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3.1成都旅游地产开发现状
3.2成都旅游地产存在形式分析
3.2.1旅游商业和住宿地产设施
3.2.2产权式酒店
3.2.3特色小镇
3.2.4超级复合大型旅游地产
3.3成都旅游地产开发特色
3.3.1主题公园型旅游地产
3.3.2人文古镇型旅游地产
3.3.3依托自然山水发展旅游地产
4.成都旅游地产开发应注意的问题
4.1制订明确的规划规范
4.2加强对风景区资源的管理
4.3开辟多层面的客户群体
4.4寻求适宜的旅游项目
4.5完善相应的经营管理措施
5.结束语
导言:
近年来,随着旅游业的迅速发展,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。
虽然旅游房地产带来巨大的经济效益和社会效益,但在我国旅游地产开发还处于探索阶段,理论基础、开发模式和法律法规都有待完善。
对成都市来说,旅游业和房地产业均已成为新的经济增长点,旅游与房地产的结合发展呈现良好的发展势头,同时也出现了许多的问题,需要进行理论的分析和指导。
论文以成都市旅游房地产项目开发为具体研究对象,运用大量实际案例,对该市旅游房地产项目开发的现状和特色进行了梳理,针对不同主体提出了提高旅游房地产项目开发水平的具体思路,为旅游房产企业,特别是西部地区同类企业进行旅游房产项目开发提供初步的理论支持和实践分析,对旅游房地产项目开发和相关的管理部门具有一定的指导和参考作用。
关键词:
旅游地产成都开发特色现状
旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡,但20世纪初才开始市场化规模经营,主要集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。
20世纪初,地中海沿岸开发了大量海滨别墅,欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至,地中海沿岸成为欧洲乃至世界的休闲度假中心.1904年法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首次来用了分时(timeshare)销售的方式招揽客户,标志着旅游房地产市场的形成【11】。
随后,这种方式在瑞士和欧洲其它国家传播开来。
二战后,伴随着美国劳动生产率的提高,人们有了更多的收入和闲暇时间,带薪年假不断增加,大规模的外出度假条件成熟。
据《美国度假区发展报告>
显示,此时美国旅游度假区开始进入兴盛期。
20世纪70年代中期,美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压,特别是市场景气时期开发的大量别墅,为了处理积压与空置,充分盘活闲置资产,美国从欧洲引入分时销售,房产商在销售中引入“时权”概念,刺激了消费者购买,并发展成了当前在欧美流行的“假期交换系统”,使旅游房地产得到了迅速发展【12】。
今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅,将旅游房地产推向高潮。
但综观欧美旅游房地产理论和实践进展,可以看出其旅游房地产主要是旅游度假房地产,主要是为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。
在亚洲,日、韩、泰等国近几年大打旅游度假牌,大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业,并取得了可收益【13】。
从国内发展而言,分时度假概念在20世纪90年代初传入中国,海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽,但是并没有获得良好的市场反应。
20世纪90年代末,在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下,分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视,并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。
2001年7月,在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后,同年11月又在杭州召开“中国旅游房地产坛”.2002—2004年,中华分时度假机构连续三年组织召开中国旅游房地产峰会暨中华分时度假一产权酒店发展论坛.一时间,旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题,分时度假概念正悄悄影响着中国旅游者的消费行为,同时旅游房地产的发展也引起了专家学者的关注。
