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2、生产经营用(50年);
3、经营用(门头等,50年);
4、行政用(市政府、法院等,50年);
5、其他用(学校,博物馆等40年)。
(2)划拨:
县级以上的政府,依法规定由土地使用者支付一定的补偿金,将土地划拨给土地者无限期使用的一种行为。
(3)征用:
政府相关部门依法将集体所有土地变为国有土地所采取的方式,集体土地的所有者获得相应补偿,政府相关部门取得土地使用权。
集体所有土地当中的基本农田只能由国务院签发指令征用,其他各级政府无权征用。
五、开发商的资质等级:
(一)一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质:
1.注册资本不低于2000万元;
2.从事房地产开发经营3年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
9.未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质:
1.注册资本不低于800万元;
2.从事房地产开发经营2年以上;
3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
(四)、四级资质:
1.注册资本不低于100万元;
2.从事房地产开发经营1年以上;
3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7.未发生过重大工程质量事故。
六、房地产市场可以为分:
1、一级市场:
即土地交易市场,市场交易的双方为该地区国土资源局和房地产开发企业,土地获得的方式有出让、划拨、征用等。
2、二级市场土地的交易市场和一手房产交易市场,交易双方为企业和个人(企业之间和个人之间)土地的获得方式有转让或者是购买已开发的一手房产。
3、三级市场:
二手房交易市场和房屋租赁市场。
七、房地产的特性:
1、房地产位置的固定性:
土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、房地产的固定性使房地产受地理位置的限制;
2、地域差别性:
每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;
3、房地产的高质耐久性(高档耐用消费品);
4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由于土地自身性质的决定,土地资源有限、且不可再生,但人们对土地的需求日益增大、造成土地资源供应和需求之间的矛盾日益加剧,物以稀为贵,土地的价格势必会水涨船高。
八、五证、两书、一表:
1、《国有土地使用证》(国土资源局)
经土地使用者申请,经县级以上人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
2、《建设用地规划许可证》(规划局)
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
3、《建设工程规划许可证》(规划局)
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
4、《建筑工程施工许可证》(建设局)
建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有施工许可证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
5、《商品房销售(预售)许可证》(房产局)
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件
6、“两书”、“一表”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《竣工验收备案表》
九、名词解释
1、玄关
:
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的"
领地"
,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连,由于功能不同,需使用装饰手段加以分割,就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
2、复式:
区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高)整体空间内局部错开的一层。
3、错层:
户内楼板面高度不一样,错开出有台阶连接(一般是300~600高,2~4级台阶),但未分成两层,适合大面积住宅(属于复式结构的一种)。
4、跃层:
即通常所称的“楼中楼”,是独立的、可以完整区分的两层,上下层之间有其专用的楼梯连接,两层的层高是一致的。
5、开间
住宅的宽度,建筑学上是指一间房屋从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度(座标横轴间的尺寸)。
因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
6、进深:
住宅的长度,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度(座标横轴间的尺寸)。
进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。
7、地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
8、半地下室:
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者
。
9、套内面积:
每套住宅户内除墙体厚度和阳台外全部净面积的总和通常称为“套内使用面积”,又称"
地砖面积"
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念,就是通常意义上可以摆设和布置家具的实际空间。
10、层高:
房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度。
(层高的数值单位一般是米,其他的通常是毫米)
11、净高:
一间房屋内楼板面与屋顶的高度(一层的层高减去楼板的厚度);
(楼板厚100~200)
12、户型:
