重庆商业环境分析解沙区域Word格式文档下载.docx

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2、总经营规模17

3、商业类型结构17

4、经营商品结构18

5、商圈经营状况20

6、各业态商家经营状况对比23

7、商圈展望26

8.小结27

渝中区·

解放碑区域

一．渝中区域概况

渝中区地处长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛。

全区水陆域面积23.71平方公里，其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、109个社区居委会，户籍人口60万，常住人口70万，日均流动人口30万人次左右。

2006年，全区实现地区生产总值243.2亿元、完成区级财政收入13.2亿元，名列全市前茅，二、三产业比重为9.5：

90.5，人均地区生产总值（按户籍人口计算）达到4448美元。

作为重庆都市发达经济圈的重要组成部分，渝中区具有“四中心、两高地、一枢纽”地位。

渝中区是重庆的金融中心

区域内聚集了90%的国内商业银行、保险公司、证券公司驻渝总部，以及所有驻渝境外银行、保险机构，金融市场主体日趋多元化，初步形成以国有和股份制金融机构为主、中外金融机构并存的开放竞争金融市场格局，金融业发展态势良好，银行存、贷款余额分别占全市22.4%和38.9%，是全市金融活动最活跃的地区。

渝中区是重庆的商贸中心

区域内商业网点密集、业态丰富，汇聚了重庆商社集团、美美时代百货、太平洋百货、重庆百货、新世纪百货、王府井百货等一批知名商贸企业，朝天门综合交易市场等一批专业市场的影响力、辐射面不断扩大，区域社会消费品零售总额占全市1/8强。

渝中区是重庆的信息中心

区域内集中了重庆电信、重庆日报报业集团、重庆出版集团、西南信息中心等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，以及一大批行政机构，是各类信息资源的富集之地，同时，信息要素市场体系日臻完善，连接到户、辐射四方的信息高速公路初具雏形，政务信息化、商务信息化、社会信息化走在前列，在全市信息汇集、交流、扩散中的地位作用突出。

渝中区是重庆的文化中心

作为重庆的“母城”，三次建都、四次筑城，历史悠久，是巴渝文化、抗战文化、红岩文化的发源地，是重庆文化的“根”和“源”。

重庆中国三峡博物馆、湖广会馆、通远门古城墙遗址公园、市规划陈列馆等标志性文化设施传承城市文脉，解放碑CBD周末音乐会、人民广场全民健身等群文活动丰富多彩，文艺演出、文化交流精彩活跃，文化市场繁荣规范，文化产业快速发展。

渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽

全区学前三年儿童入学率达到98%，高质量、高水平“普九”，义务教育阶段入学率保持100%，高中阶段教育基本普及，普通高中全部进入全市联招学校行列，教育事业均衡化、优质化发展。

基本形成以预防、医疗、教学、科研、培训为一体的区域性医疗卫生高地，各类医疗机构406家，其中市级以上医疗机构13家，三甲医院9家、占全市三甲医院的1/2；

平均每千人拥有床位9.93个、医护人员23人。

区域交通网络便捷快速，重庆火车站年客流量达2000万人次以上，重庆汽车站是全市最大的公路客运中心，朝天门港是长江上游最大的客运港。

二、解放碑商圈市场现状分析

1、解放碑商圈分布及特点

重庆是一个拥有多中心、组团式商业流通体系，流通集聚的地域。

解放碑区域位于重庆的中央商务圈，地处重庆渝中区传统核心商贸区，主城的核心，西部第一街；

以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路东到小什字，即由临江路沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域，总面积约1.2平方公里；

核缘为朝天门地区约0.69平方公里；

商贸辐射重庆主城乃至整个西南地区。

酒店设施、中高档写字楼聚集在以解放碑碑中心为半径一公里内，包括四大商业银行以及保险、证券、期货公司等金融机构87家，世界500强及其他外资办事处70家，国内企业办事处74家，中介机构324家，三星级以上酒店10余家，国际国内旅行社41家，品牌餐饮网点340多家。

