物业设备设施安全管理Word格式.docx

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4、交接班规程

（1）值班人员按一致安排的班次值班，不得迟到、早走、无故少勤，不可以私自换班、顶班。

因故不可以值班时，一定提早办理告假手续，返回后实时销假。

（2）换班时，换班人员一定提早20分钟做好换班准备。

（3）接班时，接班人员一定提早15分钟抵达值班岗位准备接班。

（4）交接班时主要做好“五交”——交“安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行状态”。

换班后，两方在交接班记录上署名确认。

（5）以下状况下不得交接班：

①没有完好达到“五交”规范要求时。

②接班人未到岗，换班人禁止下班。

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③接班人员有酒醉现象或其余神志不清状况而未找到顶班人时。

④交接过程中发生故障，应停止交接，由换班人负责办理事故，接班人协

助。

设备设备维修养护管理

1、各物业企业一律不准自行对高压供电设备进行维修养护。

如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门办理。

2、各物业企业所有特种设备设备（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律推行外委保护养护。

关于外委项目维保，工程部应指派专人督查维修养护质量；

每次外委项目实行作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地址进行作业。

3、维修

（1）检查中如发现设备设备存在隐患或性能劣变，维修主管应提早备好有关备件，预定维修时间实行作业。

（2）如在预约维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任赞同后方可实行，并提早见告辖区内业户。

（3）维修主管应督导维修人员准时作业。

（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提早携至作业现场。

（5）维修完成后，工程部应就维修状况进行检查，填写《设备设备维修记

录》。

4、养护

（1）实行养护计划前，各维修班长应制定资料采买计划并报批，提早组织维修养护资料。

（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调有关部门创建养护条件，提早携至作业现场；

施工时，应先按安全要求悬挂警告牌，做好安全防备举措，要求有关人员做好配合。

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（3）养护完成后，养护人应照实填写《设备设备养护记录》

5、紧迫故障办理

（1）接到紧迫故障办理恳求，工程部主管应快速组织人力至故障现场抢修；

重要故障，应同时向管理处主任、企业主管领导报告。

（2）抵达现场后，工程部主管应查察现场、认识故障原由，制定抢修方

案。

（3）实行抢修前，严格依照安全规范做好防备举措，并要求有关人员予以

配合。

（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。

没法确认故障原由时，切不行盲目乱动，应集中商讨，找出最正确方案；

如

属特种设备，应恳求有关单位配合增援，并按中华人民共和国国务院令

（第373

号）《特种设备安全督查条例》执行。

（5）故障办理完成后，应做好事故因由剖析，制定相应的防备举措。

（6）每次紧迫故障办理完成后，工程部经理应照实写出版面报告上报有关

部门。

设备设备大中修、更新、改造管理

1、工程部（设备设备主管部门）依据设备使用状况提出设备中修、大修、

更新、改造的实行方案，上报物业企业领导审查后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征采建议）。

2、实行方案获取业主委员会赞同后，按有关规定申请或续筹物业专项维修资本。

3、资本筹集到位后，工程部负责方案实行。

4、工程完工后，工程部组织有关人员进行查收确认，并按规定办理款项支

付署名手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员署名）。

设备资料管理

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1、物业查收交策应移交有关机电设备档案资料，包含设备产品合格证、施

工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业企业档案室专柜保留。

2、工程部（设备管理部门）成立设备运行档案柜，保留设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。

机电设备档案主要包含：

《设备台帐》、随机资料图册、《设备设备维修记录表》、《设备报废审批表》。

3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和养护记录，一定留有值班、巡检和维保人员的署名。

4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。

对某些特别设备，应按期对设备管理记录内容进行剖析，掌握设备运行情

况。

5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并实时送还。

发电机使用管理规定除严格执行设备设备通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、发电机房应做好防水、防潮工作。

2、常常检查发电机的机油油位、冷却水水位能否切合发电机运行要求，储

备适合油量以知足发电机满负荷运行（依据各项目状况自定最小满负荷运行时间）

3、发电机每个月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；

平常应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。

4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）能否具备，启动送新风设备。

发电机初次投运时，应做全面检查。

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5、每次运行、养护完成后，照实填写《发电机运行记录》和《设备设备养护记录》。

