物业工程部管理资料汇总Word下载.docx
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8.中,大型楼宇养护,翻修工程及装修改造工程;
9.电气系统
10.空调和采暖系统.
1.11在项目经理的领导下,具体负责贯彻执行物业的经营方针,制定物业设备管理工作的具体目标和政策.
工程部经理岗位职责:
报告上级:
项目经理
督导下级:
主管、空调,综合、电领班
1、在项目经理的领导下,负责大厦房屋修缮、公共设施、机电设备、消防设备、图纸档案等技术管理工作。
对项目经理负责。
2、负责制定工程部的各项管理制度和操作规程。
3、负责制定年度及月工作计划,报项目经理审批后组织实施。
4、合理使用大厦能源,遵守公司能耗指标,提高经济利益。
5、负责处理工程范围内发生的问题和客人对工程维修工作的投诉,并负责对重大事故组织调查分析及处理工作。
6、深入现场掌握设备运行状况,检查和监督员工操作,及时对本部门工作进行检查、指导。
7、负责外包项目的合同评审及施工方案和工程预算的审核,负责合同的签定,并组织工程的监理和验收工作。
8、负责对材料、备件、工具、仪器仪表及设备申购的审核,并报项目经理批准。
9、负责制定本部门培训考核计划,并组织落实实施。
10负责协调物业各部门关系及对外关系,(供电局,电话局,自来水公司,劳动局)在接触中
要处处以公司利益为重,维护和提高公司在社会上的良好形象.
11负责部门全体员工的考评、调职、调动及奖金审核工作。
12负责完成上级交办的其它工作。
技能要求:
具备相当丰富的工程管理专业知识,责任心强,善于沟通,并能协调各部门的关系,具
有相当的组织管理能力.具有中级工程师技术职称或同等职称.,能阅读一般的英文工程
技术资料.
工
电气领班:
工程部经理
电气员工
岗位职责:
1、组织班组员工按时完成工程经理下达的各项任务,并协同其它班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。
监督维修人员在操作工程中严格执行操作规程。
2、负责制定月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划及专业工作方案,并安排班组人员实施。
在实施过程中,做好全面记录,以做设备的归档资料。
3、认真执行巡检制度,实行走动管理,随时掌握设备和员工状况。
4、深入了解员工的思想状态,及时纠正不良倾向,努力达到大厦要求的各项标准。
5、全面负责物业的变配电室的运行和管理,以及电力系统,电梯系统,照明系统的运行,
维修和保养,确保电力系统正常运行。
6、检查供电系统的运行状况,控制状态,审阅运行记录,分析运行数据,发现异常立即
处理,并及时上报工程经理,同时提供节能运行方案,交工程师经理审定后组织实施。
7、认真检查所属系统的巡视检查记录,分析故障现象,发现问题及时处理,并向工程经理报告。
8、根据设备的要求和使用情况,按照维修保养制度的规定,提出对电力设备系统维护保养的计划,上报工程经理审定,并负责组织实施。
.
9、要求值班人员每天祥尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。
10、熟悉和掌握所有设备的性能,当设备的性能出现故障时,要及时组织人员抢修,以最短的时间恢复其正常运行。
11、贯彻执行物业公司和工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,督促检查下属技工严格执行操作规程,运行规程等,并起到模范带头作用。
12、负责完成上级交办的其它工作。
1、熟练掌握电气运行及维修的基本理论和实际操作,熟悉电话通讯系统、消防报警系统、保安监控系统。
2、具有一定的人员管理和组织能力。
3、对电气运行中发生的故障及存在的问题,能较迅速、准确地做出判断并安排组织有关人员进行处理。
4、对电气各种运行设备的更新改造能做到心中有数,并能及时做出重大维修保养计划及备件购进计划。
5、了解员工思想状况及技术水平,合理使用每名员工,使每名员工都能发挥其最大的能量。
值班电工
电气领班
1、严格遵守大厦的各项规章制度,按员工行为规范进行工作。
2、严格遵守操作规程,做好配电室防水,防火,防小动物及防尘的措施,保证变配
电设备的正常运行。
