济南市商业地产调研报告完整1Word文档下载推荐.docx
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上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功,有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式,商业街的命名只体现地点特征,这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺,商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况:
运营良好的商业街,其投资者大多数已经收益丰厚;
运营不好的商业街,自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
(2)、市场类商铺
在这里,我们所说的"
市场"
是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,有些是单层建筑,大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高,在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场,比如,图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
(3)、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。
(4)、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值,不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面,而且获得了更大的投资收益。
对于住宅底层商铺的投资者来讲,鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流,住宅底层未来的客户基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小。
(5)、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
目前,济南有多这类正在运营的项目,另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目正在开发建设,明珠新世纪广场、鲁能泰山广场是目前两个比较受关注的在售项目。
(6)、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。
这类商铺的规模相对较小,但商业价值很值得关注。
(7)、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。
目前济南的道路改造为街道设施商铺的发展创造了有利条件。
2、各类商铺的投资对比分析
商铺作为房地产中新兴的典型投资型物业,其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲,无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高,对于商铺投资者来讲,至少意味着短期的失败。
济南普通商铺价格在住宅的2-3倍以上,万达购物广场卖到5-7倍,最高卖到了近10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍,而对于核心商圈的商铺价格来说,其售价可以达到住宅的3倍到5倍,甚至更高。
鉴于商铺投资价值的重要性,下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类对比分析:
●商业街商铺投资分析
专业商业街商铺不仅适合机构进行投资,也适合个人投资者。
商铺的出售面积整体较小,所需要投入的资金数量不是很大,其投资风险相对较低。
租金收益水平尚可,有较大的价值升值空间,但商铺的自主权不高。
复合商业街商铺适合机构投资者和个人投资者进行投资,预期投资收益无论是租金收益还是价值升值收益都比较高,但因为复合商业街的市场打造、成熟受较多因素影响,所以投资风险也比较高,投资周期比较长。
●百货商场、购物中心投资分析
百货商场类商铺投资比较适合投资机构,投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。
购物中心商铺主要适合投资机构,毕竟该类项目规模庞大,无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做,而系统化运做正是投资机构的长处。
即使有些购物中心项目由于资金原因,不得不采取商铺出售的方式,那么开发商必须选择有效的操作方案,一方面,吸引个人投资者进来,另一方面,考虑管理商"
