土地整治调研报告共5篇Word文档下载推荐.docx

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2021年，农民人均纯收入连续6年列全省第一，增幅连续6年超过城镇居民可支配收入增幅。

2021年农民人均纯收入来源中主要来自工资性收入，约占全部收入的%，家庭经营性收入占%，两者之和占%，并且有相当离土人员已在城镇置房定居。

因此，种、养殖业产出已不再是农民的主要收入来源，农民对土地的依赖性大大降低，这就为开展农村土地综合整治打下了良好基础。

“两新”工程建设加快了农村土地综合整治建设步伐。

自“两新”工程启动以来，取得了阶段性成效。

主要表现为：

促进了城乡间资源优化配置，改善了农村环境质量，拉动了农村投资消费，助推了农民创业就业，深化了城乡配套改革。

农村土地综合整治是“两新”工程建设中的基础性和关键性工作。

两者有机结合，互相促进，互相提升。

国土空间的布局进一步优化。

我们坚持把“一个确保、三个不变和一个不突破”作为前提，克服“重用地、轻复垦”、“重数量、轻质量”等问题。

二、农村土地综合整治多管齐下整合推进

规划编制和实施为城乡用地布局提供了良好的基础保障。

一是加强两大规划的对接融合。

新一轮土地利用总体规划与市域规划、“1＋X”村镇布局规划、城乡一体新社区规划加强互动衔接融合，力求“两规合一”，做到美丽生态、节约集约。

二是着力做好土地利用总体规划和农村土地综合整治规划的编制。

加快新一轮土地利用总体规划修编，市级规划大纲已通过国土资源部审查，到今年年底，新一轮土地利用总体规划修编可基本结束。

当好项目立项的“守门人”。

2021年年底，市提出“六定七步”法，规范农村土地综合整治示范项目的组织实施要点和项目立项报批。

“六定”就是定题、定性、定量、定时、定位、定序；

“七步”：

第一步是依据县级新一轮土地利用总体规划大纲；

第二步是组织相关部门和专家进行论证；

第三步是组织土地权利人听证；

第四步是被搬迁农户签字确认；

第五步是编制城乡一体新社区建设暨农村土地整治示范项目实施方案；

第六步是在新老规划过渡期内，市、县、镇政府承诺农村土地整治项目安置用地在新一轮土地利用总体规划中纳入允许建设区内；

第七步是县、镇政府申请立项。

全市按照“六定七步”法加快农村土地综合整治示范项目的立项报批。

资金筹措多措并举。

一是加大财政资金支持力度,把村庄整治资金、农田水利建设和中低产田改造资金等相关涉农资金整合起来，用于扶持“两新”工程建设中的农村土地综合整治，以发挥各项资金的叠加效益。

二是推进农村金融体制改革，加快银行融资进度。

三是加大奖励力度。

在落实省政府每亩6000元以奖代补资金的基础上，市政府再对宅基地复垦给予每亩4000元的奖励，其中各县每亩配套2000元。

三、农村土地综合整治初步成效显著

目前，全市已启动建设新市镇中心集聚区77个、一般集聚区224个，改造集聚农户22041户，其中新市镇15095户、城乡一体新社区6946户。

目前我市已经省厅批准立项的农村土地综合整治项目21个，另有24个项目正在报批之中，合计45个项目。

城乡区域国土利用空间布局得到调整和优化。

按照“1640300”现代化网络型大城市规划目标，通过农村土地综合整治，逐步把全市856个行政村17000多个自然村集聚到40个左右新市镇和300个左右城乡一体新社区，并统筹安排城乡产业发展、公共服务设施配套，提高了资源配置效率。

农村土地综合整治示范项目的新建农房的土地节约率均在50%以上，初步遏制了在城市化进程中农村居民点建设用地不断扩大的趋势，城乡居民建设用地开始向好的方向发展。

改善了农村环境质量、节约了社会投资和资源。

深化农村环境综合整治，逐步把整治重点从“五化一配套”民生得以改善。

开展农村土地综合整治拓宽了农民增收渠道，按公寓房安置测算每户农户平均资产将由约15万元增加到60万元左右，再加上多余住房出租、入股参与产业和商业用房开发、土地流转金、创业职业培训资助补助、社保补贴等，农民可获得长期稳定收入。