根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室,就是我们通常意义上所说的几房几厅。
13、三通一平:
通常指施工现场达到:
路通、电通、水通,场地平整。
(进场施工的条件)
14、七通一平:
大的开发区域需要的施工现场要求(达到交房标准的要求):
路通、上水通、雨污
水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通,场地平整。
15、住宅间距(楼间距):
以冬至日(太阳距地球最远,一年里日照时间最短的一天)为计算依据,透过前栋楼照在后栋楼住人的一层的日照时间不能低于1小时。
16、防火间距:
房子与房子间的最小距离为(多层)6米,(高层)13米。
指窗与窗,若墙与墙面对则不必。
若实在达不到此距离,则必须采用防火门或防火窗。
为保证消防车通行,小区道路必须是环行的。
17、以下情况不计入建筑面积:
根据新的国家级标准———《房产测量规范》,9种情况下建筑面积不计算。
1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室;
2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱
雨篷;
3、房屋之间无上盖的架空通廊;
4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;
5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台;
6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;
7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋;
8、活动简易房屋;
9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
18、建筑面积:
建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用面积、辅助面积和结构面积。
建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积
19、公摊面积:
①公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为该座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。
(外墙的一半)
20、套内建筑面积:
房屋外墙、柱、边角以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2米以上;
=套内使用面积(套内面积、地砖面积)+套内墙体面积+阳台建筑面积
21、使用率:
套内建筑面积与建筑面积之比,用百分数表示。
板楼:
80%;
塔楼75%;
写字楼70%;
商场65%。
使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。
22、实用率:
套内使用面积和建筑面积之比。
23、容积率:
总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
(以数值来计算)
24、建筑系数:
“建筑占地系数”的简称,通常我们叫做“建筑密度”指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
对于购房的客户来说建筑密度越小居住的舒适程度就越高,对购房者越有利。
25、绿化率:
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
26、绿地率:
指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
27、阳台面积:
非封闭式阳台按水平投影的一半来计算建筑面积,封闭式阳台按水平投影的全面积来计算建筑面积。
建筑类知识
一、房屋的构造:
1、基础、地基
是建筑物地面以下的承重构件,它的作用是将墙体或柱传来的荷载传递至地基;
地基指的是直接在基础之下承载建筑物重量的部分。
(基础是建筑物的一部分,地基不是建筑物的一部分)
2、墙体和柱
(1)墙体
外墙做为建筑的外部维护构件,起着挡风、遮雨、保温、隔热等作用;
内墙分隔室内空间,同时也起一定的隔声、防火等作用。
沿平面纵向轴线布置的墙称纵墙;
横向尽端的墙称山墙;
屋面部分称为女儿墙
(2)柱
柱是独立支撑的竖向构件,柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
3、楼板层和梁
楼板在房屋内部用来分隔楼层空间,它既是下层房间的顶板,又是上层房间的地板。
楼板层和梁是建筑的水平承重构件,主要作用是承受家具、人等的重量。
梁是建筑的横向构件,承担其上的楼板传来的负重,再传到支撑它的柱子上。
一般分为主梁、次梁、连续梁和悬臂梁。
4、楼梯和电梯
在一栋建筑物之中,联系垂直方向与水平方向的构件。
5、门窗
出入的通道及采光、通风的途径。
6、屋顶
屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的维护构件,由屋面、支撑结构、保温隔热层和顶棚所构成。
屋顶应满足防水、防火、保温、隔热等要求。
(主要有平屋顶、坡屋顶两种)
7、阳台
阳台的地面要有1%~2%的排水坡度,地面一般比室内地面要低20~30毫米,并应设置雨水管和地漏。
多、高层住宅有的还将屋面雨水管与连接阳台地漏的雨水管分开设置,使排水通畅。
8、±
0.000
室内地平面的标高,建筑物总高度的起算点。
二、建筑的分类:
1、按建筑的使用性质,城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。
工业建筑主要是指生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。
民用建筑主要指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑(住宅与宿舍)
2、按建筑结构使用的材料,可以分为:
砖混结构建筑、框架结构、框架剪力墙结构、钢结构建筑。
(1)砖混结构:
是指由砖墙和现浇(或预制)钢筋混凝土梁、柱、楼盖等作为主要承重构件的结构,在建造时必须先砌墙。
隔音、保温和隔热优于混凝土和其他墙体材料,空间较大,成本较低,抗震性差;
(2)框架结构:
以现浇钢筋混凝土梁、柱、楼盖为承重构件,在建造时可以不用先砌墙,砖墙或轻质板材隔墙仅起到分隔和围护的作用,抗震性好,内墙可以自由分隔,使用年限长,但成本较高,空间棱角多,空间利用率低;
(3)框架剪力墙结构:
以钢筋混凝土梁、柱、楼盖为主要承重构件、剪力墙抵抗水平剪力的结构,砖墙或轻质板材隔墙仅起到分隔和围护的作用,成本较框架结构要高,按照建设部的相关规定,电梯间必须采用剪力墙。
(4)钢结构:
以铆接、螺栓连接和焊接的方式将型钢连接起来作为主要的承重构件的结构,钢结构重量轻,强度高,抗震性能优良,空间利用率高,多用于高层或超高层建筑;
但是建筑成本高昂,防火性较差。
3、按施工方法分为:
装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。
4、按建筑层数可分为:
低层住宅(1——3层)、多层住宅(4——6层)、小高层(7——17层)、高层住宅(18——30层)、超高层(30层以上)
三、房屋的建筑材料
1、分类
(1)按产生领域分:
天然材料和人造材料
(2)按使用目的分:
结构材料(梁、柱、墙体等组合受力部分的使用材料,木材、石材、砖、混凝土、钢铁)
装饰材料:
瓷砖、玻璃、金属饰面板、涂料、壁纸等
隔断材料:
因防水、防潮、隔音、隔热等目的而使用的材料。
主要产品如沥青、镶嵌材料、双重玻璃及玻璃棉
防火耐火材料:
提高难燃、防燃及耐火性等方面为目的而使用的材料。
主要产品有防火预制混凝土制品、石棉水泥板等
2、屋顶各部分所使用的建筑材料:
屋面板、楼板、承重墙、基础等承重结构使用的主要材料有钢材、水泥、木材、砖、混凝土(由水泥、砂、石子组成),它们有较好的力学性能和耐久性,在整个建筑物中这些材料用量很大。
屋顶等部分使用的保温隔热材料有加气混凝土、炉渣、蛭石、矿棉等;
屋面和地下室防水材料有沥青、油毡。
3、建筑材料的性能:
结构材料必须具有良好的力学性能;
墙体材料应具有绝热、隔音性能;
屋面材料应具有良好的抗渗防水性能;
地面材料应具有耐磨损性能
4、户型图的种类、内容和作用
(1)总平面图
总平面图是用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。
如该房屋场地的位置、大小、形状;
新建房屋在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系;
(2)平面图
平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将房屋剖切后所做的水平投影图。
它可反映房屋的平面形状,出口、入口、走廊、楼梯、房间、门窗和阳台等的布置、尺寸和组合关系。
(3)立面图
立面图是房屋各方向外墙面的正投影图。
它可以反映房屋的外观特征及凹凸变化;
各主要部分的标高及高度关系;
房屋里面所选用的材料、颜色和施工要求。
(4)剖面图
用以表示房屋内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及高度等,它可以反映剖切到各部位的位置、形状及图例等详细资料。
(5)详图
因为平面图、立面图、剖面图的比例尺寸较小,房屋上许多细部构造无法表示清楚,根据实际需要,必须另外绘制比例尺较大的图样才能表达清楚,如外墙详图、楼梯详图、阳台详图等。
5、常用建筑知识
(1)常见的平面类型及特点:
梯间式(一梯两户,通风效果好,有利于组织穿堂风;
一梯三户,转角风,经济型,利用空间大;
一梯四户,转角风,经济型,利用空间大)、外廊式(学校宿舍,干扰大,私密性不好,通风好,采光好)、内廊式(多数为写字楼);
一般的建筑物为二跑楼梯。
(2)建筑群体的基本形式:
行列式、围合式、自由式;
(3)楼间距:
建筑间距/楼房高度=1.05(南宁标准),满足了日照、交通、通风、防火、防燥、视线干扰等要求,在冬天日照时间最短的一天,最低的一层住宅必需满足至少一小时的采光;
(4)隔热层、防水层:
屋面采用架空隔热层及防水层,卫生间及外墙也必须进行防水处理。
6、专用术语解释:
(1)套内墙体面积:
墙体分为共有墙体和非共有墙体。
共有墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙。
共有墙体水平投影面积的一半记入套内墙体面积,非共有墙体水平投影全部记入套内建筑面积;
(2)平层:
所有的起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台处在同一平面上;
封闭式阳台、敞开式阳台、
(3)阳台建筑面积的计算:
按照《建筑面积计算规则》的规定,阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中:
1、封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算;
2、非封闭阳台
(1)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
(2)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
(3)半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积,凹进部分的按其净面积的一半计算建筑面积。
(4)商品房的均价:
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的价格。
(5)安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设(一般为4:
6)的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房,建筑面积一般控制在55平方米以下。
要求精心设计,保证施工质量,提高和改善住宅的使用功能。
安居房只售给中低收入家庭,优先出售给无房户、危房户和困难户。
7、面积计算:
(1)容积率=总建筑面积/总占地面积
(2)绿化率=总绿地面积/总占地面积
(3)建筑密度=小区内所有建筑基底面积之和/总占地面积
(4)公摊系数=公摊面积/套内建筑面积
(5)销售建筑面积=建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
(6)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
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