6、发现漏油、漏水现象应实时办理。

7、冬天发电机养护，冷却系统应加防冻液。

电梯安全管理规定除严格执行设备设备通用管理制度外，还应执行以下规

定：

1、机房内悬挂温度计，应保证机房温度不超出40℃。

2、机房内盘车工具、使用表记图须悬挂于机房内惹眼地点。

3、《电梯困人营救规程》及各样警告牌须悬挂在电梯机房、值班室惹眼位

置。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；

倒闸完成后，检查电梯运行能否正

常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次年度安全检查；

未获得质检部门查验合格证的电梯，禁止投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等状况，按突发事件办理方法执行。

7、工程部（设备设备管理部门）每个月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年末综合评审的依照）。

8、每年，物业企业领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签署拜托保护养护合同，肩负维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，禁止撞击。

（2）不准抽烟，勿靠厢门。

（3）运行之时，挤门危险。

（4）危险物品，禁止进梯。

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（5）保持洁净，勿吐勿丢。

（6）运载货物，须先报批。

（7）若遇不测，请按警铃。

（8）超载铃响，后进退出。

（9）少儿乘梯，成人陪伴。

（10）发生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（设备设备主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请

当地防雷装置检测所（如：

陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖地区内房子的防雷装置检测一次；

如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。

对丈量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整顿。

2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，观察能否因引雷击而致使某些连结点的松脱和断开。

接闪器与引下线和接地体的连结一定坚固靠谱，接地电阻值应切合规定要求，一般不大于10欧姆；

对大于10欧姆的部位，要查找原由，从头焊接或此外增设接地体，保证防雷设备优秀运行。

3、检查如发现引下线遇到严重腐化、其腐化程度占截面积的30%以上则应

实时改换；

发现接头松动要立刻紧固。

4、当雷击惹起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备破坏时，应实时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘探，查找原由，采纳挽救举措。

高压运行工岗位职责严格恪守各项目管理处及设备管理部的各项规章制

度。

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努力学习专业技术，娴熟掌握管辖地区的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设备的原理、技术性能及实质操作。

仔细做好设备的维修养护工作，做好防备小动物工作，保证安全运行。

固守岗位，准时巡逻电气设备，亲密监督各仪表的工作状况，正确抄写各项数据并填好报表。

负责与开闭所的业务联系，并做好登记。

事故发生时，高压运行工应保持脑筋沉着，依照操作规程实时清除故障。

事故未清除不得交接班，应上下两班共同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。

告假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排适合的替班人。

按规定的时间做好配电室室内外洁净工作。

达成上司交办的其余工作。

工作票制度在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为：

高压设备及线路上工作需所有或部分停电者。

低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。

高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全举措者。

票签发或命令公布人（工作领导人）所负安全责任：

工作的一定性和安全性；

工作票上所填安全举措能否正确齐备；

工作负责人和工作班人员能否适合和足够，精神状态能否优秀；

工作负责人（监护人）所负安全责任；

正确安全地组织工作；

工作前应将工作任务、停电范围、安全举措和工作时间等详尽向工作人员交待清楚，并联合实质进行安全思想教育；

工作负责人应检查工作票所载安全举措能否正确、齐备和值班员所做的安全举措能否切合现场实质条件。

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工作允许人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全举措能否齐备及切合现场条件，并正确执行；

负责检查停电设备有无忽然来电的可能。

操作票制度一张操作票只好填写一个操作任务。

操作票要填写设备的两重名称即设备的名称和设备的编号。

操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整齐，不得任意涂改。

高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实质操作。

倒闸操作或许是某些重要的操作一定由两人执行，一人监护，一人操作。

操作过程中如发现疑问，应立刻停止操作并向电气主管咨询清楚此后再进行操作。

不得私自改正操作票，不得任意排除闭锁装置。

进行各样操作，均应做好相应的防备举措，雷电时，禁止倒闸操作。

以下各项工作能够不用操作票，但均应记入操作记录簿内：

事故或许紧迫状况的办理。

拉合开关的单调操作。

操作票应按编号次序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。

操作票应按ISO9000标准保留。

工作中断、转移和终结制度工作中断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全举措保持不动，工作票仍由工作负责人保留；

