文化旅游小镇建设项目可行性研究报告文档格式.docx
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在社会效益方面,对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会,提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度,同时将提高我市湿地知名度,加快产业结构调整,促进区域经济发展。
扩大交往,促进合作,陶冶情操,提高社会主义精神文明建设水平。
在经济效益方面,规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力,且风险都在可控的范围内。
通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价,无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看,此项目都是可行的,是功在当代利在千秋的举措。
本项目可行。
第二章项目宏观形势分析
在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上,主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。
一、城镇旅游发展背景
旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。
旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径,近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色,形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。
在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天,文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展,综观中外的知名小城镇,都具有一定的主题特色。
上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验,把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。
如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。
而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。
以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。
随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡,生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合,使城镇旅游焕发新的活力,这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。
该项目选择在哈市道里区新农镇区域内,主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境(距市区仅10余公里),加之其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应,形成产业链的互补,为此项目的后期经营,创造了良好的业态环境,奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链,有力的保证了项目经营效果。
文化旅游小镇开发项目,充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型,充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地,建设新型生态小镇,开发生态旅游项目,发展生态旅游及相关产业,倡导环保理念,发展循环经济,充分挖掘土地潜力,有利于土地价值综合提升。
三、区域旅游发展背景
哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明,但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺,资源优势尚未转化为市场优势。
为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势,进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放,加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展,将全力推进文化融入旅游概念中来,将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。
文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源,兼有水域风光和生物多样化的特点。
这里系松花江和金兀术运粮河交界处,特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观,内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目,同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。
项目区拥有良好的湿地资源,如植被、鸟类栖息地、水系等,濒临湿地核心保护区,且拥有良好的道路交通基础设施,以及邻近中心城区的区位优势,拥有温泉等稀缺资源等,以湿地养生、温泉疗养为卖点;
生态居住为亮点,可以形成以养生及生态居住为主打,打造湿地特色异域风情度假品牌。
第三章市场可行性分析
一、市场需求调查
(一)本地和营口市场
1、潜在消费能力调查
近几年数据统计表明,某某、营口经济保持较快的发展,城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加,市场消费潜力很大。