3、能胜任大厦变配电设备的安全运行和维修保养工作,能保质、保量、正确地完成配电室的调度命令,正确地填写倒闸操作票。
4、有较强的技术维修能力和故障判断能力,熟悉并掌握多种维修技术,完成多种维修工作。
5、严格按操作规程进行工作,保证人身安全和设备安全。
6、严格执行工程部的值班制度和交接班制度,保持设备和场地清洁,确保在岗时不出任何问题。
7、严格执行巡检制度,按时检查设备情况并做好值班记录,保证大厦正常供电,用电。
8、每班认真核对值班记录,清点安全用品和工具。
9、正确处理发生的异常情况,发现隐患及时向上级汇报。
10.负责完成上级交办的其它工作。
1.工作认真负责,踏实肯干的工作精神和作风,
2.有高压电工操作证,
3.具有3年以上的变配电室运行或电气维修经验。
维修电工
直接上级:
1、能自觉遵守项目部的各项规章制度,按员工行为规范进行工作。
2、有较强的技术维修能力,掌握多种维修技术,能保质、保量得完成工程部的多种维修工作。
3、严格按照电气安全操作规程进行维修,维修时保证安全的组织措施和技术措施,保证人身安全和设备安全。
4、维修设备后,要认真及时作好维修记录,并配合进行设备修理后验收工作。
5、严格执行巡检规程,按时检查设备情况并做好记录,保证大厦正常用电。
6、每日认真核对日报记录,清点用具。
7、正确处理发生的异常情况,发现隐患及时向上级汇报。
8、负责完成上级交办的其它工作。
1.25岁以上,身体健康,工作踏实肯干,
2.具有团结协作的精神。
.
3.具有技校以上学历。
4.有高、低压电工操作证,具有一定的电气运行、维修经验。
弱电员工岗位职责:
无
1、认真贯彻执行电气主管下达的各项工作任务,严格遵守大厦各种规章制度。
2、负责公司电梯,弱电机房,楼宇自控,网络,电话等设备的管理,巡视,检查弱电设备运行情况和设备外判商的维护服务质量。
3、服从主管的安排,依据维修保养制度的内容,对所属弱电系统进行维修保养,保质按量完成工作任务。
并达到质量要求。
4、发生故障时,应保持头脑冷静,按照操作规程及时排除故障,事故未排除时不交班,应上下两班共同排除故障,完成后填写事故报表,交上级主管审阅。
5、接到维修通知后应尽快到位检修恢复正常,维修完毕后作好记录,并尽快回到值班地点。
6、管好本班组的工具,仪表,使之经常处于良好的及准确的状态.。
7、严格执行物业工程部制定的各项规章制度,确保人身和设备安全,确保弱电系统的正常运行。
8、严格按照本专业的各种规程、制度办事,杜绝人身及设备事故的发生。
9、负责完成上级交办的其它工作。
1.工作快捷,反应灵敏。
人际关系融洽,善于沟通上下级和协调各部门的人际关系。
2.30岁以上,身体健康.,情绪稳定。
3,具有弱电中等专业以上学历或同等学历,具有弱电资格证书。
4.有5年以上物业设备维修工作经验,掌握所管弱电系统设备性能,配置
具有工程部弱电专项故障处理的能力。
空调、给排水综合主管
直接下级:
空调领班、综合领班
1、组织两领班按时完成工程经理下达的维修任务及日常专业方面工作,协同其它班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。
监督维修员工在操作过程中严格按照操作规程、规范执行。
2、负责部门本专业月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划,并安排班组人员实施。
在实施过程中,做好全面记录,以作设备的归档资料。
3、负责物业水源热泵设备,空调采暖,送,排风系统设备,锅炉设备,软化系统,热水系统,给水,排水系统,雨水,污水系统,天燃气系统的维修保养,确保所属系统的正常运行.
4、认真检查所属系统的运行记录,分析运行数据,提供节能运行方案,交工程经理审定后实施.
5、认真检查所属系统的巡视检查记录,分析故障现象,发现问题及时处理,并向工程经理汇报.
6、严格执行物业公司和工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,并起模范带头作用.确保设备及员工不发生安全事故.
7、设备系统出现紧急故障时,要及时组织人力,物力抢修,争取在最短的时间内恢复正常运行.
8、要求值班人员每天详细记录设备系统在运行过程中的工作状态.
9、根据设备的要求和使用情况,提出对所属系统设备的维修保养的计划安排,报工程经理审批后组织实施.