中断后持续工作，无需经过工作允许人，由工作负责人率领全班工作人员回到工作地址持续工作。

在未办理工作票终结手续从前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。

在工作时期，若有紧迫需要，值班员可在工作票未交回的状况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经走动工作地址确实认，通知工作负责人，在

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获取工作负责人能够送电的回复后，并拆掉暂时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。

检修工作结束从前，若需将设备试加工作电压，可按以下条件进行：

全体工作人员撤退工作地址；

回收工作票，拆掉暂时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏；

工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。

作班若需持续工作时，应从头执行工作允许手续。

在同一电气连结部分用同一工作票挨次在几个工作地址转移工作时，所有安全举措由值班员在动工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地址时，应向工作人员交待带电范围，安全举措和注意事项后方可动工。

工作完成后，工作班应打扫、整理现场。

工作负责人应先周祥检查，待全体工作人员撤退工作地址后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。

并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物品，能否洁净等，而后在工作票上填明工作终结时间，经两方署名后，工作票方告终结。

只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆掉所有接地线、暂时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，禁止自行停送电。

已结束的工作票，应按ISO9000标准保留。

保证安全的技术举措在所有停电或部分停电的电气设备上工作，一定达成以下举措：

一、停电。

二、验电。

三、装设接地线。

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四、悬挂标示牌和装设遮栏。

上述举措由高压运行工执行。

关于无常常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在

场。

电梯事故应急办理举措

一、当火灾发生时维修电梯工翻开迫降开关，将消防电梯所有降至首站；

消防电梯自动进入消防运行状态，快速封闭不具备消防功能的电梯；

封闭各层厅门，防备火向其余楼层延烧。

二、当发生地震时稍微的地震对电梯破坏不大；

震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴离开导轨。

有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：

司机赶快在安全楼层泊车，把乘客指引到安全地方；

运行时发生地震，应驶向近来的一层楼面，赶快撤退轿厢，并封闭电源、轿门、厅门。

地震后对电梯进行详尽检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；

当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、判定后方可使用；

假如电梯因某种原由失掉控制或发生超速而没法掌握时，司机和乘客应保持冷静，切勿妄图跳出轿厢；

当乘客都离开危险后，应立刻切断总电源开关。

三、当电梯进水时底坑进水，应将电梯停于两层以上，中断运行并切断电源；

当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并实时封闭电梯及总电源；

电梯湿水后，由电梯企业做湿水办理，并提交相应报告。

电梯紧迫故障办理方案假如电梯内行驶途中忽然发生泊车故障。

而停在井道内不可以开门时应先想法通知电梯维修人员，其余人员不得任意办理，免得办理不妥发生危险。

维修人员抵达现场后，第一应立刻想法救出轿厢内被困人员。

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若轿厢不在平层开门地点，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢挪动到开门处，让乘客离开，当电梯因安全钳动作或其余原由，采纳前述举措轿厢仍不可以挪动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。

如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立刻将电源所有切断，以防备触电事故及电气设备短路。

如遇电气设备发生焚烧时，应立刻把电源切断，采纳四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。

电梯发惹祸故，司乘、维修人员一定立刻急救伤员，保护现场。

急救伤员需挪动现场时，须设标记，实时报告有关部门依照“三不放过原则”采纳有效举措。

若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复判定后方可启用。

假如轿厢因超行程或其余原由一定在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程起落时，第一要切断电动电源。

而后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其余人扳着手轮使曳引机转动。

操作应注意安全，防备松开刹车时手轮突转伤人。

所有事故发生和办理后，必定要详尽记录发生的时间、现象和办理方法，并要实时报告上司。

水泵房停水及事故办理举措

1、因停电造成停水时：

值班人员应立刻启用备用电源供水，或开启市政平川供水阀门供水，并报工程负责人，做好有关记录。

2、因水泵故障停水：

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值班人员应立刻启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好有关记录。

