宜兴市物业管理办法.docx

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宜兴市物业管理办法

宜兴市物业管理办法

《宜兴市物业管理办法》已经2009年3月30日市政府第19次常务会议讨论通过，现予发布，自2009年5月1日起施行。

市长：

王中苏

                                                   二〇〇九年四月十九日

宜兴市物业管理办法

第一章总　则

　　第一条为规物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民国物权法》、国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域的物业管理活动。

本行政区域各类物业按下列规定实施分类管理：

（一）新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；

（二）配套设施不齐全的原有住宅区，通过整治逐步创造条件，推行物业管理。

未实行物业管理前，由各镇人民政府、园区管委会、街道办事处（以下统称属地政府）根据住宅区的实际情况，实行专项物业服务；

　　（三）配套设施齐全的机关、学校、商业、工业区等非住宅物业，推行物业管理。

　　第三条市建设行政主管部门（以下简称市建设部门）是本市物业管理行政主管部门，其下设的市物业管理机构负责本市物业管理的日常监督管理工作。

　　市规划、城管、环保、工商、物价、公安、财政等有关职能部门，应当按照各自职责分工，协同实施本办法。

　　第四条属地政府应当按照属地管理的原则，明确相关机构负责物业管理工作，加强对本地区物业管理的指导、监督、管理，将物业管理工作纳入社区综合管理畴。

　　第五条市人民政府扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的管理机制，提高物业管理水平。

物业服务企业享受促进服务业发展的相关优惠政策。

第二章业主及业主大会

　　第六条业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。

物业管理区域业主数量较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　第七条在物业管理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，按照国务院《物业管理条例》和《省物业管理条例》有关规定执行。

　　第八条一个物业管理区域只成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域的全体业主组成。

物业管理区域具备有下列情形之一的，应当成立业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50％以上；

（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30％不足50％，但使用已超过一年的。

　　只有一个业主，或者业主数量较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第九条物业管理区域符合本办法第八条第一款所列情形之一的，建设单位应当及时向市建设部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建设面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。

建设单位未及时报告的，经20％以上（含20％）的业主联名提议也可以直接向市建设部门提出成立业主大会的书面要求。

　　市建设部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当会同属地政府指导业主推荐产生首次业主大会筹备组成员，组成首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

　　筹备组由业主、建设单位和属地政府等代表组成，筹备组人员的人数应当是5至15名的单数。

筹备组组长由属地政府派员担任。

筹备组组成人员确定后，应当在物业管理区域公告，公告时间不少于７日。

　　第十条筹备组应当做好以下工作：

（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和容；

（二）参照市建设部门制订的示文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；

　　（三）确认业主身份和业主在首次业主大会上的投票权数；

　　（四）通过直接提名或者采取10％以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人；

　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　第十一条  筹备组自成立之日起30日，在市建设部门和属地政府指导下，召开首次业主大会，讨论通过业主大会议事规则和管理规约等容，并选举产生业主委员会。

　　首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。

　　第十二条  业主大会分定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）有20％以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，市建设部门和属地政府应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

　　第十三条  业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。

　　采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。

到会业主代表所代表的业主拥有的物业管理区域的专有部分要占建筑物总面积的过半数，且所代表的业主人数要占总业主人数的过半。

　　采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域公示。

返回意见的业主所拥有的物业管理区域的专有部分要占建筑物总面积的1/2以上，且人数要占总业主人数中过半。

　　第十四条  业主大会由业主委员会召集主持。

业主委员会应当于会议召开15日前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等容在物业管理区域公告。

　　住宅物业管理区域的业主大会会议，应当事先告知市建设部门、属地政府。

市建设部门、属地政府可以派人列席会议。

　　需要物业服务企业列席业主大会会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。

　　第十五条  下列事项由业主共同决定，并在业主大会上审议通过：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

　　（八）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

　　（九）改变和撤销业主委员会的不当决定；

　　（十）决定业主大会诉讼事宜；

　　（十一）决定本物业管理区域有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主和占总业主人数2/3以上同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十六条  业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，并按规定履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）拟订管理规约草案、业主大会议事规则及其修订草案并报业主大会通过；

　　（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业服务企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业服务企业订立、变更或者解除物业服务合同；

　　（四）经业主大会批准，负责维修资金的管理和使用，当维修资金不足时，进行续筹；

　　（五）审定物业服务企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

　　（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；

　　（七）执行业主大会的有关决定；

　　（八）接受业主、业主大会、市建设部门和属地政府的监督；

　　（九）督促业主和使用人遵守管理规约和有关规定；

　　（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，业主委员会委员每届任期3年，可以连选连任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会可以聘用专职或兼职执行秘书。

　　第十七条  业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约、模履行业主义务，按时交纳物业服务费用；

　　（四）热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（五）具有一定组织能力，具备必要的工作时间；

　　（六）本人不得在本区域物业服务企业中任职。

　　第十八条  业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（四）有犯罪行为的；

　　（五）辞职获准的；

　　（六）拒不履行业主义务的；

　　（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员辞职，必须提前２个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。

　　业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。

　　业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业管理区域予以书面公告。

　　第十九条  业主委员会自选举产生之日起30日，应将业主大会成立情况、业主大会议事规则和业主委员会委员等材料向市建设部门备案。

　　市建设部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。

　　业主委员会备案的有关容发生变更的，应当按照本条第一款规定重新备案。

　　第二十条  业主委员会在任期届满的2个月前，应当告知市建设部门。

市建设部门会同属地政府要及时指导业主委员会组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。

　　新一届业主委员会产生之日起10日，原业主委员会应当将其保管的有关资料、印章及财物等移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第二十一条业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域的全体业主和使用人具有约束力。

　　业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。

　　业主大会或业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市建设部门或属地政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十二条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第二十三条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，也可以由全体业主按各自占有面积分摊。

经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

　　第二十四条业主大会、业主委员会应当积极配合公安等相关职能部门，与属地政府相互协作，共同做好维护物业管理区域的治安秩序、环境卫生等相关工作。

　　业主大会、业主委员会应当配合相关社区居委会依法履行自治管理职责，社区居委会也应当支持业主大会、业主委员会依法开展工作。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。

　　第二十五条 实行物业管理的区域，可以建立由属地政府、公安派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度。

联席会议由物业属地政府主持，协调处理有关物业管理矛盾、纠纷等事宜。

需处理事宜涉及其他职能部门的，相关职能部门应当参加联席会议。

第三章前期物业管理

　　第二十六条建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市建设部门提出划分物业管理区域的要求。

　　市建设部门应当自收到要求之日起15