石家庄房地产市场报告docWord格式.docx
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这一城市空间结构,将避免城市单极增长带来的大城市病,以组团理念引领未来省会城市构架。
规划定位:
据介绍,在新的规划修编中,四个组团功能定位已经初步确定。
正定组团———历史文化名城,以发展教育、旅游为主;
栾城组团———医药制造业基地,以发展医药、食品工业为主;
鹿泉组团———石家庄市西花园,以发展商贸业和旅游业为主;
藁城组团———化工工业基地,以发展化工、食品工业为主。
为保证城市结构,建设良好的区域生态环境,规划部门对绿色隔离空间进行了界定:
范围为自城市建成区北至滹沱河南岸,西北至石张高速公路,西部至鹿泉、青银高速公路,南至窦妪、栾城,东至藁城军用机场,总面积约400余平方公里。
该区域不仅是中心城市生态缓冲带,也是这一构架的重要保障。
避免由于中心城市强大吸纳作用下,周边组团向中心挤压发展。
三、房地产市场运行情况分析
1、开发投资情况
从2003年开始,石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程,2003年全年开发投资额为62.1亿元,同比增幅高达85.8%,2004年和2005年开发投资的增幅分别为41.3%和38.7%。
2006年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理,房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展,当年的开发投资增幅为7.8%,详见下图:
注:
2004年之前商品房施工面积和竣工面积数据缺失
分析:
总体来看,2003年是石家庄房地产开发投资增幅最高的一年,此后几年增幅快速下降,除了宏观调控因素的影响之外,更重要的是市场需求尚在逐步消化近几年高速增长的开发量,2004年以来的商品房施工面积和竣工面积增幅也较为缓慢,开发投资趋于谨慎。
2、商品房销售分析
2.1、供需状况
从有数据可查询的年份来看(2005-2006年),石家庄市的商品房供需之间的关系呈现出供大于求的局面,2005年商品房供应面积为205.84万平方米,销售面积为162.25万平方米,供需比值为1.26﹕1,而2006年随着商品房施工面积和竣工面积的进一步扩大,全年商品房供应量为238.57万平方米,同比2005年增长15.9%,但同期的销售面积为164.32万平方米,增幅只有1.3%,供需比值达到了1.45﹕1,供需市场明显趋向买方市场。
2003年以来,石家庄商品房开发量的过速增长,已经超出了市场本身的需求量,由此累加起来的供应量逐年增大,买方市场并不担心需求得不到保障,因此无论是在产品选择、还是入市时间上的可选择空间也在扩大,供需失衡、供大于求的局面日益显现。
2.2、房地产市场结构情况
从2006年度石家庄市商品住房成交单套面积来看,144平方米以下的普通住房占主流,成交套数占到了85.6%,可见石家庄市普通商品住房成交量保持了较高的比例。
普通商品住房(144平方米以下)均为2772元/平方米,非普通商品住房(144平方米以上)为2882元/平方米。
随着2006年国家宏观调控政策的出台,特别是“90/70”政策的实施,未来石家庄市的中小户型的开发量将进一步增多,普通商品住宅的竞争市场将进一步趋于激烈。
2.3、商品房销售价格
虽然当前石家庄市的房地产市场呈现供大于求的局面,但是受北方地区以及全国大多数城市商品房价格普遍上涨的影响,2006年石家庄市商品住宅的平均销售价格上涨了7.91%,销售均价为2782元。
虽然石家庄市的商品房价格呈上涨趋势,但在市场需求供大于求的局面下,价格的上涨幅度受到了一定的限制,7.91%的涨幅与周边的北京等城市相比存在着一定的差距。
2.4、二手房市场
①销售量
与预售房相比,石家庄市的二手房交易呈现稳步增长。
