招商方案草案Word文档格式.docx
- 文档编号:20959492
- 上传时间:2023-01-26
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:23.06KB
招商方案草案Word文档格式.docx
《招商方案草案Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《招商方案草案Word文档格式.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
5、负五楼打造医药超市
打造一个涵盖整个重庆市,辐射整个西南地区的多元化、多功能的批发与零售的终端平台。
招商进度中的比例分配
招商的前期阶段,招商的比例计划为:
重庆地区招商占70%左右;
外地招商占25左右;
国际招商占5%左右。
其中:
重庆地区招商所占比例不得超出整体的70%;
外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额。
招商付款方式
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式:
1、一次性交纳1年租金的和物管费,无任何优惠政策。
2、一次性交纳3年租金和3年物管费,优惠6个月租金(不免物管费及电费和公摊照明费)。
3、一次性交纳5年租金的和5年物管费,优惠1年租金(不免物管费及电费和公摊照明费)。
二、租金交纳及优惠政策2(备选方案):
凡来我商场签约商户,只需交纳10万元的保证金就可入驻本商场,商场实行统一收银,商家收取商户每笔交易中的20%作为租金收取,并每15天为商家作一次结算。
三、分析(以均价110.9元计算):
1、租金交纳优惠政策1的大致收入分析:
1)交一年的收入:
租金收入:
13519.16*110.9*12=17991258.128
物管收入:
13519.16*10*12=1622299.2
租金+物管=19613557.328
2)交三年免6个月的租金收入:
租金收入:
13519.16*110.9*30=44978245.32
13519.16*10*36=4866897.6
租金+物管=49845142.92
3)交五年免1年的租金收入:
13519.16*110.9*48=71965192.512
*10*60=8111496
租金+物管=80076688.512
4)保证金按每个13519.16铺面3万元。
2、租金交纳优惠政策2的大致收入分析:
缴纳保证金10万元即可入驻商场,对于招商方面会取得更好的进展,然后在后期的统一收银上,打造一个让消费者值得信赖的统一收银,让消费者觉得我们更专业,也更愿意把钱交给商场实现在药的品质、质量上得到信任。
假定我商场每15天内的营业额有500万,所以得出公式:
5000000*0.2*2*12=24000000元。
(1年收入)
然后每15天作为一个账期还可以跟银行联系作为大额存款赚取银行利息。
四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由:
考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,并且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,对将来的公司发展极其有利。
上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛),达到自然淘汰的目的。
同时,根据回笼资金为原则,运用对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。
经济分析
一、交纳租金经济分析
1、根据可出租实际使用面积按13519.161平方米计算;
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
3、平均租金价格按110.9元/平方米计算;
4、物管费为10元/㎡;
楼层
楼层均价
出租面积
铺面租金总计
摊位总数
保证金
一楼
180元/㎡
1068.26
192286.8
13
39万元
二楼
120元/㎡
1444.3
173316
44
132万元
三楼
100元/㎡
1868.9
186890
78
234万元
负一楼
1771
212520
77
231万元
库房60元/㎡
747
44820
负二楼
223
22300
5
15万元
库房50元/㎡
649.2
32460
负三楼
208
20800
4
12万元
696.9
34845
负四楼
160元/㎡
2384
381440
54
162万元
负五楼
2458.6
442548
32
96万元
总计
13519.16
1744225.8
307
921万元
全楼层一个月的租金收入为:
1744225.8元,一年的租金收入为:
1744225.8*12=20930709.6元
物管费一年:
(13519.16-2093.1)*10元/㎡*12=1371127.2元
一年租金+物管费=22301836.8元
二、交纳(缴三年免6个月)租金经济分析
1、据可出租实际使用面积按13519.16平方米计算;
4、物管费为10元/㎡
缴三年租金免6个月的租金收入为:
1744225.8*30=52326774元
三年的物管费收入为:
13519.16*10*36=4866840元
三年的租金收入+物管费=57193614元