返租"
等方式,以最大限度保证项目经营管理的整体性,即目前较为流行——产权式商铺,投资产权式商铺,除了要看重地段,更应该看重管理。
再有发展前景的商铺,如果没有好的管理,也是镜中月。
设想您购买商铺应该带来什么?
庞大的人流量、强势消费群体、稳定的租金回报?
还有什么?
如果答案一直没有离开你自己的商铺,你显然不是一个成熟的投资者,购买商铺时首先想到的应该是主力店有哪些管理手段和在此基础上产生的抗风险能力。
因为只有主力店令人放心并具有高成长性,你的商铺投资回报才具有长期性和稳定性。
对于个人投资者来讲,购物中心商铺的投资风险相对比较高,虽然这些项目一旦成功,所创造的价值升值会比较大,但该类项目面对市场成熟问题,以及竞争市场环境等问题,风险始终相伴。
●社区商铺投资分析
社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面,但鉴于市场成熟度高,市场基础稳定,所以成为商业房地产投资成交热点。
尤其,如果所属社区定位为高端、社区规模庞大,那么其社区商铺的价值将被大大提升,社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。
社区商铺适合机构和个人投资者投资,对个人投资者来讲,由于市场风险较低,所以社区商铺的销售异常火暴。
●市场类商铺投资分析
“规模出效益”,这是商贸业的核心法则之一,在这方面,主题市场无疑具有更大的优势。
它相对统一的经营方向和庞大的经营规模更容易形成合力。
济南的主题市场不可谓不多,像泺口的服装市场、七里堡的蔬菜市场、北园的建材家俱市场,段店的汽车汽配市场等,早已是声名远播。
但真正配套齐全、功能完善的现代化主题商业市场还不是很多,现在正出售或招商的济北大市场、之江商城等无疑给投资者提供了新的选择。
主题市场大多规模较大,受地价、交通等因素的限制,一般离市中心都有一定的距离,所以,选购主题市场中的商铺,关键是看市场的规模和辐射力,能不能吸引客商远道而来。
一般说来,所处区域如果有一定的商业基础,在经营方面已经形成了一定的特色,这样的主题市场更容易聚集人气。
主题市场规模制胜,但在选购时还是考虑市场的经营方向是否有优势,周边的居住、物流、日常生活等配套设施是否完善,这样才能万无一失。
●底商商铺投资分析
在济南,在售的底商一般位于具有一定规模的新建社区中,像现在开发的伟东新都、富翔天地、齐鲁·
花园、外海·
西子城市花园等,都有底商存在。
底商的最大优势无疑是“背靠大树好乘凉”,像伟东新都、外海·
西子城市花园等新建小区大多离原有的商业设施距离较远,而小区新增的人口又有着相当强的购买力,这就为底商提供了充足的客户资源。
以租养贷,收益可观
在所有购买底商的消费者中,除了少数资金实力较强,业态发展较稳定的公司,如银行、证券、科贸公司等将底商留作自用外,大部分底商的消费者均将购买底商作为一种投资。
底商租赁有着广大的市场。
利用底商经营的多是一些规模较小、与日常生活贴合较密切的商家,涉及行业主要有餐饮、娱乐、装饰、洗衣房、超市、各类精品店等等。
这些行业利润相对较小、稳定性较差。
以餐饮类为例,其场地费用在理论上不能超过成本的20%。
因此对于这类商家,租比买更加合算。
在相对较好的地段,投资底商相对比较稳定,收益不小。
底商前景值得看好
对于开发商来说,底商销售利润较大,贷款时间短,有利于资金的迅速回笼和住宅项目配套的完善,并且有利于带动住宅销售。
极大的商业机会使底商成为投资者及经营者获利的最大保障,在一个具有良好商业氛围地段,底商对于经营者永远具有不可抗拒的诱惑力。
据有关人士称,目前运作好且具有发展潜力的,是那些位于二级或以下且有着一定客流量的道路上的底商,像齐鲁·
花园、富翔天地等,这些底商,最多可以做到三手承租。
济南市“以路带房”的城建发展路子,使得投资环境改善、区位价值提升,这就唤起了道路两侧深埋地下的商业潜质,而这恰恰是底商发展的必要条件。
●交通设施商铺投资分析
交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容,价值升值空间有限,如果商铺售价较高,租金收益率低于10-12%,交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合:
交通设施服务乘客规模的升级,将提升租金收益水平;
交通设施周边房地产的发展,将打开该类商铺价值的升值空间。
道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合,鉴于城市再开发的原因,寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺,应成为商铺投资者重要的目标。
考虑到价值升值空间的因素,道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%,就可考虑投资选择。
三、济南商业地产发展现状
商业地产的开发代表着一个地区的城市建设水平和房地产开发水平,同时也因为商业地产丰厚的利润和辉煌的发展前景,商业地产已经成为继住宅开发之后的新一轮的开发热点。
