宁波市房地产行业报告Word文档下载推荐.docx
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目前市场氛围回来理性,房地产市场不存在明显风险,房价以后趋向平稳,2005年宁波房地产的主题将是〝调整〞。
二、宁波房地产进展的几个特点
1、商品房价格呈上涨趋势。
2000—2002年,宁波房地产价格涨幅连续三年居全国首位,2003年退居全国第二位。
2001—2003年平均涨幅为19.6%。
至2004年9月,商品房平均价比年初增长26.47%,超过前三年年平均涨幅6.87个百分点,房价存在加速上涨趋势。
2005年上半年房价涨幅大幅回荡,估量全年涨幅在6%左右。
2、商品房供销两旺,房地产投资增长与销售增长差不多一致。
1999年一2003年,全市房地产开发投资和商品房销售额分别增长3.96倍、2.87倍,二者之间表现出相当的一致性。
3、房地产高速进展中,理性与非理性因素并存。
此轮房地产的高涨,有宁波经济高速进展、都市化进程加快、港口优势突出、都市吸引力加大等差不多面的支撑;
同时,也与开发商与投资者的大肆炒作、居民从众行为导致的〝非理性〞消费不无关系。
三、对宁波房地产需要关注的地点
1、商品房价格涨幅。
2000年一2004年9月间,商品房平均价格从2566元上升至5562元,增长1.17倍,2001—2003年平均增幅达19.6%,同期居民消费价格指数和城镇居民人均可支配收入平均上涨率分别为一o.1%、11%。
房价涨幅分别高于后二者19.7、8.6个百分点。
房地产作为一种专门的商品,其价格假如上升的幅度太大,甚至超过居民的承担能力,就可能导致泡沫的产生,阻碍到房地产市场的正常发育。
2、房地产投资占GDP及全社会固定资产投资比重。
关于上述比值的正常值,各方看法不一。
有专家认为10%、20%左右为宜。
1999年以来,宁波市房地产投资占GDP和全社会固定资产投资比重连续上升,2004年9月分别为10.69%、22.05%。
考虑到宁波GDP及固定资产规模大的缘故,此比重偏高。
而且从增长态势看,房地产投资1999—2003年四年平均增幅为41.04%,远远高于GDP同期增幅(14.44%),高于全社会固定资产投资同期增幅(27.23%)。
房地产投资过快反映了对以后房价存在过高预期,有可能形成以后商品房的供过于求。
3、房价收入比。
房价收入比用于判定居民住房消费需求的可连续性。
一样认为,房价收入比在3—6倍较为合理。
宁波市房价收入比偏高,2003年末为9.13倍,四年平均房价收入比达7.83倍。
而且,此比例还有逐年上升的趋势,这也反映了随着商品房价格的逐步提高,居民住房消费需求的可连续性在逐步递减。
4、宁波城区已交付商品房空置率高。
2004年宁波的商品房空置率超过20%(官方统计数据),而宁波近年热点开发板块——鄞州中心区,官方统计数据显示2004年入住率仅为30%,实际考察个别楼盘甚至空置率高达60%以上。
四、阻碍当前房市的要紧因素分析
〔一〕金融政策调整的阻碍。
当前宁波市房地产市场运行形势发生变化,金融政策的调整起到了要紧的作用。
国家为了遏制投资过热势头。
降低金融风险,总体上实行了银根紧缩的金融政策,对房地产开发贷款和个人购房贷款进行了总量操纵,调低了住宅按揭成数,提高了对第二套住房购买的按揭借款利率,严格了审核程序,专门多银行还停止了对非市区购房户的购房贷款。
这对房地产市场的供给和需求两方面都产生了直截了当的阻碍。
由于房地产开发项目固有的特性,短期内可不能减少供给,反而由于资金压力开发商会加紧出售房产以期回笼资金,而需求者实际购买力下降,下单显得更加慎重,使得宁波市房地产市场的供求关系短期内发生转变,商品房预售期明显延长。
