年天目湖国际茶文化城建设项目可行性报告Word文档格式.docx

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对游客具有吸引力及本身具有可持续发展的潜力，是旅游度假区成功的关键。

天目湖景区经过十多年合理规划和科学开发，已完成由水库向旅游景区成功转型，但是也存在着潜在的缺憾，首先，作旅游景区来评价，目前仍然以山水游和餐饮为主，没有特色，缺乏文化深度。

其次，景区参与性项目较少，回头客较少，发展后劲不足。

经分析目前旅游市场情况并结合当地实际，度假区在下一步发展过程中，应充分尊重当地的历史，地理文化等“文脉”，注重生态，自然资源的保护，坚持可持续发展原则；

同时应以提供高起点、高标准、高水平的度假产品为目标，以适应旅游市场多样化的需求和满足游客多方需要创造条件。

本项目正是在这种新的旅游形势下，为应对新的市场机遇和挑战而提出来。

首先溧阳拥有茶乡美誉，有着悠久的茶文化历史，已经成功举办了多届“中国溧阳茶叶节”。

将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，建设溧阳茶文化城极具研究价值和开发潜力。

本项目通过建设天目湖国际茶文化城，充分发掘茶文化特色，形成全国范围内有强烈自身特点的茶文化景区。

项目的建成能够提升天目湖景区的文化底蕴，成为景区内中高档的接待与交流中心。

其次，现代社会生活节奏过快，人们渴望在闲时得到心理放松。

茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬静的休闲方式，正可迎合这一心理需求，可满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源，进而获取人生感悟的需要。

同时通过完善旅游度假设施，为不同游客提供“住、吃、喝、玩、乐、游、健、购”的多方位需求。

特别是满足度假旅游者消闲、放松等的度假环境。

这是吸引回头游客及获得旅游收入高效益回报的关键。

第二节建设单位概况

公司宗旨为充分发挥天目湖山水资源优势，提升溧阳茶文化品位，建成国际一流的茶艺园，为社会提供一流的精神文化乐园。

公司经营范围为旅游设施建设、房地产开发、生态农业观光开发、酒店管理、茶艺技术咨询及推广、园林绿化。

公司按照现代企业制度的要求设立了董事会，由三名董事组成，董事任期3年。

董事长为公司的法定代表人。

公司设总经理一名，由董事会聘用，对董事会直接负责，执行董事会的各项决定，组织领导公司的日常生产、技术和经营管理工作。

在董事会授权范围内，对外代表公司，对内任免下属人员，行使董事会授权的其他职权。

公司设副总经理3人，负责协助总经理的工作。

公司目前人员30人。

第三节可行性研究工作概况

一、报告编制过程

受项目单位委托，江苏省工程咨询中心承担了天目湖国际茶文化城建设项目的可行性研究报告编制工作。

江苏省工程咨询中心组织相关人员成立了项目组。

按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。

项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见，并提供了相应的基础资料。

在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究报告。

二、可行性研究主要内容

1、建设需求分析

根据溧阳市社会经济发展现状及“十一五”规划、分析当地及周边地区消费需求现状、结构、潜力；

对旅游市场、尤其是茶文化旅游发展概况、发展趋势开展调查，对项目市场定位、服务范围进行一定深度的分析。

2、项目总体方案

结合天目湖旅游度假区建设相关工作计划及要求，以及天目湖国际茶文化城规划情况，分析本项目总体方案是否符合相关规划。

3、建设条件

对项目建设的环境及条件进行分析，包括自然环境、地质条件等。

4、工程建设方案

结合项目场址现状条件和规划目标，对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证，并研究制定具体的工程建设方案，计量相应的工程量。

5、投资估算与资金筹措

根据工程量及工程造价估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，提出各单项工程投资，编制项目总投资估算表。

并根据项目实施进度计划，编制各期工程投资估算表。

根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。

6、财务预测与评价

依据国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），项目单位提供的基础资料，项目实际情况及其它有关规定，测算项目收入，对贷款偿还能力进行分析。

同时根据项目各期建设内容，预测各期收入及成本，对各期财务状况进行评价。

7、风险分析

分析本项目可能出现的风险因素，研究风险对策，为决策者提供项目决策依据。

三、可行性研究编制依据

1、《常州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。

2、《天目湖旅游度假区总体规划》2004年。

3、《溧阳市天目湖镇总体规划》2008年；

4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

5、国家及地方有关设计规范、标准。

6、项目单位与江苏省工程咨询中心签定的技术咨询委托合同。

第四节研究结论与建议

一、研究结论

1、市场需求分析

茶文化旅游是旅游业的新兴项目，通过以茶和茶文化为主题，而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动，以满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源需要。

目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成为旅游中的精品。

溧阳有着悠久的茶文化历史，将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，素有“丝府茶乡”之美称。

项目的建设具有开发潜力。

同时，项目位于长江三角洲的核心地带，经济较发达，人均国民收入和可支配收入位居全国前列，居民的旅游意识强，而且天目湖与周边经济发达城市的距离较近，度假休闲旅游前景看好，旅游客源市场充足，具有较好的市场前景。