旅游房地产开发能带动旅游业和房地产业发展,也是搞好城市经营的重要切入点和举措,但总的说来,中国旅游房地产理论研究比较薄弱,实践上也刚起步,旅游房地产的理论研究和实践均处于初级阶段【14】。
这种初级性表现首先是时间短。
旅游房地产的理论探讨和实践上把旅游房地产作为整个房地产中一个重要分支产业开发都是最近几年的事情;
其次是概念混乱,迄今没有形成规范而认同的科学概念:
第三,旅游房地产政策、法规、规则缺乏和不完善,旅游和房地产两大产业的合理衔接,开发规模和效益,开发模式等问题都有待探讨;
第四,旅游房地类型、影响因素、运行机制等理论问题都有待于进一步研究和界定。
这些正是本选题感兴趣的问题。
人类社会总是面临新挑战和新变化,一方面传统房地产开发机会日益减少、竞争越来越激烈,另一方面住宅消费开始向舒适型、休闲型转变,在此市场背景下,房地产业必然在传统市场中寻求新商机、开辟新的投资领域,旅游业的蓬勃发展启发了房地产市场细分的思路,把传统房地产业与传统旅游业嫁接,即产生了“边缘产品”—旅游房地产业【15J】。
旅游房地产还不是一个被理论与业界所统一的学术概念,但它是一个值得探究的重要命题和领域。
因此,开展旅游房地产问题的研究具有重要的意义。
在理论上可以从跨学科视角,研究城市旅游业与房地产业之间的互动关系,尝试建构旅游房地产研究的理论体系,包括旅游房地产的概念、分类、开发与布局模式等展开系统研究,系统提出旅游房地产研究的框架,丰富旅游房地产理论,使知识有机结合、理论有序分布,以进一步推动旅游房地产学科的新发展。
在实践上以成都旅游房地产市场为实证案例,围绕成都旅游房地产开发现状和开发模式,提炼出成都旅游房地产的开发特色,同时总结出成都旅游房地产发开问题并提出建议,为促进旅游业与房地产业的融合和协调发展提供科学依据。
旅游业和房地产业都是国民经济的重要产业。
作为房地产业和旅游业交叉的一种行业,旅游房地产的健康发展对于促进两大产业的良性互动具有重要意义。
尤其是成都作为西部城市重要地位,通过8年统筹城乡建设取得了重大的成绩,2010年成都定位建设“世界现代田园城市”,为了更好的发挥成都市丰富的旅游资源的经济价值和促进成都市经济的良性发展,推进旅游地产的发展使成都面临着更大的发展机遇。
目前旅游房地产发展势头迅猛,也出现了诸多的问题,如政策法规不完善,缺乏统一规划,项目定位不准确等。
因此,对成都房地产市场进行研究,提出科学的旅游房地产市场发展的策略,具有一定的理论价值与现实意义。
旅游房地产是中国首创的词汇,在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产文献,类似的表述有Resort即(度假地不动产)、ResortRealEstate即(度假地房地产)、RecreationalPretty即(休闲不动产)、RecreationalRealEstate(休闲房地产)等。
还有一种区别于常规住宿设施(饭店、汽车旅馆、度假村、会议中心)的非常规住宿设施,包括全产权共管公寓度假村和固定期产权物业。
即是我们通常所谓的产权酒店和时权酒店。
西方国家相应的旅游房地产主要宅、饭店、度假村、时权酒店、产权酒店、汽车旅馆、乡村别墅、度假公寓、山林小屋等,主要通过分时度包括度假地住假网络来销售经营。
国外关于分时度假的研究己有相当的成果,包括对分时度假的界定、产业发展分析、市场分析、市场开发及管理、市场销售、交换网络系统、保障体系、法律法规等方面的研究.Adrian(2002)对分时度假产业进行了结构与竞争分析,提出分时度假供应市场的两极化正在加强,规模大的开发商的市场份额将越来越大。
John等(2002)对美国分时度假消费者进行了研究,提出分时度假新购买者的特征是:
经济状况良好.受过良好教育,34.1%的新购买者是那些年龄大于55岁的空巢家庭成员,购买目的是为了交换机会和节约未来度假费用【Ⅻ。
LauraDavicl(1998)认为分时度假产业应尝试提供短期的度假机会,及满足老年群体的特别需求与喜好⋯J。
Randall(2000)提出,发展商应把目光投向那些比较年轻、家里没有孩子以及收入中上水平的人们【121。
ConSarahRezak(2002)认为,那些已拥有分时度假产品的顾客更有购买的潜力[131。
在消费者对分时度假地及产品类型选择方面,澳大利亚分时度假消费者最偏向于分布于海滩的项目(76%),其次是一些旅游吸引物和娱乐场所附近的项目
国学术界对旅游房地产的研究始于上世纪90年代后期,目前仍处于研究的初级阶段。
我国对旅游房地产的研究主要集中在以下几个方面:
(1)旅游房地产概念讨论:
概念讨论是我国学者对旅游房地产探讨最多的问题之一。
沈飞(2001)最早明确提出旅游房地产的概念。
随后,宋丁(2003)、程绍文等(2003)、叶胜强(2004)、胡浩(2005)、徐翠蓉(2005)都提出了不同的旅游房地产概念,概念范围逐渐扩大,层次性也有所加强。
