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珠江新城L区
6343
31714
5
4
珠江新城L9-3
9305
46527
珠江新城地块
(36幅)
天河区珠江新城
商住/商务办公/金融/旅业
30678
342098
10
6
琶洲PZB14地块
海珠区琶洲岛B区
商务办公/旅馆业/广场
106649
319950
琶洲PZB13地块
商务办公、旅业
54752
164256
8
琶洲PZA10地块
海珠区琶洲岛A区
居住用地
48154
105950
2.2
9
琶洲PZA11地块
30187
78500
2.6
琶洲PZA12地块
39197
84650
11
琶洲PZA13地块
32090
83400
12
琶洲PZA15地块
27109
70500
13
金沙洲D地块
白云区金沙洲D区
136360
409080
14
白云永泰小区
白云区同和旧广从路以西,集贤庄以南
居住
46777
71100
1.8
15
白云永泰集贤庄地块
新广从公路永泰集贤庄地段
142070
152736
1.68
16
白云种鸡场
白云大道东平段
151536
17
康王路原加油站地块
荔湾区康王路东侧
待批
4273
18
一德路工商联地块
越秀区人民北路东侧
商业用地
办公用地
5800
49350
10.5
19
荔港城地块
荔湾区六二三路北侧
公共绿地
社会停车场和商业
2974
20
解放路A地块
越秀区解放中路东侧
办公兼容商业
4083.73
35014.56
8.57
21
海关石牌地块
天河区黄埔大道南侧
18461
66056
22
羊城汽车厂
白云区新市以北鹤昌岭
32151
52608
23
空气压缩机厂
白云区机场路西侧,岗贝路南侧
拟居住
16800
24
橡胶实验厂
白云区新市飞鹅岭
拟商住
16715
25
同德围ABC地块
石井镇同德村鹅掌坦,石井河东侧同德围小区
18023
31812
2.18
合计
1004127
2512310
二、2004年广州市实际出让土地情况及2005年计划
根据公布的2004年广州市土地出让计划,计划出让25幅土地,总用地面积100万平方米。
而2004年全年实际出让土地9宗,总用地面积11.78万平方米,总成交金额8.67亿元,出让面积完成了年度计划的10%左右。
2003年,广州市出让用地面积
万平方米,成交金额为
亿元。
2004年出让面积和金额分别比2003年下降了61.2%和55.4%。
2004年广州市实际出让土地情况
日期
规划用地
性质
(㎡)
成交价
(万元)
楼面地价
(元/㎡)
竞得者
26/4
珠江新城L9-1、L9-2、L9-3、L9-4
珠江新城
D区
L9-2、L9-4为幼儿园和小学用地,不计收地价
27452.76
净用地
15648.22
88318.91
净建筑
78241.1
23600
3016
力迅投资
白云
永泰小区
净用地39461
6700
942
时代集团
23/4
珠江新城I5-1
I区
5856.49
40702.61
6.95
11050
2715
富力
5/8
珠江新城D5-3、D5-8
20638.98
144472.86
40504
2804
广东控股
9/12
空气压缩机厂地块
白云区
机场路西
17087
净用地12312
22162
4880
2202
南航集团
合计
117812.23
2004年,广州市经营性用地呈现出“出让地块减少,转让地块增多”的情形。
土地转让市场作为新兴市场,则显得日趋成熟。
2004年1-11月,广州市土地转让57宗,总用地面积122.8万平方米,总成交金额25.3亿元,同比增长率为42.5%、6.3%、101.9%。
南沙首次公开出让商住用地,出让的三地块均位于南沙经济技术开发区进港大道、环岛西路交界的东南向:
地块编号
用地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
土地用途
最低交易价
JMB0103
19630
88335
4.5
商务办公、商业
3141
356
JMB0104
42657
191957
商务办公、商业、居住
5653
294
JMB0107
具体竞价期自2005年1月13日到1月24日上午10时整,结果三地块竞拍失败,无一块地卖出。
据广州市房地产交易中心称,南沙出让的3块用地虽然在竞价期间很受发展商关注,但最后却无人出手。
从政府角度出发,通过挂牌形式来规范土地交易的市场行为,为南沙以后的商业土地的“招”、“拍”“挂”树立标杆,也为南沙以后新中心区的开发建设打定基础。
但南沙的环境还不是十分成熟,开发商们还是处于观望阶段。
