最新参考福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告.docx
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最新参考福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告
福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告
项目编号:
侠客行估字[2004]88号
项目名称:
福州市好景花园土地竞拍
总造价:
344798612.91元楼面造价:
1638.04元/M2
土地面积:
41032.87M2建筑面积:
210495M2
建筑密度:
30%容积率:
3.6绿化率:
35%
建设单位:
侠客行置业有限责任公司
项目负责人:
侠客行
编制单位:
侠客行置业有限责任公司
编制负责人:
侠客行编制审核人:
侠客行
编制人:
侠客行编制日期:
04-7-3
目录
一、技术经济指标………………………………………………………………………………………………………………………………1
二、可行性分析…………………………………………………………………………………………………………………………………1
三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表……………………………………………………………………………………………………2
四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………3
五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表……………………………………………………………………………………………………4
六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………5
一、技术经济指标:
1、用地面积:
55832m2
2、容积率:
3.6
3、可建面积:
200995m2
其中:
住宅面积:
184763m2
商店面积
沿街商店面积:
6916m2*2层=13832m2
小区内商店面积:
1200m2*2层=2400m2
另外可建车位:
地下室面积9500m2(车库450个)
4、绿化率:
35%
5、密度:
30%以内(本方案按30%计算)
二、可行性分析
本可行性测算方案,销售收入为100%,因此在本地块投标中应考虑该因素。
建议按80%的销售率为底限,同时结合房地产业的经验,本项目的最理想的总地价款在9638万元以内。
附:
福州市好景花园土地竞拍成本计算表
福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表
福州市好景花园土地竞拍经济分析表
福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表
侠客行置业有限责任公司
二00四年九月十二日
福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表
编码
工程项目(费用)名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用(元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
计算公式或说明
1.
一、征地、拆迁、前期费
0
0
54710890
259.92
15.87%
1-1-1
征地补偿费
项
1
50000000
50000000
237.54
14.51%
按实际发生
1-2-1
设计费
平方米
210495
18
3788910
18.00
1.1%
18元/平方米
1-3-1
建筑招投标费
项
1
10000
10000
0.05
0.01%
1-4-1
建筑核放样费
项
1
50000
50000
0.24
0.02%
1-5-1
施工许可证
项
1
20000
20000
0.10
0.01%
1-6-1
消防审核费
平方米
210495
4
841980
4.00
0.25%
2.
二、建安造价
0
0
191948968
911.89
55.67%
2-1-1
土建及安装费用
平方米
210495
650
136821750
650.00
39.69%
2-1-2
地下室部份建安费用
平方米
0
1200
0
0.00
0%
2-2-1
小区道路配套费
平方米
210495
70
14734650
70.00
4.28%
2-3-1
电梯费用
部
70
250000
17500000
83.14
5.08%
2-4-1
工程监理费
项
1
1500000
1500000
7.13
0.44%
2-5-1
工程监督费
元、%
155940000
0.22
343068
1.63
0.1%
2-6-1
小区配水电费用等
平方米
210495
100
21049500
100.00
6.11%
5.
三、其他税费
0
0
98138754.91
466.23
28.47%
3-1-1
营业税等
元、%
534436150
8.5
45427072.75
215.81
13.18%
3-2-1
广告费
项
1
5000000
5000000
23.75
1.46%
3-3-1
销售管理费用
元、%
534436150
1
5344361.5
25.39
1.55%
3-3-1
建设管理费用
元、%
246659858
2
4933197.16
23.44
1.44%
3-4-1
利息费用
元、%
246659858
5.6
30034327.76
142.68
8.72%
8-1-1
不可预见费
元、%
246659858
3
7399795.74
35.15
2.15%
zzj
总成本
0
0
344798612.91
1638.04
100.01%
0
0
0
0.00
0%
0
0
0
0.00
0%
福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积(M2)
可售面积(M2)
项目套数
可售套数
销售收入(元)
销售模式
备注
1
住宅
元/㎡
2050
184763
0
0
0
378764150
按建筑面积
2
沿街店面一层
元/㎡
13000
6916
0
0
0
89908000
按建筑面积
3
沿街店面二层
元/㎡
4000
6916
0
0
0
27664000
按建筑面积
4
小区店面一层
元/㎡
10000
1200
0
0
0
12000000
按建筑面积
5
小区店面二层
元/㎡
3000
1200
0
0
0
3600000
按建筑面积
6
车库
元/套
50000
9500
0
450
0
22500000
按项目套数
合计
0
0
0
0
0
534436150
福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积(M2)
可租面积(M2)
项目套数
可租套数
租赁收入(元)
租赁模式
备注
0
0
0
0
0
0
合计
0
0
0
0
0
0
福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表
序号
项目名称
成本(元)
合计(元)
第1年
第2年
第3年
第4年
1
一、征地、拆迁、前期费
54710890
54710890
13677722.5
13677722.5
13677722.5
13677722.5
2
二、建安造价
191948968
191948968
47987242
47987242
47987242
47987242
3
三、其他税费
98138754.91
98138754.92
24534688.73
24534688.73
24534688.73
24534688.73
合计
344798612.91
344798612.92
86199653.23
86199653.23
86199653.23
86199653.23
福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表
序号
项目名称
成本(元)
合计(元)
第1年
第2年
第3年
第4年
1
投资计划
344798612.91
344798612.92
86199653.23
86199653.23
86199653.23
86199653.23
2
资金筹措计划
0
344798612.92
86199653.23
86199653.23
86199653.23
86199653.23
2.1
自有资金
120679514.52
120679514.52
30169878.63
30169878.63
30169878.63
30169878.63
2.2
借款
0
224119098.4
56029774.6
56029774.6
56029774.6
56029774.6
2.21
向银行贷款
0
224119098.4
56029774.6
56029774.6
56029774.6
56029774.6
福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表
序号
项目名称
成本(元)
合计(元)
第1年
第2年
第3年
第4年
1
现金流入
0
534436149.99
0
178145383.33
178145383.33
178145383.33
1.1
销售收入
0
534436149.99
0
178145383.33
178145383.33
178145383.33
1.2
租赁收入
0
0
0
0
0
0
1.3
其它收入
0
0
0
0
0
0
2
现金流出
0
344798612.92
86199653.23
86199653.23
86199653.23
86199653.23
2.1
开发投资、经营
0
344798612.92
86199653.23
86199653.23
86199653.23
86199653.23
2.2
其它支出
0
0
0
0
0
0
净现金流量
0
189637537.07
-86199653.23
91945730.1
91945730.1
91945730.1
累计净现金流量
0
0
-86199653.23
5746076.87
97691806.97
189637537.07
福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表
序号
项目名称
成本(元)
合计(元)
第1年
第2年
第3年
第4年
1
现金流入
0
534436149.99
0
178145383.33
178145383.33
178145383.33
1.1
销售收入
0
534436149.99
0
1
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