万通物业与黄金假日旅行社物业纠纷法律意见书Word文件下载.docx
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根据法规的规定可知:
首先,业主委员会应主持召开业主大会。
其次,由业主大会全体业主共同决定选聘物业公司及确定或变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案。
最后,在业主大会确定选聘物业公司,确定通过物业收费方式、标准后,授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同。
根据《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效”。
而万通业委会在没有得到业主大会授权,2006年《物业服务合同》的收费方式、标准未经业主大会全体业主决定通过的情况下与原告万通物业签订了2006年《物业服务合同》,擅自更改物业服务收费标准。
其违反了《物业管理条例》的强制性规定,违反了签订物业服务合同的法定程序,当属无效。
3、2007年9月18日万通新世界广场大会决议被人民法院生效判决《(2008)一中民终字第15226号民事判决书》予以撤销。
2007年9月18日万通业委员会伪造了《万通新世界广场业主委员会决议》(详见证据四),该决议续聘“万通物业”并追认万通业主委员会与“万通物业”签订的2006年《物业服务合同》(2006年5月29日签署)的行为合法有效,并且同意继续授权业主委员会代表全体业主与“万通物业”按照原合同的物业标准及新的法律法规签署新的物业服务合同(自2007年10月1日起实施)。
该新的《物业服务合》同即2007年《物业服务合同》,因为《2007年9月18日万通新世界广场业主大会决议》已经被人民法院的生效判决《(2008)一中民终字第15226号民事判决书》(详见证据五)撤销,因此2007年《物业服务合同》也宣告破产。
在2007年《物业服务合同》中明确约定物业收取方式采用“包干制”,办公楼物业费收费标准为28.25元/平方米/月。
但是,虽然2007年《物业服务合同》被撤销,“万通物业”多年来在没有签订《物业服务合同》的情况下却一直明目张胆按照2007年《物业服务合同》规定的收费方式(包干制)、收费标准(办公楼28.25元/建筑平米/月)收取物业费。
在被告从北京市住房和城乡建设委员会调取的“万通物业”《物业服务项目2012年收支情况报告》(详见证据六)中显示,“万通物业”公然按照已经被法院生效判决撤销的“包干制”的收费方式及存在巨大差距的办公楼28.25元/平方米·
月,商业物业7.67元/平方米·
月的标准这一差别性的收费标准收费。
“万通物业”的收费方式标准与被撤销的《万通新世界广场业主大会决议》的收费方式、标准如出一辙,其差别性收费标准对大业主“万通地产”就是利益输送,对小业主就是强迫交易。
根据《中华人民共和国刑法》第226条,万通物业在《万通新世界广场决议》被撤销的情况下拒不执行法院判决公然把这一非法的收费方式、收费标准差别巨大的收费强加给作为小业主的被告,属于强买强卖,是强迫他人接受服务并收取高额费用的行为,践踏了公平交易的市场原则,已经涉嫌强迫交易罪。
二、被告与“万通物业”不存在物业服务合同关系,“万通物业”主张滞纳金无事实及法律上的依据。
2009年至今,万通业委会根本未召开业主大会,“万通物业”与万通业委会及广大业主也根本没有签订《物业服务合同》,“万通物业”主张的2006年《物业服务合同》已经到期,“万通物业”一直拒不退出万通新世界广场,不与全体业主交接,赖在万通新世界广场,非要给被告提供所谓的物业服务,被告被迫接受“万通物业”无合同事实的物业服务,且“万通物业”长期隐瞒了大业主“万通地产”自1996年至2009年长达14年没有支付巨额物业服务费的事实,其行为已经构成对被告的合同诈骗,“万通物业”在双方没有《物业服务合同》,原告在《物业服务合同》到期仍不交接,被告被迫接受服务,被迫缴纳高额物业费的情况下,还要主张加收滞纳金实乃抢劫,简直荒唐可笑!
这简直就是骗子骗完了钱还要再抢一次!
原告骗子和强盗的穷凶极恶的嘴脸暴露无遗!
三、原告“万通物业”要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面积缴纳物业费没有事实根据,被告缴纳物业费的面积应该是155.04平方米。
1995年被告与“万通地产”签订《北京市外销商品房预售契约》(见证据二)购买万通新世界广场A602室,约定房屋面积为155.04建筑平方米,并约定此面积为暂测面积,房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准。
在1996年房屋交付使用后被告一直要求“万通地产”与被告结算房款,但被告未收到“万通地产”关于房屋实测面积与预售面积不一致的通知及相关材料。
在被告入住北京万通新世界广场十余年后,被告才被告知被告购买的万通新世界广场A602室房屋面积变更增加50%,在“万通地产”提供的1996年11月测量的《北京市房屋登记表》上显示A602室的建筑面积是229.72平方米,但套内建筑面积和共有分摊面积两栏都是空白。
套内面积和共有分摊面积具体是多少,无从可知。
因为“万通地产”十多年来一直拒绝配合被告办理房屋产权证,被告也无从知晓关于北京市房地产主管部门在万通新世界广场A602室物业单位实测的房屋面积,被告的权益也一直得不到有效保护。
而物业费的计算关乎业主的切身利益,应建立在业主实际的房产面积上。
因此,房屋据以缴纳物业费的面积应当为经房地产行政主管部门登记确认的房屋面积为准,被告与“万通地产”就该A602室房屋面积问题打了4年官司,但至今“万通地产”也没有提供A602室在房地产行政主管部门登记的《房产证》以证明A602室的实际面积到底是多少,因此,原告“万通物业”要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面积缴纳物业费没有事实根据,为公平起见,被告请求法院从房地产行政主管部门调取“万通地产”现在持有的万通新世界广场A602室物业单位的《房产证》,以确定被告A602室物业单位的真实面积。
综上所述,原告“万通物业”在提供万通新世界广场物业服务期间,长期隐瞒其关联企业、大业主“万通地产”自1996年至2009年近5万平米面积没有缴纳物业服务费的事实,且自2009年没有签订新的《物业服务合同》的情况下赖在不走,其2012年的《财务报表》显示大业主“万通地产”经营的商场缴纳的物业服务费比其要求小业主缴纳的物业服务费低4倍!
存在明显的差异,已经构成对包括被告在内的小业主进行强迫交易的事实,“万通物业”长期霸占着万通新世界广场的物业服务,坑蒙拐骗、巧取豪夺、强买强卖、强迫交易,已经涉嫌合同诈骗罪和强迫交易罪。
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定:
【合同诈骗罪】“有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产”。
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十六条【强迫交易罪】“以暴力、威胁手段强实强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金”。
根据最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定
(二)(2010年5月7日发布施行)第七十七条[合同诈骗案(刑法第二百二十四条)]“以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额在二万元以上的,应予立案追诉”。
根据以上法律规定,原告“万通物业”已经在签订北京万通新世界广场《维修管理公约》和2006年《物业服务合同》及自1996年至今的物业服务中涉嫌合同诈骗罪和强迫交易罪,且数额特别巨大,根据以上事实,被告请求人民法院将此案移送公安机关,以追究原告的法律责任。
此致
北京市西城区人民法院
被告:
北京黄金假日旅行社有限公司
2016年5月9日
附:
1、《物业管理条例》第十一条:
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
2、《北京市物业管理办法》
第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员;
(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
(五)筹集、管理和使用专项维修资金;
(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;
(七)申请分立或者合并物业管理区域;
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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