四、农村土地综合整治取得的启示

领馆重视，落实任务。

一是加强组织领导。

市、县政府高度重视农村土地综合整治工作，把农村土地综合整治作为重点工作来抓，建立了以政府主要领导为组长的领导小组，建立健全指导协调和督查推进机制。

二是明确工作职责。

市、县两级农办要负责研究制订相关政策、牵头组织协调工作。

三是加强工作考核。

今年，市委、市政府把农村土地综合整治工作纳入各县和市级部门党政工作目标责任制考核内容，并加大考核权重。

政策优势，引导为先。

完善开展农村土地综合整治的政策措施，充分调动农村居民参与农村土地综合整治工作的积极性。

结合国家政策，结合各县实际，出台了一系列鼓励政策。

如海宁市出台了鼓励农户连户成片规模搬迁政策；

桐乡市屠甸镇积极探索宅基地选位权拍卖等等。

土地权益，力保维护。

坚持把尊重农民群众的意愿放在首位，一是利用媒体深入宣传开展农村土地综合整治、加快“两新”工程建设的重要意义。

二是尊重农民意愿，征求农村居民意见，在项目立项时就落实好建新图、拆旧图、搬迁确认表的征求意见工作。

三是鼓励村级集体经济组织积极参与农村土地综合整治。

四是精心打造典型样板，引导农民加深对搬迁集聚的感性认识。

第2篇：

关于整治土地闲置问题的调研报告

关于整治土地闲置问题的调研报告

作者：

王军征|来源：

资源网

当前，在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出的严峻形势下，土地闲置已经成为土地资源利用和管理中被广泛关注的问题,同时也是国土资源管理部门致力于解决的重点课题之一。

土地闲置不但加剧了土地市场的混乱无序和农用地非农化的趋势,造成了资源和资产的浪费，而且严重阻碍了经济社会的可持续发展，甚至还会影响贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的进程。

因此，清理闲置土地、提高土地利用效率势在必行。

本文首先对我国的土地闲置总体情况做以简要介绍，对引发此类问题的原因进行深入分析，并有针对性地提出一些对策建议。

一、我国土地闲置总体情况

按照国务院2021年十号文件的要求，国土资源管理部门加大对房地产市场的清理治理整顿力度，打击囤积土地行为，于今年3月至7月开展了全国房地产市场专项治理整顿，并将工作的进展情况及时向社会进行通报。

同时，对发现的典型案件进行挂牌督办和公开通报，以促进房地产市场治理整顿下一步的规范运行。

2021年08月09日，国土资源部披露了全国1457宗闲置土地名单，闲置面积达14.66万亩，其中，70%以上为住宅用地。

2021年8月19日，国土资源部又公布了全国违法违规土地清理的最新数据：

截至今年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中，闲置土地2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%。

从清理数据来看，在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。

目前，土地闲置大体分为两类，企业自身原因造成的占46%，其余54%的闲置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成土地闲置的占六成以上。

二、土地闲置问题的原因分析

引发土地闲置问题的原因复杂，涉及面广，归结有如下几点：

（一）政府依法征收、收回的土地未能及时处理或者处理不完全造成的土地闲置。

各级政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、规划用途、基础设施配套、土地限制条件或土地出让底价过高等因素，部分土地与土地开发利用计划脱节，加上没有政策支持，缺乏有效的制约机制，导致土地利用率较低。

一是地方政府对土地利用缺乏统筹规划，为片面追求招商引资进度，极力满足用地单位的需求，乱铺摊子、乱上项目、大面积占用土地，但由于论证不到位、规划不合理，没有考虑土地管理规定、城市规划要求和相关法律法规及有关政策，在进行总体规划修编后，一些既定土地原有规划可能面临调整，同时，一些企业着眼于自身利益而申请调整规划，造成用地性质或土地容积率发生变化，开发商和地方政府要进行重新协调和沟通，从而造成土地批而未建，大量土地闲置；

二是土地权属、审批流程或交易流程等环节存在纠纷，导致土地不能如期开发；

三是土地的一级开发推进困难，导致规划土地不能实现最后开发；

四是虽然通过土地招拍挂制度向开发商转让了土地，但由于更大规模的基础设施建设计划，致使土地转让作废，无法按原计划开发；

五是由于一些地区市况不好，规划开发土地往往流拍。

（二）地方政府财政资金紧张。

我国目前实行的分税制对中央政府和地方政府的财政收入分配做出了向中央政府倾斜的切割，在中央政府财政收入急剧增加的同时，各级地方政府的财政资金急剧减少，财政资金分配制度不够合理，使其不得不寻找其他资金来源。

同时，中央政府为保证地方政府的正常运转，不得不允许地方政府举债，放任日趋严重的“土地财政”现象。

在现有的财税体制下，地方政府在财政资金运筹方面困难重重，对于土地财政的依赖性也越来越强，过度出售所掌控之中的城市土地，对于开发商的囤地行为监管不严，打击囤地的政策执行力度不够，对闲置土地行为未能及时处理。

