强烈推荐流水一居项目管理毕业论文文档格式.docx
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(三)、主题思想
欧式主旨•绿荫翠华•雕栏玉砌•庄园宅邸
(四)、设计构想
1、大漠风情:
该小区坐落于毛乌素沙漠之丘,独特的设计使之成为独树与大漠中最闪耀的“生态绿洲”。
2、自然风光:
本案东接是榆林市最大河滨公园,山水园林,碧波荡漾,建筑位于其中与环境相得益彰;
3、欧式情调:
该建筑风格采用欧式类型别墅,演绎亚热带风情,尽显尊荣华贵;
4、塞北之城:
总规模达114421m²
,建筑面积为50503.8㎡,规模宏大,富丽堂皇。
(五)、初步经济指标
经济技术指标表
建筑总用地面积
114421m2
总建筑面积(含地下室面积)
50503.8m2
计入容积率总建筑面积
(不含地下室面积)
45503.8m2
住宅总建筑面积
43000.8m2
会所建筑面积
2503m2
地下部分建筑面积
5000m2
容积率
0.398
建筑密度
14%
绿地率
60%
计划入住总户数
138户
公共停车位
约20台
私人停车位
约150个
(六)、总体分期发展规划
2012年7月——2012年10月项目全面规划、工程设计
2012年11月——2013年8月土建(含一期装饰、园林工程在内)
2013年1月——2013年10月二期土建、装饰、园林工程
(七)、楼型户型初设计计划
1、楼型设计朝向设想
打造本市唯一一全方位别墅区,注意住宅朝向,务必做到“户户朝南或朝东”。
各楼型所占比例大致如下:
别墅约占90%;
会所类其他多层占10%。
2、户型设计设想
层住宅以150~200平方米的四房和复式为主。
3、空间特征设想
别墅与多层复式住宅合理设计方位,使得空间上有层次感。
多层复式单位设计在顶楼或底楼,成为“空中别墅”或“花园别墅”。
顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间”,底层单位可设私家花园。
局部考虑首层架空设计,增加庭院通透感。
4、立面设计设想
为体现项目概念设计内涵,塑造建筑形象的象征性、标志性,考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势,“流水一居”拟采用创新的“现代欧风”建筑形式,借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格,强调人性化的休闲意趣和自在生活情调,塑造清新自然的“现代欧风”风格。
5、环境设计设想
本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。
小区内装饰:
串联各个区域,作为生态系统、人流交通联系纽带拟采用绿脉环境设计,生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法,并增加富有欧洲文化内涵的景点小品,如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等。
“流水一居”主题大漠绿洲系:
打造高密度绿化区域,使小区内形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题绿色情趣,使之凸显大漠绿色长河的分格——“流水一居”。
这大漠绿洲系由一系列的园艺景观组成:
水池、喷泉、热带植被、当地植被、绿色荧幕,成为贯穿全园的靓点。
大漠绿洲系与居住区的结合应当适度。
此系不应过于临近居民的生活休息区域,造成不必要的影响。
6、配套设施构想
1栋会所管理中心。
配电站,垃圾站一类附属配套设施,应结合周边环境,在外型上适当造型,配以一定的色彩,使之融合在环境中,或与环境互相辉映。
避免产生呆板突兀,与环境格格不入的情况。
2、项目定位
1、项目总体分析
(1)项目独具优势
A、在这里,奢华与排场是最无用的形容词,空间与景观完美配搭,演绎和谐与美的顶级境界。
B、家天下三木城,君临香格里,奥林匹克花等物业的推出,使人们对传统的建筑风格和物业观念有所颠覆,对本项目的奢侈尊贵的品质体验有所期盼。
C、货比三家,此楼盘与周围其他项目形成鲜明对比,从层次感,空间感和尊贵程度都已将其的华贵凸显的淋漓尽致。
D、人性化的设计理念和娱乐运动设施一体化,是本项目精华所在,让业主可以尽享现代“幸福与健康并存”的时代主题。
2、项目瑕疵之处