三、交纳(五年租金免1年租金)租金经济分析:
1、根据可出租实际使用面积按13519.16平方米计算;
缴五年租金免1年的租金收入为:
1744225.8*48=83722838.4元
五年的物管费收入为:
13519.16*10*60=8111496元
五年的租金收入+物管费=91834334元
注:
以上价格均为理想价格,在不理想情况下,所以收入均下降10%。
招商费用预算
招商总体费用包括人员开销、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项,总费用预计在300万-500万之间,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。
如招商非常顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。
支出项目
费用(万元)
备注
广告制作
10
印务、胶片、3D、展具、户外、流动
媒体选择
300(上限)
电视、电台、平面、户外、流动
办公用品
20
车辆、演示用具、移动办公
员工费用
提成奖励、培训
差旅费用
交通、住宿、招待
电话费用
电话、传真、网络
DM单费用
邮寄、夹报、散发
公关费用
发布会、联谊
展出费用
场地、日常费用
400
分析:
其中广告制作费用约占3.75%;
媒体购买约占75%;
行政与管理费用约占21.25%,应占比例符合正常市场运作中的比例分配。
可根据实际情况做其他相应的调整。
各楼层商品结构定位
楼层项目定位
一般滋补药材展示基地
名贵滋补药材专区
燕窝海味展示区
中草药批发基地
中医养身体验馆
健康咨询服务中心
绿色保健护肤类展示区
医药超市
招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容
一、招商准备工作(只针对配合招商部分):
1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。
2、注册中文及英文的国内域名()及国际域名(.com)。
3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
4、完成设计制作招商文告、招商项目书,包含项目功能分布及内部结构图。
5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘。
6、完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配。
7、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
8、确定公司组织机构和部门设置。
9、招商部的筹建。
10、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
11、制定商户准入标准、条件、和招商规则。
12、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。
13、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等)。
二、招商时间安排:
招商前期准备工作阶段为:
2011/05/10——2011/05/20
正式招商时间确定为:
2011/05/21——2011/08/31
后招商期暨开业庆典筹划阶段:
2011/08/15——2011/08/25
开业典礼时间确定为:
2011/09/01-2011/09/03
1、2011/05/10——2011/05/15
完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。
完成项目标志等系列CI设计,更换识别系统(包括名片、信函、旗标等)。
确定宣传包装概念及总体广告用语。
2、2011/05/16——2011/05/20
完成前期招商文告、招商项目书制作,确定招商媒体广告计划(包括广告创意、制作、媒体选择等)、招商各项管理费用支出预算。
完成各种POP、3D
vision的制作。
完成招商部筹建工作。
3、2011/05/20前
完成一切招商准备工作。
4、2011/05/21
招商工作正式开始。
5、2011/05/22--2011/05/25
配合组织公关活动,针对对象为行业协会、政府部门的。
6、2011/05/26--2011/06/30
招商第一阶段。
以重庆为重点的招商工作,招商比例按计划控制在总体的70%以内。
同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。
7、2011/07/15前完成所有外地实地招商工作。
8、2011/07/16--2011/08/25
招商进入尾声。
所有招商目标在2011/08/25前责成有关部门确实完成。
根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作(地点、方式、安全保障、公正程序)。
9、2011/08/26--2011/08/31
后招商期、开业庆典。
招商部人员缩编,部分人员转入商业管理编制。
招商整体工作做总结,财务情况汇总报告公司董事会。
开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。
三、达成目标:
达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。