广州市国土资源和房屋管理局表示在中央实施土地宏观调控、严格控制土地供应的情况下,2005年广州土地供应量会维持在3平方公里左右,这是近几年的平均供应水平。
2005年珠江新城、东圃、海珠区、员村一带均会有地块入市。
三、广州开发商土地储备
开发商
广州地区土地储备
可开发时间(年)
新世界
410万平方米
恒大
400万平方米
珠江新城8幅地块
保利
珠江新城3幅地块
琶洲土地40亩
中海
珠江新城4幅地块
四、2004年广州房地产政策动向
1、广州实施新基准地价
广州市国土房管局发布了新的基准地价并于2004年9月1日起实施。
新基准地价按地价的平均水平分为八级,天河路、二沙岛等属于地价最高的一级区域,地价最贵的是北京路的临街商业用地,新基准地价为每平方米高达近5万元。
新基准地价的适用范围除广州市老八区外,还包括此前一直由区有关部门核定土地出让价的番禺(包括南沙)和花都。
按地价的平均水平,广州市土地级别范围分为八级,天河路、二沙岛等属于地价最高的一级区域,地价最低的第八级为花都区炭步镇、赤坭镇、北兴镇、芙蓉镇、花侨镇、梯面镇辖区范围。
此次公布的基准地价采用网格点地价的形式,每300米×
300米的面积作为一个网格,制定一个地价,广州市分为若干个地价网格;
同时,按照准备实施的新基准地价,广州一些繁华路段的商业路线价要实行加价。
在商业路线价区段上的临街商业用地,在标准深度内的部分,其商业地价在网格点价格的基础上按每平方米建筑面积进行商业路线价加价,例如北京路(文明路-中山四路段),在15米深度内,路线加价为46830元/平方米。
此外,广州市国土房管局和市物价局将根据土地市场的变化情况每年对网格点价格和商业路线价进行调整,并经市政府审定后对外公布。
为了健全广州地价体系,加强地价管理,保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法利益,广州市国土房管局根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》,结合广州房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况,制定了《广州市国有土地使用权基准地价》。
此次公布的国有土地使用权基准地价的范围包括广州市属旧8区(含广州经济技术开发区)以及番禺区、花都区以及南沙开发区所辖区域。
基准地价按土地用途划分为商业、综合(办公)、住宅、工业等四类,采用网格点基准地价和商业路线价予以表示,并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。
广州新基准地价可在广州市国土房管局网站()查询。
广州新基准地价的建立制约了开发商的土地储备;
使房地产开发成本上升;
有利于外地开发商进广州;
有利于广州房地产市场更加规范。
2、广州土地出让金一次缴清
为了规范广州市经营性土地市场的管理,有效维护政府土地出让的收益,广州市从2004年1月1日起实行土地出让金一次性缴清的做法,即开发商取得土地使用权的前提是必须向政府全部付清地价款,开发商只有在缴清地价款后才能获得土地进行开发。
一次缴清地价的范围包括新出让、拍卖或者转让的国有土地。
对于实行土地出让金一次性缴清的政策,在几年前已开始“吹风”,据称,近几年,广州市商品房供大于求,楼价连年下降。
实行土地出让金一次性缴清,将会有效地控制土地开发,商品房供应量有可能减少。
而由于房地产开发门槛提高,实力差的发展商难以参与房地产开发,楼盘烂尾问题也有望改观。
过往由于发展商未缴清地价,引发的无法办理房产证等各种纠纷也将会因此而减少。
同时,土地出让金一次性缴交使得房地产开发门槛将被大幅提高,因此,实力稍弱的开发商将难以继续涉足房地产开发,市场将逐渐被财雄势大的地产巨头所占据。
土地出让金一次性缴清的做法在进入第四个月后,由于央行不断收紧房贷,使得众多房地产企业甚至大型房企的资金周转也开始“捉襟见肘”,国有土地使用权出让金缴纳的严格资金回笼政策,令诸多遭遇资金困境的大型房企“雪上加霜”。
而另一方面,近年来由于政府收地的力度加大,土地库存现已相当丰富,同时,近年来广州几大发展商相继“北伐”,大量开发资金流向外地,政府有关部门有心完善相关服务,提供“优厚”条件,“挽留”并重新“召回”外出的广州开发商。
于是,有关政策又有所缓和,出现了“地价一次性缴交的方法可以协商”的灵活应变方式。
3、公摊面积统一标准
12月下旬,广州市国土局和广州市规划部门就公摊面积的计算形成一致意见。
广州市房地产测绘所、广州城市规划局自动化中心和广州市规划勘测设计研究院,分别代表广州市国土房管和城市规划局签署意见,在计算房屋层数、阳台面积、公共道路及小区路边房屋首层柱廊面积等11个问题上形成了统一的执行标准。