Shoppingmall中高档百货、精品店也较为集中分布在以碑为十字的休闲购物中心周边附近；

休闲娱乐配套分布在较场口片区娱乐圈、八一路美食街、新东方女人广场；

小家电、五金综合市场聚集在新华路中段。

2、解放碑商业概况

解放碑商圈所在渝中区人口密度约为30,700人/平方公里，人口密度居主城最高。

解放碑CBD范围内的常住人口近7万人，而日均出入人流约40万人次，昼夜人口比例为4.3:

1；

解放碑CBD拥有商业网点4,482个，营业面积共121万平方米；

营业面积超过5,000平方米的大型商场约25家；

根据有关规划，解放碑CBD区域内，商务类建筑面积将由现在的121万平方米，增至212万平方米，比例由现在的30%增至36%；

商贸类建筑面积将由现在的151万平方米，增至177万平方米，比例由现在的37%减至30%；

住宅类建筑面积将由126万平方米，增至130万平方米，比例由30%减至22%；

3、发展历程

第一阶段：

计划经济停滞期（九十年代以前）

个体商业

地面商业

重百、华华等

第二阶段：

市场经济萌芽期（九十年代初期）

商业群

地上＋地下商业

重百、新华书店、地下商场等

第三阶段：

快速成长期（九十年代中期－新世纪初）

密集型平面商圈

商业步行街

大都会、重百、新世纪、家乐福

第四阶段：

成熟发展期（新世纪）

高密度立体商圈

地上、地下立体商业

大都会、美美百货、王府井百货、轻轨名店城等

4、解放碑商圈供应规模

解放碑商圈当前供应量在120万平方米，辐射区域大，达至主城各区、重庆各区、县、市、以及重庆周边城市；

从各区商圈增量来看，预计在2010年将会扩大至150万平方米，商业档次调整，转向中高端及高端市场，匹配度高。

从总体来看，解放碑商圈土地供应处于饱和状况，商业在未来竞争将会越发激烈，市场的综合考验力加强，市场风险度较大。

5、解放碑商圈商业集中程度

解放碑商圈西起现代书城，东至金禾丽都，北至朝天门鞋城，南至较场口得意世界，地理范围占地1平方公里，面积为120平方公里。

解放碑商圈包括解放碑中高档消费市场和朝天门综合批发市场，故商业集中度因分散而下降。

6、解放碑商圈商业档次

目前，解放碑商圈商业业态居于中高档水平，主要以百货、综合、批发交易为主

7、城市商圈商业经营水平

解放碑商圈的中高端商务办公较为集中，商业经营规模较其它商圈成熟，综合营运水平也最高，单位面积营业额在10万余元左右。

解放碑商圈每平米年均营业额居于五大商圈前列，业态档次以中高档为主，消费能力比观音桥北城天街约高，商业消费为目性消费，目前商业市场还有待调整升级。

三、解放碑商圈商业分析

1、商圈范围

解放碑商圈西起现代书城，东至金禾丽都，北至朝天门鞋城，南至较场口得意世界，地理范围占地1平方公里，营业面积为120平方公里。

解放碑商圈包括了解放碑中高档消费市场和朝天门综合批发市场的双核心竞争力。

2、总经营规模

解放碑商圈零售总额占全市的十分之一，渝中半岛总额的60%商业经营面积已达到120万平方米以上，核心商圈商业网点非常密集，其密集程度，在中国西部同类步行街中也名列前茅，重庆市十大零售巨头，解放碑商圈拥有前七席，分别为大都会广场太平洋百货公司、美美百货、新世纪百货、重百、重庆国美电器公司、重庆家乐福商业公司、重庆商社电器公司；