近年来,石家庄二手放市场发展较快,成交量逐年增加,2006年二手房交易为17049套,同比增长6.31%。
其中二手住宅交易为16510套,同比增长4.84%。
二手交易与商品交易已趋接近。
2005年石家庄市二手交易于商品房交易的比例为0.74:
1;
2006年为0.7:
1。
②销售价格
二手房价格呈现上涨,但上涨幅度中新增税费占据一定的比例。
随着石家庄市新盘的开发价格的上涨,也带动了周边二手放市场价格。
而针对不断上涨的房价,调控政策陆续出台,2006年石家庄市二手放市场受到营业税、个税等一系列宏观措施的影响,二手商品住房成交价格增幅超过了一手房,2006年全年均价为2072元/平方米,同比增长11.09%,二手房交易税种增多是价格增幅超越一手房的重要因素。
2.5、销费人群分析
2006年,石家庄市的购房者仍然以市区居民为主,购房比例达到81.42%;
市其他地区占7.47%,河北省内其他地区占10.5%,外省市占0.6%,境外占0.01%,详见下图:
3、近期市场分析(1-4月)
2007年1-4月份(今年其它月份的数据未公布)商品住房实际登记销售面积为89.75万平方米,同比增长64.17%,市区商品住宅销售均价为3378元/平方米。
二手房市场,住房成交面积同比下降23.98%,成交套数同比下降5.08%。
3.1、房地产市场供需情况
2007年1-4月,市区批准商品房预售面积92.85万平方米,其中住宅89.75万平方米,同比分别增长44.09%、64.17%。
市区商品房实际登记销售面积52.54万平方米,其中住宅51.39万平方米,同比分别下降15.22%、6.34%。
预售备案面积为47.39万平方米,其中住宅46.58万平方米,同比分别下降9.61%、0.09%;
现房备案销售面积为5.15万平方米,其中住宅4.81万平方米,同比分别下降46.02%、41.70%。
1-4月商品房面积供需基本情况表
分类
商品房
商品住宅
批准可销售面积(万㎡)
92.85
89.75
与去年同期比
44.09%
64.17%
实际登记销售面积(万㎡)
52.54
51.39
-15.22%
-6.34%
从上述数据可以看到,石家庄市的商品房供应面积(可销售面积)持续大幅增长,但实际销售面积却呈下降的局面,作为商品房主力的住宅类房源成交面积下降幅度为6.34%,与同期供应面积64.17%的增幅相比,显示出了市场供求失衡、供远大于求的局面。
3.2、房地产市场结构情况
①套型结构
从2007年1-4月份登记销售商品住房成交单套面积来看,普通商品住宅、即144平方米及以下的占70.18%,普通商品住宅仍占主流。
②价位结构
2007年1-4月市区商品住房登记销售均价为3378元/平方米,同比增长7.9%。
商品住房大部分都集中在单价为2000元/平方米~4000元/平方米之间,交易量占总量的63.14%。
P6中所述商品住宅均价为全市平均水平;
③二手房
市区二手房平均交易价格为2588元/平方米,其中住宅为2583元/平方米,同比增长13.78%。
随着各项税收调控政策的实施,二手房交易成本提高,石家市二手房市场价格上涨趋势较为明显。
不同价位新建商品住宅供求结构表
单位:
万㎡
④购买者结构
2007年1-4月石家庄本市购买者比例为93.13%,河北省以内购买比例为4.49%,本省以外购买比例为2.38%。
购买对象仍以本市居民为主。
四、总体结论
几年的开1、开发趋于谨慎平稳
由于前发速度过快,超出了市场的需求量,市场去化速度放慢,开发投资涨幅持续下降,开发趋于谨慎平稳。
2、供大于求,房价上涨受限制
受前几年开发过量影响,石家庄市的房地产市场呈现在出供大于求的局面,且供求失衡呈现继续扩大的趋势,虽然房价受周边城市和全国房价普涨带动呈现平稳上涨,但涨幅与周边城市相比有限。
年份
2005年
2006年
2007年1-4月
供求比
1.26﹕1
1.45﹕1
1.77﹕1
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