昆山市观潮区小狼山风景区斗牛岭旅游设施可行性研究报告文档格式.docx

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1.2项目申请报告的编制目的

为土地一级开发单位提供决策依据；

为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；

为金融部门提供审查贷款可行性的依据。

1.3项目申请报告的编制依据

《昆山市城市总体规划（2004年-2020年）》

《观潮区土地利用规划》

《关于观潮区小狼山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号）

《观潮区北部地区总体规划》

《观潮区苏家坨镇镇域规划》

《昆山市观潮区小狼山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）

《昆山市观潮区小狼山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》

《昆山市房屋重置成新价评估技术标准》

（京国土房管拆[2003]808号）

《昆山市非住宅楼房估价技术规范》

（京国土房管拆[2002]646号）

《昆山地价》

项目区基础资料

拆迁、估价、市政预算等行业标准

1.4项目效益分析

项目建设期为9个月，回收期为11个月。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：

1、成本支出：

项目总投资为12553.24万元。

2、出让收入：

土地出让地价款测算为13653.35万元。

3、利润：

通过测算利润为1100.11万元。

4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元，年内部收益率为12%，项目在财务上可行。

1.5编写说明

1.本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。

委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。

2.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

3.本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

4.我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。

5.本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。

6.本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。

第二章项目的界定与现状描述

2.1宗地法律关系

1、宗地性质及基本情况

昆山市观潮区小狼山风景区斗牛岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于观潮区小狼山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发斗牛岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至斗牛岭路。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共24.859公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

2、宗地实际用途与规划用途

现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；

另有少量村镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

3、宗地区域的历史价值

该宗地位于昆山市观潮区小狼山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

2.2项目的自然条件与区位

1、项目土地的自然特征

本项目总用地面积为24.859公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

2、项目的区位特征

项目所在地观潮区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。

区内山清水秀、古迹繁多，属昆山的上风上水之地。

金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，观潮区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。

秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。

观潮区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

观潮区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了观潮区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。

观潮区位于昆山市区西北郊。

东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积426平方公里。

项目用地位置范围示意图如下：

2.3地上物状况

该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与小狼山风景区斗牛岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年。

项目现状情况统计表

序号

项目名称

数量

单位

备注

一

项目总占地面积

24.859

公顷

二

应拆迁房屋建筑面积

1182.4

平方米

拆迁公司实地调查数据

1

厂房

2.4宗地环境

1、自然环境

由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温16摄氏度，一月份平均气温－3摄氏度，7月份平均气温30摄氏度，年平均降水600mm，全年无霜期200余天。

项目地块位于以生态为主题的小狼山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

2、社会经济环境

观潮区小狼山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是IT业成功人士，公司白领，及各行业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术研讨会的理想处所。

3、市政基础设施状况

（1）交通现状

宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

（2）市政设施现状

自来水：

自打井水和观潮供水一厂供水

雨污水：

无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气：

无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力：

有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。

居民用电分别由昌平区阳坊供电和观潮区沙涧路供电提供。

通讯：

西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视：

由观潮区有线电视局提供。

（3）周边大市政现状

北清路：

北清路一期敷设有DN800上水，末端距斗牛岭地区约7-8公里。

北清路一期敷设有DN500中压天然气管，末端距斗牛岭地区约7-8公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。

颐阳路：

只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

4、公共设施状况

宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度假、旅游设施。

聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。

总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未来发展需要。

。

2.5宗地开发目标

本项目完成后应达到：

用地范围内的“三通”（通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境

3．1观潮区经济介绍

观潮区以高科技、高知识含量为特色。

无论是从区位、商业氛围、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。

中关村高科技园区、上地园区已经成为昆山高科技的标志，观潮区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。

3．2观潮区小狼山风景旅游区现状分析

1、自然风光和民俗旅游

斗牛岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。

观潮区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。

2、丰富的商业资源

斗牛岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在观潮区小狼山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。

现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。

3、优越的地理区位

观潮区小狼山风景旅游区地处观潮区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。

周边环境：

本项目所在的观潮区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在观潮区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是IT成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。

商圈环境：

观潮区小狼山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。

4、丰富的旅游资源

观潮山后地区（斗牛岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，斗牛岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。

3．3观潮区小狼山风景旅游区目前存在的问题

观潮区小狼山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。

1、功能不尽完善，结构不够合理

观潮区小狼山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。

2、配套设施不够完善

各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。

3、观潮区小狼山风景旅游区内企业没有形成合力，制约观潮区小狼山风景旅游区商业氛围的发展

旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织——商会的作用没有充分发挥，使打造观潮区小狼山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。

4、观潮区小狼山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。

3．4项目建设的必要性分析

从观潮区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。

结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与小狼山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补观潮区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。

另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为小狼山风景区的可持续发展提供保障。

第四章　　市场分析

4．1总体宏观经济分析

中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的3.4%。

中国的零售业也在两位数的增长，与12年前相比，翻了四倍多。

这样的发展速度将会在短期到中期内存在。

与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。

这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：

作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。

排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。

中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。

同时，农村的总人口量也在持续增长。

昆山是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。

改革开放以后特别是“十五”时期，中共昆山市委、市政府大力发展"