11.组织本专业员工进行专业技术培训,开展合理化建议和技术革新,不断提高全体员工专业技能。
12.负责完成上级交办的其它工作。
1、熟练掌握供暖、空调、给排水设备基本理论及实际操作,熟悉设备的运行情况。
3、对本系统设备发生的故障及存在的问题,能较迅速、准确地做出判断并安排组织有关人员进行处理。
4、对本系统各种运行设备的更新改造能做到心中有数,并能及时作出重大维修保养计划及备件购进计划。
5、了解员工思想状况及技术水平,合理使用每名员工,使每名员工都能发挥其最大能量。
空调领班
综合主管
员工
1.认真贯彻执行上级主管下达的各项工作任务,严格遵守项目部各种规章制度。
2服从上级领导对本班人员的管理,负责分配班组员工的各项工作,正确,安全负责锅炉,空调及送排风设备的运行,维修和保养工作。
3根据主管下达的任务,完成维修保养内容,并将维修保养情况汇报主管。
4.严格按照本专业的各种规程、制度办事,检查和审阅设备的运行,维修及保养内容。
杜绝人身及设备事故的发生。
5.严格执行巡视检查制度,做好值班记录,检查本班次巡视记录内容,发现异常,及时采取措施,防止小隐患酿成大故障。
6.按照维修保养制度的要求及上级主管的安排,带领下属员工高标准,高质量的完成维修计划,完成当天的工作。
7.严格执行物业工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,并起模范带头作用.督促检查下属技工严格执行操作规程,确保设备及人员不发生安全事故.
8.值班期间如发生紧急事件,必须立即组织下属员工抢修,如本班人员无力修复时,必须采取应急处理措施,以免事态扩大,并立即上报主管和工程经理。
9.掌握每天维修进程,保证物业各部门维修需要。
重要问题及时报告工程经理并提出解决方法。
10培训下属并督促检查下属的工作,监管下属的工作操守和工作环境,遇有特别事件立即汇报。
11.建立并管理好技术档案,做好维修保养和零配件更换记录。
12.管理好、使用好本班负责范围的设备,使设备处于完好的技术状态,优质、高效、低耗、安全运行。
13.负责制定月度、季度、年度班组的维修保养计划和备品备件计划,并安排班组人员实施。
14.兼任班组材料、工具管理员,管好用好各种备品备件和工具,使帐物相符,提出备品备件采购要求。
15..关心本班组员工的思想、学习、生活情况。
16.负责完成上级交办的其它工作。
暖通、空调员工:
空调、综合领班:
2、能胜任科技财富中心通讯设备的维修保养技术工作,熟悉消防报警系统、保安监控系统,能保质、保量、高效地完成部门主管分配的维修保养工作。
3、有较强的技术维修能力,熟悉并掌握多种维修技术,完成多种维修工作,达到大厦对维修人员一专多能的要求。
4、严格按操作规程,保证人身安全和设备安全。
5、维修设备后,要认真及时作好维修记录,并配合进行设备修理后验收工作。
6、严格执行巡检规程,按时检查设备情况,正确写好运行记录,保证通讯设备、消防报警系统正常运行。
7、严格执行交接班制度,认真填写设备运行记录及交接班记录。
8、正确处理发生的异常情况,发现隐患及时向上级汇报。
9、经常保持设备和场地清洁。
掌握供暖、空调、给排水设备的基本理论及操作。
工程部员工管理规定
1、保持良好的仪容仪表,要求工服整洁,言语文明礼貌,面洁胡净。
2、严禁与客户发生冲突,避免与客户发生直接矛盾。
3、要求有团队精神,相互尊敬,相互帮助,严禁发生吵架、打架事件。
4、要求员工服从主管领导的工作分配,严禁发生延误工作或与主管争吵的事件。
若有异议可向部门领导反映。
5、员工有事必须事先请假,经部门领导批准后方可休假,否则按旷工处理。
6、在维修过程中,严禁发生刁难客户,向客户索取钱财的现象。
7、严禁发生由于员工个人原因延误工作而造成不良影响或事故的事件。
8、员工之间应相互帮助、相互学习、相互取长补短、共同进步,形成良好的学习氛围。
9、要保持工程各机房、休息间、工作间的整洁。
10、机房、楼层、园区巡检时要认真仔细,并做好记录,不要忽视任何隐患。
11、严格遵守公司的各项规章制度。