2、规划符合性

本项目拟建天目湖国际茶文化城位于天目湖度假区规划区域内，天目湖国际茶文化城相关规划已经通过评审。

项目一期工程的建设属于近期溧阳市及天目湖度假区规划建设重点，项目建设符合相关规划。

溧阳市具有良好的区位优势，经济增长快、2009年全市实现地区生产总值178.2亿元，完成全社会固定资产投资88.3亿元，实现财政总收入21.2亿元，其中地方一般预算收入9.1亿元，分别比上年增长20.3%、31.3%、29.0%和31.1%。

项目区域经济条件较好。

天目湖旅游度假区位于江苏省溧阳市境内，度假区开发建设于1992年4月，1994年7月被江苏省人民政府批准为省级旅游度假区，目前已被评为国家AAAA级景区，从2001年以来，全市旅游接待人数和营业收入年均增速分别达到23.19%、34.78%。

本项目的建设是当地旅游市场提升文化底蕴的重要一步，各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施；

项目建设主体溧阳金盛旅游开发实业有限公司规章制度健全，管理运作规范。

项目具有良好的实施基础和建设条件。

4、工程方案

本项目工程方案包括建筑、道路、公用工程、绿化工程等专项内容，分别进行了工程方案的设计，工程量见表1-1。

5、固定资产投资及资金筹措

本项目建设期2年，固定资产投资总额为29122.9万元，其中：

工程费用19734.3万元，工程建设其他费用6570.3万元，预备费2630.5万元，建设期借款利息187.9万元。

项目分为2期建设，每期1年，一期工程固定资产投资12609.3万元，其中自筹资金6609.3万元，拟申请银行长期贷款6000万元；

二期工程固定资产投资16513.6万元，全部由自筹资金解决。

6、贷款偿还

本项目由溧阳金盛旅游开发实业有限公司负责投资建设。

根据与银行达成的项目贷款意向，贷款的宽限期为1年，从计算期第2年起还款，项目还款期为4.8年，项目具有较强的贷款偿还能力。

7、经济效益

项目的全部投资财务内部收益率为12.4%（税后），其中一期全部投资财务内部收益率为13.9%（税后），二期全部投资财务内部收益率为10.5%（税后）。

均大于基准投资投资收益率8%。

二、技术经济指标

1、一期主要技术经济指标

一期主要技术经济指标见表1-1。

表1-1一期主要技术经济指标汇总

序号

指标名称

单位

数值

备注

一

主要技术指标

1

总用地面积

m2

480727

合721.1亩

2

总建筑面积

14662

2.1

主入口区商业街及附属建筑

7824

1#地块

2.2

茶文化博物馆

1013

2#地块

2.3

茶具博物馆

747

2.4

茶神殿

542

4#地块

2.5

垂钓休闲中心及农业馆

1200

5#地块

2.6

金刚宝座塔

2100

6#地块

2.7

园中园

1236

7#地块

3

室外工程

3.1

广场及停车场

28641

3.2

道路

m

8600

3.3

桥梁

座

6

3.4

码头

3.5

绿化工程

89400

3.6

土方工程

m3

337990.9

3.7

驳岸

1620

3.8

管线

11417

3.9

设备

套

518

3.10

亮化工程

套（m）

6615

3.11

环卫设施

座（个）

259

4

建设期

年

二

项目总资金

万元

12809.3

1.1

固定资产投资总额

12609.3

1.2

流动资金

200.0

资金来源

自有资金

6809.3

银行借款

6000.0

营业收入

5292.7

　正常年

总成本费用

2468.0

5

经营成本

2666.2

利润总额

2524.8

7

所得税

833.2

8

税后利润

1691.6

9

未分配利润

1437.9

10

投资利润率

%

19.7

11

营业利润率

47.7

12

全部投资所得税后

12.1

内部收益率

13.9

12.2

财务净现值

4359.2

12.3

投资回收期

7.2

13

借款偿还期

4.8

含宽限期1年

14

BEP

28.0%

正常年

2、二期主要技术经济指标

二期主要技术经济指标见表1-2。

表1-2二期主要经济指标汇总

178250

合267.4亩

43387

剧场

商业水街

7250

茶文化交流中心

6500

3#地块

茶人村住宅区

28437

8#地块

2000

3553

287600

139136.6

13341

617

376

16613.6

16513.6

100.0

　全部自筹

3489.7

　计算期内平均

2186.2

704.6

901.6

297.5

604.1

513.5

5.4

25.8

10.5

935.3

4.3

67.7%

3、主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表1-3。

表1-3主要技术经济指标汇总

658977

合988.5亩

58049

2.8

2.9

2.10

2.11

30641

12153

377000

477127.5

24758

1135

6991

29422.9

29122.9

300.0

23422.9

6397.4

3267.7

2838.6

936.8

1901.9

1616.6

9.6

44.4

12.4

4990.9

6.5

35.0%

三、建议

1、本项目为综合性基础设施工程，建设内容较多，项目单位应加强组织领导和协调管理，加强与建设、规划、国土、市政等相关部门的协同工作，注意各单项工程间的衔接，确保项目建设顺利进行。

