XX物业接管验收标准作业规程Word文档下载推荐.docx
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A、小组由物业公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员和总公司〈开发商〉组成:
B、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。
C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助房屋验收移交工作。
D、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。
3)接管验收前的准备。
A、与总公司〈开发商〉联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。
B、由工程水电组进行现场技术摸底,制定接管验收计划。
C、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。
D、准备好接管验收记录表格:
a、《单项项目验收单/表》。
b、《房屋本体接管验收表》。
c、《公共配套设施接管验收表》。
d、《机电设备接管验收表》。
e、《验收交接记录》
f、《接管验收问题整改表》。
g、《图纸、资料移交清单》。
h、《机电设备移交清单》。
i、《钥匙移交清单》。
接管验收的工作程序。
(流程图见支持文件)
1)程序
A、验收小组依据验收项目、标准,形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》;
并由责任人签名。
B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的,提出书面〈验收不合格整改报告〉及〈工作联络单〉,确定整改时限,返回物业公司和总公司〈开发商〉,并督促施工单位进行限期整改,不合格不作收房。
C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题,也可采用费用补偿办法。
D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。
E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,物业公司促请相关单位限期解决,按照《保修期工程维修管理细则》及《接管验收协议》对工程维修加以监管,并建立施工保修单位档案、联系表。
F、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订〈承接验收协议〉。
4、资料的接管验收。
1)
物业产权资料:
A、项目开发批准报告。
B、《建设项目选址意见书》。
C、
D、《建设用地规划许可证》。
E、《房屋准建证》。
F、《建设工程规划许可证》。
G、
《建设工程施工许可证》。
H、
《拆迁安置资料》。
I、
命名资料。
J、用地红线图。
2)综合竣工验收资料:
A、竣工图。
B、建筑执照。
C、《建设工程规划验收合格证》。
D、《消防验收意见及同意使用意见书》。
E、《质监验收意见》。
F、《环保验收意见书》。
开工、竣工报告。
公共配套综合验收合格证。
供水合同。
J、
供电协议书、许可证。
K、
供气协议书、许可证。
L、
有线电视合格证。
M、
通信设施合格证。
施工设计资料:
A、
地质报告书。
B、
全套设计图纸。
C、
图纸会审记录。
D、
设计变更通知书/书,技术核定单(包括工程质量事故记录);
。
E、
工程预决算报告书。
F、
重要施工会议记录。
隐蔽工程验收记录。
沉降观测记录,建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置
和基础性深埋;
钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录;
新材料、配件的签
定合格证书;
砂浆、混凝土试块试压报告;
水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书,如《消防验收及
同意使用意见书》;
自动仪表的调试记录;
出厂合格证明;
管道系统:
供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告;
园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项;
N、
其他资料。
4)
机电设备资料:
机电设备出厂合格证。
设备清单:
名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、
备件设备清单、(及其配件/工具)、安装高度记录、试运行记录、
机电设备使用说明书(要求中文)。
机电设备安装、调试报告。
机电设备保修卡、保修协议。
《机电设备清单》。
机电设备供应商、施工单位资料。
5)
业主详细资料。
接管验收的标准和验收方法。
1)根据《物业接管验收标准》执行。
2)业主生活工作的合理要求。
3)《拆迁安置合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。
4)《新建小区验收暂行办法》。
5)《建筑装饰装修工程质理验收规范》。
6)《建筑安装工程质量检验评定标准》。
7)
主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。
如对照开发商提供的设
备清单、资料清单等项目逐项对照、验收,并将实际情况写明在相关表格,并请开发商相关人员签字认可。
6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电
设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。
7、接管验收的遗留问题处理。
1)遗留问题的登记确认。
A、对资料验收中发现的资料不全,不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中,交总公司〈开发商〉确认。
B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中,交总公司〈开发商〉确认。
2)对资料遗留问题。
接管验收小组应当积极总公司〈开发商〉和业主代表以及施工承建单位一起补齐相关资料。
3)物业硬件设施、设备遗留问题。
A、一般问题要求在一周内得到解决。
B、重大问题要求在一个月内得到解决。
C、必要时项目负责人予以协助处理。
4)长期解决不了、势必影响物业管理的问题。
以备忘录的形式将问题登记进行备录。
5)按总公司〈开发商〉、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。
8、保存:
《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由项目归档长期保
存。
五、记录
1、《接管验收遗留问题登记表》。
《单项项目验收单/表》。
《房屋本体接管验收表》。
《公共配套设施接管验收表》。
《机电设备接管验收表》。
6、
《验收交接记录》
7、
《接管验收问题整改表》。
《图纸、资料移交清单》。
9、
《机电设备移交清单》。
10、《钥匙移交清单》。
六、
支持文件
1、《物业接管验收标准方法》。
2、《物业接管标准作业规程》。
附件1:
物业接管验收内容与标准
一、房屋本体验收内容与标准
1、主体结构
(1)外墙无明显裂纹,不渗水。