A、本方案的设计理念有别于传统,这与本市相对落后的思想理念有所冲突,当地住户在思想观念的转变上可能有所困难,势必会对楼盘的销售方面有所阻力,故应加大初期广告宣传的力度。
B、此案的开发处于新区开发的前沿,新区的真正价值还没有在房地产市场体现出来,所以存在大量的不确定性,尤其是本方案的升值空间,具体体现在定价的策略。
2、项目的总体定位——引领亚热带风情的自然绿色生态高档休闲娱乐别墅之城
(1)大漠风情:
(2)自然风光:
(3)欧式情调:
(4)塞北之城:
三、项目营销策划
1.独具风格的设计理念
从“大漠”的方面做足文章,并寻求概念的创新与突破。
一个别墅社区的营造无外乎两点:
“山”与“水”。
从本案的地块资源和目前的现状分析,做“绿”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大出发点。
因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足绿文章,并寻求在绿上做出突破和创新,同时将生态、人文、地段发展前景等方面作为其它支撑点。
概念创意如下:
A、跳出显得滥调的“岛居”、“亲水”等水概念
现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破,大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念,而说的言之有物、言之有理的很少。
以绿为主打概念的别墅往往一提别墅就谈“园林风光”“花园别墅”“环岛别墅”等,这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵,但是,在这些概念被越来越多地沿用后,就显得苍白和无力。
因此本案对于“绿”概念的创新必须跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。
B、将绿的概念做到极至
自由之绿在是百里毛乌素大漠景观中的奇丽角色。
从百里黄沙,寸草不生,到贫瘠,缺少生命,缺少活力,大漠一直给人们的印象就是贫瘠与荒凉。
要将绿的概念做到极至,我们必须从多个角度进行思考、落实。
C、独创“凉居时代”引领别墅新潮流的全新概念
“凉居时代”的独特创新(气温—气候—气象生活),我们希望通过谈“凉意”来说“绿”。
2、营销概念传播:
广告总精神:
大漠孤烟直,流水独一居
推广主口号:
用我们的绿意,换来您的爱意
3、产品设计的思考
A、对环境的思考:
依托于我们的“绿色概念”为中心,结合生态绿化造景,在别墅城中缔造非同一般的景观。
以绿造景,以凉串景
B、对建筑的思考:
以绿色凉意环境构筑建筑组团,在营造绿色系景观的基础上进行别墅产品的创意。
尊重自然,要求有私密性,建筑同地块和整体景观相连系。
别墅要注重室内空间的户外延伸。
比如入口道路通向入口庭院,厨房通向待客区,餐厅室通向露台,卧室通向桑拿浴房,游戏室通向娱乐庭院,明堂通向花园等等,经过巧妙的规划,实现室内室外空间的相通互融。
4、广告策略
A、主诉求点:
突出社区无以伦比的内部优势,以“用我们的绿意,换来您的爱意
”为主诉求点。
理由:
本案的内部优势得天独厚,其他楼盘无法比拟,本案由期房开始销售,如单纯宣传社区品质,存在可信度的问题,而自然环境的优势及多层的建筑形式显而易见,易被客户接受,产生共鸣,则引起市场冲击相对容易。
B、
各销售期诉求
①
引导期:
可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导,主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
②
开盘期:
主打环境优势,结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户,建立人气。
③正常销售期:
进入正式销售期后,在主诉求点统一提领下,分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质,使之成为一广告系列。
C、广告媒体选择
电视--以形象广告为主,结合综艺性广告。
报纸--软广告与硬广告结合。
前期通过软广告进行引导,正
式销售期通过硬广告进行冲击
车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
电台--选择覆盖面广、收听率高的电台,如交通音乐之声。