2、由于项目工程量大，缺乏各地段地质详勘资料，各工程的地基处理方案有待在下一工作阶段进一步完善。

3、项目工程建设采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设和施工监理等工作，并严格验收，确保工程保质、保量如期完成。

第二章建设需求分析

第一节茶文化概述

茶文化是一门茶学与文化学相互交叉、渗透的古老而又年轻的学科。

茶文化内容丰富，它贯穿于茶事的整个活动过程及各个环节，研究和发掘茶文化是发展茶叶经济的重要内容和手段。

一、茶文化的定义

由于不同的专家学者立场不同或诉求对象互异或由于理念的差异，使得对茶文化的概念界定到目前为止尚未统一。

目前对茶文化定义的两种主要观点：

狭义的观点认为茶文化是包括茶道、茶艺、茶的礼仪、精神以及在各个阶层人民中表现的与茶有关的众多文化的现象，它强调的是一种精神文化。

广义的观点认为茶文化包括物质文化和精神文化两个层次，物质文化包括茶叶科学技术、实践经验，也包括生产流通形式、生活消费地域、消费方式、茶政设施；

精神文化指一切茶的物质文化的存在反映到人们记忆中的学习，包括茶的知识、礼俗、宗教、文化艺术等，不仅在社会文明中起积极推动作用，而且对茶的物质文化的发展起促进作用。

二、茶文化的精神内涵

1、融合儒、释、道诸家精华而成中国的茶文化精神

透过儒、释、道三家的观点来分析，中国茶文化精神以儒家的中庸和谐思想为指导，主张以茶协调人际关系，实现互爱、互敬、互助的大同理想，并以茶的清廉、高洁之精神磨砺自己的意志；

以佛家的“普渡众生”精神为宗旨，主张最大限度地用茶的雨露浇开人们心中的块垒，使人明心见性，而不要浑浑噩噩地生活；

以道家的天人合一、天地人三才的思想提升这一套文化体系。

2、以重德、尚和、崇俭、贵真四条主线贯穿的茶文化精神

讲究茶德，塑造高尚的人格，完善自我，实现自身的人生价值，是历代茶人崇尚和追求的目标，是处理人与自身关系的准则；

追求和谐、和敬、和美、平和等是茶人处理人与人之间关系的行为准则；

以茶崇俭、以茶育德，是茶人处理人与民族和国家关系的基础。

茶界泰斗庄晚芳先生就非常推崇以一杯清茶来推行清廉与勤俭；

讲求人与自然的亲和、追求真善美的统一是茶人处理人与自然关系的要求。

三、茶文化旅游

茶文化旅游是指以茶和茶文化为主题，以达到积极的休息和娱乐，获取知识和体验人生价值等为目的，而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动，是旅游业的新兴项目，同时也是茶产业的重要内容。

现代社会生活节奏过快、工作紧张，人们渴望在闲时得到心理放松，并获得自在超凡的精神享受。

开展茶文化旅游，对于弘扬中国茶文化、振兴茶业经济、活跃旅游市场具有十分重要的意义。

首先，开展茶文化旅游可以培育茶人，有利于拓展旅游市场和发展茶业经济；

其次，以茶文化旅游为龙头，把与茶相关的景点、景观、购物、餐饮、娱乐等串联起来，可带动以茶文化旅游为核心的茶消费；

同时，茶文化旅游在展示茶文化的过程中还可以提高游客的综合素质。

茶文化具有广泛而深刻的社会功能：

以茶雅心，陶冶个人情操；

以茶敬客，增进人际关系；

以茶行道，净化礼会风气、这既是开展茶文化旅游的基础又是开展茶文化旅游所追求的深层目标，是茶文化旅游的价值所在。

第二节茶文化旅游发展的现状

我国茶文化旅游资源十分丰富，不仅有着悠久的产茶历史，而且茶园面积106.7万公顷，为世界第一。

每到春季，一片片茶园碧绿如染，一重重茶山连接云山，为湖光山色增添了无限诗意，这种优美的田园风光，加之我国名茶品种之多，制法之巧，质量之优，风味之佳，都是别国所不及的，能对旅游者产生强大的吸引力。

近年来，在茶界、旅游界等各界人上的共同努力和推动下，我国的茶文化旅游取得可喜的成绩：

理论研究不断深入，茶文化及茶文化旅游的理论著述及文章大量涌现；

各种茶文化研究组织和团体相继成立，并举办了大量的茶文化研讨会和茶文化旅游节。

总体来看，我国茶文化旅游活动的快速发展主要表现在以下几个方面：

一、以茶资源及相关文化为依托开展的绿色生态观光游倍受游客青睐

我国的茶资源十分丰富，且茶园大多位于自然环境优美、风光迤逦之处，将这一资源优势与相关的文化（神话、传说、典故等）有机结合，正可迎合现代人追求自然美感和文化体验的需要。

如杭州是西湖龙井茶的产地，中国茶叶博物馆