房产测绘技术设计书Word下载.docx
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6、提交成果资料
受XXXXXXX有限公司的委托,我院承接了XXXXXX有限公司厂房房产面积测算,以便于为房地产的各种管理服务;
为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等提供基础图、表、数字、资料和相关信息。
1、任务概况:
本小区位于XXXXXXXXX六号路南侧。
测绘面积约3万平方米。
2、作业依据
2.1规范依据
2.1.1建设部颁发的《城市测量规范》CJJ8—99。
2.1.2国家标准《1:
500、1:
1000、1;
2000地形图图式》GB7919—1995。
2.1.3国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-2000。
2.1.4本技术设计书。
2.2坐标和高程系统为青岛地方坐标系,(与北京坐标系的关系X=X北-3890000M,Y=Y北-300000M。
及1985国家高程基准)。
以确保测绘系统的统一。
2.3成图规格及基本精度要求:
2.3.1房产分丘图采用比例尺为1:
1000。
2.3.2基本精度:
2.3.2.1展绘图廓线、方格网和控制点,各项误差不超过表1的规定:
表1图廓线、方格网、控制点的展绘限差mm
仪器
方格网长度与理论长度之差
图廓对角线长度与理论长度之差
控制点间图上长度与坐标反算长度之差
仪器展点
0.15
0.2
格网尺展点
0.3
2.3.2.2图根点点位中误差相对于起始控制点不得大于图上0.1mm。
2.3.2.3图上地物点的精度相对于邻近控制点而言,不超过分幅图上±
0.5mm,地物点间距中误差不大于图上0.4mm。
2.3.2.4测站点相对于临近图根点的点位中误差,不大于图上0.3mm。
2.4控制资料
为满足本测图任务的需要,决定以牛岛、显浪、烟崮墩三个D级GPS点为起算点,为求得GPS点的高程,网中应有分布均匀、密度适当的若干个高程联测点,联测应采用不低于四等水准测量或其精度相当的方法进行。
联测的高程点不宜少于5个点。
直接布设GPS点,作为本测区的首级控制。
为满足测图精度,直接利用新布设的GPS点作为图根点,以满足测图要求。
3、房产面积测算:
3.1一般规定:
3.1.1房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。
分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
3.1.2房屋的建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
3.1.3房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
3.1.4房屋的产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3.1.5房屋的共有建筑面积
房屋的共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3.1.6面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。
面积以平方米为单位,取至0.01m2。
房产面积的精度等级为二级,它的限差要求为0.04√S+0.002S,中误差要求为0.02√S+0.001S(注:
S为房产面积,m2)。
3.2房屋建筑面积测算的有关规定
3.2.1计算全部建筑面积的范围
a)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;
多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
c)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按照房屋自然层计算面积。
e)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
h)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
i)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
j)地下室、半地下室、及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
k)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚作架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面及计算。
o)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
3.2.2计算一半建筑面积的范围
a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
c)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
3.2.3不计算建筑面积的范围
a)层高小于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
c)房屋之间无上盖的架空通廊。
d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
h)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
i)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
4、房产图绘制
4.1房产分丘图绘制
4.1.1分丘图的规格
4.1.1.1分丘图的幅面采用787mm×
1092mm。
4.1.1.2根据丘的面积,拟定分丘图比例尺为1:
4.1.2分丘图的技术要求
4.1.2.1展绘图廓线,方格网和控制点的各项误差不超过表1中的规定。
4.1.2.2图上房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表2的规定;
间距超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过下式的计算结果:
界址点等级
限差(m)
中误差(m)
一
±
0.04
0.02
二
0.10
0.05
三
0.20
△D=±
(mj+0.02mjD)
式中:
m—相应等级界址点的点位中误差,m;
D—相邻界址点的距离,m;
△--D界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差,m。
4.2房产分户图的会制
4.2.1分户图的技术要求
4.2.1.1分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行,按房屋方向横放,并在图纸右上角加绘指北针。
4.2.1.2分户图的幅面选用210mm×
297mm。
4.2.1.3分户图的比例尺拟定采取1:
200-1:
300。
4.2.1.4分户图的精度要求
房产分户图只是图上的描绘精度不要求图上的点位精度。
由于房屋产权面积都是按实量数据(边长)计算,房产面积的精度分为三级,其面积计算精度与边长精度有关。
精度要求如表3:
房产面积的精度等级
限差(㎡)
中误差(m2)
0.02√S+0.006S
0.01√S+0.003S
0.04√S+0.002S
0.02√S+0.001S
0.08√S+0.006S
0.04√S+0.003S
注:
表中S为房产面积,㎡。
4.2.2分户图的文字注记
4.2.2.1房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积,标注在分户图框内。
4.2.2.2本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。
4.2.2.3楼梯、走道、等共有部位,需在范围内加简注。
本小区房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。
自查由作业组完成,互查由组间完成,专查分一、二级检查。
一级检查在全面自查、互查的基础上,由专职检查人员对产品质量实行过程检查。
二级检查将在一级检查的基础上,由开发区房产管理处的专职检查人员对产品质量实行最终检查。
检查严格按照《房产测量规范》中的相关规定执行。
5.1自查
各项目负责人对仪器、设备要进行严格的检验和校正,确保处于最佳的性能状态。
作业人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法。
对每一天完成的任务要当天查,一旦发现遗漏或错误,必须立即补上或改正,把遗漏或错误消灭在生产第一线。
在上交成果以前要全面地作最后检查。
5.2互查
在全面自查的基础上,作业人员之间相互委托检查的方法。
被委托的互检人员要对测绘成果进行全面的检查。
5.3一级检查
在作业人员自查互检的基础上,按房产测量规范、生产任务技术设计书和有关的技术规定,对作业组生产的产品进行全面检查。
5.4二级检查
在一级检查的基础上,对作业组生产的产品进行再一次的检查。
主要由开发区房管处的专职人员对成果进行详查。
5.5验收工作
验收工作在测绘产品最终检查合格后进行。
由井冈山房地产开发部组织实施。
6、提交成果资料
1房地产测量技术设计书;
2房地产原图和图形数据成果;
3房屋面积测算技术报告书;
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