长期以来,规划和房管部门在计算阳台面积、共有共用公摊面积时执行标准不一。
由于在计算房屋层数、阳台面积、公共道路等问题上,广州市国土房管局执行的是《房产测量规范》,广州市规划局执行的是建设部颁布的另外体系的标准,两标准的差异对开发商报建、竣工、交地价会有一定的影响。
因此,此次统一标准的出台,结束了以往由于计算面积标准不一而公说公有理、婆说婆有理的局面,将有效地减少矛盾纠纷的发生。
4、番禺契税与广州接轨
广州市财政局签发穗财农[2004]1344号《关于番禺区在契税征收过程中普通住宅界定问题的通知》。
通知中注明,“为统一全市契税征收的政策,从2004年7月1日起,番禺区在征收契税时,普通住宅的界定按住宅建设项目审批时所确定的住宅建设项目类别进行确定”。
按最新文件的通知,番禺区购买普通商品房(除高级公寓、别墅、度假村等豪华住宅外),7月1日后缴交契税的,一律按楼价的1.5%为标准。
这意味着,番禺契税将不再以单价4000元为界,而是与广州其他各区一样,只要是普通住宅,就统一按楼价的1.5%缴交。
这意味着,番禺区相当部分的商品房契税将减半。
番禺区旧的契税标准自1999年8月1日起执行至2004年6月30日,以每平方米售价4000元为界,单价4000元/平方米以上,契税按楼价3%收取;
单价4000元/平方米以下,契税按楼价1.5%收取。
2000年7月,番禺撤市设区,过渡期为3年。
2003年7月过渡期满,番禺区的各项制度理应与广州一致。
但番禺区的契税征收政策却仍然是按原来的标准执行。
由于华南板块在2001年异军突起,掀起了广州人置业番禺的热潮,华南板块的洋房均价多在4000元以上,越来越多的购房者反映番禺区的契税政策不合理。
因此,实现契税的统一,无论是对开发商还是消费者,都是一大利好。
5、公积金提高贷款额度
6月中旬,广州市住房公积金管理中心公布了新的公积金贷款政策。
公积金中心对外承诺,公积金中心在3个工作日内审批,2个工作日内划款。
并且,申请人为两个或两个人以上的,最高可以贷款50万元。
按规定,非广州市常住户口的,申请公积金贷款时已经连续缴存住房公积金至少12个月。
而且,取消参加货币补贴职工可申请公积金贷款的制度。
同时,二手楼由以前的贷款期限最长不超过30年改为20年,比旧政策缩短10年。
并且,贷款期限延长到法定退休年龄后5年,比旧政策延长5年。
公积金中心在3个工作日内审批,2个工作日内划款。
第二篇住宅市场
一、广州市一手住宅市场总体供求状况
2004年,全市十区批准预售住宅面积726.56万平方米,比2003年减少4.7%;
十区住宅登记成交面积966.57万平方米,比2003年增长6.57%,住宅登记成交面积均远远超出同期批准预售面积。
从1999-2004年连续六年广州市一手住宅成交面积大于批准预售面积,一手住宅成交均价1998-2003年持续下降,2004年出现首次回升。
二、2004年广州市一手住宅交易情况
2004年
同比
全市一手住宅成交面积(万㎡)
966.6
6.6%
全市一手住宅成交金额(亿元)
446.4
26.3%
全市一手住宅成交均价(元/㎡)
4618
18.8%
八区(不含番禺、花都)一手住宅成交均价
5339
9.8%
2004年广州市一手住宅十区成交均价升幅大于八区成交均价,主要是由于番禺区的升幅较大带动了十区的升幅。
从广州市预售住宅季度均价走势来看,2004年四个季度预售住宅成交均价的环比增幅分别为23.7%、6.3%、5.5%、0.8%,上涨幅度逐步收窄。
三、2004年广州市二手住宅交易情况
全市二手住宅成交面积(万㎡)
566.8
43.9%
全市二手住宅成交金额(亿元)
156.3
50.9%
全市二手住宅成交均价(元/㎡)
2759
4.8%
八区(不含番禺、花都)二手住宅成交均价(元/㎡)
3078
2.2%
2004年广州市二手住宅成交面积和成交金额大幅上升,成交均价轻微上升。
2004年广州各区二手住宅成交面积,番禺区宅成交面积居首位(占全市的23%),天河区、海珠区、白云区紧随其后。
番禺区二手住宅成交面积几乎每月都处于全市十区的领先地位,主要原因是华南板块不少一手住宅在购买3-5年之后都以批量上市,形成一定的换房潮,加上该板块大盘居多、楼龄较短,使二手成交十分活跃,均价一路走高。
四、广州市居民购房需求研究
根据《广州日报》与方舟市场研究公司、戴德梁行于2004年12月所做的广州市房地产市场调研报告显示,目前广州住宅市场出现的最显著变化是潜在购买者的年龄更趋向年轻化,其中,单是30岁以下的人群就占了一半。