据初步统计,2007年两市GDP总量分别超过554和569亿元,城市人均可支配收入超过13500元,在全省居于前列。
其中,辽河油田集团职工相对收入较高,辽河油田集团职工及家属超过20万人,是消费能力很大的群体。
某某市经济发展状况统计
年份
人口(万人)
GDP(亿元)
人均可支配收入(元)
城市居民
农村居民(纯收入)
2003
124.4
338.0
8384
4044
2004
124.8
368.7
9509
4630
2005
125.9
425.2
11025
5067
2006
127.1
513.3
12205
5711
2007
128.2
553.6
14907
6391
(数据来源:
《辽宁省统计年鉴(2007)》、《某某市国民经济和社会发展统计公报》)
营口市经济发展状况统计
229.3
262.25
7716
3762
229.9
318.33
8628
3968
230.5
380.94
9309
4603
231.1
457.69
11135
5101
232.5
568.87
13043
5891
《辽宁省统计年鉴(2007)》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》)
“营盘都市区”经济发展状况统计
353.7
600.25
7850
3803
354.7
687.03
8819
4249
356.4
806.14
10017
4785
358.2
970.99
11170
5356
360.7
1122.47
13525
6091
《辽宁省统计年鉴(2007)》、《某某市国民经济和社会发展统计公报》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》)
经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。
一般情况下,市场消费水平与人均纯收入成正比,2007年某某与营口城市人均可支配收入接近2000美元,相当于长沙的水平,正向消费型城市过渡,住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。
2、房地产市场需求调查
通过问卷调查的方式,在某某市兴隆台区及营口市区,对5000名市民进行随机调查。
两地对购房的市场需求很大,尤其是对大面积的中高档住宅的需求;
普通住宅平均价格预期为3200元/平方米,具体调查结果统计如下:
某某购房意愿调查结果统计
购房意愿
受访者中20%在三年内有购房计划
第一套房
第二套房
换房
36%
8%
56%
住房面积
60-85平方米
85-110平方米
110平方米以上
20%
65%
15%
建筑样式
高层
多层
别墅
73%
26%
1%
价格预期
普通住房:
3100-3300元/平方米;
别墅:
6500-7000元/平方米
营口购房意愿调查结果统计
受访者中30%三年内有购房计划,其中,8%有意愿在某某购房。
32%
10%
58%
14%
68%
18%
79%
19%
2%
3000-3300元/平方米;
6500-7500元/平方米
3、休闲时间与及休闲方式调查
通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式,对某某及营口地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。
该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主,人均消费30-90元,主要集中在周末和节假日等。
其中,酒吧、茶吧在11-1月为旺季,5-10月为淡季。
歌舞厅主要消费群体是年轻人,夏季为旺季。
温泉水疗以中青年为主要消费群,随季节变化较小。
某某营口地区休闲方式及时间调查统计
休闲方式
酒吧、茶吧
歌舞厅
温泉水疗
其他
28%
35%
5%
休闲时间
节假日
周末
下班后
其他时间
12%
75%
11%
人均消费
30-60元
60-90元
90-120元
120元以上
50%
25%
17%
4、商业消费调查
通过有关数据统计、问卷调查等方式,对某某地区商业场所进行调查、统计和分析,某某大型购物场所主要有8家,数据统计结果反映出某某及周边地区商业购买力很强。
某某主要商业场所调查结果统计
名称
2005年
2006年
2007年
总收入
人次(万)
某某兴隆四百
800万元
80
850万元
90
1000万元
95
兴隆大厦
1.2亿
100
1.6亿
110
2亿
120
辽河商业城
8000万
1亿
商贸城
9000万
鼎信商厦
2000万
70
2100万
2400万
润达购物广场
600万
50
800万
60
900万
79
百特量贩超市
2300万
2600万
海湾商厦
400万
40
850万
65
(二)辽中及东北周边地区
(1)旅游需求调查
某某与东北地区在地域上相邻近,同时在景观环境上存在着较大差异性。
某某紧邻辽中城市群及东北地区,以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络发达,同时某某滨邻渤海,是东北地区唯一的河流入海口,滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异,对旅游客源市场有很大的吸引力。
根据各地数据资料统计,2006年东北地区城市居民人均旅游1.1次,人均旅游花费238元。
2007年东北地区城市居民人均旅游2次,人均旅游花费296元,分别比2006年增加1.8倍和24.4%。
其中,团体旅游消费人均118.13元,旅游市场潜力很大。
东北地区居民出游情况数据统计
人均出游次数(次)
人均花费(元)
团队比例
团队人均花费(元)
1.1
238
52%
96
2
296
45%
118
(2)房产需求调查
针对东北地区房地产市场,对沈阳、长春、某某等东北地区主要城市,进行房地产市场消费调查,由各地区2007年房地产市场调查数据分析,东北地区主要城市平均20%居民在三年内有购房计划,主要关注中小户型,面积在60-90之间,认可房价平均为3000-4000元。
具体数据统计整理如下:
沈阳房地产市场调查统计
受访者中23.6%在三年内有购房计划
认可房价
3000元以下
3000-3500元
3500-4000元
