物业管理基本制度与政策知识点Word格式文档下载.docx
- 文档编号:21011310
- 上传时间:2023-01-26
- 格式:DOCX
- 页数:24
- 大小:40.28KB
物业管理基本制度与政策知识点Word格式文档下载.docx
《物业管理基本制度与政策知识点Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理基本制度与政策知识点Word格式文档下载.docx(24页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
一是住房投资由国家和国企统包;
二是住房分配采取实物分配;
三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养。
1978年后,房地产领域进行了三项改革:
一是城镇住房制度改革;
二是城市土地使用制度改革;
三是房地产生产方式改革。
1994年开如公有住房出售。
98年停止住房实物分配。
8、1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理公司成立:
深圳市物业管理公司。
1993年,深圳颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》,同年深圳市开始探索物业管理的招投标制度。
1994年3月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,要求“住宅小区应逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理。
确立了城市新建住宅小区物业管理新体制。
这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
(规范了几项内容P15)
2000年,中国物协成立,加强行业指导和自律。
2002年,建设部建立了全国物业管理企业档案系统,促进物业管理行业诚信建设。
9、20世纪90年代初到《条例》颁布前的物业管理政策的特点:
借鉴性、过渡性、针对性。
2003年6月8日,《条例》颁布后物业管理政策的特点:
配套性、经验性、操作性。
10、1996年,计委和建设部下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。
2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》《建设部110号》
11、94年4月,建设部成立《条例》起草小组。
2003年5月28日通过了《物业管理条例》,国务院6月8日颁布,9月1日实施。
标志我国物业管理进入法制化、规范化发展新时期。
序号
时间
发布部门
政策法规
1
2003年6月
建设部
前期物业管理招标投标管理暂行办法
2
2003年9月
《业主大会规程》
3
2003年11月
发改委和建设部
《物业服务收费管理办法》
4
2004年11月
物协制订
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
5
2004年3月
《物业管理企业资质管理办法》
6
2004年7月
发改委、建设部
《物业服务收费明码标价规定
7
2004年9月
《业主临时公约》《前期物业服务合同》
8
2005年11月
人事部、建设部
《物业管理师制度暂行规定》《物业管理师资格考试实施办法》《物业管理师资格认定考试办法》
12、《条例》的立法理念:
发展为重、平衡利益、保护弱者。
《条例》的立法指导思想:
一是强调保护业主财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;
二是强调业主与物业管理企业是平等民事主体,是服务和被服务的关系;
三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、协商方式处理物业管理事项。
(多选)
《条例》应遵循的基本原则:
一物业管理权利和财产权利相对应;
二维护全体业主合法权益;
三现实性与前瞻性有机结合;
四从实际出发,实事求是。
在处理行政处罚和承担民事责任关系时,优先保护全体业主利益的原则。
(民事、行政并存时,先保证民事优先)。
第二条原则
《条例》贯穿发展的指导思想,设立的业主大会、强制性维修养护等制度,符合市场经济的基本规律,符合未来立法趋势。
第三条原则
13、《条例》确立了七项物业管理的基本制度:
业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度
14、《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务,不设置政府行政管理权;
对不属于政府行政职责的事务,不设定行政规则;
对应当由业主自行处理的事务,不设定行政强制措施
《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的,对凡是能通过民事责任解决的,不再设定行政处罚。
对违反行政管理规定,又同时构成民事违约或侵权的行为,则坚持赔偿优先的原则。
15、《条例》的法律责任的特点:
一是行政责任、民事责任并存;
二是为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系,《条例》在设定法系责任时遵循以下原则:
凡是能通过承担民事责任解决的,不再设定行政处罚的原则;
确实涉及违反行政管理规定,损害公共利益,需要给予行政处罚的,则优先保证民事责任的承担,以充分体现优先保护业主利益的原则。
(考点)
三是业主自我管理、自我监督的原则。
16、(理解)《条例》规定,前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。
但物业管理企业提供服务的对象有建设单位,主要是购房主人或小业主。
则,合同的签订者和合同权利义务的承受者是分离的,不完全一致。
为解决此问题,《条例》要求,购房人在与建设单位签订购房合同中,必需包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容。
因此业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务,实际是建立在2个合同基础之上的:
一是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同,一是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
开发建设单位在物业管理活动中的义务:
制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任。
16、居委会和业主大会之间不是一一对应,双方不存在隶属关系,也不是上下级关系。
17、物业管理服务的特点:
一是物业管理服务的公共性和综合性;
二是物业管理服务受益主体的广泛性和差异性(这是物业服务合同区别一般委托合同的显著特点);
三是物业管理服务的即时性和无形性。
四是物业管理服务的持续性和长期性。
即时性:
一旦相关服务满足不了业主的消费需求,就很难有效纠正和弥补。
(生产与消费的同时性,下一环节无法消除上一环节的影响)
无形性:
物业管理服务品质难以用精确标准去衡量,更多依赖于业主的主观评判。
18、物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务报酬由双方约定。
但这并不是物业管理企业的法定义务而是一种有偿服务。
合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。
19、204年《普通住宅小区物业管理服务等级标准》从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六方面办公室物业管理服务的内容。
制定了三个等级服务标准。
以下为三个等级的6个区分要点:
依次为一级、二级、三级标准(一级最高):
①设有服务接待中心,公示24小时(16小时)(8小时)服务电话,急修半小时(1小时)(报修约定)。
②每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%(75%)(70&
)
③每日(每3日)(1周)巡查1次小区房屋单元门,楼梯等
④载人电梯24小时正常运行(早6点至晚12点)(早6点至晚12点)
⑤路灯、楼道灯完好率不低于95%(90%)(80%)
⑥重点区域、部位每1小时(2小时)(3小时)至少巡查1次。
以上《标准》为普通商品住房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。
选用《标准》时,应充分考虑小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素,选择相应的服务等级。
20、物业服务收费原则合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应原则。
公开原则:
经营者销售、nhmq2umkkt提供服务,应按照政府价格主管部门的规定明码标价。
2004年10月,《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属《价格法》调整范围,应明码标价。
21、物业服务收费定价形式:
政府定价、政府指导价、市场调节价。
《物业服务收费管理办法》仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。
22、物业服务收费形式:
包干制收费形式和酬金制收费形式。
实行包干制,物业服务费的构成:
物业服务成本、法定税费、物业管理企业和利润
实行酬金制:
预收的物业服务资金包括:
物业服务支出、物业管理企业的酬金
包干制是我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。
比较简捷。
缺点:
①交易透明度不高。
②收费率偏低时,容易导致物业管理企业亏损。
③市场不规范时,个别物业管理企业会减少服务成本来保证利润,侵害业主权益。
酬金制也叫佣金制,这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目是较多采用。
实行酬金制的物业管理企业的义务:
(必考点)①物业管理企业应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
(公布收支的义务)②业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业就及时答复。
(答复质询的义务)③物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计(接受审计的义务)。
23、物业管理服务成本构成:
①管理服务人员工资、社会保险和计提的福利费。
②共用部位、共用设施设备的日常运行维护费③清洁卫生费④绿化养护费⑤秩序维护费⑥办公费⑦物业管理企业固定资产折旧⑧共用部位、共用设施和设备及公众责任保险费用。
⑨业主同意的其他费用。
共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费从专项维修资金中列支,不得计入服务支出或服务成本。
24、《条例》规定,业主和物业使用人约定由物业使用人(承租人)缴纳物业服务费的,从其约定。
但业主负连带缴纳责任。
《条例》规定,已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。
对于欠费业主,业委会应督促其限期交纳,逾期不交,物业管理企业可依法追缴。
25、物业管理企业并非合同当事人,没义务向公用事业单位支付水电气体热有线等费用,也没权利向业主收取这些费用。
如需代收,物业管理企业有权向这些单位收取报酬,但向业主收取费用,没有任何依据。
26、物业服务合同属于合同法上无名合同范畴。
有两种物业服务合同:
一是前期物业服务合同一是物业服务合同。
物业服务活动是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。
具体地说:
1)物业服务合同是物业公司该作什么,不该什么的依据
2)当管理区域那出现纠纷时,物业服务合同还是物业公司是否应当承担责任的依据
3)如果需要承担责任,物业服务合同还是需要承担多少责任的依据。
请注意,以上这些要点可能会出现在《物业管理实务》的综合分析题中。
27、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订阅书面的物业服务合同。
物业服务合同应具备以下8项内容:
①物业管理事项②物业服务质量③物业服务费用④双方的权利义务⑤专项维修资金的管理与使用⑥物业管理用房⑦合同期限⑧违约责任
28、物业管理资料的移交的规定:
一是物业管理企业承接物业时,应与业委会输物业验收手续,业委会应向物业管理企业移交物业管理资料;
二是物业服务合同终止时,物业管理企业应将物业管理资料交还给业委会;
三是物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业间做好交接工作。
29、前期物业服务合同特征:
①具有过渡性②由建设单位和物业管理企业签订③是要式合同
30、前期物业服务合同的时效:
前期物业服务合同可以约定期限,但期限未满、业委会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
31、2004年9月建设部制定并发布《前期物业服务合同(示范文本)》。
前期物业合同的内容有:
①合同当事人与物业基本情况②物业服务内容与质量③物业服务收费方式④物业经营管理活动的内容⑤物业的承接查验⑥物业的使用与维护⑦专项维修资金⑧违约责任⑨其他
32、物业管理企业的义务:
维护物业管理区域秩序义务;
物业管理区域的安全防范协助义务
维护物业管理区域秩序义务:
告知、制止、报告。
《条例》只为物业管理企业设定了制止义务,但未赋予物业管理企业行政执法权。
这种制止是一种义务而非权利。
同时这种制止义务是有限度的。
为及时解决违法行为,防止行政主管部门不作为,《条例》强调有关主管部门应及时处理物业管理企业的报告。
若物业管理企业报告后,主管部门不予理睬,属于行政不作为,应承担法律责任。
当物业管理企业履行告知、制止、报告三项义务后,对故意违规业主,且给其他业主造成损害后果的,依《民法通则》关于相邻权规定,由违规业主承担侵权责任,物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。
物业管理协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时,在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
(为三项义务)
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应法律责任。
这里承担的是合同责任而非法定责任。
33、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。
物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘。
由于物业公共建筑和共用设施属全体业主所有,因此物业管理企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途,确需改变用途的,物业管理企业应提请业主大会讨论决定同意后,由业委会依法办理有关行政审批手续。
对于业主因维修物业或公共利益需要,确需临时占用、挖掘道路、场地的情况,为加强管理和保护公共利益,当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为,只有在征得业委会和物业管理企业同意的情况下方可实施。
若是物业管理企业进行占用、挖掘,也必须征得业委会的同意。
34、《条例》确立了七项物业管理基本制度:
业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。
35、房屋的所有权人为业主。
在物业管理活动中,业主作为不动产所有权人,不受国籍限制,也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。
一般情况下,确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证。
具备业主身份的三种情况:
一是房屋所有权证书持有人;
二是房屋共有权证书持有人;
三是待领房屋所有权证和房屋共有权证的购房人。
36、业主的权利(1合同权、2个建议权,1投票权被选举权,4个监督权,)①接受物业管理企业提供的服务②提议召开业主大会会议并就有关事项提建议(20%以上业主提议,业委会应组织业主大会临时会议)③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
④参加业主大会会议,行使投票权。
⑤选举业委会委员,有被选举权。
⑥监督业委会工作。
⑦监督物业管理企业履行物业服务合同。
⑧对共用部位、设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权。
⑨监督物业共用部位、设施设备专项维修资金的管理和使用。
37、2007年8月26日,《国务院关于修改<
物业管理条例>
的决定》正式公布,2007年10月1日施行。
38、业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式,由物业管理区域内全体业主组成。
39、一个物业管理区域只能成立一个业主大会,而不能成立多个业主大会。
业主筹备成立业主大会,应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由业主建设单位组成业主大会筹备组。
业主大会筹备组的工作内容,应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会筹备组应当自组成立之日起30日内在物业所在地区县人民政府房地产行政主管部门指导下,组织业主召开首次业主大会会议。
40业主大会的职责:
①制定和修改业主大会议事规则②制定和修改管理规约③选举业委会或更换业委会成员④选聘和解聘物业服务企业⑤筹集和使用专项维修资金⑥改建、重建建筑物及其附属设施⑦其他
以上第⑤⑥项事项应当经专有部分占建筑物总面积2|3以上的业主且占总人数2|3以上的业主同意(双2|3);
第⑦项应经专用有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(双1|2)。
业主大会会议可集体讨论,也可书面征求意见;
但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主参加。
41、召开临时会议的情况:
①20%以上业主提议召开②发生重大事故或紧急事件需要及时处理的③其他。
业委会应在召开业主大会15日前将会议通知及有关材料书面形式公告。
业主代理人不是业主,业主代表人也是业主。
42、业委会职责①召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况②代表业主与业主大会选出的物业管理企业签订物业服务合同③了解业主物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
④监督业主公约的实施。
⑤业主大会赋予的其他职责
《条例》明确规定对业委会实行备案(选举30日内)制度,以区别审批制度。
业委会应自选举产生之日起3日内召开首次业委会会议,推选主任1人,副主任1-2人。
业委会委员资格终止的情形:
①物业转让灭失不再是业主②无故连续3次不开业委会③因病④犯罪⑤书面辞职⑥不履行业主义务⑦其他
临时召开业委会的情况:
1|3业委会委员提议或业委会主任认为有必要召开。
业委会的改选:
任期届满前2个月召开业主大会。
换届后原业委会在届满10内将相当资料财物交新业委会。