实际招商过程中,必须超额或提前完成此目标,否则将影响整个招商的成功。
1、2011/05/26--2011/06/30
第一阶段完成招商任务的60%。
此阶段主要操作方案是通过桐君阁中药材市场的现有商户,从商业项目对投资者的吸引程度分析,达成此目标较有保障,之所以设定70%任务的目标,是为了保证项目招商商户质量。
对个别有效客户或者相关产业链的商户及商家进行电话、DM营销、网络招商。
2、2011/07/01--2011/08/15
第二阶段完成招商任务的80%。
此阶段进入招商成熟期,由于前期招入商户的口碑相传作用,会同时吸引同业或相关联商户;
另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效;
以上方面支持本阶段完成80%的任务指标。
3、2011/08/16--2011/08/25
第三阶段完成招商任务的95%以上。
由于桐君阁中药材市场的体量太小的原因,经过我商城的铺面改造,吸引其他区域的药材商户进入我商城,最终完成三阶段的招商工作。
四、招商实施内容:
招商人员的招聘工作:
为了更好地完成项目的招商工作,需要根据需求进行对招商队伍的建立。
(现有公司市场部员工也可考虑其中)由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
招聘原则:
对本项目的招商人员,必须具有从事销售行业2年以上,优先考虑从事过商业百货项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商。
招商部人员招聘计划:
总人数为9人(利用12321法则)。
招商部:
1名主管、1名副主管、驾驶员(兼招商)3名、4名招商员。
广告宣传策略
一、广告宣传准备工作:
1、2011/05/10--2011/05/15
由广告公司完成广告推广策划方案及创意(创意与预算由广告公司做出)。
由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见。
2、2011/05/10--2011/05/20
完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。
包括《招商项目书》、《楼层概要》、DM、名片设计制作、POP广告立牌、拉架、户外广告牌、流动广告、3D效果图、光盘、礼品等。
3、2011/05/16—2011/05/20
完成广告创意方案,并制作出胶片与平面创意稿。
胶片分5″、15″、30″三种,分别为形象广告、主题招商广告、叙述性招商广告几种。
同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算。
此工作建议由几家公司同时提交,以把握广告发布的费用支出。
并保证不会贻误战机。
二、广告宣传实施部分:
1、2011/05/21--2011/05/31
各种媒体准备发布就绪。
2、2011/06/01--2011/06/10
完成户外、流动广告的发布。
3、2011/06/01
开始进行立体媒体投放(电视、平面、电台等)。
正式招商开始。
同时配合相关的公关活动。
5、2011/06/01--2011/06/15
密集广告轰炸期。
6、2011/06/16--2011/06/30
间歇叙述性广告投放,与形象广告穿插进行。
根据招商情况调整广告发布力度,总体遵循递减投放的原则。
7、2011/07/01--2011/07/31
间歇性广告投放。
配合公关活动。
8、2011/08/01--2011/08/25
根据招商进展情况,顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度(成本控制),保留平面媒体的投放计划。
9、2011/08/15--2011/08/25
策划开业庆典准备工作。
开业庆典
开业庆典就是揭起盖头的时候,应该做到浓重、热烈,并且得到社会各界的祝贺,场面必须宏大。
除了必要的广告宣传方面的支持,同时还要将公关放在极重要的位置。
调动一切可利用的社会资源,包括剪彩领导的确定:
重庆有关领导;
渝中区区政府要员、重庆市政府有关官员;
各行业协会、商业组织领导;
中心商户代表等等。
期间组织大型活动,旨在得到媒体的广泛报道,达到开业渲染并广告全市的目的。
一、相关领导剪彩:
邀请重庆市相关领导出席剪彩仪式,表示大西南保健城的正式营业。
二、现场活动安排:
联系并确定好礼仪公司,排出活动目录。
三、开业促销活动的出台并制定好活动细则,切实送出优惠。
1、制定1-2个促销活动,保质保量的完成促销工作。
2、布置领奖展台及咨询服务台。
四、开业现场的安全及防火安全职责:
1、安排好安保部门做好每层重要出入口的人员到位,切实保证开业典礼的正常进行。
2、楼层管理员切实保证每层商户的正常营业,营造良好的经营氛围,帮助前来购物的消费者顺利的买到称心如意的药品。
3、每个岗位落实到人头,实行责任问责制。
五、礼品的发放:
联系礼品厂家做好吉祥礼品如:
食用油、印制的威涛的小礼品等。
六、活动的结束:
1、现场的安全清理。
2、相关领导的答谢宴。
3、邀请商户参加商场开业宴。
调研小组
2011/05/09
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 招商 方案 草案
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)