济南市商业地产的发展主要表现在以下几点:
●城市改造——商业地产发展契机
商业中心的发展应当与城市发展的节奏合拍,济南现在大规模的城市改造,为商业地产开发创造了良好的契机,无论从商业角度还是地产角度来看,现在发展商业地产生逢其时。
●传统商业日渐衰落,新兴业态增长迅速
Ø
传统的百货商场因为管理水平低下、功能单一而日趋衰落,一些新兴的商业业态,如大型超市、综合购物中心、SHOPPINGMALL、各类专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。
入主“体育中心”地带的鲁能泰山广场以SHOPPINGMALL业态亮相业界,更以亮相伊始便引入“易初莲花”大型国际连锁超市吸引了世人的眼光;
明珠新世纪广场落户长清区,为西部再增亮彩;
海蔚广场以室内步行街的新型商业业态为东部花园路商圈的商业升级做出了表率。
这些新的商业业态在将一些新的消费理念引入济南的同时,也引发了投资者的关注。
●供给持续增长,需求表现旺盛
可以这样说,在当前经济形势下,债券、储蓄、证券、房地产几种投资方式中,无论从投资风险或回报率来分析,作为个人投资,房地产是最佳的选择之一。
相对于住宅和写字楼,商铺的商业特性更为明显,这就决定了它更具有投资价值。
在北京、上海等大城市,投资商铺早就成为最为热门的投资方向之一,而现在的济南正在向这个方向努力着。
现在,济南的商铺狂掀热潮,从居住小区的社区商铺,到大规模的商业街、主题市场以及新兴的产权式商,除个别定位偏差较大外,都取得不错的销售业绩。
●火爆背后尚存隐患
济南商业地产的走高是历史的必然,可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。
首先是巨额利润的吸引,使开发商趋之若鹜:
济南市场的许多商业项目租售价格都居高不下,其价位基本是同等地区商品房和写字楼的2至3倍。
有的甚至更高。
在这种高额利润回报的诱惑之下,老牌房企加大了商业地产的开发,处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木,有些原非商业地产项目也被转型为商业地产。
其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的民间资金:
商铺成了普通投资者在股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新选择。
据测算,在眼下的济南市场,住宅投资收益率约为5%到10%,而商铺投资的收益率则为10%~20%,有的甚至达到30%以上。
急剧增长的商业需求着实把济南商业地产烧得火旺。
而火热的背后,并不能掩盖出现“死铺”和商铺空置率日趋走高的隐忧。
随着大批规划和在建项目的陆续竣工,持续红火的济南商业地产,在未来三四年后有可能出现过剩。
根据调查了解,济南已有不少曾经轰动一时的商业地产项目显现出危机。
据分析,济南商业地产的隐忧主要来自三个方面:
一是盲目开发,定位不准:
由于商业经营与房地产开发的两张皮,开发商不懂商业的现象普遍存在。
虽然很多开发商不惜重金在市中心买得地块,但由于盲目开发和市场定位不准,也会出现旺铺门可罗雀,楼面改作其他用途的现象
二是包装过度,物非所值:
在济南众多的商业地产项目开发和经营过程中,许多开发商对项目前期包装、宣传非常重视,甚至不惜找“托”来人为地炒高房价。
当消费者发现到手的房子并没有那么值钱,也不能产生相应的回报,与开发商的矛盾也就此产生。
三是产权与经营权问题:
香港商场能够成功经营,与其产权的统一不无关系,在国内,商场更多的是被分割成小铺位来出售,使一个商场的产权所有人有数百甚至上千,一个铺位也有几个业主,如果将来业主的意见无法统一,势必会影响商场的经营。
第二部分济南市商业地产市场总体分析
一、济南市商业地产总体供给需求分析
(一)济南市商业地产总体供给分析
从市场供应分析,1年前,在商业物业良好的销售示范效应下,同时也对投资市场预期良好,大量商业物业纷纷上马,使得商业物业市场供给量激增。
截至到2004年底我们统计了济南目前所有在售较大型的商业物业的销售情况,详见下表:
济南底商在售一览表
楼盘
名称
规模
楼盘位置
销售价格
销售状况
类型
伟东
新都
3000平米
舜耕路南端
1—2层,
2—9800元/㎡
一期售完,
二期未开发
住宅底商
嘉和
馨园
5442.52平米
南辛庄西路
50号
3层,80000-
12000元/㎡
城市
33
4100平米
文化东路
51号
2层,.
13000元/㎡
售完
商务楼底商
富翔
天地
二期3000㎡
花园路
45号
一层一期6000-
10000元均有
达盛
鑫苑
5100㎡
花园庄东路
39号
3层
6000元/㎡
汇科
旺园
2000㎡
洪楼南路
4层,
8000元/㎡
齐鲁
花园
7000㎡
堤口路
100号
第2层,
5000元/㎡
一层销售
完毕
特区
数码港
7200㎡
山大路47号
2层,价格未定
不祥
历东商
务大厦
2800㎡
解放路112号