首都经济"

循着昆山经济发展要立足昆山、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。

近年来昆山的经济保持了高速增长的趋势，2001年-2004年GDP年均增长速度达到11.4%，GDP年增长率高于国家平均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008年奥运会将进一步拉动昆山的基础设施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。

2004年，昆山GDP总量为4283.3亿元，比上年增长13.5%，连续六年保持二位数的增长。

人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到15637.8元，四年平均实际增长幅度达到12.4%。

4．2土地市场分析

从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析：

１、土地供应总量将会进一步得到控制

从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。

从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。

土地价格的上涨，将降低土地市场需求。

在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。

2、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳

土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。

制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。

与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。

再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。

因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。

4．3旅游市场分析

05年全市接待入境旅游者362.9万人次，比上年增长15%。

其中，外国人311.6万人次，增长16.2%；

港、澳、台同胞51.3万人次，增长8.2%。

全市旅游外汇收入36.2亿美元，增长14.2%。

全年出境旅游者达51.7万人次，增长0.7%。

全年接待国内旅游者1.25亿人次，增长4.6%。

国内旅游收入1300亿元，增长13.5%。

“十五”期间，全市共接待入境旅游者1460万人次，旅游外汇收入累计达到148亿美元，分别比“九五”时期增长21.3%和21.4%。

共接待国内旅游者5.6亿人次，实现旅游收入4968.7亿元，分别比“九五”时期增长26.3%和1.3倍。

不单是昆山，05年全国的旅游业都在飞速发展。

我国入境旅游人数达1.2亿人次，出境旅游者达3100万人次，旅游总收入达7680亿元。

入境过夜旅游人数达4680万人次，国内旅游人数达12亿人次。

在旅游业总收入中，国内旅游收入达5286亿元，国际旅游收入达到293亿元。

预计，06年入境旅游人数将前所未有地达到1.3亿人次，比去年增长8%。

其中入境过夜人数达到5180万人次，外国人2290万人次，国际旅游收入达到336亿美元。

05年旅客运输总量60839万人，比上年增长22.3%。

其中，铁路5778万人，增长6.3%；

公路51925万人，增长25.2%；

民航3136万人，增长10%。

“十五”期间，客运总量累计达到19.2亿人，比“九五”时期增长2.1倍。

昆山作为中华人民共和国的首都，是一座有3000多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。

它是一座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国际化大都市。

作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对昆山的经济有着重大的贡献。

宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。

在昆山城外，就可以爬上世界八大奇迹之一的长城。

天安门广场是世界最大的城市中央广场。

昆山的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。

在中国31个省、自治区、直辖市中，昆山是第二大旅游胜地。

2001年，昆山接待的海外游客达到2,857,872人次，比上一年增长了1.3％。

其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客分别2,398,790人次、269,265人次、14,220人次和175,597人次。

旅游业外汇收入总计达29.5亿美元，比上一年增长了6.5％。

这一年中，昆山也接待了一亿一千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了8％，旅游收入达887.7亿元，比上一年增长了29％。

最近几年来京出差的人员比例在快速增长。

外地游客平均在京停留时间为6.5天，重游率为69.5%。

外地游客职业分布情况如下图所示：

（数据来源：

2001年昆山统计年鉴，中国统计出版社出版）

表3－1：

2001年来京的不同职业的旅游者所占百分比

职业

其他省游客百分比

当地游客百分比

政府公务员

10.7

9.5

企业管理人员

22.7

17.8

技术工

11.5

服务销售人员

9.7

8.9

工人

10.4

8.0

军人

2.3

4.2

农民

5.0

1.1

退休人员

5.1

6.8

学生

12.6

25.0

其他

10.0

表3－2：

2001年国内游客参观昆山的分类百分比

目的

百分比（%）

渡假旅游

44.0

拜访亲戚朋友

11.2

公务

16.9

会议

7.9

看病

3.0

宗教

0.3

文化体育

4.7

12.0

来京的目的有从事文化科技交流（15.1天）和宗教活动（7.5天）；

这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的。

下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。

（数据来源：

昆山市旅游业发展前景

“十五”期间至2020年昆山市旅游业发展的前景

根据《昆山市旅游发展总体规划》对2010年昆山旅游发展前景的描述，根据昆山市旅游局征求昆山旅游业专家学者的意见和昆山市相关委、办、局几个区县的意见，我们对2020年旅游发展前景的描绘大体如下：

1．昆山的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着昆山城市景观。

昆山的基础设施建设将在今后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。

城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。

昆山旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。

2．昆山市将会竭尽全力保护昆山古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化昆山的古老文化的亮点。

3．昆山的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。

4．昆山的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为昆山旅游产品的五大支柱。

另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在昆山对旅游产品有更多的选择性。

5．昆山将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。

国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。

科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在昆山全面开花，使昆山成为国际知名的文化大都市。

6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成