业委会委员的变更:
业委会或20%以上业主提议,由业主大会会议作出变更决定。
43、业主公约(重点)
业主公约是全体业主共同制定的,一般书面形式订立,作为业主自我管理的重要形式和手段。
是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充,是调整业主间权利义务关系的基础性文件。
业主公约的内容:
①有关物业的使用、维护、管理。
②业主的共同利益③业主的义务④违反公约应承担的责任(若不履行要以支付违约金和赔偿损失的方式承担民事责任)
业主公约对全体业主、物业使用人发生法律效力;
对物业的继受人自动产生效力。
44、业主临时公约(重点)
业主临时公约是建设单位在销售物业前制定的。
因为此时建设单位为唯一业主即第一业主,这种身份一直延续到物业全部销售完毕,这是建设单位制定业主公约的基本依据。
《条例》规定建设单位制定业主临时公约时间为物业销售前。
实践中,建设单位将业主临时公约作为物业买卖合同的附件,或在物业买卖合同中明确要求物业买受人遵守业主临时公约的条款,通过这种方式让物业买受人作出遵守业主临时公约的承诺。
无论物业的现售还是预售,建设单位都应预先制定业主临时公约。
相关主体的法律义务(建设单位明示并解释说明;
业主书面承诺)①建设单位不得侵害物业买受人的义务②建设单位对业主临时公约向物业买受人明示,并解释说明的义务③物业买受人对业主临时公约书面承诺的义务
业主临时内容:
①物业自然情况和权属情况:
物业的名称应以当地政府主管部门审定的为准。
物业的建面和用地面积以规划部门审定的数字为准。
明确物业管理区域的四至,说明东南西北接壤区域或地理坐标以规划部门审定的总平面图为准。
物业管理区域内所有权属建设单位的物业产权,应在业主临时公约中明示。
②业主使用物业应遵守的规定:
相邻权、房屋装饰装修、共用部位设施设备、使用物业的禁止性规定。
③维修养护物业应遵守的规则:
养护中业主应相互配合协助、涉及公共利益和公共安全的物业维修养护、保修责任与专项维修资金的缴存使用和管理
④涉及业主共同利益的事项
⑤违约责任
业主应按设计用途使用物业,如需改变,业主应在征得相邻业主书面同意后,报行政主管理部门批准,并告知物业企业。
对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护,若无法通知相关业主的,物业管理企业可先向邻居说明情况,并协同物业企业之外的第三方如居委会、业委会、派出所、邻居,进入相关业主室内进行维修养护,但事后应及时向相关业主告知情况并做好善后工作。
业主临时公约生效期间,物业大多处于保修期内,因此建设单位负责保修。
如建设单位拒绝修复或斤修复,业主可自行修复或委托他人修复,费用和修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
45、招投标应遵守公开、公平、公正、诚实信用原则。
住宅物业的建设单位应以招投标方式选聘物业管理企业。
而对非住宅物业不做强制要求。
例外情况可不招投标的有:
规模较小的和投标人少于3个的物业,建设单位采用协议方式选聘物业管理企业,但必须经房地产行政主管部门批准方可进行。
前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
公开招标须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费绍标公告。
邀请招标适用于对物业管理有特定要求的物业管理项目,招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。
招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前,在当地房地产行政主管部门备案。
招标人留给投标人编制投标文件的时间不少于20天,若招标内容须澄清或修改的应在交投标文件15日前通知投标人。
通过招投标方式选择物业管理企业的,招标人应按以下规定时限完成招投标工作:
①新建现售商品房应在现售前30日完成②预售房在取得《商品房预售许可证》前完成③非出售的新建项目在交付使用前90日完成。
46、投标人应按招标文件要求的内容编制投标文件,投标文件应对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件包括的内容:
①投标函②投标报价③物业管理方案④招标文件要求提供的其他材料⑤资质证明文件。
投标文件应在提交截止日期前,将投票文件密封送达投标地点。
47、开标时间在招标文件确定的提交投标文件截止同一时间进行。
开标应在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。
开标由招标人主持,由投标人或其推行的代表检查投标文件的密封情况,也可由招标人委托的公主机构进行检查并公证,确认无误后,当众拆封。
开标过程做好记录,由招标人存档备查。
48、评标委员会成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理专家不得少于2|3.的代表和评标专家与投票人有利害关系的,不得进行评标项目的评标委员会。
评标委员会可书面要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要澄清或说明。
评标过程中,评标委员会可要求投标注人进行现场答辩,召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。
除现场答辩外,评标活动应在保密情况下进行。
评标完毕,可推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
若经评审,没有符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
然后进行重新招标。
49、中标:
招标人应按照中标评选人的排序先后确定中标人。
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
招标人应自确定中标人之日起15日内,向房地产行政主管部门备案。
招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内,按招标文件和中标的的投标文件订立书面合同,不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
擅
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 基本 制度 政策 知识点
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)