与此同时,值得关注的另一个现象是市民的换房频率提高,有接近六成的居住者居住时间不超过5年,其中尤其是三次购房者居住的时间相对更短。
潜在消费者对产品的要求也有了变化,这当中,虽然主流户型依然是80~100平方米的两房和三房单位,但对大三房和四房的需求也有所增加,而想买四房的买家,对保姆房的关注度更是有所提高。
在装修标准上,绝大部分买家强调要有精装修,费用主要集中在500~800元/㎡。
超过50%的消费者选择单价在3500-5000元/平方米以及总价30-50万的单位。
五、2004年广州前10名开发商开发业绩
简介
2004年广州地区
销售额(亿元)
2003年广州地区
恒大集团
广州本地民营开发商,2004年广州地区共有8个楼盘在售,营销口号“开盘必特价,特价必升值”。
52
合生创展
广州本地民营开发商,2004年广州地区共有6个楼盘在售,2004年营销主题定为“居住文化升级年”。
40
30
富力集团
广州本地民营开发商,2004年广州地区约有10个楼盘在售。
大力进军商业地产,在珠江新城共取得八块地,其中五块地已动工。
32
雅居乐
中山市民营开发商,2001年,进军广州房地产市场,2004年广州地区有4个楼盘在售。
国有开发商,2004年广州地区约有5个楼盘在售。
珠江地产
2004年营销主题为“好生活,在珠江”
城启
广州本地民营开发商,2004年广州地区约有8个楼盘在售,产品由面向中低端市场转为主攻中高端的客户市场。
越秀城建
广州本地国有开发商,2004年广州地区约有10个楼盘在售。
祈福
港资开发商,2004年广州地区有2个楼盘在售。
国有开发商,2004年广州地区有3个楼盘在售。
以上销售额为开发商自报,包括住宅、写字楼、商铺的销售,其中住宅约占销售额的80%。
2004年广州一手商品房(包括住宅、写字楼、商铺)的交易金额为560.2亿元,以上十大开发商销售业绩合计占全市一手商品房成交金额的50%左右,可见广州前10位开发商已占广州房地产市场份额的一半。
据统计,2003年广州前10位开发商约占广州房地产市场份额的43%、2002年广州前10位开发商约占广州房地产市场份额不到40%,以上数据反映广州市房地产市场呈现大开发商聚集现象,而且有逐年上升趋势。
六、2004年番禺区一手住宅交易情况
番禺区一手住宅供应量(万㎡)
190.38
+2.5%
番禺区一手住宅成交量(万㎡)
224.18
-22.8%
番禺区一手住宅成交金额(亿元)
76.5
+5.8%
番禺区一手住宅均价(元/㎡)
3412
+37%
在2004年广州市一手住宅成交面积增长6.6%的同时,番禺区一手住宅成交面积却大幅下跌22.8%,这是番禺区一手住宅均价急升37%换来的成交量锐减的代价。
2004年番禺区一手住宅均价急升与华南板块重点开发高端产品和别墅供应增加有直接关系。
七、2004年番禺区前5名开发商开发业绩
公司楼盘名称
销售面积
(万㎡)
套数
(间)
金额
(亿元)
2003年
祈福新邨房地产
(祈福新邨)
32.3
2825
14.12
34.3
钟村房地产
(锦绣生态园)
19.7
2370
5.46
13.2
雅居乐房地产
(广州雅居乐花园)
19.4
1181
11.4
9.1
宏富房地产
(星河湾)
15.4
931
8.9
13.4
华南新城房地产
(华南新城)
14.6
1120
5.5
11.8
101.4
8427
45.38
81.8
2004年番禺区一手商品房(包括住宅、写字楼、商铺)成交金额为100.53亿元,以上五大开发商销售业绩合计占全区一手商品房成交金额的45%左右。
祈福新邨已经连续四年荣获广州市单盘销售冠军。
锦绣生态园凭借价格优势,加上新火车站的利好,使自住和投资的买家成批增长,成为番禺楼市的一匹“黑马”。
另外,2004年南国奥园、锦绣香江、清华坊销售额分别为5.4、2.1、3.3亿元。
八、华南板块住宅市场状况
华南板块的年平均供应量在150万平方米以上,年成交量在120万平方米左右;
华南板块个盘平均供应量约15-20万平方米/年,平均成交量约13-18万平方米/年。
华南板块住宅项目基本情况一览表
项目名称
总占地
总建面
现状
产品类型
待推建面
亩
万M2
多层
小高层
高层
联别
独别
广州雅居乐
1500
143
多层小高层在售
√
77
星河湾
1200
120
小高层在售
55
华南新城
1494
138
85
祈福新邨
6050
560
高层在售
50
锦绣香江
1481
132
南国奥园
766
72
多层在售
华南碧桂园
1038
97
别墅在售
清华坊
300
别墅在
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