三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施,便于树立消费者信心,运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
第二部分工程项目组织管理
一、项目管理组织形式
二、项目人力资源管理
考虑到本工程地处桂林市政府建设重点新区的繁华窗口地段,因此把本工程列为桂林分公司重点窗口工程,将在技术上、管理上充分发挥集团公司人才优势,抽调更为有力的精兵强将组建项目管理机构,精心组织,精心施工,高质量地如期完成施工任务。
姓名
职务
学历
职称
备注
高磊
总经理
博士
高级工程师
赵春晓
副经理
硕士
毛云仟
财务科科长
工程师
刘少华
项目策划部部长
马宗斌
审计科科长
雷西宁
办公室主任
本科
助理工程师
张旭
销售科主任
王晓东
合同科主任
专科
叮咚
材料科主任
姚新
预算科主任
本工程将《建设工程项目管理规范》的要求建立项目管理部,根据本工程的情况选派人员,人员资历如下:
岗位
数量
资质
简历
项目经理
1名
二级
从事项目管理20年,有同类工程的施工经验
技术负责人
从事技术管理24年
施工员
从事施工管理14年
质检员
从事质量管理10年
安全员
从事安全管理16年
材料员
技术员
从事材料管理8年
造价员
从事造价工作8年
以上配置使项目部有足够的能力对项目进行全面管理。
从而实现项目规划目标。
第三部分工程项目进度管理
一、进度计划(见附图)
二、进度控制方法
1、控制设计进度,将直接影响到项目建设总进度目标的实现。
为了缩短建设周期,项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排,使设计进度计划为施工招标服务,并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求,同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。
此外,对于由业主自身因素(如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复)造成对设计进度的影响,项目管理人员应协助业主尽早发现问题,并提出解决方案。
主要任务是:
(1)审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿;
(2)助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制甲供进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续;
(3)协助研究分析分包合同及招投标、施工进度,与设计方协商,使设计进度为招投标及施工服务,并作为进度目标值;
(4)协助业主对设计文件尽快做出审定和决策,以免影响设计进度计划;
(5)在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较,并提交进度控制报告和建议;
(6)协调各专业工种设计进度,使其能满足施工进度要求。
2、建立三级计划进度管理体系
所有相关单位,包括业主、设计、监理、施工各级承包单位,必须设立明确的进度管理架构,设置专职计划员,计划员需具备一定生产安排经验,了解图纸、施工组织设计、方案等技术文件,能对施工进度动向提前做出预测。
3、三级计划进度管理体系的工作流程
(1)一级计划——总控制进度计划
(2)
(2)二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划
(3)(3)三级计划——周计划
3、施工项目进度控制的措施
1、组织措施
(1)就近调遣精兵强将,早进场,早开工
中标后,我公司立即就近抽调上述项目中下场的、具有丰富施工经验的施工管理和专业技术人员,以及优秀的专业施工队伍;
组成精干的施工指挥机构,组织施工人员、机械设备和物资材料,保证进场快、设营快、开工快。
(2)建立岗位责任制,实施进度监控管理
实行工期目标管理。
建立岗位责任制,签订包保责任状,明确各级管理人员的职责,完善考核及奖罚制度。
实行分工负责,按大工序分工把守。
围绕工期目标制定各阶段进度计划和具体措施,每月检查落实情况,定期召开工程例会,及时掌握施工动态,了解各项目进度情况。
采用计算机运用网络计划技术对工期实行动态管理,及时调整各分项工程的进度计划,按工作内容和进度要求适时调整各生产要素,满足工期要求。
合理安排工序,紧紧抓住关键线路上的工序不放,正确处理各工序之间的矛盾,做到环环相扣,井然有序。