丁名申、钱平雷(2004)在其《旅游房地产学》一书中,以系统论作为旅游房地产学的理论基础,提出旅游房地产的系统开发。
刘艳红(2005)提出旅游房地产系统概念,把旅游房地产系统分为核心产品层、产品形式层和产品服务层,并从系统的角度出发,提出旅游房地产创新理念。
(2)旅游房地产类型划分:
巨鹏等(2002)根据房产开发过程中景观设计角度的性质,即房产景观的“卖点”不同,将景观房产类型划分为景观设计房产与旅游景观房产两类,并进行细分。
深圳世联(2002)根据与所依托的旅游区关系,提出四类旅游房地产:
旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二居所、物业本身独具吸引力,可以成为旅游观光景点的地产(第二居所).胡浩(2005)按照旅游房地产的旅游功能属性和空间集聚形态,把旅游房地产分为景区(点)和城市休闲游憩类旅游房地产两大类和八个小类。
(3)旅游房地产开发模式研究:
陈卫东(1996)早在1996年就提出了区域旅游房地产的三种开发模式,即随意型、规划型和混合型。
孙红亮,王珊(2002)提出通过运作房地产产业投资基金,发展我国旅游房地产。
深圳世联(2002)提出旅游地产的六大开发模型,并分析了每种开发模型的区位、环境、背景、设施等要求。
尹李(2004)提出我国目前的房地产开发模式:
以提供第一居所为目的的景区住宅开发(直接靠近现有旅游资源和旅游景区的开发、在自我营造的旅游景区附近开发、与旅游景观开发二位一体的开发)、以旅游度假为目的的度假房地产开发、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。
胡浩、汪宇明(2004)提出目前中国旅游房地产开发的四种模式:
一是娱乐类旅游房地产开发:
二是观光旅游房地产开发:
三是接待类旅游房地产开发:
四是景观型住宅区开发。
张雪晶(2005)从资源的角度探讨旅游房地产的开发模式,提出资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式、文化主题模式,并对这几种开发模式进行了对比,提出未来发展趋势.杨扬(2005)深入分析了在大城市边缘小城镇发展旅游房地产业的前提、影响因素和开发条件,并提出了大城市边缘小城镇在旅游房地产开发中适宜的需求对象、对应的开发形式和可结合的开发措施。
徐翠蓉(2005)分析了青岛市旅游房地产发展的现状、条件、面临的机遇和制约因素分析,提出青岛市旅游房地产发展的策略。
张海龙<
2005)对重庆都市景观房产开发进行了研究,分析了景观房产与城市建设、旅游产业的关系,提出景观房产开发的要素,缺乏针对旅游房地产特点的系统分析。
本论文在综合研究现状,借鉴已有研究成果的基础上,采用定性分析,理论与实际相联系的方法,通过综合的理论概括和具体的案例分析,针对如何进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平提出了具体的设想和对策,为综合型旅游、房产企业,特别是西部地区同类企业进行旅游房产项目开发提供初步的理论支持和实践分析,为成都旅游房产项目开发和相关的管理部门提供参考。
论文针对成都市旅游房地产开发的有关问题展开论述,全文共分五章:
第一章绪论,介绍本文的一些基本情况,包括研究背景及选题的意义、国内外文
献综述、研究方法和基本内容。
第二章旅游地产的概述,介绍旅游地产的概念和概念释义、旅游地产的分类。
第三章成都旅游地产的开发现状与特色,介绍成都旅游地产的起源和发展现状、成都旅游地产的存在形式和开发特色。
第四章分析了成都旅游地产开发中的问题和解决问题的建议。
第五章结束语。
在2003年“十一”黄金周期间,国家旅游局和中国旅游协会有关专家根据旅游行业的发展趋势,提出了“体验旅游”这一概念,指出在经历了较低层次的观光旅游之后,随着生活水平的提高,我国旅游业必将出现更为高级的消费模式,即以情景化、体验化为特征,融高品位吃、住、行、游、购、娱活动为一体的“体验旅游”。
而在旅游模式产生“质变”的过程中,房地产与旅游业以及商业、服务业的结合成了旅游开发的一种趋势,从而派生了“旅游房产”这一融旅游、商业、服务为一体的全新开发理念。
著名的上海新天地、云南丽江,以及近来被业界和商铺投资者一致看好的周庄·
江南人家就是此类开发模式中较为著名的代表。
2.1旅游地产概念及概念释义
旅游地产是复合产业,是以旅游资源为核心的地产差异化经营和以地产为核心的旅游资源差异化经营的复合产业。
旅游业元素注入以休闲度假为目的的房地产开发、营销模式,它的房产开发项目全部或部分实现了旅游休闲功能。
城市化进程的加快、人民生活水平的不断提高,为旅游消费奠定了良好的基础。
同时,随着旅游项目的变化,以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适型住宅运动正开始主宰新一轮的开发浪潮。
