个人理财规划之买房规划案例Word文档下载推荐.docx
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一、财务状况及分析
首先来看该家庭的资产负债情况:
资产负债表
资产
负债
项目
金额
占总资产
年度总收入
130,400
100%
支出
生活消费支出
94,000
72.1%
消费率
偿债支出
6,000
4.6%
财务负担率
保障型保费支出
2,400
1.8%
年度总支出
102,400
78.5%
支出比率
结余
总结余(可储蓄额)
28,000
21.5%
储蓄率
还本投资额
18,000
13.8%
固定储蓄计划
自由储蓄额
10,000
7.7%
自由储蓄率
每月支出结构分析表
消费(生活)支出
细项
占总消费支出%
食
2,000
26.7%
衣(送洗,一般添购)
1,000
13.3%
住(房租,水电气,电话)
行(交通费,油钱)
交际费
1,500
20.0%
奉养长辈
消费(生活)支出小计
7,500
100.0%
从收支结构来看,年度净结余为正数,支出比率78.8%,可储蓄率21.2%,属偏低范围。
收入全来自于工作收入,理财收入不多,要注意到收入中断可能造成的冲击。
支出方面,财务负担率并不高(低于20%),但消费率高达72.1%,有过度消费之虞,且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%,略嫌偏高,应考虑节流。
二、购屋或租屋评估
1、租屋的净现金流现值
=–48,000/(1.03)–48,000*1.06/(1.03^2)–480,00*(1.06^2)/(1.03^3)–48,000*(1.06^3)/(1.03^4)–48,000*(1.06^4)/(1.03^5)
=–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273
=–246,984元。
2、购房的净现金流现值
购屋自备20万元,贷款利率4.5%,20年房贷,每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794(n=20,i=4.5)=46,125.67元。
5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数(n=5,i=3)4.580=–211,242元。
假设5年后售屋:
当时房价=80万*复利终值系数XXX(n=5,i=8)=1,175,462元。
当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数(n=15,r=4.5)=495,369元。
当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。
售屋所得现值(n=5,i=3)=586,567元。
购屋净现金流现值=(自备款-200,000)+(5年房贷支出总现金流量现值-211,242)+(售屋所得现值586,567)
=175,325元。
3、结论
因为(购屋净现金流175,325)–(租屋净现金流现值-246,984)=422309元>
目前购屋合算
4、贷款额度概算
理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971(n=3,i=8)=1,007,768元。
房价*25%=届时需自备金额251,942元。
房价*75%=届时需贷款金额755,826元。
5、购房能力评估
A.自备款额度评估
在其它条件不变的情况下,目前可能用作自备款来源有两部份:
1)依资产负债表,现有净资产可投入=金融资产–消费负债=29,000元。
2)依现金流量表,未来每年可再投入=年度总结余(可储蓄额)28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元(前项已经扣除)。
三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100(n=3,i=10)
+34,000*年金终值系数3.31000(n=3,i=10)[112540]
=38,599+112,540=151,139元<
自备款金额251,942元。
自备款准备尚不足,差额=100,803元。
B.每年偿债能力评估
已清偿消费负债6,000元后,每年度总结余(可还房贷金额)28,000+6,000=34,000<
每年摊还金额58,105元。
每年偿债能力尚不足,差额=24,105元。
结论:
前述购屋计划无法以目前收支结构达成。
C.如何调整收支
自备款不足部分,每年需要多储蓄额度=100,803/年金终值系数3.31000(n=3,i=10)=30,454元。
房贷偿还部分,每年差额=24,105元。
故,
未来三年,每年比现况需多储蓄金额=30,454,=>
每月多储蓄2538元即可。
购屋之后,每年比现况需多储蓄金额=24,105=>
每月多储蓄2009元即可。
建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出,或寻找薪资更高的工作机会。
6、投资组合
调整现有资产与未来的储蓄,将股票基金的比重提高至少到七成左右。
(以下的组合仅供参考,并非唯一答案,报酬并非保证,波动风险仍需纳入考虑)
目前占金融资产组合比重
预估报酬率
加权预估报酬率
建议调整后百分比
调整后加权预估报酬率
活期存款
5,000
14%
2.5%
0.35%
0.00%
定期存款
29%
4%
1.16%
5.00%
0.20%
债券基金
0%
6%
25.00%
1.50%
股票基金
20,000
57%
12%
6.84%
70.00%
8.40%
调整前投资组合报酬预估
8.35%
调整后投资组合报酬预估
10.1%
7.风险控制
投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险,实务上可透过下列方式降低或分散:
产品挑选方面:
选择有长期稳定绩效可参考者;
选择投资于较大区域市场的基金;
选择同类型基金中各项指标表现较佳者(低波动幅度,高平均报酬率);
同类型产品中,仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。
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