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但买受人仍然可以要求追究出卖人的违约责任。
)
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求
出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
第二部分标的物交付和所有权转移
知识点4:
电子信息产品的交付
如电子书,众合录音,无实物载体。
两种方式电子信息产品或者权利凭证即
第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的
电子信息产品或者权利凭证即为交付。
知识点5:
超过约定数量交付的处理
第六条根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的
物的,可以代为保管多交部分标的物。
买受人主张出卖人负担代为保管期间的合
理费用的,人民法院应予支持。
(代为保管的合同费用,可以要求出卖人支付)
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。
原因是出卖人的瑕疵履行。
出卖人是受益者,买方是善意协助义务。
知识点6:
交付义务已履行之证明
第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标
的物义务,买受人不认可的,出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证,买受人以普通发票
证明已经履行付款义务的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。
区分了增值税专用发票和普通发票,增值税发票一般不能作为付款的凭证,普通发票没有例外可以作为已经交付的凭证。
因为其开税时间有任意性。
因为先开发票后交付的情形存在。
因此增值税发票不能作为其已经履行交付的凭证。
普通发票具有收据的功能,一般不存在先开票后交货的情形,前提是合同约定,和当事人之间习惯
知识点7:
多重买卖场合下的履行规则
第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情
况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:
(先行受领交付,先行支付价款,依法成立在先合同)
(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支
持;
(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等
合同义务的,人民法院应予支持;
(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖
人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持
第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,
在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形
分别处理:
(先行受领交付的,先行办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的。
交付优先于登记)
(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合
同义务的,人民法院应予支持;
(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履
行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;
(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的
买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人
民法院应予支持;
(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移
登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应
予支持。
第三部分标的物风险负担
前提风险负担非归因于任何一方当事认定的原因导致该标的物毁损灭失。
知识点8:
代办托运之认定
第十一条合同法第一百四十一条第二款第
(一)项规定的“标的物需要运
输的”,是指标的物由出卖人负责办理托运,承运人系独立于买卖合同当事人之
外的运输业者的情形。
标的物毁损、灭失的风险负担,按照合同法第一百四十五条的规定处理。
代表托运的界定。
(约定了交付地点,交付地点后所有权和风险都转移给买方。
没有约定交付地点,货交第一承运人后,所有权和风险都转移给买方)
第一百四十一条出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
(一)标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;
(二)标的物不需要运输,出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的,出卖人应当在该地点交付标的物;
不知道标的物在某一地点的,应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
知识点9:
标的物需运送场合的风险负担
第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给
承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人负担,但当事人另有约定的除外。
约定了交付地点,无论是将交付给买受人还是承运人,风险均转移)
知识点10:
出卖人的货损告知义务
第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或
者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的
物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。
对合同法144条的补充
知识点11:
种类物特定化前的风险负担
第十四条当事人对风险负担没有约定,标的物为种类物,出卖人未以装运
单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同,
买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。
(风险负担应该以标的物的特定化为前提)
第四部分违约责任(
标的物的检验违约责任
知识点12:
质量瑕疵的违约责任承担
(权利瑕疵担保责任、质量瑕疵担保责任。
检验期合同法157、158)
第二十三条标的物质量不符合约定,买受人依照合同法第一百一十一条的
规定要求减少价款的,人民法院应予支持。
当事人主张以符合约定的标的物和实
际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的,人民法院应予支持。
质量瑕疵减价的计算(考法交付时:
以交付时的市场价值与符合约定的标的物的差价)
价款已经支付,买受人主张返还减价后多出部分价款的,人民法院应予支持。
(如果数额全部支付了,返还减价后多出部分价款)
知识点13:
逾期付款的违约责任
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款
违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。
(起算点是变更后的。
不影响逾期付款
违约金)
买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款
违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。
(接受付款不影响逾期付款违约金的主张)
买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,
