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房地产专家印堃华表示,已经通过了规划设计方案的项目,如果要求变更,需要政府出具强有力的变更依据,否则有涉嫌侵权的可能。
四、土地出让前须提供规划
165号文件要求,城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作,首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地,明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。
该政策主要配合十五条调控意见中的另一个“70%”,即优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
但也有开发商质疑,新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作,但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说,可能通过更改规划日期等方式规避政策,可操作性就有可能降低。
五、依法没收违规建设住房
165号文件强调,当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。
另外,165号文件还要求严肃查处违规行为。
文件特别强调,对违规建设的住房,依法该没收的,要坚决予以没收。
所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。
对此,由于此前不少开发商“上有政策,下有对策”,对于楼盘规避新政想了很多“歪招”,专家表示,新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则,是保证政策得以落实的关键。
而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的,则要看地方政府下一步的执行情况。
第二章:
市规划相关法规信息分析
第一节、06年6月份福房指数市场分析报告
新政首月榕城楼市新气象,火热六月,“国六条”出台后,房地产市场再次在宏观调控政策的洗礼下呈现出调整的态势。
榕城一手房、二手房市场均在新政影响下出现了新的变化。
一、新政下的榕城楼市
(一)福房指数稳步上扬,市场需求旺盛
福房指数本月为122.37点,继续稳步上扬,比上月121.37点上涨了0.82%,与上年同期相比上涨13.14%。
由于指数的设计是用来反映房地产市场发展的走势和周期,是房地产业的“晴雨表”。
当市场中需求大于供给时,价格上涨,指数上行,本月福房指数的上扬说明住宅市场的需求仍然非常旺盛。
表1:
2005年6月-2006年6月福房指数
月份
2005年6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2006年1月
2月
3月
4月
5月
6月
新福房指数
108.17
110.17
111.29
113.29
112.52
115.04
116.09
116.44
117.29
118.58
118.72
121.37
122.37
图1:
2005年6月-2006年6月福房价格指数
从福房指数趋势线上看,从去年11月起,福房指数一路上涨,虽然涨幅不是很大,却体
现楼市进入了新一轮的上涨周期。
由于政策的时滞性,本次新政对楼市的影响将在今后几个月中逐渐在福房指数上体现,上涨的势头会有所抑制。
图2:
2005年6月-2006年6月福房价格指数及趋势线
(二)住宅交易量走高,刚性需求突显
6月商品住宅的交易量进一步走高,本月住宅成交量94.24万平方米,较5月上涨了78%,成交金额为409104万元,比上月翻了一番。
商品住宅本月均价为4207元/m2,与上月3781元/m2相比,月涨幅高达11.27%。
理性分析本月价格上涨的原因,主要是一些楼盘价格的上涨,如江南水都、金钻大厦和圣淘沙花园等以及高端楼盘销售的增加对商品住宅均价的拉高。
从2006年6月楼盘成交情况排行分析,江南水都以53699万元的成交金额高居榜首,成交套数1041套,是上月成交套数的两倍。
融侨地产“卖的不仅是房子”的经营理念及其品牌效应是其成功的不二法宝。
而目前,“融侨.江南水都”又一路过关斩将,荣获“2006全球幸福指数人居金奖”的殊荣,其销售的火爆更加体现公众对融侨品质、融侨品牌的信任与推崇。
图3:
2005年6月-2006年6月福房指数成交量
表2:
2006年6月楼盘成交前12位排序
按成交金额排序
楼盘名称
套数
成交均价(元/M2)
1
江南水都
1041
4096
2
金钻大厦
381
6023
3
仁文·
大儒世家
413
3678
4
圣淘沙花园
205
5513
5
金山湾
137
5471
6
香江红海园
272
3455
7
金域蓝湾
153
3290
8
武夷绿洲
116
3811
9
金山桔园
213
2388
10
金辉·
城市三环
154
3322
11
大景城
127
3793
12
丽景天成
