放大户型创新方向2+1房产品示例中海翠屏90平米两房两厅一卫赠送入户花园(一半)可作为多功能房金地未未来90平米两房两厅一卫赠送阳台(一半)可作为书房或餐厅九城湖滨3房2厅2卫户型:
131平米3+1房产品示例赠送户型阳台可作为套内书房或更衣室奇偶层跳送露台花园,可使卧室南移留出小书房区域3房2厅2卫户型:
130平米泊林公寓3房2厅2卫户型:
135平通过电梯空间私有化赠送门厅同时客厅可做宽厅也可隔出一个小卧室舒适型3房产品示例3房2厅2卫户型:
133平米入户花园连通八角阳光餐厅南侧超大面积转角阳台超高层标准层平面参考布局A:
143M2B:
89M2B:
132M2赠送面积荣禾城市理想2梯4户超高层标准层平面参考布局单户户型图荣禾城市理想2梯4户超高层标准层平面参考布局B:
96.9M2A:
86.7M2B:
96.9M2合景峰汇国际2梯3户奇偶层交替赠送6米高的空中花园奇数层和偶数层设置外侧和内侧交错的两层高露台,形成不计建筑面积的错露台形式,偷一个11或13平方米的空间。
住户将户型内部布局进行调整,可多出一间挑空的房间。
超高层标准层平面参考布局B:
108.6M2A:
85.6M2B:
108.6M2合景峰汇国际2梯3户奇偶层交替赠送6米高的空中花园奇数层和偶数层设置外侧和内侧交错的两层高露台,形成不计建筑面积的错露台形式,偷一个11或13平方米的空间。
超高层标准层平面参考布局单户户型图合景峰汇国际2梯3户98平米108平米85平米赠送面积做法参考1.赠送双层高露台或双层高入户花园。
手段:
客厅和卧室奇数层和偶数层相互交换设置露台,或者户型的南北奇数和偶数层相互交替设置露台,或者直接设置两层高的露台或者入户花园,不计算建筑面积。
案例一:
深圳东城上邸,奇数层为卧室带露台、客厅带飘窗,偶数层客厅带露台,卧室带飘窗,形成不计建筑面积的错露台形式,偷出一个露台的面积。
奇数层前后跳送超大露台,类似于花园洋房的做法,露台在南、北两个面隔层相错偶数层奇偶层送露台,赠送全部面积赠送面积做法参考赠送面积做法参考2.赠送一半面积的阳台或入户花园。
将赠送的空间定义为类似阳台的功能,计算一半建筑面积,一般形式表现为入户花园、阳光室、多功能房等,打造N+1户型的概念。
案例:
上海金地未未来,偷出来的阳台计算一半建筑面积,根据户型布局预设了不同的功能,图一预设为书房或者小卧室,图三预设为客厅或者书房或者小卧室。
图二图一赠送面积做法参考3.赠送层高限度以下的空间a.赠送步入式窗台。
把带窗的外墙向外推移,并把窗台放到最低,形成凸窗。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效偷到面积。
深圳香密湖瀚城,两个房间和卫生间内部的60公分左右的落地窗台位,完全是可用的,可以放一个书桌的宽度,这对小户型来说相当实际。
赠送面积做法参考3.赠送层高限度以下的空间b.赠送衣柜空间。
类似于低台凸窗,通过外墙外移并将其做成凸窗完成,只是这里的凸窗改成了衣橱。
隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下,不用计入建筑面积,但确实增加了赠送的空间的实用性。
深圳厚德品园,一个卧室的衣柜是偷出来的隐藏式衣柜。
赠送面积做法参考3.赠送层高限度以下的空间d.可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。
和步入式窗台相似,将凸窗部分设计出一道横梁,使得凸窗层高不高于2.2米,客户入住后,可以将道专为打掉设计的横梁拆卸掉,使原本2.2米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一致。
e.设备平台变生活阳台。
在一个户型内多设计一个或者两个设备平台(空调外机安放处),将其层高控制在2.2米以内,或在顶上做一个假梁,使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。
赠送面积做法参考4.双层高空间,变成挑高房源。
将户内部分空间挑高4.9米或者更高,或者将层高直接做到4.8米、4.9米甚至更高,在上层一般设置一个层高低于2.2米的阁楼,营造出小复式的概念,适合酒店公寓。
上海青年城,层高3.6米,部分空间分隔成上下两层,上层仅供睡觉,下层为卫生间和厨房。
客厅餐厅部分层高3.6米。
赠送面积做法参考5.赠送露台、半地下室。
通过赠送大露台或半地下室来增大使用空间,露台和一定条件下的半地下室不计入建筑面积。
上海金地湾流域,一层赠送33平方米阳光半地下室,可作为书房或者活动室。
顶层赠送阁楼和观景露台,阁楼可作为卧室和家庭室。
赠送面积做法参考6.共享梯厅。
主要应用于一梯两户,电梯可以前后开门,电梯开门后可以直接进入房间。
杭州泊林公寓,双开门电梯打造一梯一户的概念,由此,形成具有私密性的门厅,住户可自行设置功能。
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