12、员工要有安全意识,将安全维修放在首位,维修时,如发现有不安全现象,要及时向主管领导提出,以避免不必要的损失。
13、高压操作必须两人进行,严禁员工带电操作,断电后再维修。
14、入室维修必须俩同去,共同完成维修任务。
15、严禁在班前、班中喝酒。
工程人员入户维修须知:
1、入室维修必须俩人同去,共同完成维修任务。
2、进门前,用手指有节奏的连续敲门三下。
3、听到回声,进屋遇人先说“您好”,并说明来意。
4、在征得客户同意后,方可进行维修。
进入客户家内维修时,必须穿上鞋套。
5、由于客户原因不能维修时,约好维修时间,并向主管汇报。
6、维修前,先确定在维修过程中,可能磕碰、弄脏的物品,进行妥善处理,搬移后,方可进行维修。
7、维修过程中,严禁大声说话、吸烟、喝水、随地吐痰、与客户侃谈等影响他人工作的行为。
8、在维修过程中严禁蹬蹋桌椅、柜或将随身带的工具、材料随意直接放在桌椅、柜上。
若情况特殊,在征得客户同意后,采取妥善措施后,方可进行维修。
9、维修完毕后,一定要将工作现场打扫干净,并将移动过的物品恢复原状态。
严禁弄脏、弄坏办公设施或公共设施。
10、最后,请客户签字确认。
给排水
大厦饮用水、供水管理制度
一、定期对供水蓄水池设施设备进行清洁消毒。
二、二次供水卫生许可证、水质化验、操作管理人员健康合格证齐全。
三、每日巡检供水系统、蓄水池、设施设备运行情况。
四、检查各设施设备有无跑、冒、滴、漏现象,做到及时发现,及时处理。
五、定期维护保养各供水设施和设备。
六、检查供水系统和设施设备周围卫生有无污染隐患。
七、水泵房、供水蓄水池加锁,要专人管理,外人未经批准不得进入。
大厦饮用水供水管理制度
1、定期对供水蓄水池设施设备进行清洁消毒。
2、二次供水卫生许可证,水质化验,操作管理人员健康合格证齐全。
3、每日巡检供水系统,蓄水池,设施设备运行情况。
4、检查各设施设备有无跑、冒、滴、漏现象,做到急时发现,急时处理。
5、定期维护保养各供水设施和设备。
6、检查供水系统的设施设备周围卫生,有无污染隐患。
7、水泵房供水蓄水池加锁,要专人管理,非工作人员未经批准不得进入。
高压水泵、水箱管理规定
1、高压水泵、水箱为消防专用设备设施,未经许可严禁私自开启使用。
2、未经有关部门许可,非工作人员一律严禁进入设备间。
3、巡检、试运行时必须做好记录。
4、要定期对设备设施进行维护保养,确保机房整洁,设备设施完好。
水泵房管理制度
为保证泵房内的设备设施干净整洁,特制定以下制度:
1.水泵房的设备设施,要每周清扫擦拭一次。
2.泵房内的水泵应做到表面洁净,阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
3.设备设施及管线表面无卫生死角,无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味。
4.泵房内每日进行通风换气,保证泵房内空气清新。
5.严禁无关人员进入机房内。
6.严格遵守北京市《生活饮用水卫生监督管理条例》的有关规定。
水泵机房巡视检查内容
1.运行中的水泵有无异常声音,压力是否在规定值,电压和电流是否正常。
2.运行中的水泵轴封温度是否正常,有无漏水现象,运行阀门是否全部打开。
3.各水泵阀门是否按规定在开关位置上,各阀门管路有无漏水现象,各稳压泵压力是否正常。
4.消防、喷淋泵的阀门是否在开的位置上,各压力表读数是否在规定值以内。
5.各配电柜的电压和电流是否正常,各水泵的启动开关是否在手动或自动位置。
6.潜水泵是否一台自动,一台手动,自动排水是否正常,出水管阀门和单流阀是否正常,水泵运行是否有异声。
7.污水坑内飘浮物的厚度,控制水泵开关手动或自动是否正常,手动排污是否正常。
8.生活水箱、消防水箱的水位和水质是否正常,水箱检查口是否锁上。
9.机房内各部位及设备是否清洁和干净,每班巡视检查两次,做好记录。
水箱间管理制度
为保证水箱间的卫生良好,保证饮用水符合国家有关生活饮用卫生规定,特制定以下卫生制度:
1.间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证。