112
3071
住宅成交量上涨的背后突显的是榕城市民刚性的住房需求。
刚性的住房需求体现在以下3个方面:
一是正常的自住性住房需求,表现为城市化进程的加快,中心城市人口扩大,市区外人口的购房比例达到50%——60%左右。
二是改善性的住房需求,随着居民收入水平的提高,部分先富起来的人改善住房需求得以扩大,二次置业,购买第二套住房的比例加大。
三是被动的住房需求,如老城区茶亭街和北大路一带进行改造等项目引发的被动性住房需求。
第二节、新政引发高端住宅日益受宠
(一)、国六条对购房者的心理
此次“国六条”的实施,对购房者的心理预期有很大的影响。
与“国八条”后产生的观望情绪不同,“国六条”给购房者的预期不是会不会稳定房价,而是调整住房供应结构对其产生的影响。
购房者普遍关注的是如果今后商品房70%以上是小户型,那么90平方米以上的住宅就会变得奇货可居,今后这类房源的价格必然会大幅上扬。
特别是对改善型的住房需求者影响更大,既然是改善住房,当然要求居住户型的增大,那么该出手时就要出手,再观望大户型的住房只会越来越少,越少越贵。
在这样的心理预期下,本月对高端住房消费需求集中释放出来。
从2006年6月住宅成交情况分析表可看出4000元/平方米价位以下的成交金额占了42%,较上月58%少了16%。
而本月5000元/平方米价位以上的占了31%,比上月20%增加了11%。
表中显现,与5月份相比,本月住宅消费明显往高端发展倾向,而中低档的住宅消费有所下降,3000以下本月仅占8%,这与以上分析的新政下由于对高端住宅预期的减少引发对高端住宅需求的释放可相互印证。
本月对高端住宅消费的增加,也是造成本月住宅均价上涨的一个重要原因。
表3:
6月用住宅成交情况
2006年6月住宅成交情况分析表
与5月对比
价位(元/M2)
套数(套)
成交金额(万元)
成交面积(M2)
占比
3000以下
782
24754
97249
8%
15%
3000-3999
2317
104479
297151
34%
43%
4000-4999
1567
83600
190271
27%
22%
5000-5999
747
51121
93023
16%
11%
6000以上
543
45897
63309
9%
图4:
6月住宅成交情况图
6月住宅成交面积分析:
由6月商品住宅一手房成交面积分析表看出,面积120—140平方米和140平方米以上户型是市民的最爱,其销售套数占分别占31%和29%,二者合计占去一手房市场半壁以上江山,高达60%。
因此在这个二线城市,未来将考验“90平方米以下户型占总开发量70%”这一政策的有效性。
政府似乎要多做住房理性消费的宣传引导工作。
表4:
6月一手房成交面积
2006年6月商品住宅一手房成交面积分析表
面积(M2)
所占比例
金额(万元)
90以下
963
25594
90-120
1411
24%
58468
19%
120-140
1825
31%
96997
140以上
1692
29%
130115
42%
合计
5891
100%
311175
第三节、新政下别墅日益稀缺
别墅指数继上月小幅下挫后本月大幅上扬,本月别墅价格指数为7200点,比上月6412点上涨了12.3%,但成交面积2576平方米,较上月下降了49.4%。
此次“国六条”规定从6月1日起,一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。
别墅的总供应量将因此不断下降,别墅更加稀缺。
物以稀为贵,别墅供应量一旦较少,甚至停止供应,其价格定会不断攀升。
从本月别墅价格指数的大幅上扬可以看出别墅市场供给缩减的预期对别墅价格的巨大影响。
随着社会经济的发展,别墅的市场需求将越来越大,特别是随着人们收入水平的不断提高,中高端的居住需求还会扩大。
从这个角度看,可以预见中高端居住产品的供应将显得更稀缺。
所以,未来别墅市场非常看好。
但从本月别墅成交面积萎缩分析,也要警惕别墅价格过高出现的有价无市的新状况。
别墅价格指数图:
第四节、中小户型二手房热销,自住型二手房受新政影响不大
本月二手房交易量达57515万元,比上月增长21.04%。
由于本月二手房交易统计时间是从5月25日到6月26日,因此,5月29日九部委《意见》一推出,市场反映强烈。
5月30日、31日二手房交易登记受理量大增,都为赶在6月1日新政执行前办理。
2005年6月~2006年6月的市二手房交易量如下表:
从本月二手房成交面积结构分析,120平方米以下的中小户型的销售套数占了总二手房销售套数的73%,最热销的为90平方米以下的小户型,其销售套数占了47%,中小户型的二手房最受购房者的青睐。
二手房成交面积结构与一手房成交面积结构形成截然相反的态势。
其实,一手房市场和二手房市场是相互关联的,对改善型住房需求者而言,购买新房就会有相应的二手房出售。
二次置业者由于其购房实力较强,有能力购买大户型以满足其提高居住水平的要求,而对购买力有限的自住型需求者,购买中小户型的二手房就成为其首选,造就了中小户型二手房热销的景象。
6月二手房成六面积表:
2006年6月商品住宅二手房成交面积分析表
1215
47%
15254
26%
670