全市十大批发企业中，来自解放碑商圈，或总部在解放碑商圈内的企业，共有4家，分别是：

重庆医药股份公司、重庆华轻商业公司、桐君阁、新华书店（集团）。

渝中区商委介绍，全区销售总额排名前10位企业中，解放碑商圈共有8家，分别是：

重庆商社（含新世纪百货）、重百、大都会太平洋百货、安利重庆分公司、王府井百货、国美电器、美美百货、家乐福。

这8家零售企业的销售额，已占前10强销售总额的93%。

现在解放碑地区的年营业额已超过250亿元人民币，且发展势头强劲。

3、商业类型结构

解放碑商圈内，中高档商厦、酒店林立，各具特色的商铺连片，弹丸之地汇集了多家商业巨头，并形成以大型百货商场、超市和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店等）为主导的商用物业格局。

a.百货商场（购物中心）

目前解放碑商圈的百货商场以碑为半径0.5公里有位于核心地段的大都会广场（中高档/香港）、太平洋百货（中高档/台湾）、美美百货（高档/香港）、重百商场2家（中低档/本地）、新世纪百货（中档/本地）、王府井百货（中档/北京）、荗业迪康百货（中低档/深圳），其营业面积共计23.3万平方米，竞争激烈，已趋饱和。

b.街铺（含便利店、专业店、专卖店）

由于以碑为中心的十字步行街是解放碑的商业零售消费中心，人流量非常大，相对其他区域而言最高，这使得该区域内的街铺的租金和售价普遍高于其他区域，商用物业的商业价值以碑为辐射中心点向外扩散性发射，从而使得街铺多为利润较高的专业店和品牌展示专卖店为主。

c.超市

解放碑商圈的超市以家乐福超市为代表，日均人流量以万人为单位，此超市总经营面积超过10,000平方米，在市民心目中以品种齐全、货品充足新鲜的口碑而显称。

此外，新世纪、重百、王府井等也分别在其负1层设立了超市，经营日常家庭生活用品，如食品、酒水等，使商圈内超市经营面积23.3万平方米。

各家超市之间相距最远的距离也不超过1公里，明显处于极端饱和状态，从而使本区域的超市竞争更加激烈。

d.大型专业店

此类商用物业走专业化道路，亦可称之为主题商场，由经营商品的不同可将其分为两类：

●以服装、饰品等日常性商品为主要经营商品的物业

较有代表性的物业是新东方女人广场、金鹰女人街等。

以经营女性服饰、日常用品为主。

●以家电、电脑、手机、家具、建材等家用、办公用大件商品以及文化等为主要经营商品的物业

较有代表性的物业是商社电器、国美电器、苏宁电器、得意装饰建材商城、赛博、泰兴电脑城、锦阳、鼎讯、诚泰、NOVA数码通信城、雅兰电子城、欧鹏电子城、新华书店、长江文具店、经典书店等。

4、经营商品结构

解放碑商圈主要以零售业为主，经营的商品种类繁多，种类总数超过10万余种，吃、穿、用应有尽有。

总体而言商业百货类差异化经营分别不大（除美美百货有部分奢侈、高档品牌以外），同质化严重，百货之间的竞争状况异常激烈，不少百货在激烈的竞争中纷纷在此折戟外地或本地其它区域，如银泰百货、新世界百货等外地综合实地较强的商品零售百货店。

总体来说，各大百货在竞争中不断提升服务理念、更新商品档次与特色专属性品牌、升级购物硬件环境设施、追求更加时尚化、前卫化、个性化、多元化的发展。

a.饮食供应方面

在步行街周边沿街店铺有不少特色性小吃，且有国内外的知名快餐店入驻，还有一条本地著名的八一好吃一条街，消费者可以在此品尝到具有山城特色的名小吃。

档次较高的饮食场所除各家百货、酒店配套以外，还有老字号的“老四川酒楼”总号、陶然居等代表性品牌连锁店，而像重庆渝都大酒店顶层的旋转餐厅不但可以满足更高档次饮食消费需求，还可欣赏到整个解放碑全景，此特色为餐厅增添了别样的风景。