(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;
出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
2、公共楼面地面
楼地面面层与基层粘接牢固,不空鼓。
整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂;
块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。
3、天台
(1)天沟、落水口畅通完好。
(2)隔热层、防水层完好。
(3)散水坡无下陷、短裂、与墙体分离;
坡度适宜、平整。
(4)屋面避雷设施连接牢固。
4、楼梯、扶手
(1)钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑。
(2)楼梯无裂缝、无表皮剥落。
二、房屋分户验收内容与标准
1、卫生间、外阳台、厨房
(1)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象。
(2)卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞、排水畅通。
(3)给水施舍安装牢固、接口密实,无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。
(4)地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。
卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏,排污管接口,检查口不得渗漏,管道必须流畅。
(5)卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好,操作正常。
(6)厨房排烟道、通风道设置合理,有足够得截面积,无堵塞物。
(7)水表、电表、气表安装牢固,读数正常、无损伤。
2、棚面、墙面、楼地面
(1)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
(2)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。
无面层剥落,无明显裂缝,无污渍,无空鼓开裂现象。
(3)墙面块料(如瓷砖)面层:
粘贴牢固,无缺棱掉角;
面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝沙浆饱满,线条顺直。
(4)墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象。
(5)地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝,无蜕皮和起砂现象,面层平整、水平、阴角平直。
(6)饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角,对缝平直。
3、门、窗
(1)门开启自如,无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形。
(2)门锁、窗销连接牢固、开启灵活。
(3)玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤。
(4)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整。
(5)不锈钢防盗门表面光亮,无刮花、变形。
4、电气系统
(1)照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。
(2)开关安装牢固、开关灵活、接触良好。
5、智能化系统
对讲声音清晰.
6、配套系统
门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。
三、公共设施设备接管验收内容与标准
1、给排水系统
(1)给排水设备型号、数量与移交清单相符合、工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
(2)明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。
(3)护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。
(4)下水、雨水通畅无渗漏,屋面排水通畅无积水。
(5)水池卫生清洁、无渗漏。
(6)地下室中低于室外地面得卫生器具和地漏的排水管,不应与上部排水管连接,应设置集水坑用污水泵排出。
(7)沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。
(8)管道应安装牢固,控制部件启动关闭灵活,无滴漏。
水压试验及保温,防腐措施必须符合GBJ242的要求。
2、供配电系统
(1)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
(2)供配电系统超负荷现象,接头连接牢固,有足够的接触面积,无过热现象。
(3)配电箱接地应良好,并符合规范。
(4)强、弱电竖井应独立,强电、弱电要走各自的竖井,过线孔应封闭,竖井的走线齐整并绑扎牢固。
(5)电缆穿墙孔封堵良好,无渗漏现象。
(6)电缆沟内电缆铺设平整,无积水和杂物。
3、暖通系统
(1)各种仪器、仪表齐全精确,安全装置灵敏、可靠,控制阀门开关灵活。
(2)排烟阀、送风阀、风档板安装平正、起闭灵活,闭合严密。
(3)管道的管架、支架、吊顶应牢固。
(4)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。
4、消防系统
(1)消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
(2)消防箱标识清楚、玻璃完好。
(3)消防设施配件齐全。
(4)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足。
(5)消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。
(6)火灾报警控制器功能正确。
(7)火灾应急广播设备的检验:
在消防控制室的选层广播,共用的扬声器强行切换试验,备用扩音机控制功能试验。
上述控制功能正常,语音清晰。
(8)消防专用电话的检验:
消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验;
消防控制室的外线电话与“119”的通话试验。
上述功能正常,语音清晰。
5、道路系统
(1)路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能;
灯柱安装牢固、油漆完好。
(2)路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;
(3)路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;
(4)块料拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;
(5)交通标识线、路牌清楚完好。
(6)踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。
6、停车场系统
(1)停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。