二手房交易量萎缩了一半以上。
另外,金融政策的这一变化促使投资性购房退潮,房地产市场竞争渐趋猛烈,房产企业正在市场上重新〝洗牌〞。
有实力的企业将会获得更多的资源和进展空间。
〔二〕土地政策调整的阻碍。
依照国务院办公厅下发的«
关于深入开展土地市场治理整顿严格土地治理的紧急通知»
〔国办发明电[2004]20号〕的文件精神,宁波市土管部门集中半年左右的时刻深入开展土地市场治理整顿。
暂停农用地转为非农建设用地的审批,暂停涉及差不多农田爱护区调整的各类规划修改,暂停新批的县改市〔区〕和乡改镇的各类规划修改,加强了建设项目用地的审查。
以中心城区为例,目前差不多上没有现成的熟地、净地可出让,都需征地拆迁。
因此,在土地市场集中治理整顿期间差不多上不可能新增土地,显现了土地供给在一段时期的断档,目前只能对部分已出让无需征地拆迁或已落实拆迁安置用地的土地进行消化。
这将阻碍宁波市房地产市场的连续有效供给。
〔三〕拆迁政策调整的阻碍。
为适应都市进展需要,2004年宁波市对拆迁安置政策及拆迁补偿标准作了进一步的调整。
调整后的拆迁政策和原政策相比,拆迁安置补偿标准有了相应的提高,使拆迁安置标准能与当前宁波市的住房价格相对应,这对宁波市的住房价格会有一个刚性支撑。
由于拆迁政策处于调整以及全国性拆迁难的状况,宁波市2003年未启动新的拆迁打算,拆迁规模大大减少,使得住房需求的过快开释在一定程度上得到有效抑制。
随着拆迁政策调整完成新拆迁打算的启动,将会增加市场需求,刺激住房消费。
〔四〕市场主体内心因素的阻碍。
当前的一些宏观调控政策对房地产市场造成直截了当的阻碍外,也阻碍着市场主体对宁波房市运行的判定和看法。
开发商:
看到银根紧缩对市场需求阻碍的同时。
也看到了土地政策将会缩减商品房供给,一定程度上增加了对市场的信心。
在目前市场前景不甚明朗的情形下,由于市场买涨不买跌的惯例,开发商可不能冒着庞大的市场风险打破目前的价格秩序。
已有房源的投资者:
估量房价上涨空间有限,开始抛出房源,使得目前二手房广告中的次新房大量增加。
但住房不是股票,住房具有投资和居住消费双重性质,因此大部分投资者在资金压力不大的情形下,不愿大幅降价抛售,只是把原本虚高于市场正常价格的部分下调。
潜在购房者〔包括投资购房和消费购房〕;
在市场形势尚未明朗前不愿轻易下单,显现持币观望心态,使得其购买行为变得理性。
市场主体的这些内心因素是造成当前房市胶着状态的重要因素。
如无新的房市调整政策出台,市场主体的这种内心态势将会连续一段时刻。
五、宁波房地产信贷风险分析
1、房地产企业贷款风险。
目前,在宁波众多的房地产企业中,突出的一个特点确实是总体资产负债率偏高,资金融通高度依靠于银行贷款,自有资金不足。
2003年底,全市房地产企业平均实收资本仅为1604万元,规模小、资金实力薄弱的企业占大多数。
从房地产企业开发资金来源看,2003年资金来源合计195.69亿元,其中:
国内贷款55亿元,定金及预收款70.90亿元,自有资金14.02亿元。
考虑到建筑施工企业和购房者资金来源的贷款因素,估量宁波市房地产企业开发资金约有60%以上来自于银行贷款,而银行贷款的发放又以房产和土地为抵押的方式为主(2004年3月末,房地产企业贷款中62%为抵押贷款),房地产企业对银行贷款的依靠性过大。
2003年宁波房地产企业的自有资金比例仅为7.16%,与国家要求的35%及以上的比例有相当大的差距。
而且,宁波房地产企业倾向于开发大户型、大面积高档楼盘,结构性矛盾突出。
一旦市场需求发生变化导致房地产价格较大波动,自有资金少、资产负债率高的房地产企业可能难以承担风险,资金链断裂形成半拉子工程,银行不良资产将大幅上升,从而引发金融风险。
图四:
数据来源:
宁波市统计局