旅游房地产的发展前景广阔,发展空间和市场潜力巨大,使旅游物业开发将成为未来10年中国房地产业的热点之一。
第一层面:
以旅游资源为核心的地产差异化经营,借助希缺的、生态的、公众所能接受的景观资源(自然的、再造的)开发房地产业,实现产业多盈利和增值模式。
第二层面:
以地产为核心的旅游资源差异化经营,借助地产开发,发展旅游项目,并实现产业盈利和增值模式
旅游地产是以旅游度假为目的,通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节,把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。
通常意义上,旅游地产划分为四个大类:
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。
这种房地产的意义在于增加景区的游览内容,提高游客的游览兴趣,进而间接提升其它旅游地产的价值。
主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。
另外,旅游休闲培训中心等也与此相关,其客户群体主要针对于企业公司,作为商务会议、员工度假的去处,既可以作为固定资产投资,又为公司员工提供了经济方便的福利待遇。
又可称为“第二居所”,主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。
休闲度假是此类房地产最大的特点,为旅游接待链条上重要的一环,多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近,或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。
既依托现有的优秀旅游资源旅游景区,又投入休闲度假设施设备的建设,大力营造旅游度假氛围。
开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的,业主以度假置业和投资置业为目的。
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
这类住宅以为本地置业者提供“第一居所”为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。
通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件,如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量。
此类房地产又可分四类,即:
①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅;
②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅;
③与旅游景观开发二位一体的房产开发:
④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。
3.1成都旅游地产开发现状
随着成都房地产经济的发展,城市化水平的不断提高,人们对居住品质有了更高的追求,于是,具有旅游休闲度假功能的房地产开发悄然兴起。
成都旅游地产发源于置信凯德的芙蓉古镇和国色天香两个旅游项目,这两个项目旅游和地产的结合虽远非完美,但也成为了近年来成都人特别是孩子心仪的周末旅游目的地。
而在2007年高调亮相的南部新城海洋极地公园、华侨城欢乐谷、保利198、南湖南湖度假风景区,则显示出成都旅游地产蓬勃的向上势头。
成都市具备较好的开发旅游地产条件的地区主要集中在龙泉、青城山、温江、双流(华阳)、大邑县、都江堰等区域。
截至2007年底,已经有10多家外来或本地的地产企业开始涉足成都主题性的休闲度假旅游地产开发。
通过近10年的发展,成都旅游地产的开发已经渐渐成熟,在成都的各个方位都有项目分布,其开发现状与分布如下:
随着旅游竞争的激烈,成都地产单纯依靠天然的旅游吸引物越来越难以取得理想的市场份额。
因此增加旅游物业是提升旅游景区品味的重要内容,包括旅游民俗建筑、旅游寺庙和旅游酒店等。
在此背景下,成都旅游地产出现了旅游地产和住宿地产相结合的形式。
旅游商业能带来直接的收益,而且具有民俗特色的旅游商业本身是一个很好的旅游吸引物,具有重要的旅游观赏价值。
产权式酒店由“时权酒店”演变而来。
“时权酒店”,即由消费者或个人投资者买断旅游目的地旅馆旅游设施的特定时间里的所有权。
产权式酒店对业主来说将投资和度假进行了很好的结合,对开发商来说可以实现一次性收回投资。
该商业模式具有很强的可操作性,目前也是成都旅游地产的主流模式。
成都是一个有着千年文明的古城,拥有大量有着历史、名族特色的小镇。
特色小镇是依托一定的旅游资源,通过人为建设批量和成规模的休闲度假设施来形成一个集中的休闲旅游目的地,通过人气的营造来实现商业和地产盈利的目的,当前成都以小镇为文化依托的旅游地产发展迅速。