15785
307
12%
9733
17%
375
17250
30%
2567
58022
此次的房产新政,最起立竿见影作用的莫过于税收政策。
仔细研读九部委《意见》中调整住房转让环节营业税这一条不难发现,其上明确写着“为进一步抑制投机和投资性需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”,税收政策的目的是为抑制投机和投资性需求,而主要的还是以自住型的刚性住房需求为主。
在目前一手房房价上涨较快的情况下,次新房或是使用过几年的二手房已日益受到购买力有限的购房者的青睐。
因此对这部分自住型的购房者而言,在新政实施下,即使卖方把营业税转嫁到其身上,如果其购房成本还是比购买新房低,那么购买二手房还是可以接受的。
毕竟新房的价格高不可攀,而刚性的自住性需实实在在需要满足的,因此新政对这部分自住型二手房交易不会产生太大的影响。
第五节、各大板块价格均有不同程度的上扬
本月,各大板块的价格均有不同程度的上扬。
其中上涨幅度最大的为五四北板块,本月上涨2.80%。
五四北板块在各大板块中价格最低,为3182元/平方米。
但由于其独特的生态优势,不断得到开发商和消费者的青睐,且随着其基础设施建设的不断完善,五四北地区还会有较大的发展。
金山板块本月价格为3219元/平方米,较上月上涨2.16%。
金山的房地产发展速度令人惊叹,这与“东扩南进”的城市战略分不开,也与金山难得的空气清鲜有着重要联系。
今天,金山的房价已经有了质的提升,一些高档住宅相继出现,金山的房价也呈现不断上涨的趋势。
仓山板块以其独特的文化氛围吸引了不少注重教育的购房者,本月仓山板块的价格3459元/平方米,较上月上涨了1.78%,与去年同期相比上涨了18.33%,也是上涨幅度较大的板块。
东区板块本月微涨,本月3796元/平方米较上月3775元/平方米上涨了0.54%,结束了行政中心东迁导致的疯狂上涨的非理性状态。
北江滨板块一直是优质生活环境的一个典,邻水而居,是不少购房者所向往的,因此北江滨的价格一直坚挺。
本月北江滨价格为5588元/平方米,仍居各大板块之首,上涨了0.57%。
市中心板块凭借其齐全的配套、完备的交通、发达的商业,加上医院学校,给忙碌工作的人们带来了不少便捷,因此市中心的楼盘价格也是一路攀升,本月价格4863元/平方米,较上月4826元/平方米上涨了0.76%,基于市中心生活的便捷性及楼盘的稀缺性,今后市中心板块的价格仍会有所上涨。
6月份各板块价格表
东区价格
金山价格
仓山价格
五四北价格
西区价格
市中心价格
北江滨价格
2006年5月
3775
3151
3398
3095
2854
4826
5556
2006年6月
3796
3219
3459
3182
3202
4863
5588
比上月涨幅
0.54%
2.16%
1.78%
2.80%
0.56%
0.76%
0.57%
平均涨幅
1.61%
1.04%
1.22%
0.69%
0.20%
0.74%
0.94%
与上年同期相比
39.91%
15.65%
18.33%
9.37%
3.21%
19.84%
27.07%
第六节、期待实施细则出台以稳定房价
(一)新政细则未出,各方观望情绪浓厚
6月是房产新政开始实施的首月,从去年的“国八条”到今年的“国六条”,房地产调控已进入本轮周期中的“二次调控”阶段。
与“国八条”相比,“国六条”的调控目标更加明确,即首次将“调整住房供应结构”与“稳定住房价格”相并列,定为近期调控的重点,这表明中央对房地产市场的调控思路已经出现了一些新的变化。
同时,政策措施更具操作性,即将调控思路进行细化,通过大量的量化指标,努力将有关措施落到实处。
从这一演变过程中,我们可以清晰地看到,中央对房地产的调控在一步步走向成熟和务实。
但不可否认的是“国六条”的各项政策在本月真正能落到实处的并不多,许多政策还存在争议,如90平方米到底指是套型建筑面积还是建筑面积,中小户型占70%的比例是对总量而言还是对单个项目而言等。
因此,各方都在观望。
政府在观望,观望其他省市的相关细则的出台好引以为鉴;
开发商在观望,观望具体的政策到底如何执行,在各项政策明朗化之前,各开发商不会轻易开工,因此商品房的后市供应会受到一定的影响。
(二)坚持供求双向调节,合理引导消费
价格是由供求关系决定的,要稳定房价,最终要从调节供求两方面着手。
而调整住房供应结构以稳定房价,也是此次房产新政的最大亮点。
在调整住房供应结构方面,“国六条”再次强调要重点发展中低价位、中小套型普通住房和廉租房。
在引导消费中讲了两个方面,一是引导消费需求,使它与当前经济、社会的发展水平相对应,包括克服超前消费,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长等。
另一个是消费模式,提倡多元化的消费模式,例如,是买房还是租房,是买新房还是买二手房,要根据住户的消费能力来决定。
“国六条”关于70%以上90平方米以下小户型比例的强制性规定,是政府自1998年以来首次提出改变传统的住房消费观念和消费模式。
改变百姓的居住观念,让大家更多地关注性价比、居住品质,而不是单纯追求面积,这需要一定的过程。