图五:
全市房地产企业经营情形
2002年单位:
万元
项目
总计
国有
集体
外商投资
港澳台投资
其他经济
年末资产负债情形
资产总计
3344134
388441
252894
97620
287852
2317327
负债总计
2726491
322059
194580
67963
240375
1901514
所有者权益
617643
66382
58314
29657
47477
415813
损益情形
经营总收入
1252316
197957
118915
41343
151947
742154
利润总额
172907
18072
15462
5594
7110
126669
2003年
5501231
428877
232067
120803
459351
4260133
4584122
363352
179381
92945
386261
3562183
917109
65525
52686
27858
73090
697950
1601008
100508
78813
33489
88182
1300016
260241
16005
19666
5429
21992
197149
2、个人消费信贷风险。
宁波城调队抽样调查显示,全市投资性购房的比例约为22.2%,过高的投资性购房比例推动了房地产市场的非理性繁荣。
个人消费贷款的快速增长无疑助长了这种状况的发生。
由于个人住房贷款不良率较低(2004年9月末仅为0.92%),各商业银行都不遗余力地推动此项业务的开展。
截至2004年9月末,宁波市金融机构自营性个人住房贷款余额为199.34亿元。
按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3—8年。
随着时刻的推移,个人房贷风险将逐步暴露。
一旦房地产价格发生大幅波动,部分投资购房者由于自身资金实力不强,其〝以租养贷〞的理想资金链条不可幸免将断裂,有的投资者甚至显现〝负资产〞,银行最终将承担由此产生的风险。
3、土地储备贷款风险。
土地储备机构的运转依靠于银行贷款的支持。
近几年,宁波市土地储备贷款增长迅速。
土地储备贷款在增长过程中,抵押权难以落实、短贷长用等问题逐步显现,尤为突出的是由于土地储备机构资本金不足,资金过分依靠银行贷款可能给银行贷款带来潜在隐患。
据统计,至2004年8月末,宁波十家土地储备中心资本金总额约为4.5亿元,贷款余额那么达到32亿元,贷款余额较2001年末增长4.64倍。
其贷款担保方式以土地抵押为主,也有部分是以财政承诺为担保。
受国家宏观调控土地控紧的阻碍,部分土地储备机构资金滚动已显现困难。
同时,土地储备贷款与房地产市场的依存度高,假如房地产价格较大幅度下滑,土地价格将随之下跌,土地出让收入减少,银行贷款难以保证。
六、宁波房地产以后前景看好
第一,经济支撑是楼市进展的要紧缘故。
当前经济环境良好,宁波经济专门是浙江经济将连续连续快速增长的势头。
据市统计局最新统计资料显示,上半年,我市完成生产总值〔GDP〕972.3亿元,按可比价格运算,同比增长16.1%。
完成地点财政一样预算收入为84.96亿元,比去年同期增长20.4%;
城镇居民人均可支配收入为8300,人均消费性支出5702元。
居民收入水平的提高,对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求,使得建安成本的增加,带来房价的进一步上升。
日前,市委书记在第十次党代会的指出,到2020年全市生产总超过3000亿元,年均增长12%左右,人均达到6000美元。
经济的增长一方面增强了居民消费信心;
另一方面增强了居民购买力;
更重要的是经济进展具有的惯性,为今后一个时期经济奠定了良好基础。