出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金
的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
(对逾期付款违约金条款的变更,对账单、还款协议变更的以这个为准,没有以原合同为准)
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受
人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民
币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。
(本金+损失(约定,没有约定币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准)
知识点14:
合同解除后的违约金责任
第二十六条买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款
重大变化;
合同解除后违约金责任和违约损害赔偿金可以并存。
合同解除,不影响清理合同、结算合同的条款)合同法规定损害赔偿金和违约金不能并用
的,人民法院应予支持;
但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以
参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
知识点15:
定金与赔偿金的并用
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请
求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
(不是合同总价款)注意定金和损害赔偿金可以并用
知识点16:
违约中的与有过失
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有
过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。
(损害赔偿到底受害人过错减轻规则;
注意不是损害的扩大,而是损害的发生,过失相抵)
第五部分所有权保留
知识点17:
所有权保留买卖的适用范围
第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持。
(所有权保留不适用不动产)
所有权保留含义约定不以交付为物权变动的条件
知识点18:
出卖人取回标的物的情形及限制
第三十五条当事人约定所有权保留,在标的物所有权转移前,买受人有下
列情形之一,对出卖人造成损害,出卖人主张取回标的物的,人民法院应予支持:
(一)未按约定支付价款的;
(二)未按约定完成特定条件的;
篇二:
4-6买卖合同
第六单元买卖合同
一、买卖合同
1.交付的法律效力
(1)所有权
买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移,但法律另有规定的除外。
【解释1】
(1)不动产的所有权肯定自“登记”时转移;
(2)动产的所有权自“交付”时转移,但当事人约定了所有权保留条款的除外。
【解释2】20XX年教材并未提及“所有权保留条款”,但在《买卖合同解释》中则有详尽规定。
(2)风险
标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
(20XX年案例分析题)
【解释1】如果当事人没有特别约定,无论不动产还是动产,均自“交付”时转移风险。
【解释2】
(1)不动产的所有权自“登记”时转移,但其毁损、灭失的风险自“交付”时转移;
(2)在未约定所有权保留条款的情况下,动产的所有权、孳息均自“交付”时转移。
由此可以看出,标的物的所有权转移与风险的承担可能不一致,因此,所有权转移与否不是确定风险转移的标准。
(3)孳息
标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有,交付之后产生的孳息归买受人所有。
(4)先占有后订立买卖合同
标的物在订立合同之前已为买受人占有的,合同生效的时间为交付时间。
(20XX年新制度多选题)
【解释】动产的所有权、风险和孳息的转移均与“交付时间”有关,考生应区分两种情况:
(1)先订立买卖合同后交付设备,直接找到交付时间,与合同的订立时间无关;
(2)先占有设备后订立买卖合同,不用再交付了,则合同生效的时间为交付时间。
【相关链接】简易交付是指动产物权设立和转让前,权利人已经先行占有该动产的,无需现实交付,物权在法律行为生效时发生变动效力。
【例题·
多选题】20XX年5月12日,甲因农忙借用邻居乙的一头耕牛耕地三天。
5月14日,甲、乙两人又以2500元价格达成购买该耕牛的买卖合同,双方约定甲应在5月31日前付清价款。
5月14日晚,当地爆发泥石流,导致耕牛灭失。
根据合同法律制度的规定,下列表述中,正确的有()。
(20XX年新制度)
a.甲在5月12日取得耕牛的所有权
B.甲在5月14日取得耕牛的所有权
c.耕牛灭失的损失由甲承担
d.耕牛灭失的损失由乙承担
【解析】
(1)选项aB:
标的物在订立合同之前已为买受人占有的,合同生效的时间(5月14日)为交付时间,标的物的所有权自5月14日转移;
(2)选项cd:
在本题中,标的物毁损、灭失的风险自5月14日转移。
2.交付的具体规定
(1)交付地点
出卖人应当按照约定的地点交付标的物,当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,适用下列规定:
①标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。
②标的物不需要运输的,出卖人和买受人在订立合同时知道标的物在某一地点的,出卖人应当在该地点交付标的物;
不知道标的物在某一地点的,应当在“出卖人”订立合同时的营业地交付标的物。
【解释】所谓“标的物需要运输”,是指标的物由出卖人负责办理托运,承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者。
(2)单证和资料
出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付“提取标的物单证以外的有关单证和资料”。
【解释】根据《买卖合同解释》的规定,“提取标的物单证以外的有关单证和资料”主要包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
(20XX年新增)
(3)电子信息产品(20XX年新增)
标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依《合同法》有关规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
3.付款地点
对支付地点没有约定或者约定不明确,依照《合同法》的规定仍不能确定的,买受人应当在出卖人的营业地支付;
但是,当事人约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的,在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。
4.标的物的风险负担
【解释】标的物的风险负担,是指由于不可归责于双方当事人的事由(如不可抗力)导致标的物发生毁损、灭失,应当由谁负担由此造成的损失。
可归责于一方当事人的事由(如一方当事人的过错)导致标的物毁损、灭失,不属于风险负担,应当按照违约责任或者侵权责任处理。
(1)标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
(3)出卖人出卖交由承运人运输的“在途标的物”,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担。
(20XX年新增)但是,如果出卖人出卖交由承运人运输的“在途标的物”,在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却没有告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失风险的,人民法院应予支持。
(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确,标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