大量城市土地闲置，加剧了房地产市场的混乱，成为了中央政府与地方政府财政资金分配不合理所衍生出的严重问题。

（三）政策执行不到位，监管查处力度偏软。

由于查处闲置土地牵扯多方利益，一些地方政府出于土地财政考虑，为促进GDP增长，以及获取更高土地出让金或其他土地收益，担心打击囤地后导致地价房价下降，或收回囤地后不能再卖出高价而存在畏难状况，因此，在有效利用土地方面态度暧昧，放任房地产开发商的囤地行为，对闲置土地的重视程度不够，在监管力度方面执行能力偏弱，清理摸底不够全面深入，查处力度声势不够大，工作比较滞后。

地方土地行政主管部门的工作透明度也不高，对于发现的问题以遮盖为原则，未及时上报，导致大量闲置土地未能依法处理。

土地政策执行不到位，闲置土地处理办法未能落实，让囤积土地的违法成本过低，给开发商造成侥幸心理，从而形成恶性循环。

由于政府违约而造成的土地闲置中，仅单方面地要求开发商完全依法、依合同而执行合约，却未要求政府也应严格地履行合约，并向因违约而给开发商造成的损失进行补偿，因此，由于政府原因造成土地闲置的比例大，协商查处难度大，加之较早出让的毛地拆迁难，导致以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。

（四）由国有大中型企业造成的土地闲置。

随着经济体制改革的逐步深化，许多国有大中型企业停产、停业、转产或破产，从而造成大量土地闲置。

由于企业经营管理不善或相关部门监管不到位，部分企业将原国家无偿划拨的国有土地长期处于闲置或低效利用状态。

某些企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨，按照国家政策规定处置国有企业划拨土地的出让金应首先用于安置企业职工，但为了节省资金，对于盈利部分生产部门的土地和便于变现的土地资产，以作为企业职工安置的名义直接坐扣土地出让金，将大量不便使用的土地长期搁置或长期租赁给其他单位使用，既不将闲置土地交给政府处理，也不上缴出租的土地收益；

一些企业直接将房产转让，以土地所有者身份将划拨土地直接出租，收取高额土地收益；

有的企业甚至将房产转让，以土地所有者身份签订土地使用权有偿使用合同，不仅影响了土地管理的正常秩序，而且严重损害了国家和购房者的利益。

（五）国有商业银行处理不良资产过程中造成的土地闲置。

国有商业银行在国民经济发展中起的作用是不容置疑的，各个金融机构都收回了大量土地，然而在处置不良资产过程中，由于取得土地成本过高、变现损耗过大，或者看到土地有增值前景则待价而沽，或者没有完全取得处置权利等原因，未能及时处置抵债资产而造成了土地闲置。

还有一部分不良资产在金融机构和资产公司之间进行了资产转移，由于这部分抵债资产往往还牵连着其他利益冲突，金融机构和资产公司并未履行任何过户、更名手续，在资产公司又再次将其打包出售后，连同其他债权最终一起被第三方购得，当取得这部分资产的权利人到土地行政主管部门办理过户手续时，因手续不完备、权利不明确而不能办理相应手续，土地不得不闲置。

由于前些年银行业管理不善，贷款发放程序不完善，一些企业贷款过高，银行在收回抵押物后发现处置抵押物后的损耗过大，处置不如闲置，至少闲置情况下有抵押物存在可以少报损耗。

还有部分地理位置好、容易变现的土地资产没有处置，主要是由于银行的一些高级管理人员看到了这些土地具有升值的潜力，稍迟处理会取得更高的回报，因此暂缓处置。

（六）开发商囤地现象严重。

土地作为一种稀缺资产，具有保值和增值作用，从长远来看是有很好的增长预期，囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高，因此，开发商为抬高房价牟取暴利，将购置的土地长期闲置，囤积居奇，造成房地产市场长期以来的供给不足，市场中的土地投机机构的圈地、囤地造成了土地闲置。

另外，部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化，大部分资金用于缴纳土地出让金，无法消化前期土地储备，或者随行就市放缓开发节奏，也导致了囤地现象的出现。