在正常情形下宁波经济仍将强势进展。
显而,经济的增长,居民收入的提高,为我市房地产的连续进展提供空间。
其次,都市化进程步伐加快,为楼市进展提供基础条件。
为加快都市化步伐,推动城乡一体化建设,我市正在加紧实施基础项目建设,市委书记在十次党代会上强调,坚持高起点规划,全面拉开大都市框架。
中心城区要进一步优化都市形状,完善功能布局。
三江片要加快整合、改造、提升步伐,大力进展商贸、文化等产业,加快东部新城、北仑、镇海、鄞州新区和东钱湖旅行度假区、高教园区、科技园区等建设步伐,余慈区域形成产业发达的北部都市区,奉化、宁海、象山形成区域特色产业带等等基础设施建设为宁波楼市提供有力保证。
综合种种因素分析,在宏观调控政策的向导指引下,宁波楼市在经历洗理和盘整之后,自用性消费占市场主流,房价将在小幅震荡之后缓步前行,最终将进入品质和理性消费时代。
附一:
全国房地产开发景气指数趋势图
5月份,〝国房景气指数〞为101.83,与4月份差不多持平,比去年同月下降3.28点。
――本年资金来源分类指数为100.08,比4月份上升0.73点,比去年同月下降6.65点。
1-5月份,全国房地产开发企业本年资金来源累计为7753亿元,同比增长25.5%。
其中,国内贷款1531亿元,增长8.7%;
企业自筹资金2586亿元,增长34.6%;
定金及预收款2949亿元,增长24.7%;
利用外资112亿元,增长41.7%。
――土地开发面积分类指数为93.17,比4月份下降0.29点,比去年同月下降5.98点。
1-5月份,全国完成土地开发面积6016万平方米,同比下降7.2%。
――房屋施工面积分类指数为102.90,比4月份上升1.15点,比去年同月下降5.93点。
1-5月份,全国累计完成施工面积10.63亿平方米,同比增长18.8%。
其中,住宅施工面积8.21亿平方米,增长18.3%;
办公楼施工面积0.47亿平方米,增长15.8%;
商业营业用房施工面积1.34亿平方米,增长21.2%。
――商品房空置面积分类指数为103.89,比4月份上升1.57点,比去年同月下降3.69点。
5月末,全国商品房空置面积为10320万平方米,同比增长6.2%。
其中,商品住宅空置面积为5933万平方米,下降0.4%。
――房地产开发投资分类指数为100.09,比4月份上升0.92点,比去年同月下降2.32点。
1-5月份,全国累计完成房地产开发投资4644亿元,同比增长24.3%。
其中,完成住宅投资3104亿元,增长21.8%。
完成经济适用房投资145亿元,下降16.7%。
――商品房销售价格分类指数为107.11,比4月份下降3.46点,比去年同月上升2.16点。
1-5月份,全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%。
其中,商品住宅平均销售价格上涨11.3%;
商业营业用房的销售价格上涨4.1%;
办公楼销售价格下降4.6%。
附二:
宁波地产版图〔中心篇和近郊篇〕
1、市中心板块
老三区作为传统的一个居住区域,在都市规模日益扩大的今天,其地位永久出现一种〝君临〞姿势:
不仅在房价水平上是甬城楼市一个标杆,其中新开发的楼盘销售一样也可不能有太大问题。
地理位置:
老三区范畴内。
优势:
市中心板块的最大优势在于其稀缺性。
由于前几年的开发,市中心的土地资源专门稀缺,新开的楼盘差不多上高层,均价也是所有板块中最高的。
那个地点有一个价格可供参考,最近临姚江的〝二线江景〞地块----江北宁动地块,标出的楼面价高达每平方米4755元。
假如以此底价成交,算下来该地块上日后开发的楼盘,其房价成本就要每平方米8000多元,业界称其开盘均价确信过万----那个价位当能够作为2005年市中心房价新的标杆。