在目前旺盛的住房需求下,除增加供给外,更要多渠道的引导消费,通过二手房、租赁等方式满足居民的居住要求。
(三)新政考验政府执行力,期待实施细则尽快出台
调控工作能否取得预期效果,关键在于落实。
为确保调控措施落到实处,九部委《意见》明确了落实相关措施的责任单位和工作机制。
如本次《意见》要求各级城市(包括县城)政府要在2006年9月底前向社会公布普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规划。
同时要求尚未建立廉租住房制度的城市,必须在2006年年底前建立。
政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。
2006年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
也就是说,政府会在解决低收入阶层居住问题上有所为。
当然,《意见》中还有许多问题需要有关部门制定相关的配套文件,就加强市场监测分析、落实结构比例要求的工作程序、查处违规行为等,有待进一步作出具体部署。
目前,各省市正在积极制定“国六条”的实施细则,我省的相关实施细则也在紧锣密鼓的制定中。
“国六条”的实施细则从制定到实施需要一定的时间,而新政对楼市的调控效应会有相应的时滞,不可能起到立竿见影的作用,因此新政首月下的榕城楼市依旧红红火火。
相信我省实施细则出台并有效执行后,榕城楼市会有所降温,回归平稳,同时对规我省房地产市场的秩序,稳定房价能起到积极的作用。
第七节、加大房地产交易环节违规行为整治力度
《通知》要求,加大房地产交易环节违规行为整治力度。
具体包括:
加强商品房预售许可管理。
房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日开始销售商品房。
未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。
对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的,责令其限期整改;
对拒不整改的,要从严查处,直至取消开发企业资质。
加强对商品房预(销)售活动的动态监管。
各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。
商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。
严禁将购买的未竣工预售商品房再行转对违规从事商品房预(销)售活动的单位和人员,要从严处理。
加强房地产广告发布管理。
未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。
加强房地产展销活动管理。
有严重违规不良记录的房地产企业和不具备预(销)售条件的商品房项目,不得参加展销活动。
加强商品房预(销)售合同管理。
房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时,不得免除自己责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利。
商品房预(销)售合同示文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。
加强房地产经纪管理。
对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用,在代理买卖过程中赚取差价等违规行为要依法查处《通知》还要求,各地要从今年下半年起,用一年左右时间,集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动。
畅通举报投诉渠道,各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。
要建立房地产交易诚信机制,引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。
加强部门间的协作配合,建立健全房地产交易信息享、情况通报以及违规行为的联合查处机制。
第八节、国六条之后首个三房项目(经济房定址福湾)
位于金洲南路西侧的福湾片A地块选址用地公示,这块总建筑面积达11万多平方米的用地是福湾片的“地王”地块,将全部规划用作经济适用房(限价房)建设。
若按90平方米标准建设,此地块将新增约900套以上经济适用房,满足更多中低收入人群。
此举是继“国六条”之后,市考虑今年建设200万平方米“三房”的首个重磅项目。
今年市经济适用房(限价房)的建设总量将占商品房新开工面积的40%左右,将超出国家规定的“占总供应量10%”的3倍。
目前市将争取7月底前通过招标方式落实部分地块的开发建设单位,8月底前完成部分地块的土地报批和交地工作,9月底前争取动建100万平方米,其余地块确保年底前全部开工建设。
据悉,其中经济适用房的建设投放,市将控制户型在90平方米以下,严控炒房行为。
(一)
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