有的项目土地开发手续早已完善，但开发企业之间相互转让，造成开发时间延误，从而造成土地闲置。

（七）拆迁难造成土地闲置。

因现有拆迁制度的弊端导致政府部门没有兑现土地出让合同中规定的拆迁交地时间。

这些土地并非“熟地”而是“生地”，开发商得地之后，还需要和住户谈判拆迁事宜。

如果拆迁没谈拢，土地便要闲置。

从土地角度看，是“闲置”的，但从社会角度看，并不是“闲置”的。

从社会整体角度看，土地闲置当然是巨大的浪费。

解决土地闲置既需要地方政府部门严格按照法律程序办事，更需要从非市场原因造成的土地闲置入手去寻找根治之策。

（八）农村土地闲置。

一是村里级差排基过高，部分建房户承受不了,造成农转用后土地闲置。

如果适当降低级差排基，让一部分经济条件比较好的建房农户能够承受，那么闲置土地的矛盾就可以得到有效缓解。

二是征地费过低，对比悬殊、反差强烈的农村级差排基收费过高和征地费过低的矛盾，造成年年延续比较多的闲置土地。

三是目前农民的就业门路拓宽，收入渠道增多，生存和发展的空间更加广阔，农民对土地的生存依赖性逐渐降低，尤其是在工业化进程中，大量农村富余劳动力集中向城市转移，而其名下的土地没有实现合理流转，这些缘由导致了农村中大量可耕土地的闲置现象。

（九）相关法律法规的不完善导致闲置土地处置难度大。

虽然《土地管理法》、《房地产管理法》等规定了满一年未动工开发的土地应收取闲置费，连续两年未使用的土地无偿收回，但同时又规定了因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。

这个规定弹性很大，许多用地项目的土地闲置在土地管理部门查处时都能找到规避处置的种种借口。

而且法律法规对收回土地使用权和收取土地闲置费都没有明确可申请法院强制执行的条款，这就造成了闲置土地调查容易，执行难的现象。

（十）制度层面法律法规缺陷。

一是制度安排中土地存在着法定“刚性闲置”事实。

由于现有法律对闲置土地处置作出了满两年后方可收回重新安排使用的规定，从而形成了现实中土地一旦闲置在时间上需两年以上的法定“刚性闲置”的事实，不利于土地的高效利用。

二是对闲置土地缺乏有效的市场引导机制。

由于土地转让条件的法律限制性规定，土地闲置而又未达到法律转让条件的，土地使用者只有被动地接受缴纳闲置费及收回土地的局面。

三是对土地闲置的责任主体未作界定。

土地开发利用过程多数是涉及出让合同双方权利和义务的履约过程，在现行法律只对闲置结果作出认定而未界定闲置责任主体的情况下，单一对使用者作出缴纳闲置费或收回土地的决定，在法理上有失公平。

因而在非土地使用者自身因素造成土地闲置的情况下，强制征收闲置费或收回土地显然是无法执行的。

四是对闲置土地收回程序性未作细化规定。

现行土地管理法和房地产管理法只对收回情形作出了规定，而未明确收回闲置土地使用权的执行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。

三、整治土地闲置问题的对策建议

整治土地闲置必须从改革土地制度、规范地方政府行为、健全相关法律法规及政策等多方面入手。

下面就针对土地闲置问题提出以下几点措施建议。

（一）加大土地利用监管力度。

一是加强土地利用监管力度，对于没能力继续开发的用地单位，可以通过政府收购方式来完成土地一级开发，以尽早入市；

对于有能力开发的企业，则应督促其加快土地开发利用进度。

例如，在土地出让合同中规定土地闲置满两年，依法应当无偿收回。

二是建立信息平台，利用舆论监督，相关部门严格落实《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，及时更新土地出让及开发利用信息，并通过网络向社会发布，利用公众舆论的监督力量，促进土地市场健康发展。

三是加强跟踪管理，健全建设用地动态监管制度。

充分运用在线监测信息，建立以基层国土资源部门为主的日常督查制度，对建设项目用地开发利用全过程的检查跟踪，主动预防和及时查处土地闲置行为。

四是建立多部门联合监管长效机制，加强沟通协作，构建共同责任体系，形成预防闲置土地的强大合力，同时，实行房地产用地开竣工申报制度，对房地产开发进行全程监管。

五是鉴于由于政府原因造成的土地闲置占大多数，建议建立针对政府部门的问责制度和机制。

如规定，一个城市闲置多大比例的商品用地就要直接展开对当地领导的问责；

对于查处、没收闲置土地不力的地方政府，除了给予经济处罚之外，还应与主要领导任免相挂钩。

闲置土地的相关政策是否能够得到严格执行，关键在于地方政府能否摆脱“土地财政”的痼疾，退出房地产利益链条。

（二）完善制度建设，做好统筹规划。

一是相关部门应加强制度建设，提高土地规划的科学性，增强规划的执行力，维护其权威性。

二是摸清闲置土地底数，根据城市规划和土地利用总体规划制定详细的、切实可行的闲置土地处置方案，使得闲置土地早日得到利用。

三是各项政策向闲置土地倾斜。

处置闲置土地应该由规划、土地、环保等部门分工协作，政府统一协调，各个部门在招商引资中要优先考虑闲置土地，将商业银行收回的土地纳入到统一处置之中，对于使用闲置土地的企业或个人给予一定的优惠政策，在闲置土地未处理之前停止新的占用农用土地审批工作。