成都超级复合大型旅游地产其最核心的目的在旅游而不是地产,旅游主要作用是营造一个环境,通过环境的改造达到提升土地价值的目的,如:
成都欢乐谷等。
成都旅游资源丰富,而地产商在发展旅游加地产复合模式时也根据其实际情况对旅游资源加以应用。
目前成都旅游资源在房地产的发展方向也出现分化,主要呈现主题公园、人文古镇及自然山水三种业态,不同业态下旅游地产开发呈现出不同的特色。
主题公园性质的旅游地产往往具备规模性、惟一性、稀缺性、投资过大不易复制、掌握某种独特资源或经验以及辐射区域广、覆盖人群大等特点。
“主题公园+配套商业+高端住宅”目前是成都旅游地产最主要的形式之一,目前已投入使用和正式建设的旅游地产项目大部分属于此种组合模式。
主题公园生命周期一般在5~8年左右,部分可达10~20年,甚至更长。
从目前已经开发的项目来看,主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。
投资商一般是先修主题公园和配套商业,当公园环境出来后再开发住宅,然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。
在修建主题公园的同时,配套的商业也同时推出,商业的成熟可以解决公园的配套问题,又可以解决住宅的配套问题,使住宅在销售时就已经消除了人们居家生活配套难的顾虑。
“对于旅游休闲来说,落后是一种优势。
”当前不少古镇就正在将自己的传统和落后化解为生产力,就在资本巨头们鏖战主题公园的同时,也有开发商瞄准了古镇投资开发,其人文、商业价值被越来越多的开发商所认同。
古镇是开发商对主题公园退而求其次的选择,本质上古镇还是以营造商业氛围、聚集人气为过程,最终实现不动产的销售,在盈利能力和发展潜力上不如主题公园土地增值来得快。
黄龙溪是成都人最为熟悉的古镇之一,为了吸引更多的市民到古镇来体验和消费,近几年黄龙溪做了大量的宣传活动,在解决没有人来的问题之后,黄龙溪开始解决留人的问题。
黄龙溪结合现代人的休闲文化,打造了酒吧、咖啡等休闲项目,解决晚上留人的问题,进一步立足古镇的保护开发,加大营销,通过与国际古镇对接,改变游客和市民的夜间休闲方式。
以前中国的很多旅游区价值得不到凸显是因为当时只有观光,没有休闲。
当休闲的巨大需求产生后,古镇的价值就显现出来了。
就目前成都市周边的古镇开发模式分析,有的古镇是采取土地出让的形式吸引外来开发商直接参与特色房地产开发,也有的古镇则直接采取引进外资全面打造。
这类旅游地产以为本地置业者提供第一居所,为外地富商提供休闲度假居所为主要目的,多建在自然旅游资源突出的市郊。
通过依靠自然山水旅游资源条件和多种休闲娱乐设施,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量。
成都近郊的山水资源优势非常明显,成都力争5~10年把龙门山脉打造成“东方的阿尔卑斯山”,正是在这样的宏伟规划下,龙门山脉地跨的彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃等市县的生态自然资源价值已经今非昔比,由于良好的自然生态优势,该区域已经成为成都旅游地产开发商争夺最为激烈的区域之一。
目前对于旅游房地产的定义还停留在学术界或开发商的讨论和宣传中,国家的土地政策和规划法规还没有明确的界定。
按照现在的城市建设用地划分标准,不同开发形式的旅游房地产用地根据使用性质可能会属于不同的建设用地。
例如,旅游度假房产应属于“公共服务设施用地”中的“旅馆业用地”,而旅游住宅地产按其“第一居所”的使用性质,应属于居住用地。
但开发商只要在措辞上稍加变化,就有可能改变开发性质,以“打擦边球”来进行建设和销售。
因此成都市政府应尽快制定相应的规范说明,避免对城市整体发展的影响。
目前成都旅游住宅地产很多直接依托现有的旅游资源和旅游景区开发,开发商依托现有风景区的知名度和影响力,通常能取得很好的收益。
但对风景区自身来说没有什么建设性的贡献,有些甚至还会破坏自然景观资源。
根据我国风景名胜区的保护条例,对在风景名胜区内开发的各种房产项目均有严格的限制,因此,在城市规划制订和管理中,要严格控制风景区周边的用地性质和旅游房产开发项目,防止以旅游的目的来进行住宅开发。
早期开发的旅游房地产,大多是位于城市郊区的别墅住宅,面对的客户群也主要是少数经济实力雄厚的消费者。
旅游地产属于第二居所,不同于城里的第一居所,不光是为了居住,更多的是为了放松、度假、休闲。
然而,由于工作繁忙、通勤距离过长、配套设施不足等问题,使得郊区别墅的使用率较低,造成了很大浪费。
所以旅游房地产的开发,应避免一味的高档豪华,可以根据不同需求者的要求,进行多层次的开发
房地产商在介入旅游房地产开发时,通常会把旅游
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