(20XX年案例分析题、20XX年案例分析题)
【解释】
(1)当事人“约定”交付地点的,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外;
(2)当事人未约定交付地点或者约定不明确,双方可以协议补充,不能协议补充的,可以按照合同的有关条款或者交易习惯确定,仍不能确定的,标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。
出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
(5)出卖人按照约定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
(6)出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的,不影响标的物毁损、灭失风险
的转移。
(7)因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
(8)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的,不影响因出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。
(9)债务人将标的物提存后,毁损、灭失的风险由债权人承担。
5.标的物的检验
(1)当事人约定检验期间的
买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人;
买受人怠于通知的,视为标的物的数量或者质量符合约定。
(2)当事人未约定检验期间的
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的,视为标的物的数量或者质量符合约定;
但对标的物有质量保证期的,适用质量保证期,不适用2年的规定。
【解释1】根据《买卖合同解释》的规定,“合理期间”的确定,应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素,依据诚实信用原则进行判断。
其中,“2年”是最长的合理期间,该期间为不变期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
在超过合理期间或者2年期间后,出卖人自愿承担违约责任后,又以上述期间经过为由反悔的,人民法院不予支持。
【解释2】出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的,不受上述时间的限制。
6.买卖合同的特别解除规则(20XX年案例分析题)
(1)因标的物的主物不符合约定而解除合同的,解除合同的效力及于从物;
标的物的从物因不符合约定被解除的,解除的效力不及于主物。
(2)标的物为数物,其中一物不符合约定的,买受人可以就该物解除,但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的,当事人可以就数物解除合同。
(3)分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20%的,出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的,双方应当互相返还财产,出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
【解释】根据《买卖合同解释》的规定,分期付款买卖合同是指买受人将应付的总价款在一定期间内“至少分3次”向出卖人支付的买卖合同。
7.试用买卖合同(20XX年新增)
(1)对试用期间没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,由“出卖人”确定。
(2)视为购买
①试用期间届满,买受人对是否购买标的物未作表示的,视为购买。
②在试用期内,如买受人已支付部分或者全部价款,应视为同意购买。
③在试用期内,买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的,应当认定买受人同意购买。
(3)买卖合同存在下列约定内容之一的,不属于试用买卖:
①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时,买受人应当购买标的物;
②约定第三人经试验对标的物认可时,买受人应当购买标的物;
③约定买受人在一定期间内可以调换标的物;
④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
8.招标投标
(1)招标公告属于要约邀请。
(2)投标人投标属于要约。
(3)招标人定标属于承诺。
(4)中标人在接到中标通知后,在指定的期间、地点与招标人签订书面合同,买卖合同正式成立。
二、商品房买卖合同的司法解释(20XX年多选题、20XX年案例分析题)
1.销售广告的性质认定
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请;
但是,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为要约;
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,仍属于合同的组成部分,当事人违反这些内容的,应当承担违约责任。
2.商品房预售合同的效力
(1)商品房预售,属于法律规定的特许经营范围,因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的,合同无效,但是在起诉前取得预售许可的,合同有效。
(2)商品房预售合同应当办理登记备案手续,但该登记备案手续并非合同的生效条件,当事人另有约定的除外。
3.被拆迁人的优先权
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
4.法定解除条件
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;
(4)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;
(5)约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
5.可以适用惩罚性赔偿金的情形
在下列情形下,由于出卖人的行为构成了欺诈,因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下,还可以要求出卖人承担不超过”已付房款”(而非合同金额)1倍的惩罚性赔偿金:
(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
多选题】甲房地产开发公司在预售某住宅小区的广告中,宣称其“容积率不高于1.2”、“绿地面积超过50%”,引起购房者的热烈关注,所预售的商品房一售而空,价
格也比周边小区高出20%。
但是,该小区商品房的预售合同中未对容积率和公共绿地面积问题作约定。
甲公司交房时,购房者乙却发现小区的容积率超过2.0,绿地面积只有20%,并且在调查后得知,甲公司报经批准的规划就是如此。
根据合同法律制度的规定,下列关于甲公司和乙之间的房屋预售合同的表述中,正确的有()。
(20XX年)
a.合同无效
B.乙有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同并请求甲公司赔偿损失
c.乙有权请求甲公司承担违约责任
d.乙有权请求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金
【答案】Bc
开发商的行为构成欺诈,但不损害国家利益,该合同属于可撤销的合同;
(2)选项c:
就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为要约,该内容即使未订入合同,仍属于合同的组成部分,当事人违反这些内容的,承担违约责任;
(3)选项d:
甲公司的行为不属于“买受人可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金的五类法定情形”。
6.商品房买卖合同与贷款
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