3、水泵电气控制回路故障停水：

值班人员应先封闭电源后，开启市政平川供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。

4、市政管线故障停水：

值班人员应实时报工程负责人（物业主管/主任），并联系自来水企业，咨询故障原由，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。

有蓄水池（箱）设备的可依据蓄水量及市政恢复供水时间等要素推行准时供水，以保障业户生活。

5、水泵房水浸应急办理：

（1）视进水状况，如进水量大，则封闭机房运行设备，并封闭电源开关。

（2）立刻通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前

台）。

（3）堵住漏水水源，封闭漏水有关阀门。

（4）封堵水源同时应立刻排水。

（5）排干水后，应立刻对浸水设备设备进行除湿（烘烤）办理。

（6）确认浸水已除去，各机电设备的绝缘电阻切合要求后，开始试运行，如无异样则可投入运行。

水泵房运行规程

1、值班人员应付水泵房进行平常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。

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2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力能否正常；

正常情

况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”地点。

3、生活水泵每周起码轮换使用一次；

消防泵、喷淋泵每个月起码手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。

4、应付蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；

透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。

5、巡检

（1）每日起码对泵房运行状况巡检2次，照实填写《水泵房运行记录表》。

（2）观察蓄水池（箱）液位显示器能否正常。

（3）检查控制柜各元器件能否正常，指示灯指示能否正确，手动/自动变换开关地点能否正确，电压、电流能否正常。

（4）污水泵液位报警显示器能否正常，水泵有无拥塞。

6、二次供水管理（参照西安市卫生督查所二次供水管理方法制定）

（1）

有二次供水水箱基本档案（包含水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。

（2）有二次供水卫生允许证（如期审查，并悬挂在明显地点）。

（3）二次供水人员具备有关卫生知识，从事二次供水操作人员应拥有有效健康证。

（4）二次供水设备齐备，有卫生安全制度，每年按期冲洗、消毒，有保证

水质安全和防备二次污染的举措，水质切合卫生要求，有冲洗、消毒记录及水质查验报告。

（5）二次供水设备设备设有卫生防备标记。

保持水池、水箱及四周环境的洁净卫生，无二次污染及隐患。

（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。

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所有排水系统畅达，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（7）高压水泵、水池、水箱有严实的管理举措。

供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能早先通知用户。

（8）遇有事故，维修人员在规准时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。

锅炉房设备紧迫事故办理举措

一、锅炉事故应急举措锅炉设备发惹祸故后，应立刻报告主管部门，照实介绍事故发生的经过。

对重要事故，比如爆炸事故除采纳相应营救举措外，应保护好现场，防备事故延伸。

1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄露状况时，应立刻停炉封闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气企业抢修部门及有关人员。

2、锅炉爆炸事故。

一旦发生锅炉爆炸事故,一定想法闪避爆炸物和高温水、汽，在可能的状况下赶快将人撤退现场，有条件时拨打“119、”“120、”“110等”电话恳求营救，并将状况逐级上报。

爆炸停止后立刻查察能否有伤亡人员，并进行救援。

3、锅炉爆管事故。

一旦发生锅炉爆管事故,一定采纳紧迫停炉举措，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门封闭。

4、当忽然停气时，焚烧时机自锁停炉，封闭燃气阀门，注意锅炉水温度忽然高升产生汽化现象。

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5、当锅炉超温（压）报警时，焚烧时机自锁停炉，应检查故障并清除后，方可启动运行。

6、当启动点火发生爆燃时，应立刻封闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查维修。

7、当正在运行的锅炉或焚烧机发生震动时，应立刻停炉，并通知厂家或维保单位进行检查维修。

8、当锅炉房发生火灾时，应立刻停炉，封闭天然气总阀及电源，快速采纳举措控制火势，同时拨打火警119电话，并上报企业领导。

二、电动葫芦事故应急举措

1、电动葫芦吊运重物时如遇忽然停电或设备忽然发生故障,司机和指挥人员禁止走开现场,要戒备任何人禁止经过危险区,等电力恢复或设备办理完后将吊运的重物放好后才能走开。

2、起升机构制动器在工