对未完成进度计划的查明原因,制订改进措施,使工程进度按计划进行。
做到旬保月、月保季、季保总工期。
(3)合理配置资源,满足进度要求
按工期要求合理配置施工资源,对关键线路上的工序通过加大机械、设备、人员投入方法来保证。
按施工进度要求制定设备进场计划和材料分期供应和采购计划,并在施工过程中抓好计划的落实。
(4)优化施工方案,科学组织施工
根据本工程的技术难点和环境特点,精心细化实施性施工组织设计,科学组织施工。
采用先进工艺进行各道工序施工。
对重点工序,准备应对各种情况的施工方案预案,做好施工中的技术储备工作。
杜绝方案执行过程中的随意性,使整个施工过程时时处于受控状态。
广泛开展“小发明、小创造、小革新、小建议、小改进”五小活动,充分发挥科技生产力作用,加快施工进度。
(5)开展劳动竞赛,引入竞争机制
工程施工过程中,适时组织队间劳动竞赛。
开展比进度、比质量、比安全的活动,并辅以经济手段,调动队伍的积极性和职工工作热情,不断掀起施工高潮,提高劳动生产率,确保总工期的实现。
2、管理措施
加强调度指挥,强化协调力度,强化施工调度指挥与协调工作,超前布局谋势,及时解决问题。
重点工程或工序,采取垂直管理、横向协调的强制手段,减少中间环节,提高决策速度和工作效率。
3、技术措施
做好施工保障工作
(1)协调好与政府和附近群众的关系,充分利用我部多年国内各地的施工经验,把工作做到前面,以减少对群众的干扰,为施工全面展开创造条件。
(2)细致了解掌握当地水文天气等方面的信息,制定可行的特殊季节施工措施,合理安排施工顺序,落实到位,保证进度。
(3)切实落实施工安全防护措施,以安全保进度。
(4)保证施工质量,避免因反复报检、返工等质量原因影响工程进度,抓质量、促进度是目前保证工期的有效手段。
(5)加强设备管理与维护,提高设备的完好率、利用率和施工机械化作业程度。
做好设备的选型和配件供应工作,贯彻高效耐用和宜修的原则;
型号宜少不宜多,备足易损件。
(6)加强材料供应工作,避免因停工待料而影响工期。
四、项目进度计划的检查与评价
在项目实施中,由于受到各种干扰,经常出现实际进度与计划进度不一致的现象。
这种偏差必须采取措施予以纠正。
我们通常采用对进度计划的执行情况进行跟踪检查,发现问题后,及时采取措施加以解决。
通过项目经理部的管理施工进度旬月报,对工程的施工进度及存在的问题进行了解。
由负责计划的工程师去现场,检查进度计划的实际执行情况,并定期与不定期的参加现场会议,了解工程实际进展情况,同时协调有关方面的进度关系。
在我公司承建的中环线张贵庄路顶管工程中,我项目部采用横道图比较法对照工程的实际执行状况与计划目标的差异。
第四部分工程项目费用管理
一、前期费用管理组织的完善
1、建立以项目项目负责人为第一责任人的成本管理体系,其他人员各负其责。
2、建立项目成本控制责任制
(1)项目经理是项目成本控制的关键,在控制施工进度、人财物的调配中控制项目成本开支。
(2)项目技术员在编制各项施工方案时首先应考虑采取新技术、新工艺,它是提高工效降低成本的关键。
(3)预算员是项目成本控制的关键责任人,在每一单项工程施工中须严格控制定额用工,对整个项目的工程量进行细化分解,对超指标部分及时提出。
(4)质量员:
严格按施工图纸、施工规范、操作规程、质量验收评定标准组织施工;
制定工程质量预控目标,严格监督、检查,确保各分部、分项工程一次交验合格;
深入现场,防止重复用工、返工损失等。
二、合理部署降低成本措施
降低施工项目成本的途径,应该是既增收又节支。
归纳起来有三大方面:
组织措施、技术措施、经济措施。
1、组织措施。
项目经理、经营部、经济部、财务部及其他部门和班组应各负其责,精心组织,为增收节支尽责尽职。
2、2、技术措施
3、
(1)制订先进的、经济合理的施工方案,以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。
4、
(2)在施工过程中努力寻求各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等措施。
5、(3)严把质量关,杜绝返工现象,缩短验收时间,节省费用开支。
6、3、经济措施
(1)人工费控制管理。
主要是改善劳动组织,减少窝工浪费;
实行合理的奖惩制度;
加强技术教育和培训工作;
加强劳动纪律,压缩非生产用工和辅助用工,严格控制非生产人员比例。
(2)
(2)材料费控制管理。
主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作,减少各个环节的损耗,节约采购费用;