2.每日对水箱间进行巡检,并做好巡检记录。
3.箱盖要密封加锁,钥匙由专人管理。
4.水箱间内消毒设备运行正常,管道阀门要完好,表面无灰尘无污染。
5.每半月进行水质检查,要求目测无异物、无异味。
每半年由有资质专业清洗公司对水箱进行消毒清洗。
6.箱间应做到无卫生死角,无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味。
7.箱间每日进行通风换气,保证室内空气清新。
8.严格遵守北京市《生活饮用水卫生监督管理条例》供水卫生要求的各项制度。
冷水机组
交接班制度
1、交班人员应在下班前打扫值班室,清洁设备,并做好各项准备工作。
2、接班人员要提前15分钟到达岗位,穿好工装、工鞋。
3、接班人员必须认真查阅上一班的运行记录和值班记录,并听取上一班人员口述的设备运行时发生的特殊情况(如事故或检修)。
4、交接班人员必须到设备现场巡视,查看设备是否有缺陷,由双方共同认可。
5、接班人员没有来时,当班人员不能下岗。
6、接班人员,接班前严禁喝酒。
空调机房巡视检查内容
1.检查冷水机组各项设定值是否正确。
2.检查各进出管阀门是否在规定的开关位置。
3.检查各冷冻、冷却、软化补水泵进出水阀是否在规定的开关位置。
4.检查集水器压力、温度、各阀门是否在规定的开关位置,冬季检查采暖供回水压力和温度。
5.检查各配电柜上的电压和电流是否正常。
6.冷水机组在运行时检查各项设定值及冷冻、冷却供回水的实际压力和温度,各供回水的压差和温差。
7.检查运行中的冷水机组有无异常声音。
8.检查机组周围和水泵周围及其它地方卫生是否清洁,各设备表面是否干净。
9.软化补水箱水位是否正常,控制开关是否在“自动”位置。
冷水机组操作注意事项
一、机前的检查事项
1、查主机供电电压是否正常,电压范围:
380V-400V。
2、查油箱的油温是否正常,机组运转前必须给油加热,加热器先通电12小时(每季的第一次对润滑油进行加热)。
3、查冷冻、冷却泵进出阀门是否开启,运行时先开冷冻泵,供电电压是否在正常范围(380V)。
4、查主机的冷冻、冷却供回水阀是否开启。
5、冷却塔的供回水阀门是否开启,查水电磁阀门是否开启,风机的电压是否正常(380V)。
6、冷却塔的补水系统是否正常。
7、空调系统补水是否正常。
二、机后的检查事项:
1、蒸发器的冷冻进出口的温度和压力。
温差5度,压差0.5-1.0kg。
2、冷凝器的冷却水进出口温度和压力。
3、冷凝器的冷却水出口温度小于34度时不能开冷却塔风扇,34度-36度之间开冷却塔风扇,使冷凝温度不易过低。
4、蒸发器中制冷剂的蒸发压力和温度。
5、冷凝器中制冷剂的冷凝压力和温度。
6、主电机的电流和电压。
7、润滑油系统的油压和油温。
8、主机运行是否平稳,有无异常的响声。
冷水机组运行测试结果
(一)
一、运行方式:
开2台冷水机组,2台冷冻、冷却水泵。
开启:
1号冷冻水泵进水压力:
0.5Mpa出水压力:
0.73Mpa
水泵电流:
55A
2号冷冻水泵进水压力:
0.74Mpa
57A
1号冷水机组冷冻水进水压力:
0.7Mpa出水压力:
0.65Mpa
进出水压差:
0.5公斤
2号冷水机组冷冻水进水压力:
0.72Mpa出水压力:
0.64Mpa
0.8公斤
早7:
10开2台机组,在此运行状态下一个半小时后,冷冻出水温度达7℃,按照机组要求不能长时间低负荷运行,故关2号机组、1号机组继续运行,运行半小时冷冻水出水温度回升至10.8℃。
1号冷水机组从早7:
10—16:
30运行出水温度,最低9.6℃。
二、测试风机盘管出风温度和室内温度(部分房间),在冷冻水出水7℃—11℃之间测温。
十三层1320房:
出风温度:
16℃室内温度:
21.5℃
咖啡厅:
16.5℃室内温度:
23℃
大会议厅:
16.7℃室内温度:
21.7℃
1306房:
16.3℃室内温度:
22℃
1310房:
19.2℃室内温度:
24℃
九层
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