4000元以上
15.4%
31.7%
24.8%
8.1%
60平方米以下
60-90平方米
90-120平方米
120平方米以上
7.3%
51.8%
33.5%
4.5%
62.4%
28.7%
8.9%
长春房地产市场调查统计
受访者中26.3%在三年内有购房计划
17.6%
46.8%
27.3%
8.3%
5.2%
55.6%
21.4%
3.8%
69.7%
23.5%
6.8%
某某房地产市场调查统计
受访者中29.7%在三年内有购房计划
12.7%
45.9%
30.8%
10.6%
7.8%
47.3%
37.5%
64%
26.4%
9.6%
(三)京津唐地区
(1)潜在消费能力调查
京津唐地区是中国最大,最优质的客源市场之一。
2006年京津唐地区居民出游率将超过200%。
其中,国际游游平均花费1万元,国内游平均花费2200元,这是一个百亿元以上的旅游客源市场。
由于地缘优势,环渤海地区是京津唐地区居民首选的旅游休闲目的地之一。
全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为49%左右,占有国内游的较大份额,其中以辽宁为旅游目的地的约占8.6%。
根据京津唐地区居民旅游消费行为监测研究,2006年三次调查总计接触样本6055个。
在三次调查中,平均有8.5%的京津地区居民离开本地到环渤海省市旅游。
累积出游次数为4.65次,累积出游率为39.5%。
既从2006年2月至9月,大约每一个京津唐地区居民中,有0.4人次离开本地,到环渤海地区旅游旅行过。
由于本调查尚缺10-1月共4个月数据,只能根据历史数据推算京津唐地区全年的出游率。
同时考虑环渤海地区北方气候因素,10月是全年旅游的旺季,11月,12月和1月是淡季。
以淡旺节季节因素60%为参考,全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率为49%左右。
京津地区居民到环渤海地区的出游率统计
接触样本量
环渤海游人数比例
平均出游次数
环渤海旅游率
2-4月周期
2021
5.0%
1.626
8.13%
5-6月周期
2022
5.7%
1.544
8.90%
7-9月周期
2012
8.54%
1.48
12.6%
数据来源:
京津唐地区居民旅游消费行为监测研究。
(2)消费趋向调查
由数据整理与分类统计,对京津唐地区居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。
京津唐地区居民对景区选择偏好调查统计
景区特点
秀丽或宏伟
滨海或森林
历史名胜
乡村田野
民俗建筑
提及率
50%-70%
50%-60%
30%
10%-30%
资料来源:
客源通数据平台
京津地区居民旅游项目选择偏好调查统计
项目类型
休闲度假类
商务会展类
旅游地产类
偏好率
72%
3.1%
17.1%
京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假,其次为观光,再次为探亲访友以及公司业务出差。
并且随季节变化,夏季(7-9月)比春季(5-6月),春季(5-6月)比冬季(2-4月),京津唐地区居民在环渤海地区休闲度假的比例越来越高。
京津唐地区居民到环渤海地区旅游,选择乘火车及自驾车为主。
二、市场供给调查
(一)房地产市场
1、现有住房情况调查
通过对相关资料的统计整理,得出某某、营口两市现有住房的基本情况。
某某市区现有住房情况统计
居民住房总面积
1037.4万平方米
人均住房面积
27.3平方米
60%
3%
9%
楼房住宅面积
80平方米以下
80-110平方米
46%
营口市区现有住房情况统计
1501.7万平方米
25.6平方米
59%
7%
51%
43%
6%
2、某某市新开发房地产项目情况调查
根据对某某兴隆台区及周边地区初步调查,2007年到2008年新开发的房地产项目8个,总建筑面积约180万平方米,多为中密度住宅。
其主要户型及均价为:
高层住宅,均价3100-3400元每平方米;
多层住宅,均价3200-3500元每平方米;
别墅类,均价6000-8000元每平方米。
目前,某某房地产市场基本为期房,市场需求潜力很大。
某某市区及周边房地产调查结果统计
楼盘名称
位置
总建筑面积(万平米)
容积率
户型
均价(元/平方米)
主要客源
紫润茗都
兴隆台区
1.5
3250
本地及周边
3500
水木清华
35
1.58
商住楼
3400
3300
瀚新花园
37
1.6
3350
本地
3200
赛纳湾
4
0.35
6800
周边
鼎信佳苑二期
11
3100
云景花苑II
大洼县
10
2800
2900
日月兴城
19
1.45
3200
6500-7500
格林花园
12
2850
2700
3、项目竞争力分析
从上面的数据统计结果可以得出,目前某某的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。
本次“绿色生态社区”的旅游房产项目,以生态环保为理念,充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位,迎合了未来消费市场的趋势。
(二)旅游市场
1、某某旅游现状调查
从近几年数据统计来看,某某旅游市场发展迅速,游客人数和旅游收入保持较快增长,从旅游目的来看,以观光旅游和休闲度假为主,另外,专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。
2007年,游客达到765.3万人,同比增长67.4%,旅游总收入52.7亿元,同比增长69.4%。
某某旅游情况统计
年份
项目
实际
同比增长(%)
旅游总收入(亿元)
16.4
27
31.1
88.7
52.7
69.4
旅游外汇收入(万美元)
723
51
1359
70.6
2324
71
国内旅游收入(亿元)
15.8
26
29.98
89.4
接待入境旅游者(万人次)
1.4
59
3.36
140
5.3
57.7
接待国内旅游者(万人次)
260
31
454
97
760
67.4
某某市旅游局资料统计
某某主要景区客源调查统计
名称
2007年客源构成
(万元)
总收入(万元)
团队所占比例%
游客集
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