合理堆置现场材料,避免和减少二次搬运;
严格材料进场验收和限额领料制度;
制订并贯彻节约材料的技术措施,合理使用材料,综合利用一切资源。
(3)(3)机械费控制管理。
主要是正确选配和合理利用机械设备,搞好机械设备的保养修理,提高机械的完好率、利用率和使用效率。
(4)(4)间接费及其他直接费控制。
主要是精减管理机构,合理确定管理幅度与管理层次,节约施工管理费等等。
项目成本控制的目标是把各项生产费用控制在计划成本的范围之内,保证成本目标的实现。
施工项目成本控制的目的,在于降低项目成本,提高经济效益。
(5)(5)合同方面:
依据施工图,承包合同为依据,根据合同要求的工程项目、质量、进度等指标,详细地编制好施工组织设计,以此作为制定计划成本的基础。
对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程,及时申报。
尽可能的增加工程收入。
用合同赋予的权利合理的增加收入,减少支出。
(6)(6)技术方面:
首先根据施工现场的实际情况,科学规划施工现场的布置,为减少浪费,节约开支创造条件;
依据自身的技术优势,充分调动管理人员的积极性,开展提合理化建议活动,近可能的扩大成本控制的范围和深度。
(7)质量和安全方面;
严格按照工程技术规范和安全操作规程办事,减少和消灭质量和安全事故的发生,使各种损失减少到最低限度
第五部分工程项目质量管理
一、项目质量计划策划
依据桂林建筑工程质量要求和公司A版质量体系文件及本工程合同、现行国家施工规范等编制质量计划,适用于榆林市流水一居工程建设的质量管理,是本项目建设实施质量保证的纲领文件之一,所有与工程项目施工相关的人员必须遵照执行。
二、质量目标
项目质量目标为:
达到验收优良等级,确保至少50幢获“长安”杯。
合同质量目标为:
符合国家验收标准。
1、总体目标:
结构创市优质结构工程;
整体达到市优质工程。
2、分项控制目标:
主控项目符合规范规定,一般项目各验收批实测合格率应达到90%以上,最大偏差值控制在允许值的12%以内。
观感评价应达到“好”的级别。
资料完整齐全。
为了确保实测合格率达到90%以上,施工中对一般项目按允许值的34作为内控标准,以确保最终结果达到质量目标。
3、结构创优目标
按榆林市建设局市[2002]29号文件要求计划得分如下:
项目名称
地基基础
主体结构
质量管理15分
14
质量资料15分
质量特色5分
4.5
文明施工5分
砌体工程15分
13
混凝土工程15分
构件安装工程5分
5
安装预埋5分
4
实测实量20分
17
18
总计
85(95)
92(100)
综合得分
91
3、质量管理措施
1、施工准备过程中的质量控制
优化施工方案和合理安排施工程序,作好每道工序的质量标准和施工技术交底工作,搞好图纸审查和施工操作人员技术培训工作。
合理配备施工机械,搞好维修保养工作,使机械处于良好的工作状态。
采用质量预控法,把质量管理的事后检查转变为事前控制工序,达到“预控为主”的目标。
应根据设计文件和设计技术交底的工程控制点,接有关规定进行复测,发现问题及时与设计人协商处理,形成记录。
在项目质量计划编制前,应由项目技术负责人主持图纸会审,保存会审记录。
项目经理应按质量计划中工程分包和物资采购控制规定,评价、选择分包人和供应人,保存评价记录。
应不定期地对全体施工人员进行质量知识、技能的教育培训,保存培训记录。
在有关文件具备后,应向监理工程师提交开工申请报告,经审查批准后方可开工。
2、施工过程中的质量控制
加强施工工艺管理,保证工艺过程的先进、合理和相对稳定,以减少和预防质量事故、次品的发生。
坚持质量检查与验收制度,严格执行“三检制”原则,上道工序不合格不得进入下道工序施工,对于质量容易波动,容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作,以保证工程质量。
(1)测量控制。
在项目开工前应编制测量控制方案,经项目技术负责人批准后实施,保存测量记录。
在施工过程中应对所设的测量点线妥善保护,不准擅自移动。
(2)成本控制
项目经理部应在企业确定的合格材料供应人名录中按计划招标采购原材料、半成品和构配件。
未经检查和已经验证为不合格的原材料、半成品、构配件和工程设备,不准投入使用。
对发包人提供的原材料、半成品、构配
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