b.百货综合类的供应方面

各大知名商场乃是名牌服饰的集中地，尤其是重庆太平洋百货与美美百货，可以说它是名牌与时尚的代名词，引领着重庆时尚消费的潮流；

重百、王府井等商场以“打造工薪阶层的购物天堂”为目标，兼顾了时尚白领与工薪阶层；

与新世纪成为大众服饰的三角点；

化妆品、服装、饰品、鞋类的产品已经成为几家大型商场利润的主要来源。

c.家电、建材等方面，

在距碑半公里处的较场口娱乐中心的得意装饰城，其经营特色以国外中高档品牌为主；

另外，周边有不少的家电商场，荟萃了各种日用家电，包括：

商社电器、国美电器、苏宁电器等店，使其商圈供应范围更为丰富。

5、商圈经营状况

a.人流量

解放碑步行街日均人口流量约40万，重大节假日人口流量峰值每天超过100万以上；

每年的圣诞节、新年之夜，约有15万人次像潮水般涌向解放碑听新年钟声；

据抽样调查，在解放碑地区购物的消费者中，常住人口仅占31％，近郊区的消费者占36％，重庆市远郊区县的占16％，外省市及外国人口占17％；

商贸辐射范围主要是整个重庆市、西南及周边省市。

b.联营扣点

本商圈内的大型购物中心、商场一般采取保底+扣点的形式经营，即经营方与运营方协商达成：

每月营业额以固定销售业绩的起额为保底销售营业额进行比例（扣点）缴纳给出租方作为租金的经营形式，如超出按实际发生营业额进行比例（扣点）缴纳，商圈内商场的扣点主要集中在20－25%左右，但二线百货的扣点相对低一成左右。

另外，在回款结算周期方面，除王府井百货在四十五天以上，六十天以内处，其它百货经营场所均在四十五天。

c.租售价格

商场内的外围配套经营场所租金大体上集中在200－750元/平方米/月左右；

街铺主要集中在800－2,000元/平方米/月左右，其中：

以碑为圆心的一级辐射圈是黄金商铺，此类商铺以租赁为主，租金则高达1,000元/平方米/月以上，如面积在100平方米的商铺市场供给率为零，目前年租金以百万元为单位计算，主要是品牌经营商和运营商为主。

休闲服饰及其他商品为辅。

以碑为圆心的二级辐射圈的次级商铺，人流量依然较大，主要采取薄利多销的方式经营，商铺以租赁为主，如八一其经营面积都较小，租金在500~1,000元/平方米/月之间。

经营商品以服饰为主，其他商品百货和餐饮娱乐为辅。

轻轨地下名店街的商铺属解放碑商圈的一大特色，但人流量不大，主要采取薄利多销的方式经营，商铺以租赁为主，其经营面积都较小，租金在600~1,000元/平方米/月之间。