（三）加大行政执法力度。

对闲置土地的行为要依法严肃处理，将处理过程和结果全面公开，接受社会监督；

加强行政执法队伍建设，实行纪检、监察、审计等多部门联合办案，相互监督的管理机制，确保严格执法。

同时，对圈占土地未达到投资要求或者不按照批准用途使用土地的，也要制定相应的处置方案。

由于我国实行的是土地用途管制制度，闲置土地和不按照批准用途使用土地都属于违法行为，应当加大对相关法律法规的宣传力度，加强对土地使用状况的监督力度，防止一些用地单位以没有闲置为名不按照批准用途使用土地。

（四）采取多项措施解决农村土地闲置问题。

一是盘活闲置的土地。

对农转用两年后还未安排的或无法安排的土地，在不违背国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2021】28号）及“国八条”，且符合村镇规划和土地利用总体规划的前提下，对闲置的土地进行跨村等量调剂。

这样急需建房的村的建设用地指标欠缺问题可以在一定程度上得到解决，并且村与村之间的经济收入不平衡、基础设施的完善程度不同也为闲置土地等量调剂提供了客观条件。

二是办好选址意见书，即分间落实到建房户。

为了使农转用后的建房用地尽快供地，规划必须先行，即在农转用之前，村委会必须依据村居民点规划实施计划落实到建房户，上报规划部门办理好选址意见书，再由建房户先交纳一部分级差排基款，用于前期征地和报批启动资金。

三是适当提高征地费。

合理提高土地征用费，保证土地被征用后被征用的农户的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地农民基本养老制度》实施工作，这样土地被征用的农户将得到实惠。

四是进一步完善统一征地制度，规范征地程序，有效防止征地中损害群众利益行为的发生。

五是村镇规划必须适时调整。

村镇规划必须随着经济社会的发展而有所调整，允许农民有选择跨村建房居住的权利。

六是采取优惠政策，加大加快山区村民的迁居力度和速度，让闲置的土地发挥效用。

（五）通过金融手段减少企业囤地行为。

对于开发商自身原因造成的闲置，除了收回闲置土地，取消有严重闲置土地行为的发展商在土地一级市场上投标的资格外，还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。

国土部与银监会联手清查闲置土地，通过银行对房地产企业贷款加以控制，不仅将对土地存量市场带来明显改善，督促开发商早日动工，政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用，开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发而带来的风险。

最后，国土部应联手银监会、证监会坚决贯彻执行“对于囤地企业不得发放贷款，不得上市、再融资”的指示，遏制上市房企的囤地行为。

（六）加大有效供地面积，提高供地门槛。

导致土地囤积的主要原因之一是供应量少，因此，在当前保护18亿亩耕地红线的前提下，国家也要放松地根，加大供应，从而减少土地囤积。

今年4月份，国土资源部公布了年度土地供应计划，2021年全国住宅用地供应面积为18.5万公顷。

从今年上半年的完成情况看，全国住房用地的实际供应量为5.6万公顷，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷。

就此计算，上半年完成的供地数量仅占全年计划量的三成左右。

加上近几年土地市场迅速升温，土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间，在资本逐利的驱动下，开发商通过不断买地——改规划——囤地来坐等升值。

因此，增加土地市场的有效供应应成为目前地产调控的重心之一。

此外，作为土地管理部门，在审批土地时必须精打细算，避免粗放式用地，要严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地，同时，制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止土地闲置。

（七）加大宣传力度，完善闲置土地相关法律法规。

国土资源部和各地国土部门应当每年公布一次所有土地闲置和开发情况，将每一幅用地都置于公众监督之下，以借助社会和舆论的压力来监督和打击开发商的囤地行为。

同时，要加强对金融机构的土地政策宣传，如对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资总额不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

此外，现行的相关法律制度建设仍不完善，对闲置土地处理的相关法律过于刚性，对闲置土地的退还机制及途径未进行设置，缺乏完善的市场退出机制。

为此，建议国土资源部加强对闲置土地处理的具体指导，出台具体的操作实施意见，进一步