2层,
现在不外卖
写字楼底商
东环
国际广场
150000㎡
东二环中段
4层,一层
18000元/㎡
最小1000㎡
在售
中润
世纪城
18000㎡
经十东路
1号
1-2层,
7500元/㎡
仅剩一套
350㎡,自用
济南盖
世物流
100万㎡
济青高速
零点立交
1700/㎡
市场类商铺
鲁能泰
山广场
5.2万㎡
山东体育中心
18000-20000元/㎡
购物中心
阳光
100
刘长山居
住区附近
8000-12000/㎡
明珠新
世纪广场
5万㎡
长清城区
6300/㎡
济南济北
国际大市场
600万㎡
无影山中路
121号
8--20均价3000
已售60%
主题大市场
西市场小商品批发市场
经一路与纬
十二路交界
日租金8-11元/㎡
已售80%以上
主题市场
雅诗装
饰广场
水屯北路
起价1198元/㎡
国际
风情街
4万平方米,步行街长1200米
仲宫镇终军广场入口处
2900元/㎡
商业街
济南底商待售一览表
楼盘名称
海蔚广场
5800㎡
花园路101号
3层价格未定
尚未销售
商住楼
嘉汇环球
广场
3000㎡
天桥南临北圆路
未定
海辰大厦
文化西路13号
写字楼
(二)济南市商业地产需求群体分析
1、经营者调研分析
(1)现在经营面积和理想经营面积对比分析
调查表明现有商业用房经营面积40%集中在10-30㎡之间,而且理想的经营面积45%也集中在11-30㎡之间,这种现象说明就目前经营者来说,没有更换更大经营场所的想法。
(2)打算购买还是租赁的比例分析
调研表明现在大多数经营者(68%)有打算购买商铺自用的选择,而其他经营者(32%)则表示继续租赁。
(3)商业街商铺仍是经营者的首选
调查发现,虽然进来济南底商备受投资者欢迎,可对经营者来说首选位置仍然是商业街商铺(53%),其次是在大型百货和购物中心里经营。
(4)经营者对经营场所最看中的是客流量
调查显示51%客户认为客流量的大小是决定其选择经营场所的首要条件,其次才是地理位置的好坏。
2、消费者调研分析
1、从事行业分析
本次调研我们采取了踩点随机抽样调研,基本上涉及了各个行业的人群。
从IT、地产、贸易到教育、银行电信等均有。
2、月均收入
被调查人群以中低收入人群为主,收入在2000元以下者约占被调查人群的60%以上,这部分人属于城市中低收入阶层,也是我们商业项目的主要消费人群。
3、
商业街购物的目的
调查显示大部分消费者到商业街的目的是为了购物,其次为休闲。
这说明济南消费者的的消费层次还处于最基本的需求层次。
4、购物地点和购物频率
大部分消费者的首选购物地点是泉城路,大约有56%的人购物时首选泉城路。
这就是说泉城路在济南市市民心中的地位还是不容置疑的。
而相对来说,愿意选择附近购物场所的人群也是比较多的,这也比较符合大部分人方便购物的心理。
对于购物频率来讲,大约近60%的人每周购物一次,其次是26%的人两周购物一次,而购物频率比较高的人群所占比例不大,大约在18%左右。
5、
交通工具
受到收入水平的限制,大部分市民的主要交通工具市公交车,大约有近60%的人会选择公交车作为交通工具。
而且济南市公交线路比较多,公交发展比较完善、成熟。
其次便是私家车,大约咱20%左右,说明济南高消费人群比例在不断增长。
6、
消费产品
消费者消费产品以服饰为主,大约占近60%的比例,其次就是餐饮,大约占35%,这是两个与人们时常生活最接近的产品,是日常生活的必需品,故而这类茶品消费人群所占比重大。
7、对常去的地点满意与不满意的地方
仔细分析消费者对常去的地方所关注的因素主要有消费品价格、种类和品牌、交通状况。
大家对常去的地方最满意的是产品品牌和消费品价格,大约各占25%左右。
最不满意的地方是交通比较
拥挤,反映这个情况的人群大约占44%左右。
8、
出行方式
出行方式还是以结伴出行为主,大约占近80%的比例,这就是说济南市大部分消费者还是比较重视心理交流的。
结伴出行毕竟是为了与人交流和告别孤独感。
3、投资者调研分析
本次调查结果显示,商业地产的投资者中,有4类职业背景的客户比重突出,私营业主(个体工商户)和专业技术人员,前者有大部分是在从事商业零售经营,自身有铺位的需求,而后者属于有较强资金势力,寻求多元化的投资型客户;
其次企业中高层管理人员和自由职业从业者也有着较强的投资需求和能力;
而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小
(1)投资商铺的用途分析
目前商业投资者的投资目的和倾向是比较清晰和理性的。
在受调查的人群中,76%的商铺购买者和最终经营者存在错位,也就是存在商铺有第二次招商的环节;
50%的投资户自行找下家,而另50%希望由开发商统一代理完成,返购经营权;
其中有58%的投资者作为长线投资,靠阶段性收取租金,赢得利润,18%的购买者是短线投资,会考虑在适合的价位转手出售;
还有24%的投资者自己经营,特别是有一定经营经验的商户,积累到一定资金后,开始选择用每月租金的支出付
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