经营商品以服饰为主，其他商品为辅。

d.租售率

解放碑商圈整体出租率较高，达到95%以上，尤其是街铺的出租率几乎达到100%，位居全市之首。

e.辐射范围

到解放碑区域购物的消费者，涵盖了全市各区消费群体及外来旅游群体，如外地、近郊区、远郊区等。

可见，本圈射范围及影响范围极高。

f.主力消费人群

目前该区有各类商务办公群体，及大量的目的性消费购物群体，这样就使得整个区域日流出入人数超过40万，昼夜人口比例为4.3：

g.商圈饱和度

在进行商业物业的房地产开发中，商圈的饱和程度指针至关重要。

目前商圈内竞争达到了白热化状态，资源的利用效能相对下降，产品定位趋于同质化，客群定位重叠化，竞争环境极为激烈，高档商业物业的收益较高。

据计算：

IRS=45,000元，接近饱和状态（数据来源：

政府公布数据）

h.商圈交通状况

作为传统的核心商圈，商业密集度为全市最高，车流人流量大，交通压力较大，交通的便捷度降低，从而使得部分购买力外流至其它区域。

6、各业态商家经营状况对比

a.百货商场

百货

太平洋

美美

王府井

新世纪

重百

主力消费群

新锐青年

都市白领

都市高端

收入人群

工薪族

经营档次

中偏高

高

中

中低

经营状况

非常好

较好

一般

好

差

营业扣点（%）

20~30

16~28

16~25

解放碑定位为高档次、高品位的消费，致力将其打造成时尚品牌的聚集地，与副商业中心在档次上形成错位经营，吸引高端品牌的消费购买力；

各在商场不断进行业态及产品的优化组合，提升品牌档次定位，提高高端品牌聚集度，增强高端品牌聚集效应；

按照择优的原则，将一定商业的物业进行调整，为高端品牌的入驻提供有效的载体；

从招商策略上来看，其主要加强针对性，加大对引进世界高端品牌的力度，时尚元素将进一步得到丰富。

目前，应已确立了高端合力商业定位的主题，以总体经济、高端零售业作为未来商业发展的重点方向，依据其地理、历史等优势条件，将会建立核心区域强势竞争力，最终形成顶尖品牌的商业核心区域。

b.购物商场

购物商场

大都会

新东方女人广场

轻轨地下名品城

金鹰女人街

女性

青年学生

都市青年、学生

人流量

较大

较大，但多为过路人流，未形成有效消费力

大

中高

经营业种

化妆品、服饰、鞋包等，以女性为主

服饰、美容美发专业用品等，以女性为主

服饰、鞋包等小商品

服饰等

租金（元/M2·

月）

保底+扣点

500~800

200~500

500~1000

类似物业缺陷分析：

1）除大都会外，其余各商场基本上缺乏经验丰富的经营管理公司对商场进行统一的经营管理；

2）除大都会、新东方女人广场外，商业布局与品牌组合不合理，相对比较混乱；

3）除大都会、新东方女人广场外，经营面积相对较小，不利于商业经营；

4）除大都会外，缺少休闲设施来聚集人气，延长消费者逗留时间；

5）除大都会外，商家普遍不是知名品牌，实力较弱，承受商业风险能力极小。

c.专卖店

专卖店

个性化服饰类

时尚休闲类

职业正装类

大路货

都市青年

白领阶层

低

较差

目前，商圈的专卖店中，经营中档休闲化服饰类的商家经营状况较好，这主要符合区域另一类消费人群—青年学生、才上班的工薪群体的需求。

品牌休闲服饰同样深受区域广大青年学生的喜爱，因此其经营状况也较好。

由于该区域是商务集中区域，所以职业正装类专卖店经营状况较为理想。

而大路货由于档次低、品质较差，已经不符合区域广大消费者的需求，所以经营状况较差，商铺位置一般分布在较偏地段。

d.餐饮业

餐饮店

品牌快餐

休闲咖啡、茶餐厅

品牌主力餐饮

商圈逛街消费者

商务人群

e.娱乐业

娱乐业

主题酒吧

迪吧

量贩式KTV

电玩城

都市青年、白领

受众面广

重庆青年群体普遍好耍，所以娱乐业经营状况普遍较好。

-解放碑完-

沙坪坝区·

山峡广场区域

四、沙坪坝区发展概况

沙坪坝区地处重庆市区西部，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，人口84.09万。

域内文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺。

沙坪坝交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。

全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；

国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。

抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。

沙坪坝旅游资源丰富，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉，形成了歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、都市休闲购物旅游、田园生态旅游等特色旅游，每年接待中外游客数百万。