劣势:
由于受地价的限制,市中心寸土寸金,容积率相对较高,市民最为青睐的多层住宅今后确信可不能再有。
市中心板块楼盘除了房价高,由于地块小,在景观的设计上发挥的余地也不及近郊板块大,从居住品质上讲有时反而比不上近郊楼盘。
因此,假如拥有江景这种稀缺的资源,又是另当别论。
业界判定,市中心板块今后推出的地块其用地性质差不多上会是商业用地,该板块将逐步趋向进展写字楼等商业用房。
参展关注楼盘:
维科星城、新时代、君悦花园、彩虹国际、外滩花园
估量房价水平:
8000元---10000元/平方米
2、姚江板块
位处新三江口,大致在江北大桥两端、姚江两岸。
该板块被誉为宁波最适合居住的区域。
而刚刚出台的江北西区规划称江北行政中心将移往该区域。
这关于该板块楼盘更是一大利好。
那个地点集中了一大批在建或者待建大型乃至特大型楼盘。
从中期来看,将成为一个成熟的适合居住的生活区域$劣势,周边配套不齐,公共交通不完善,聚拢人气尚需时刻,将给一般购房者带来压力。
维科.水岸心境、青林湾.瞻洲、水尚阑珊、锦江花园
6000元---7000元/平方米
3、鄞州中心区板块
鄞州区政府周边。
从市场看,鄞州区板块是目前的最大热门。
该板块总体规划科学,配套设施框架搭得不错,这是在几个近郊板块中最明显的优势。
建设中的万达广场将大大完善该板块内楼盘的生活配套功能。
目前人气还相当冷清,居住氛围不浓,生活配套尚显不足。
在庞大的供应量背后,楼盘品质良莠不齐。
小城花园、春江花城、华丰紫郡、都市森林、中翠家园、四明春晓、华泰院仕花园
6200---7500元/平方米
4、科技园区板块
位于科技园区,大致在世纪大道以东、现东部新城规划区域以北。
与市区交通便利,绿化率高,环境较佳,人文气息浓厚,紧邻东部新城。
位于科技园的楼盘已呈规模,各类的配套设施正在逐步跟上,到市区的公共交通相对比较发达。
从区域总体规划看,因为原先对居住一块的考虑不够,与鄞州中心区相比有距离,区域位置有点尴尬,定位尚不十分明确。
而从该板块目前已建或在建楼盘看,缺乏标志性高品质大盘,对二次置业的购房者而言吸引力不足。
宾果70、萧峰青年公寓、锦诚明都、滨江花苑、香洲晓筑
5500元---6500元/平方米
5、城西板块
位于环城西路与机场路之间的长方形区域,南到杭甬高速,北到新星路。
该板块与老城区的距离专门近,差不多上是海曙区的延伸。
通过近几年的进展,区域内已有联丰社区、天一家园、南都花城等诸多成规模、人气旺盛的大盘,其生活配套设施、交通、公建等均已相当成熟。
新开楼盘差不多上往机场方向靠,地理位置越来越偏,而由于都市进展中心的东移,该板块楼盘的吸引力稍显不足,升值预期也将受到一定阻碍。
西湖花园、盛世华城、雍景苑
6000元---6500元/平方米
6、长丰板块
现长丰新村周边、大致在奉化江以东,环城南路以北,兴宁路以南。
该板块靠近市中心,距离三江口只是10分钟左右车程。
临奉化江,隔江与立即改造的鄞奉片区相望,以后区域环境改善值得期待。
目前长丰新村周围的环境脏、乱、差,区域整体的规划布局没有特色,居住品质提升尚待时日。
由于游离于鄞州中心区板块,又归不到市中心板块,位置比较尴尬,市民对其缺乏认同感。
如意金水湾、芝兰新城
7、都市东扩板块
世纪大道以西,以后的东部新城门户区前沿,包括部分东部新城规划范畴。
优势:
东部新城建设于今年全面启动,该板块进展前景为所有人看好。
尽管东部新城已全面启动,但受土地征用、拆迁等因素的阻碍,其成型时刻到底有多长尚无定论,升温还需要相当长的时刻$
BOBO城、新城国际
6300元---6800元/平方米
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