(2)单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。
(3)车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。
7、秩序维护、清洁、绿化设施
(1)秩序维护部岗亭配件齐全、标识清晰,完好无损
(2)消防监控设备功能正常。
(3)绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;
绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。
(4)垃圾中转站密封完好,外标装饰完整,油漆完好,使用方便。
8、其他配套设施
楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚
附件2:
总公司〈发展商〉项目接管验收应移交的资料清单
物业接管移交资料目录
序号
名称
样式
一
项目建设资料
1
房地产开发公司资证材料
复印件
2
房地产开发项目批准文件(立项批复)
3
红线图
4
同意使用土地通知书(《国土证》或《土地出让合同》)
5
建设用地规划许可证
6
建设工程施工许可证
7
建设工程规划许可证
8
建设工程报建审核书
9
规划报建图(规划总平图)、设计鉴定审批文件
10
建筑设计防火审核意见书(消防审核意见书)
11
各分项工程设计方案
12
建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》
13
建设工程竣工验收质量认定书(建筑工程质量认定书)
14
消防工程验收合格证(审核意见书)
15
工程竣工验收备案表(质检备案表)
16
工程建筑放线、验线、验收意见书
17
公共安全技术防范工程设施使用证
18
通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告
19
供水、供气协议书
20
供用电合同、燃气验收合格证
21
同意供电通知
22
申请门牌审批表
23
白蚁防治合同书
24
有线(光纤)电视许可证、电话网络验收合格证
25
《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》
26
《建筑工程质量保修协议书》
27
公共设施、设备清单
28
其它相关资料
29
30
二
物业产权资料
房屋所有权证、土地使用权证
销售资料(业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等)
房屋设备及其固定附着物清册
房屋分户产权办理情况说明
建筑执照
拆迁安置资料
三
建筑工程技术资料
地质勘察报告
工程招、投、定标书
工程施工合同及开、竣工报告
施工图(总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等)
原件
图纸会审记录
工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
主要建筑材料质量保证书(钢材、水泥等)
新材料、构配件的鉴定合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
竣工图(建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等)
其它项目竣工图(绿化、景观、二次装修等)
各分项工程施工单位资料
各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告
水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书
供水试压报告
机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录
弱电、安防、智能化系统集成及布线图
停车场设施系统图
设备试压、试运行合格报告
防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
四
设备资料----供电系统
供电系统设备购买、安装合同
供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等)
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证
配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等)
灯具等末端用电器具资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)
配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等)
绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
五
设备资料----给排水系统
给排水系统设备购买、安装合同
给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料
复印件
给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址
水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等)
设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)
设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
主要材料和制品的合格证或试验记录
配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等)
水、暖、卫生器具检验合格证书;
六
设备资料----消防系统
消防设备购买、安装合同
消防设备制造、安装单位、维护单位资料
消防设备产权所有者及用户的名称和地址
消防广播、消防栓等设备参数
随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)
设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录
消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录
消防验收合格证书
七
设备资料弱电系统
弱电系统设备购买、安装合同
弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)
弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)
弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明
宽频接入协议
有线电视及电话协议
附件3:
接管验收各类表格
公建设施验收记录表
日期:
存在问题
整改措施
整改依据
完成日期
备注
物业公司:
K信源公司:
施工单位:
房屋验收记录表
幢号:
房号:
厨房
多功能厅(客、餐)
主卧
次卧一
次卧二
公卫
主卧卫
电箱
门牌
门(洞)
漏电开关
进户门
窗
窗(玻璃)
空气开关
门镜
地板
冷、热水管
抽油烟机
门铃
踢脚线
- 配套讲稿:
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部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- XX 物业 接管 验收 标准 作业 规程