沙坪坝第三产业发达，市场潜力巨大，是重庆重要的物资集散地和商贸区。

有重百，新世纪、立洋百货、北京华联、王府井、国美、苏宁等知名商家组成的30万平方米成熟商业圈，商业文化广场步行街被中宣部等6部委命名为“全国百城万店无假货示范街”，是重庆“长江三峡文明长廊建设示范点”。

5大专业批发市场为本区物流发展打下了坚实的基础，十几家金融机构为振兴地方经济作出了卓越贡献。

历史沿革

沙坪坝从周朝的巴国属地至今，已有3000余年的历史。

20世纪30年代初，沙坪坝隶属于四川巴县第一区，治所设于古镇磁器口（龙隐镇）。

抗日战争时期，国民政府西迁重庆，大批学校、工厂、医疗机构迁入，沙坪坝从此人才荟萃，蜚声中外。

1938年2月6日，重庆大学、四川教育学院、南开中学、重庆电力炼钢厂和由京沪平（北平）津等迁入该区的中央大学、国际广播电台、中央研究院博物院、北平师范大学劳作专修科、药学专科学校等科教文化机构及工业企业界、金融界发起创建重庆沙磁文化区。

1939年划入重庆建置重庆市沙磁区，成为战时中国的文化区和重庆主要工业区。

1950年建置为重庆市第三区，功能定位于文化区，1955年正式定名为重庆市沙坪坝区。

自然地理

沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。

区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；

西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；

中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。

五、沙坪坝商圈对比分析

1、沙坪坝商圈供应规模

沙坪坝商圈自成商业体系，当前供应量在60万平方米，辐射区域较小，涵盖沙坪坝区、北碚区，从各区商圈增量来看，预计在2010年将会扩大至100万平方米，商业档次调整，需局部改造转向中端或中高端市场。

目前，重庆五大商圈沙坪坝商圈排列居中，整体商业供应规模在主城区处于中等水平，匹配度中。

基本上，沙坪坝商圈土地供应情况良好，商业在未来三年放量适中，基本符合市场接受能力，市场风险较小。

2、沙坪坝商圈商业集中程度

从商业集中度来看，沙坪坝商圈处于较低水平。

以三峡广场为中心，东至三角碑转盘，西至陈家湾，北接沙南街，南到北站路；

地理范围占地约1.1平方公里，面积为55平方公里。

3、沙坪坝商圈商业档次

目前，沙坪坝商圈档次处于中档，业种同质化较为严重，经营的商品档次较低，经营环境急需改善。

4、城市商圈商业经营水平

解放碑商圈的经营规模最大，营业水平也最高，单位面积营业额4万余元，而几大次级商圈单位面积营业额水平在2.5~3.5万元之间。

沙坪坝商圈每平米年均3万元，营业额居中，这是沙坪坝商圈整体水平中档，业态档次以中档为主，消费能力仅次于解放碑与观音桥，规划较为一般，还待调整升级的集中反映。

5、小结

重庆主城区除解放碑商圈外，其余四个商圈供应规模差距不大，营业面积在50~70万平方米。

沙坪坝商圈居中，整体商业供应规模在主城区处于中等水平。

从未来三年来看，由于沙坪坝商圈土地情况良好，商业在未来三年放量适中，基本符合市场接受能力，市场风险较小。

从商业集中度来看，沙坪坝商圈处于较低水平，发展空间较大；

同时，沙坪坝商业档次居中，经营的商品档次中低，经营环境还待改善，商业经营结构正在调整升级中。

六、沙坪坝商圈商业分析

沙坪坝商圈以沙坪坝三峡广场为核心，北起沙坪坝火车站、南至南开步行街、西达三角碑转盘、东到天陈路，即由沙南街、天陈路、沙北路、南开下行道所围合而成的多边形区域，区域面积在1平方公里以上。

沙坪坝商圈商业经营面积已达到60万平方米以上，核心商圈商业网点非常密集，其密集程度，在中国西部同类步行街中也名列前茅，现在沙坪坝地区的年营业额已